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房屋買賣合同糾紛案例分析-文庫吧資料

2025-05-07 00:44本頁面
  

【正文】 驗(yàn)收不合格的不得交付。我年前曾經(jīng)問過塘沽法院對(duì)于這類案件審理的把控分寸,和市場(chǎng)形勢(shì)掛鉤,穩(wěn)定壓倒一切,房地產(chǎn)形勢(shì)好的時(shí)候,大多支持業(yè)主的訴訟請(qǐng)求,地產(chǎn)商對(duì)準(zhǔn)入證也很看重,貽成報(bào)建部在每個(gè)樓盤交房時(shí)壓力最大,有的是趕著交房當(dāng)天才取得準(zhǔn)入證,拿到后馬上張貼,業(yè)主這邊還和工作人員僵持著呢。天津各法院在審理“準(zhǔn)入證”糾紛時(shí),由于對(duì)法律認(rèn)知和思維考慮的差異,對(duì)于這類案件始終沒有一個(gè)統(tǒng)一的看法,有些法院并沒有認(rèn)可“準(zhǔn)入證”在延期交房案件中的法律基準(zhǔn)點(diǎn),這是業(yè)主在涉訴過程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。實(shí)際上,對(duì)于認(rèn)定《天津市商品房管理?xiàng)l例》是否違反《建筑法》的規(guī)定的問題,從二者的立法本意和關(guān)系來看,“準(zhǔn)入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關(guān)于房屋交付的規(guī)定,只是制定了嚴(yán)于《建筑法》的交房條件,從《立法法》和行政法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定看,《天津市商品房管理?xiàng)l例》并不違反我國上位法的規(guī)定。給購房人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”未取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》(準(zhǔn)入證)的后果依據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的,建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正,并可處以十萬元以下罰款:違反本條例第十條規(guī)定,未取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證而將住宅商品房交付使用的”。其中,1—4項(xiàng)為法定要件,5—7項(xiàng)為附件資料。辦理《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》(準(zhǔn)入證)需要的材料天津市的上述規(guī)定嚴(yán)格限定了商品房交付的條件,客觀上有利于維護(hù)業(yè)主的權(quán)益?!币酝覈姆煞ㄒ?guī)只規(guī)定了房屋交付時(shí)間是在建筑工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后?!睘槿媛鋵?shí)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理工作,天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》(2002年12月1日起施行)。該《條例》第10條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房,必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后,方可交付使用。2002年10月24日,天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)出臺(tái)了《天津市商品房管理?xiàng)l例》,該《條例》對(duì)“準(zhǔn)入證”進(jìn)行了初步規(guī)定。李上訴后,天津市第二中級(jí)法院維持原判。記者看到了去年1月17日下發(fā)的這份判決書?!薄 ∧玫借€匙10天后,李高翎將開發(fā)商告上法庭,索賠違約金7萬多元。星河花園在沒有取得《準(zhǔn)入證》的情況下通知業(yè)主交房,到了合同約定的交房日,我發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施還沒有搞好,更沒有準(zhǔn)住證,這些商品房還不具備交房條件。同時(shí),這也是業(yè)主運(yùn)用選民的身份來維權(quán),期待以此解決與開發(fā)商的矛盾。案例:20007年2月26日,天津市河?xùn)|區(qū)星河花園住宅小區(qū)196名業(yè)主,以選民的身份向區(qū)人大遞交聯(lián)合簽名的罷免函,要求罷免星河花園住宅小區(qū)的開發(fā)商丁冰的河?xùn)|區(qū)人大代表資格。案例順馳太陽城。(四)延期交房糾紛交房時(shí)間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項(xiàng),延期交房毋庸置疑是開發(fā)商違約行為,按照合同約定應(yīng)按日支付違約金,比例雙方可以事先約定。對(duì)買賣雙方而言,不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約,都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。否則將會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)第三種情況,因?yàn)楹贤瑳]有約定辦理按揭貸款,所以在支付房款時(shí)購房戶可以現(xiàn)款支付,也可以辦理按揭貸款。購房戶如果無能力現(xiàn)款支付的,則可以請(qǐng)求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。如果是因?yàn)橘彿繎舻男庞玫葐栴}導(dǎo)致銀行不予辦理按揭貸款的,購房戶又沒有能力全額支付房款,導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,那么違約責(zé)任在購房戶,開發(fā)商可以請(qǐng)求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”這類糾紛的焦點(diǎn)是:購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的,違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)?要具體情況具體分析,不能一概而論。 法律分析:法律法規(guī):最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定:“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。最終河?xùn)|區(qū)法院判決解除購房合同,購房人承擔(dān)20%的違約責(zé)任。但是在辦理貸款過程中,銀行審查發(fā)現(xiàn)她大學(xué)時(shí)申請(qǐng)過助學(xué)貸款,并且有逾期還款的記錄,加上她目前自己做生意,銀行認(rèn)為其無固定工作,還款來源沒有保證,所以貸款申請(qǐng)始終未獲批。故最終支持了葉某要求解約的訴求,不承擔(dān)違約責(zé)任。此種情況下,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院解除合同的,人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則,結(jié)合案件的實(shí)際情況確定。葉某不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民,屬于《通知》中暫停發(fā)放貸款之情形,該情形屬于政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化,是葉某在訂立商品房買賣合同時(shí)所無法預(yù)見的重大變化,購房人履約能力的變化并非因?yàn)槠渥陨淼脑蚧蚝炗喓贤瑫r(shí)可以預(yù)期的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致,而是國家房貸新政對(duì)購房人的履約能力產(chǎn)生了影響。 法院經(jīng)審理認(rèn)為,葉某與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。葉某并非天津市戶籍,也沒有提交社保和納稅證明,因此不符合銀行的貸款政策。后董某支付定金5萬元,首付款43萬元。自國家及部分城市限購令出臺(tái)后,各大銀行對(duì)于購房貸款的發(fā)放越來越收緊,所以很多購房者在簽訂購房合同后,往往因?yàn)橘J款辦不下來導(dǎo)致與開發(fā)商之間的糾紛。后面將會(huì)提到政策變化導(dǎo)致不能貸款這種情形,不適用定金罰則。根據(jù)《合同法》第117條和《擔(dān)保法司法解釋》第122條的規(guī)定,在不可抗力的情況下,不適用定金罰則。本案中,開發(fā)商即是在出售已抵押的房產(chǎn)過程中沒有履行告知受讓人(購房者)房產(chǎn)已被抵押的法定義務(wù),從而導(dǎo)致購房者拒絕簽訂商品房買賣合同,故法院判令開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。(2)如因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。在這里要注意如前面案例所提到的情況,開發(fā)商有過錯(cuò)在先,而購房者隨后不去簽約是否屬于正當(dāng)理由?有判例認(rèn)為這種情況下,購房者也有一定的過錯(cuò)。使用“定金”直接表述;未使用“定金”,但間接描述。如果開發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證,那么根據(jù)最高法的解釋,雖然雙方簽訂的是商品房訂購協(xié)議,但實(shí)際上是《商品房買賣合同》,直接要求交付房屋。又可細(xì)分為開發(fā)商有無取得預(yù)售許可證,如果沒有但應(yīng)認(rèn)定為無效,但是近些年,房?jī)r(jià)飛漲,司法實(shí)踐中出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭(zhēng)議的方法;(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。根據(jù)我國法律以及相關(guān)司法解釋,效力問題可以分兩種種情況分別分析?!蛾P(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第115條:“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。法律分析:適用法律:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙
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