【正文】 驗(yàn)收不合格的不得交付。我年前曾經(jīng)問過塘沽法院對(duì)于這類案件審理的把控分寸，和市場(chǎng)形勢(shì)掛鉤，穩(wěn)定壓倒一切，房地產(chǎn)形勢(shì)好的時(shí)候，大多支持業(yè)主的訴訟請(qǐng)求，地產(chǎn)商對(duì)準(zhǔn)入證也很看重，貽成報(bào)建部在每個(gè)樓盤交房時(shí)壓力最大，有的是趕著交房當(dāng)天才取得準(zhǔn)入證，拿到后馬上張貼，業(yè)主這邊還和工作人員僵持著呢。天津各法院在審理“準(zhǔn)入證”糾紛時(shí)，由于對(duì)法律認(rèn)知和思維考慮的差異，對(duì)于這類案件始終沒有一個(gè)統(tǒng)一的看法，有些法院并沒有認(rèn)可“準(zhǔn)入證”在延期交房案件中的法律基準(zhǔn)點(diǎn)，這是業(yè)主在涉訴過程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。實(shí)際上，對(duì)于認(rèn)定《天津市商品房管理?xiàng)l例》是否違反《建筑法》的規(guī)定的問題，從二者的立法本意和關(guān)系來看，“準(zhǔn)入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關(guān)于房屋交付的規(guī)定，只是制定了嚴(yán)于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定看，《天津市商品房管理?xiàng)l例》并不違反我國上位法的規(guī)定。給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”未取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》（準(zhǔn)入證）的后果依據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規(guī)定，未取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證而將住宅商品房交付使用的”。其中，1—4項(xiàng)為法定要件，5—7項(xiàng)為附件資料。辦理《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》（準(zhǔn)入證）需要的材料天津市的上述規(guī)定嚴(yán)格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護(hù)業(yè)主的權(quán)益?！币酝覈姆煞ㄒ?guī)只規(guī)定了房屋交付時(shí)間是在建筑工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后?！睘槿媛鋵?shí)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》（2002年12月1日起施行）。該《條例》第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用。2002年10月24日，天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)出臺(tái)了《天津市商品房管理?xiàng)l例》，該《條例》對(duì)“準(zhǔn)入證”進(jìn)行了初步規(guī)定。李上訴后，天津市第二中級(jí)法院維持原判。記者看到了去年1月17日下發(fā)的這份判決書?！薄　∧玫借€匙10天后，李高翎將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金7萬多元。星河花園在沒有取得《準(zhǔn)入證》的情況下通知業(yè)主交房，到了合同約定的交房日，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施還沒有搞好，更沒有準(zhǔn)住證，這些商品房還不具備交房條件。同時(shí)，這也是業(yè)主運(yùn)用選民的身份來維權(quán)，期待以此解決與開發(fā)商的矛盾。案例：20007年2月26日，天津市河?xùn)|區(qū)星河花園住宅小區(qū)196名業(yè)主，以選民的身份向區(qū)人大遞交聯(lián)合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區(qū)的開發(fā)商丁冰的河?xùn)|區(qū)人大代表資格。案例順馳太陽城。（四）延期交房糾紛交房時(shí)間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項(xiàng)，延期交房毋庸置疑是開發(fā)商違約行為，按照合同約定應(yīng)按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。對(duì)買賣雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。否則將會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)第三種情況，因?yàn)楹贤瑳]有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時(shí)購房戶可以現(xiàn)款支付，也可以辦理按揭貸款。購房戶如果無能力現(xiàn)款支付的，則可以請(qǐng)求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。如果是因?yàn)橘彿繎舻男庞玫葐栴}導(dǎo)致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，那么違約責(zé)任在購房戶，開發(fā)商可以請(qǐng)求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”這類糾紛的焦點(diǎn)是：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。 法律分析：法律法規(guī)：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。最終河?xùn)|區(qū)法院判決解除購房合同，購房人承擔(dān)20%的違約責(zé)任。但是在辦理貸款過程中，銀行審查發(fā)現(xiàn)她大學(xué)時(shí)申請(qǐng)過助學(xué)貸款，并且有逾期還款的記錄，加上她目前自己做生意，銀行認(rèn)為其無固定工作，還款來源沒有保證，所以貸款申請(qǐng)始終未獲批。故最終支持了葉某要求解約的訴求，不承擔(dān)違約責(zé)任。此種情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，結(jié)合案件的實(shí)際情況確定。葉某不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，屬于《通知》中暫停發(fā)放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是葉某在訂立商品房買賣合同時(shí)所無法預(yù)見的重大變化，購房人履約能力的變化并非因?yàn)槠渥陨淼脑蚧蚝炗喓贤瑫r(shí)可以預(yù)期的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致，而是國家房貸新政對(duì)購房人的履約能力產(chǎn)生了影響。 法院經(jīng)審理認(rèn)為，葉某與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。葉某并非天津市戶籍，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。后董某支付定金5萬元，首付款43萬元。自國家及部分城市限購令出臺(tái)后，各大銀行對(duì)于購房貸款的發(fā)放越來越收緊，所以很多購房者在簽訂購房合同后，往往因?yàn)橘J款辦不下來導(dǎo)致與開發(fā)商之間的糾紛。后面將會(huì)提到政策變化導(dǎo)致不能貸款這種情形，不適用定金罰則。根據(jù)《合同法》第117條和《擔(dān)保法司法解釋》第122條的規(guī)定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。本案中，開發(fā)商即是在出售已抵押的房產(chǎn)過程中沒有履行告知受讓人(購房者)房產(chǎn)已被抵押的法定義務(wù)，從而導(dǎo)致購房者拒絕簽訂商品房買賣合同，故法院判令開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。(2)如因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。在這里要注意如前面案例所提到的情況，開發(fā)商有過錯(cuò)在先，而購房者隨后不去簽約是否屬于正當(dāng)理由?有判例認(rèn)為這種情況下，購房者也有一定的過錯(cuò)。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但間接描述。如果開發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證，那么根據(jù)最高法的解釋，雖然雙方簽訂的是商品房訂購協(xié)議，但實(shí)際上是《商品房買賣合同》，直接要求交付房屋。又可細(xì)分為開發(fā)商有無取得預(yù)售許可證，如果沒有但應(yīng)認(rèn)定為無效，但是近些年，房?jī)r(jià)飛漲，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。根據(jù)我國法律以及相關(guān)司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析?！蛾P(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第115條：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。法律分析：適用法律：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙