【正文】 驗收不合格的不得交付。我年前曾經問過塘沽法院對于這類案件審理的把控分寸，和市場形勢掛鉤，穩(wěn)定壓倒一切，房地產形勢好的時候，大多支持業(yè)主的訴訟請求，地產商對準入證也很看重，貽成報建部在每個樓盤交房時壓力最大，有的是趕著交房當天才取得準入證，拿到后馬上張貼，業(yè)主這邊還和工作人員僵持著呢。天津各法院在審理“準入證”糾紛時，由于對法律認知和思維考慮的差異，對于這類案件始終沒有一個統(tǒng)一的看法，有些法院并沒有認可“準入證”在延期交房案件中的法律基準點，這是業(yè)主在涉訴過程中存在的主要風險之一。實際上，對于認定《天津市商品房管理條例》是否違反《建筑法》的規(guī)定的問題，從二者的立法本意和關系來看，“準入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關于房屋交付的規(guī)定，只是制定了嚴于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規(guī)的相關規(guī)定看，《天津市商品房管理條例》并不違反我國上位法的規(guī)定。給購房人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔相應的賠償責任”未取得《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）的后果依據(jù)《天津市商品房管理條例》第38條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，建設行政主管部門責令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規(guī)定，未取得住宅商品房準許使用證而將住宅商品房交付使用的”。其中，1—4項為法定要件，5—7項為附件資料。辦理《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）需要的材料天津市的上述規(guī)定嚴格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護業(yè)主的權益?！币酝覈姆煞ㄒ?guī)只規(guī)定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經驗收合格后?！睘槿媛鋵嵭陆ㄗ≌唐贩繙试S交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規(guī)定》（2002年12月1日起施行）。該《條例》第10條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。2002年10月24日，天津市人民代表大會常務委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對“準入證”進行了初步規(guī)定。李上訴后，天津市第二中級法院維持原判。記者看到了去年1月17日下發(fā)的這份判決書?！薄　∧玫借€匙10天后，李高翎將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金7萬多元。星河花園在沒有取得《準入證》的情況下通知業(yè)主交房，到了合同約定的交房日，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設施還沒有搞好，更沒有準住證，這些商品房還不具備交房條件。同時，這也是業(yè)主運用選民的身份來維權，期待以此解決與開發(fā)商的矛盾。案例：20007年2月26日，天津市河東區(qū)星河花園住宅小區(qū)196名業(yè)主，以選民的身份向區(qū)人大遞交聯(lián)合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區(qū)的開發(fā)商丁冰的河東區(qū)人大代表資格。案例順馳太陽城。（四）延期交房糾紛交房時間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項，延期交房毋庸置疑是開發(fā)商違約行為，按照合同約定應按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。否則將會承擔違約責任。對第三種情況，因為合同沒有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時購房戶可以現(xiàn)款支付，也可以辦理按揭貸款。購房戶如果無能力現(xiàn)款支付的，則可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。如果是因為購房戶的信用等問題導致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，那么違約責任在購房戶，開發(fā)商可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”這類糾紛的焦點是：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續(xù)履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。 法律分析：法律法規(guī)：最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。最終河東區(qū)法院判決解除購房合同，購房人承擔20%的違約責任。但是在辦理貸款過程中，銀行審查發(fā)現(xiàn)她大學時申請過助學貸款，并且有逾期還款的記錄，加上她目前自己做生意，銀行認為其無固定工作，還款來源沒有保證，所以貸款申請始終未獲批。故最終支持了葉某要求解約的訴求，不承擔違約責任。此種情況下，當事人請求人民法院解除合同的，人民法院應根據(jù)公平原則，結合案件的實際情況確定。葉某不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，屬于《通知》中暫停發(fā)放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導致的合同成立后客觀情況的變化，是葉某在訂立商品房買賣合同時所無法預見的重大變化，購房人履約能力的變化并非因為其自身的原因或簽訂合同時可以預期的商業(yè)風險導致，而是國家房貸新政對購房人的履約能力產生了影響。 法院經審理認為，葉某與房地產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。葉某并非天津市戶籍，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。后董某支付定金5萬元，首付款43萬元。自國家及部分城市限購令出臺后，各大銀行對于購房貸款的發(fā)放越來越收緊，所以很多購房者在簽訂購房合同后，往往因為貸款辦不下來導致與開發(fā)商之間的糾紛。后面將會提到政策變化導致不能貸款這種情形，不適用定金罰則。根據(jù)《合同法》第117條和《擔保法司法解釋》第122條的規(guī)定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。本案中，開發(fā)商即是在出售已抵押的房產過程中沒有履行告知受讓人(購房者)房產已被抵押的法定義務，從而導致購房者拒絕簽訂商品房買賣合同，故法院判令開發(fā)商承擔雙倍返還定金的責任。(2)如因開發(fā)商過錯導致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應承擔雙倍返還定金的責任。在這里要注意如前面案例所提到的情況，開發(fā)商有過錯在先，而購房者隨后不去簽約是否屬于正當理由?有判例認為這種情況下，購房者也有一定的過錯。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但間接描述。如果開發(fā)商已取得商品房預售許可證，那么根據(jù)最高法的解釋，雖然雙方簽訂的是商品房訂購協(xié)議，但實際上是《商品房買賣合同》，直接要求交付房屋。又可細分為開發(fā)商有無取得預售許可證，如果沒有但應認定為無效，但是近些年，房價飛漲，司法實踐中出現(xiàn)了扭轉。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。根據(jù)我國法律以及相關司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析。《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。法律分析：適用法律：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙