【正文】 1 萬元照顧。（二）、住宅房屋拆遷保障（1）被拆遷住宅房屋家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，總建筑面積不足 40 平方米(含 40 平方米)，因家庭經(jīng)濟(jì)困難無力全額交納上靠建筑面積 50 平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型超面積購(gòu)房款的，可以安置到建筑面積 40 平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建筑面積 40平方米保障戶型超面積購(gòu)房款；也可以暫按成本租金標(biāo)準(zhǔn)承租保障戶型超出被拆遷房屋面積的部分，待被拆遷人經(jīng)濟(jì)條件改善后，補(bǔ)交購(gòu)房款，變更產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。超出被拆遷房屋建筑面積，就近上靠產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設(shè)成本交納購(gòu)房款。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋戶型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合實(shí)際需要，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為：一室半建筑面積 50 平方米、兩室建筑面積 60 平方米、兩室半建筑面積 70 平方米；同時(shí)設(shè)置保障戶型一室或一室半，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 40 平方米。（3）實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照“拆一還一”，結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)的方式執(zhí)行,由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價(jià)格結(jié)合成新與產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋建安成本結(jié)算差價(jià)。（2）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)確定。打通**路工程香坊段戶型統(tǒng)計(jì)表序號(hào)戶型（使用面積）(平方米）40（7）50（3）60（40）70（7）80（3）90（60）100（6）110（7）120（80） 合計(jì)1戶數(shù) 21 16 170 551 281 114 45 23 68 12892建筑面積2 131349678.1628954.2413214.88 5796410510.08126663實(shí)際安置面積估計(jì)（2） 4廉租房面積2724.45公租房面積6811某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..5 合計(jì) （3）+（4）+（5） 13619 拆遷補(bǔ)償政策根據(jù)《**市城市房屋拆遷管理暫行辦法》和《**市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，出臺(tái)了《**市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策的規(guī)定(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》) 。三、拆遷補(bǔ)償拆遷范圍本項(xiàng)目拆遷范圍為打通**路工程香坊段； 拆遷情況某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..本項(xiàng)目拆遷總戶數(shù) 1289 戶，全部為住宅。二、土地取得方式及現(xiàn)狀概況項(xiàng)目為回遷安置項(xiàng)目，用地性質(zhì)為居住公建混合用地，土地取得形式為劃撥用地。某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..第三章 工程選址與拆遷一、地理位置擬建工程選址項(xiàng)目東臨化工路，西臨東棵街，南臨道外區(qū)化工路東 棵街** 路 圍合的局部地塊，北臨哈藥倉(cāng)庫(kù)北側(cè)圍墻，整個(gè)建筑用地呈不規(guī)則多邊形。目前看來，每平方米接近 6000 元的均價(jià)已經(jīng)給冰城的百姓帶來了極大的購(gòu)房壓力。5 個(gè)月的時(shí)間，冰城的房?jī)r(jià)漲了近 1000 元，猶如“駛” 上高速路。而按中國(guó)目前的城鎮(zhèn)人均可支配收入，房?jī)r(jià)與他們的收入之比早已經(jīng)達(dá)到 10 倍以上。因此，相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他人口密集、游資集中、房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)達(dá)的城市，**樓市將向相對(duì)穩(wěn)定和健康的方向發(fā)展。此外由于目前**市已竣工的樓盤都是在前幾年或物價(jià)高某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..成本運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下動(dòng)工的，其建筑成本、人工成本相對(duì)較高。2022 年各區(qū)平均漲幅為%。其中，14 月商品住宅均價(jià)為 4380 元/㎡，價(jià)格基本沒有什么波動(dòng)；從 5 月份開始，價(jià)格開始上漲，當(dāng)月環(huán)比小幅上漲%；7 月份 為全年月漲幅最高，單月環(huán)比上漲了 %，其他月份漲幅基本都在 4%左右。因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)供房不足而需求旺盛，根據(jù)前文分析數(shù)據(jù)，近兩年**市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模和住房的總規(guī)模在逐漸減少，尤其是住房供求面積連續(xù)兩年下降，造成了市場(chǎng)住房不足。從 2022 年年末開始，**的房?jī)r(jià)有了大幅度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)開始處于高速發(fā)展的時(shí)期。2022 年**市存量二手住房平均銷售價(jià)格為每平方米 2357 元，同比增長(zhǎng) %，價(jià)格上漲較大。特別是從目前房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)來看，**市房?jī)r(jià)仍處在穩(wěn)中有升的狀態(tài)中。黑龍江鄰接俄羅斯，**是中俄貿(mào)易的中心城市，其住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資潛力較大。在土地市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)化程度不夠，實(shí)際土地價(jià)格大大低于經(jīng)驗(yàn)價(jià)格，土地的開發(fā)率也比較低，容易造成土地利用效率的低下。**宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)小于其房地產(chǎn)投資波動(dòng)。第一個(gè)周期（19911997 年）中，房地產(chǎn)投資波動(dòng)的波峰明顯高于全國(guó)水平，繁榮期滯后于全國(guó)一年。這是因?yàn)?*城市不受外來的沖擊，而且購(gòu)買的群體主要是集中在黑龍江省和**，所以**的市場(chǎng)應(yīng)該是比較理性的市場(chǎng)，相對(duì)南方來說，外來的開發(fā)企業(yè)相對(duì)較少，受外來的影響相對(duì)比較弱，在理性的狀態(tài)逐漸的往上走。近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速發(fā)展，但是同2022022 年相比，2022 年、2022 年的總量出現(xiàn)了回落的趨某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..勢(shì)，增長(zhǎng)軌跡與 20222022 年度之間保持一致，說明**房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了 2 年的快速發(fā)展后，已經(jīng)進(jìn)入理性發(fā)展期。2022 年增幅較大，一是因?yàn)?08 年的投資額基數(shù)較低，二是因?yàn)殡S著**“ 南越、北拓、中興 ”的戰(zhàn)略實(shí)施，**09 年實(shí)施了多項(xiàng)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)工程，以江北、群力、哈西三大板塊為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激房地產(chǎn)的新一輪增長(zhǎng)。這種趨勢(shì)見下圖：0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%完 成 投 資 額 （ 億 元 ）增 長(zhǎng) 比 例某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..20222022 年**市房地產(chǎn)完成投資趨勢(shì)圖從上圖可以看到，最近 8 年，**市房地產(chǎn)完成投資額呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，增幅大致在 1130%的區(qū)間范圍內(nèi)。因?yàn)?2022 年以來**市 GDP 平均漲幅在 14%左右，增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)人民收入得到了提高，購(gòu)買力得到了加強(qiáng)。最近八年**住宅供給情況見下表：某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..**市房地產(chǎn)行業(yè)住宅供給情況一覽表單位：萬平方米 年 份項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022完成投資額（億元） 開工面積 726 竣工面積 363 銷售面積 361 **市生產(chǎn)總值（億元） 2094 人均 GDP（元） 18244 18852 21374 24768 29012 32886人均可支配收入（元） 8940 10065 11230 12772 15887資料來源：**歷年統(tǒng)計(jì)年鑒從上表可以看到，**市房地產(chǎn)竣工面積 2022 年為 萬平方米， 2022 年有所回落，從 2022 年開始緩慢增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住宅需求情況調(diào)查后得出結(jié)論：目前沒有自己的產(chǎn)權(quán)房、住房需求又很高的城鎮(zhèn)居民家庭比例還很大，這部分家庭中普通職工家庭居多，說明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，中低價(jià)位的商品房需求量很大。 從另一方面購(gòu)房市場(chǎng)看，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)民收入某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..水平的提高，人們的住房消費(fèi)觀念已開始改變，住房貸款也日益深入人心。此外，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中，5 年以下(含)住房公積金貸款利率由原來的 %降至 %，5 年以上原來的 %降至 %。2022 年國(guó)家出臺(tái)了一系列政策：個(gè)人首購(gòu) 90 平米以下住房,契稅稅率下調(diào)到 1％；個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅；個(gè)人賣房暫免征收土地增值稅；最低首付款比例調(diào)整為 20％；商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；就在近期國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上剛提出“加大保障性住房建 設(shè)規(guī) 模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房 11 月 26 日再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)下調(diào)央行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。2022 年兩會(huì)結(jié)束后，盡管房地產(chǎn)行業(yè)落選十大振興規(guī)劃，某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..但房地產(chǎn)快速發(fā)展的方向不會(huì)變，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)地位是不容否認(rèn)的。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國(guó)都是本國(guó)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有舉足輕重的作用。住宅是人們的基本消費(fèi)資料，一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平從溫飽型轉(zhuǎn)變到小康型的階段，住宅將成為人們的消費(fèi)熱點(diǎn)。70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中新建住宅價(jià)格上漲 %，二手住宅價(jià)格上漲 %；房屋租賃價(jià)格上漲 %。2022 年全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %，其中食品價(jià)格上漲 %。連續(xù)四個(gè)季度出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。雖然國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的絕對(duì)量仍然維持一個(gè)較高水平，但相對(duì)量出現(xiàn)較為明顯的回落。項(xiàng)目建成后，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)必會(huì)上升一個(gè)新的臺(tái)階，就業(yè)崗位大大增加，可以從根本上解決目前該區(qū)域剩余勞動(dòng)力過多的問題，增加該區(qū)域農(nóng)村勞動(dòng)力的收入，促進(jìn)該區(qū)域乃至哈市東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，有利于社會(huì)的穩(wěn)定、團(tuán)結(jié)。增加就業(yè)崗位，解決剩余勞動(dòng)力目前哈市東部，尤其是四環(huán)附近主要以第一產(chǎn)業(yè)為主，因此剩余勞動(dòng)力過多。帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展因土地資源有限，經(jīng)過近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我市東部第三產(chǎn)業(yè)在二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)趨近飽和，若想進(jìn)一步大力發(fā)展第三產(chǎn)某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..業(yè)，必須要向外擴(kuò)大土地面積。受歷史包袱重、改造難度大，時(shí)間久遠(yuǎn)等諸多歷史因素的影響，大多數(shù)市民仍居住在基礎(chǔ)設(shè)施條件差、環(huán)境惡劣的居住空間內(nèi)，周圍環(huán)境臟、亂、差，人居面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到**市最低人均住宅面積，嚴(yán)重影響了市民的生活和工作。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)可以盤活**路一帶、乃至整個(gè)**市東部區(qū)域的土地資源，大大提升此區(qū)域土地利用率、優(yōu)化哈市東部城區(qū)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)該區(qū)域的土地升值、成為哈市東部乃至全市“寸土寸金” 之地，為政府創(chuàng)造更多的土地收益，進(jìn)一步提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?。盤活當(dāng)?shù)赝恋刭Y源目前**路一帶區(qū)域土地利用率過低，急需開發(fā)。四、項(xiàng)目建設(shè)必要性促進(jìn)**路打通工程征地拆遷工作的順利進(jìn)行 **路打通工程是我市今年交通建設(shè)方面的大工程，其中征地拆遷工作能否順利的進(jìn)行，關(guān)系到整個(gè)工程的實(shí)施進(jìn)度及質(zhì)量，因此是該工程中的重點(diǎn)工作。但隨著住房社會(huì)化、商品化程度的提高，我國(guó)住房市場(chǎng)在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，部分城市低收入家庭住房仍比較困難，特別是不少棚戶區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對(duì)簡(jiǎn)陋。地鐵可以打造一種地鐵經(jīng)濟(jì)，沿線將誕生大量小超市、居民區(qū)等新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地鐵站點(diǎn)附近的土地也隨之升值，地鐵經(jīng)濟(jì)圈將帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益，這些可以抵消部分修建地鐵的支出，間接的為地鐵的建設(shè)籌集資金。實(shí)施“ 北躍 、南拓、中 興、強(qiáng)縣” 戰(zhàn)略，是 **城市發(fā)展又一次歷史性戰(zhàn)略性突破，必將推動(dòng)**在新的起點(diǎn)上，趕超跨越，加速前進(jìn)！地鐵是城市公共交通體系中最重要的組成部分，它可以把一個(gè)城市變成地上地下兩個(gè)城市，帶來的不僅僅是現(xiàn)代化大都市交通的顯著改善，還有城市生活方式的變遷。 “中興”就是用三年左右時(shí)間，搞好老城區(qū)路網(wǎng)改造、棚戶區(qū)拆遷改造、地下管網(wǎng)和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施改造，環(huán)境治理和市容市貌建設(shè)，力促老城“弱勢(shì)變優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)變靚點(diǎn)、舊貌換新顏”。 “北躍 ”就是以加快建 設(shè)北國(guó)水城、科技 創(chuàng)新城為戰(zhàn)略支點(diǎn)，打造集科技、生態(tài)、文化于一體的現(xiàn)代新城區(qū)。 “一江居中、兩岸繁榮”是城市未來 發(fā)展的戰(zhàn)略 總綱。 某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..今年，市委將按照“超越自我、再塑形象、奮起追趕、努力晉位，把**建設(shè)成為現(xiàn)代大都市”的目 標(biāo)要求，以建設(shè)工業(yè)大城、科技新城、北國(guó)水城、文化名城、商貿(mào)都城為發(fā)展戰(zhàn)略定位，全面實(shí)施“北躍 、南拓、中興、強(qiáng)縣 ”發(fā)展戰(zhàn)略。城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到 15887 元，增長(zhǎng) %。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 13%。三、項(xiàng)目建設(shè)背景**是黑龍江省省會(huì)，也是我國(guó)東北北部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心城市，是國(guó)家歷史文化名城，也是全省鐵路、公路、航空、水運(yùn)的交通樞紐，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的一類對(duì)外開放口岸，我國(guó)對(duì)俄羅斯及遠(yuǎn)東貿(mào)易的重要城市。建設(shè)周期本項(xiàng)目建設(shè)期 年。某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某路打通工程安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..目 錄第一章 總 論 .....................................................................................................................................................1一、項(xiàng)目概述 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