【正文】 作準(zhǔn)備到位A、項(xiàng)目總體定位完成B、項(xiàng)目總體規(guī)劃報(bào)批完成C、項(xiàng)目景觀規(guī)劃報(bào)批完成D、項(xiàng)目工地拆遷及包裝完成E、項(xiàng)目VI系統(tǒng)及切入市場活動宣傳物料完成F、營銷策略確定及體系建立2. 切入時(shí)機(jī)依據(jù)選擇合適的入市時(shí)機(jī)，對項(xiàng)目推廣的成敗起至關(guān)重要的作用。同時(shí)綜合考慮各方面因素得出了一個(gè)比較系統(tǒng)、全面和詳細(xì)的價(jià)格體系。尾盤期—5%基本保持比較穩(wěn)定的銷售價(jià)格，采用暗降價(jià)格策略（送電器、物業(yè)管理費(fèi)、抽獎(jiǎng)送折扣等方式）進(jìn)行優(yōu)惠促銷。二次強(qiáng)銷期—25%銷售達(dá)到50%時(shí)，調(diào)高2%。強(qiáng)銷期—25%，%。第五章、 價(jià)格定位及策略一、 項(xiàng)目單方成本二、 項(xiàng)目利潤目標(biāo)三、 可類比項(xiàng)目市場價(jià)格四、 價(jià)格策略 總體價(jià)格策略總體價(jià)格策略：（銷售前期，主要是開盤期和強(qiáng)銷初期）低開高走，小幅快跑；（銷售后期）保持穩(wěn)定，重要銷售節(jié)點(diǎn)小幅上漲；從開盤的時(shí)間計(jì)算，三個(gè)月銷售90%以上。強(qiáng)化產(chǎn)品性價(jià)比引導(dǎo)潛在市場購房意愿，進(jìn)而刺激銷售速率，縮短銷售周期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利益最大化。 賣點(diǎn)四—, 在2007年中國地產(chǎn)交易會榮獲2007中國最具投資價(jià)值精裝小戶型。 賣點(diǎn)三—項(xiàng)目定位為酒店式公寓，除了精裝修以外，酒店式公寓具有位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；統(tǒng)一的裝修風(fēng)格；小面積戶型，單價(jià)雖高、但總價(jià)低；生活配套設(shè)施齊全等特點(diǎn)。二、 賣點(diǎn)訴求 賣點(diǎn)一—窗外三大景觀資源，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景。 項(xiàng)目內(nèi)部配套決定項(xiàng)目的價(jià)格定位。 地段較為優(yōu)越，市區(qū)與郊區(qū)兩邊的交通要道和三個(gè)風(fēng)景區(qū)型的市政綠地，形成天然的風(fēng)水寶地。 現(xiàn)在高層階級人士都需要精神上的享受，而項(xiàng)目本身可以帶給他們工作和生活，物質(zhì)和精神雙贏的全面享受。從價(jià)格上，項(xiàng)目就自動提升到高檔酒店式公寓上，價(jià)格上適當(dāng)?shù)钠鸵恍?，可以使目?biāo)客戶群和潛在客戶群在價(jià)格上傾向于本項(xiàng)目，如加上后期的服務(wù)質(zhì)量，使得購買者認(rèn)為物超所值，帶動更大的市場，并帶動開發(fā)公司的品牌效應(yīng)。 周邊老樓盤參差不齊—北京西路社區(qū)在項(xiàng)目附近，雖然周邊現(xiàn)在建樓盤比較多，但是還是留有一些老樓盤或房改房，如果推廣的形象不佳，會使項(xiàng)目形象受損。再不，就是一路散步到江西師大/南昌大學(xué)等學(xué)校校園去感受當(dāng)年那朗朗上口的讀書聲。是最具投資價(jià)值的酒店式公寓，升值空間無限大。 升值空間—項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，交通便利，各種基本配置設(shè)施一應(yīng)俱全。 宜住宜商—70年產(chǎn)權(quán)自住/辦公/投資全能小空間。 交通優(yōu)越—出門走2分鐘便是公交車站臺，3路、4路、5路、7路、10路、11路、13路、15路、16路、28路、208路、231路、旅游1線等。應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)，以創(chuàng)造新的生活方式為賣點(diǎn)；C. 對南昌市樓市還處在觀望狀態(tài)的少數(shù)置業(yè)者。 潛在客戶群A. 潛在購房者追尋“物超所值”的物業(yè)。（2） 滿足自住需求A. 對本區(qū)域較熟悉并認(rèn)可，對該區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展有信心；B. 年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個(gè)人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)；C. 對物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求逐漸加強(qiáng)。另從理念創(chuàng)造、文化創(chuàng)造、產(chǎn)品創(chuàng)造、規(guī)劃創(chuàng)造和配套創(chuàng)造得出“創(chuàng)造力—寫字樓造人”,推出該盤不啻為一座名副其實(shí)的財(cái)富金礦。開發(fā)商世紀(jì)地產(chǎn)*江西君臨天下實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評該盤的“創(chuàng)造力+軟實(shí)力”，把5A打造成5O，依托南昌未來城市中環(huán)——洪都大道，穩(wěn)踞潛力增長區(qū)。超越南昌舊有的建筑風(fēng)格，西格瑪國際商務(wù)中心以宏大的鉆石型立面，彰顯入駐企業(yè)的不凡氣質(zhì)，依托“極少數(shù)”設(shè)計(jì)風(fēng)格，打造南昌第一座“高技派”建筑，為企業(yè)提供一個(gè)獨(dú)一無二的高端商務(wù)形象。教育教學(xué)方面：有洪北圖書城、旅游商貿(mào)學(xué)校。通訊方面：有中國移動通信、中國聯(lián)通等通信營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。樓盤概況西格瑪國際商務(wù)中心項(xiàng)目地處洪都北大道636號地塊，周邊商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，沿街以及周邊店鋪共有200余家，以車配件、雜貨店、茶藝館、小餐館等為主。146㎡乒乓球室，三張球臺；48㎡臺球室，二張臺球桌。設(shè)備層主要作用是為辦公企業(yè)提供配套服務(wù)。開發(fā)商江西贛源實(shí)業(yè)投資有限責(zé)任公司項(xiàng)目點(diǎn)評該盤定位為普通住宅，周邊環(huán)境大體與本項(xiàng)目相似，“大隱于市，離城進(jìn)近，靜靜離塵”是該盤的精神所在，該盤根植于生活本意，傳承了中國傳統(tǒng)文化范疇的“院宅建筑”之精髓— “外圍合、內(nèi)開放”的結(jié)構(gòu)體系，融合江南園林格調(diào)與現(xiàn)代中式風(fēng)格，使建筑群落更加貼近于人居生活與自然風(fēng)景的相生美學(xué)，人入風(fēng)景亦成風(fēng)景。汽車泊位501個(gè)。幼兒園為3層建筑。竑鼎福第： 占地面積總建筑面積綠化率50%容積率建筑密度% 目前均價(jià)未定（未開盤）樓盤形態(tài)高層（普通住宅）樓盤概況該項(xiàng)目位于青山湖區(qū)洪都大道西側(cè)青山湖相思林公園畔（原南昌化工原料廠），該項(xiàng)目總戶數(shù)870戶，一期項(xiàng)目有6棟高層，3棟樓28層，4棟、6棟30層、5棟31層，均屬一類高層住宅樓。開發(fā)商江西高新能源開發(fā)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評此樓盤定位為高尚綜合性小區(qū)，位置在本項(xiàng)目側(cè)對面，競爭威脅比較大，周邊環(huán)境配套或是人文配套都相同。樓盤概況該盤位于洪都北大道299號地塊，北臨集休閑、娛樂、健康于一體的南昌市體育公園以及湖濱公園、青山湖風(fēng)景區(qū)，與東面玉帶河景觀帶交相輝映，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和里應(yīng)外合的城市生活配套，彰顯健康人居價(jià)值；西鄰省圖書館，周邊匯聚了江西省重點(diǎn)高等院校（江西師大、南昌大學(xué)）、中學(xué)（師大附中、江西師大外國語學(xué)院附中）、小學(xué)（師大附小、育新學(xué)校）等，人文氣息濃郁。月，預(yù)計(jì)2008年10月底交房。青山湖區(qū)就目前在銷售的樓盤就有30多個(gè)，產(chǎn)品類別各式各樣，價(jià)格也根據(jù)其所在的因素，高低懸殊（3300元/㎡～8500元/㎡），平均的價(jià)格為：㎡。 南昌市新城區(qū)，一大批中央、省、市所屬大專院校、科研單位、大中型企業(yè)和國家級南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)分布在轄區(qū)之內(nèi)。但是，酒店office與酒店式公寓最大的區(qū)別在于，它的局限性在只做寫字樓用途，而酒店式公寓卻可商務(wù)可自住可投資，涉及的區(qū)域和客戶群較為廣泛。酒店office—是酒店和office因?yàn)樯虅?wù)而有著微妙的聯(lián)系，簡單來說就是即有酒店式的服務(wù)（為企業(yè)提供便捷的飲食、休閑需要和周全的物業(yè)管理服務(wù)），又有辦公的場所（為企業(yè)提供完善的商務(wù)設(shè)置和強(qiáng)大的商務(wù)功能）。市場有時(shí)需要具有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略思想的培育才會壯大，這是對傳統(tǒng)商品房開發(fā)方式的一種挑戰(zhàn)。投資回報(bào)率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費(fèi)支柱，投資者的積極性。處于酒店式公寓發(fā)展初期的南昌，這方面的矛盾更是如此。酒店式公寓最大的買點(diǎn)是酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，購房者看中的正是酒店式公寓價(jià)格比一般酒店便宜，但服務(wù)又達(dá)到了酒店的水平。但和全國一樣，南昌房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)看似繁榮而又深陷困惑的時(shí)期。　2007年下半年南昌市房地產(chǎn)發(fā)展走向 2007年下半年南昌市的房地產(chǎn)市場層面上看依然向好，南昌房地產(chǎn)不論位于什么片區(qū)都有可能出現(xiàn)熱銷，只是由于地段、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、社區(qū)環(huán)境成熟狀況、建筑質(zhì)量的不同會有不同價(jià)格。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，90平方米以下的中小戶型將成主流戶型，在調(diào)控當(dāng)中南昌樓市的小戶型逐漸浮出水面，鉑金特區(qū)、江信國際嘉園、海航白金匯、東方百靈、星河國際、萊茵金座、江鈴晶城等爭相入市，頗為引人注目，小戶型由于其戶型方正可住可商及總價(jià)低等優(yōu)勢，吸引了眾多投資者介入?！　‘?dāng)然對此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，股市的火暴對于樓市長期是利好，因?yàn)樵诠墒挟?dāng)中賺了錢的人最終會選擇物業(yè)投資，因?yàn)槲飿I(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)性相對比較小，但長期收益非常明顯?！　‰S著南昌樓市的全面發(fā)展，各個(gè)區(qū)域都呈全面開花狀態(tài)，因而持續(xù)熱點(diǎn)地產(chǎn)板塊的時(shí)代已告終結(jié)，樓市迎來的將是個(gè)盤時(shí)代，如何選擇差異性競爭，如何突出自身產(chǎn)品的個(gè)性將是今后樓盤的追求方向?！　狳c(diǎn)區(qū)域不明顯　　南昌房地產(chǎn)這幾年的發(fā)展，似乎每年都有一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)年的青山湖板塊、紅谷灘板塊、京東板塊等都風(fēng)光一時(shí)，在樓市當(dāng)中起到了帶頭的風(fēng)范作用，引領(lǐng)了購房者的消費(fèi)觀。　　粗略估算一下，在南昌任何區(qū)域買一套商品房都在40萬元以上，高的已經(jīng)要突破100萬元一套?！　?shù)據(jù)顯示，南昌房價(jià)漲幅在合理范圍當(dāng)中，但從市場上直接顯現(xiàn)的情況是房價(jià)漲幅非常大。四、 項(xiàng)目服務(wù)概況 項(xiàng)目內(nèi)部配套 物業(yè)管理公司簡介 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格第二章、 項(xiàng)目市場調(diào)查一、 南昌市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 2007年上半年南昌市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：房價(jià)漲勢依舊　　國家發(fā)改委近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年6月，%。 周邊配套：休閑青山湖風(fēng)景區(qū)、體育公園、湖濱公園等；教育江西師大、南昌大學(xué)、南昌水專、江西廣電等二十余所學(xué)校和江西省圖書館；綜合商場洪城大廈、城東百貨等數(shù)家大型商場等；郵局上海路郵政局、省府大院郵政局等；銀行中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、招商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行金融超市等醫(yī)院江醫(yī)一附院、