【正文】 分為三種盈利模式： 1） 、 空中樓閣 ，直接銷售 ，統(tǒng)一物業(yè) 躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。定期的適時(shí)商業(yè)調(diào)整，讓商家在發(fā)展中不斷完善，與商家同守共進(jìn) 。 廣告標(biāo)牌： 功能標(biāo)識牌，戶外業(yè)種介紹，戶內(nèi)樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣， POP 的設(shè)計(jì)，組成龐雜的面面俱到的，平面標(biāo)識誘導(dǎo)系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個(gè)重要規(guī)范，時(shí)尚的又一陣營 。都是地坪設(shè)計(jì)要著重解決的問題 共享空間：柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設(shè)計(jì)，著重體現(xiàn)商業(yè)定位和實(shí)際的功能使用，中庭設(shè)計(jì)適時(shí)的體現(xiàn)了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設(shè)計(jì)是延續(xù)的、適時(shí)的、時(shí)尚的，柱面，墻面處理直接體現(xiàn)商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。 地坪設(shè)計(jì)：在商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，考慮建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，選取恰當(dāng)?shù)仄旱? 18 頁 共 27 頁 材料，在大格局中著重體現(xiàn)其功能性， 在重點(diǎn)區(qū)域承擔(dān)氛圍烘托的重要性。色溫的把握，功率的把握，都將使商場處于有效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，其次合理的重點(diǎn)照明方案將有效的提升項(xiàng)目 的整體氛圍 。能夠有效的促成購物行為的最終實(shí)現(xiàn)。給進(jìn)入商場的消費(fèi)者舒適的行走路線，有效的接受賣場的商業(yè)文化，消除購物產(chǎn)生的疲勞，自覺的激起顧客的購買欲望，是動(dòng)線規(guī)劃的重要意義。 第 17 頁 共 27 頁 建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃 動(dòng)線規(guī)劃： 建筑自身的特點(diǎn)往往與商業(yè)經(jīng)營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。 以 超豪華、明亮、自然 作為主線來進(jìn)行場所布局，在娛樂、購物、休憩的過程中 體現(xiàn)富麗堂皇、心情愉悅、賞心悅目 ，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在 項(xiàng)目 內(nèi)的活動(dòng)更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購物的主題。 內(nèi)部裝修要體現(xiàn)出豪華舒適的購物休閑氛圍。 本 項(xiàng)目 在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主 。 躍閣居室在上海、深 圳等城市發(fā)展起來的時(shí)間比較早，供應(yīng)量也比較多，很受購房者的喜愛 ， 市場反應(yīng) 良好 。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結(jié)構(gòu) ， 更主要的是 在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動(dòng)區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會(huì)見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。 躍閣 居室 的優(yōu)勢在于利用先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)，巨大的寬面落地窗使室內(nèi)能更多地 享受到陽光和清風(fēng)，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為 “ 空中別墅 ” 。 附樓： 空中別墅（ 930 層） 項(xiàng)目 930 層建筑面積共計(jì) 24000平米， 功能為高檔次躍閣式住宅。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。觀眾來這里可以得到完美的視聽享受。 8F： 電影城、 藝術(shù)中心、 書城 、兒童世界 功能齊全的文化廣場， 現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費(fèi)的主要場所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備 ， 設(shè)置四 個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的電影放映廳 ，廳內(nèi)座椅 按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計(jì) ， 可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。 紅子雞集團(tuán)創(chuàng)建于 1989 年，現(xiàn)已擁有一家三星級大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓， 2021 個(gè)餐位，營業(yè)面積 萬平方米，可以停泊 300 輛小汽車，年?duì)I業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無霸”。 體現(xiàn)項(xiàng)目國際化、全方位特色。 5F： 異 國風(fēng)味美食城 美食城設(shè)置在 5樓， 可 引導(dǎo)客流向上移動(dòng)。 2F： 男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、 皮具 、 兒童服裝、 中性休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、 3F： 品牌女裝、 女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、 品牌箱包、 時(shí)尚飾品、 品牌鞋帽。 1F3F： 300 家 國際品牌 折扣 店 1F：首飾 珠寶、 化妝品 、 香水、 名牌 手表、修配店 、 銀行、 美式快餐、咖啡廳、 咨詢處 。 文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項(xiàng)目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國際包容性，也要體現(xiàn)西施第 14 頁 共 27 頁 故里的 深厚 文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。 招商項(xiàng)目選擇國內(nèi)著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住， 引入 23 家品牌主力店， 保證管理經(jīng)營的成功率 和影響力。 Ａ類：國際著名品牌，如： 阿媽妮、 華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、 LANCOME、 HUGO BOSS 等； Ｂ類：國際知名品牌，如：夢特嬌、法國鱷魚、 ADIDAS、 CALVINKLEIN等； Ｃ類：國內(nèi) 具有國際影響力的 著名和知名品牌，如：報(bào)喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈?duì)?、金利來、美特斯邦威等? 根據(jù)商圈消費(fèi)者對各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測， 本項(xiàng)目組在 調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為：Ａ類品牌 30%；Ｂ類品牌 40%；Ｃ類品牌 30%。 本項(xiàng)目招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。其中香港任平企業(yè)集團(tuán)公司 是香港零售商 管理 協(xié)會(huì)正式會(huì)員，旗下同時(shí)擁有地產(chǎn)開發(fā) 公司 和商業(yè)零售商場， 特別是香港 任平 企業(yè)在 香港 及東南亞 參與 經(jīng)營著 多家 高檔商廈，因此其和眾多 國際名牌生產(chǎn)商 ，品牌擁有者 聯(lián)系甚密， 為本項(xiàng)目的品牌招商提供了便利，也是本項(xiàng)目定位于國際品牌專賣店的原因 所在 。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路 。 目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有 275 個(gè)大型奧特萊斯中心 ，銷售增長率逐年大幅遞增。 奧特萊斯（ Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。其英文原意是 “ 出口、出路、排出口 ” 的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為 “ 品牌直銷購物中心 ” 。 國際上與本項(xiàng)目類似的 如香港時(shí)代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場 SHANGRILAPLAZA、臺北京華城 等 。 實(shí)行的是 物業(yè)產(chǎn)權(quán) 租賃制， 項(xiàng)目面積 在 萬平 米， 其中摩爾營業(yè)面積 6 萬平米， 由于面積還不夠大，故 本項(xiàng)目 定位 面向一個(gè)特定消費(fèi)群體 ，亦即 高端市場，以 國際著名品牌 為主 ， 面向 高端消費(fèi) 目標(biāo)顧客群體 ， 主營 高檔商品 。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。3%。 1990年法國銷品茂的年?duì)I業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的 1/4； 1997 年，日本有 2445 個(gè)不同類型的銷品茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá) 25銷品茂擁有充足 的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑第 12 頁 共 27 頁 等消費(fèi)一體化的需求 。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 四、 商業(yè)主題與功能定位 折扣銷品茂 項(xiàng)目主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂， 以 西施故里 的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中 。 項(xiàng)目經(jīng)營定 位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競爭，形成了優(yōu)勢互補(bǔ) 。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所 。 300 家國際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨。 再次，大潤發(fā)主營商品 面向大眾，經(jīng)營商品不注重產(chǎn)地、品牌 ， 適合大眾商品 即可， 本項(xiàng)目主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點(diǎn)也是差異化競爭的定位考量。 首先，大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目定位 以 文化娛樂餐 飲為主，零售為輔，在側(cè)重點(diǎn)方面有著本質(zhì)的差別，極第 11 頁 共 27 頁 易形成相輔相成 互為支撐的局面 。 由于大潤發(fā)與本項(xiàng)目地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式服務(wù)的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競爭不可避免。 差異化競爭戰(zhàn)略研究 目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場 （ 大潤發(fā)賣場 ） ，與本項(xiàng)目隔街相望，互成犄角。 未來商圈發(fā)展?jié)摿薮蟆? 本項(xiàng)目建成后，未來 在商圈 輻射范圍內(nèi)（諸暨城區(qū)及 近郊農(nóng)村） 有 超過30 萬個(gè)家庭，每 月 在 日用消費(fèi)品 中支出 1000 元人民幣，共有 3 個(gè) 大型 店鋪200 個(gè)小型店鋪 在商 圈 內(nèi)，共有 500000 平方米銷售面積。 由于本報(bào)告時(shí)間倉促，不能采取精確調(diào)研的方式取得相關(guān)數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進(jìn)行計(jì)算，待項(xiàng)目立項(xiàng)后再進(jìn)行精確調(diào)研計(jì)算。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的 特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。在作商圈內(nèi)競爭分析時(shí) 我們 考慮 了 下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點(diǎn)，短期第 10 頁 共 27 頁 和長期變動(dòng)以及飽和情況等。 以上數(shù)據(jù)作為商圈未來消費(fèi)指數(shù)參考。諸暨 全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 。 先看人口特征分析。 (7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、 車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。 (5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多 元 化程度；項(xiàng)目增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。 (3)供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 本項(xiàng)目組對城東 商圈 飽和度 分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： 第 9 頁 共 27 頁 (1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的