【正文】 新商業(yè)圈，商業(yè)氛圍未夠濃厚，市場尚待整合，怎樣在這個較巨大潛力的商圈內(nèi)策劃出一個成功的商業(yè)項(xiàng)目，本公司認(rèn)為把握以下幾點(diǎn)：政府營銷策略①借政策，借規(guī)劃，炒地段的價(jià)值，以低價(jià)切入，為買家提供升值空間。如果商鋪經(jīng)營得當(dāng)，一般在十年內(nèi)收回全部投資，以后還有長期的不斷增長的租金收益。國內(nèi)有實(shí)力的開發(fā)商也是執(zhí)行這一辦法。第十部分：項(xiàng)目營銷策略當(dāng)前商業(yè)物業(yè)運(yùn)作有很大一部分項(xiàng)目都是在住宅或公寓部分銷售后才進(jìn)行策劃推廣的，這就造成了住宅或公寓和商鋪在策劃銷售上的脫節(jié)和滯后。電臺：在賀州人民廣播電臺做整點(diǎn)、半點(diǎn)報(bào)時，主要在蓄勢期和強(qiáng)銷期采用。電視：選擇在賀州電視臺，在項(xiàng)目面市初期及日常公關(guān)活動，采取新聞報(bào)道的形式做成專題報(bào)道，以引起社會廣泛關(guān)注。短信群發(fā)：聯(lián)系短信群發(fā)公司，讓其廣而發(fā)布項(xiàng)目信息，以爭取更大的信息覆蓋面。網(wǎng)絡(luò)：在廣西酒店信息網(wǎng)、賀州酒店信息網(wǎng)、廣西房產(chǎn)街、廣西時空網(wǎng)等上進(jìn)行全面宣傳，挖掘潛在客戶。車體廣告：在公車車體上投放廣告，向全市發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息，據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)展不定時更換。在城市的中心和進(jìn)出城的主路口，樹戶外大牌，以引起社會關(guān)注。這主要在項(xiàng)目公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期的招商上運(yùn)用。DM單頁：制作DM單頁，到在目標(biāo)客戶集中區(qū)不定期發(fā)送，可通過專人派發(fā)、報(bào)刊夾送等，并在不同階段進(jìn)行更換，這將是本項(xiàng)目主要運(yùn)用的媒介，貫穿項(xiàng)目始終。八、媒體組合：報(bào)紙廣告：針對項(xiàng)目不同階段，不同的訴求點(diǎn)，提出不同的主題，軟文和硬廣相配合，以硬廣為主，軟文為輔。項(xiàng)目試業(yè)階段炒作重點(diǎn)十萬人流，百萬商機(jī)，千萬財(cái)富——靈峰時尚生活廣場。項(xiàng)目持續(xù)階段炒作重點(diǎn)“地段＋人流＋經(jīng)營模式”的商場致勝三大基本元素，以特色經(jīng)營強(qiáng)化商場優(yōu)勢和購物消費(fèi)新觀念。項(xiàng)目認(rèn)知階段炒作重點(diǎn)用商場規(guī)劃及經(jīng)營特色強(qiáng)化經(jīng)營優(yōu)勢，從外部環(huán)境導(dǎo)入商城經(jīng)營優(yōu)勢。四、推廣目標(biāo)：通過塑造商場品牌形象 彰顯商場規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢 增強(qiáng)投資經(jīng)營者信心 全面銷售、招商成功。第三步：舉行各類公關(guān)活動，推廣項(xiàng)目，以事件營銷作配合，全面公開銷售、招商。三、推廣策略：廣告推廣與商鋪的銷售、招商部署同步執(zhí)行：第一步：項(xiàng)目概念的導(dǎo)入，樹立項(xiàng)目形象，變?yōu)樯鐣裹c(diǎn)。二、主題廣告語及訴求點(diǎn)：潮流第一城，財(cái)富第一站；女性購物天堂——靈峰時尚生活廣場——全情招商；投資首選，坐享其成；花錢要趕潮流，潮流能賺大錢。（一）推廣主要賣點(diǎn)（六個唯一）：唯一的主題式標(biāo)志性商城；唯一的時尚潮流商城；唯一的年輕人專屬領(lǐng)地；唯一的嶺南建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)；唯一的觀光電梯商城；唯一的中國風(fēng)情步行街。在推廣策略上循序漸進(jìn)，將賣點(diǎn)實(shí)在化利益化突出。理性的實(shí)事求是分析比感性的情感訴求更能達(dá)到效果。組織招商：通過各地方商會、零售行業(yè)協(xié)會、商業(yè)機(jī)構(gòu)有償組織招商。五、招商計(jì)劃主要針對對象是經(jīng)營日韓潮流服飾、休閑服飾、內(nèi)衣、鞋包、精品飾品、旅游特色產(chǎn)品、美容美體、主題中西餐、咖啡廳、茶莊、KTV娛樂城、桑拿沐足等的商戶和成熟經(jīng)營者或意向經(jīng)營者。彈性比例布局的原則?！爸髁?、關(guān)聯(lián)、補(bǔ)充”商家組合原則，分類不分家。品牌優(yōu)先，特色優(yōu)先，特殊客戶優(yōu)惠原則。嚴(yán)格按照整體功能布局規(guī)劃招商，優(yōu)先考慮主力店的配套、位置，保持商鋪的整體統(tǒng)一性與行業(yè)板塊感，同時做好投資者與經(jīng)營者租賃關(guān)系中介工作，區(qū)內(nèi)、外兩地同時進(jìn)行。在確定主力店群之后，再確定中小店群。二、主力店引進(jìn)必須在商鋪銷售之前主力店的引進(jìn)，是招商能否成功的關(guān)鍵。第八部分 項(xiàng)目招商策略一、招商提前介入其好處在于：在商鋪銷售前就制定好商場的經(jīng)營運(yùn)作、特色、品種、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益，并傳遞給投資者，通過招商來加快銷售的速度?？紤]項(xiàng)目的工程進(jìn)度和推出時間，再輔以強(qiáng)有力的出格的廣告推廣，銷售均價(jià)可能會上揚(yáng)。（2000＋3300＋3300）=6456（元/㎡）由此可推定一至三層均價(jià)為：6500元/㎡，這價(jià)格比較符合市場以及投資者需求。又根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的的定價(jià)規(guī)律，由于賀州市屬三級城市，一樓的價(jià)格與三樓的價(jià)格比趨于為：1:，則有：三樓的價(jià)格為：3750元/㎡。結(jié)合項(xiàng)目情況，一樓面積約2000㎡，二樓約3300㎡，三樓約3300㎡。現(xiàn)遠(yuǎn)東（三）項(xiàng)目周邊租金抽樣調(diào)查：向陽路及盛隆百貨周邊租金價(jià)格最高：在70～120元/㎡/月；新天地步行街的租金：在20～30元/㎡/月；靈峰商業(yè)步行街：10～30元/㎡/月；靈峰湖地下廣場：15～30元/㎡/月。市面中介推售：肯德基后位置一鋪面，㎡, 返租銷售，總價(jià)33萬元，月返2125元，均價(jià)約11800元/㎡。但物業(yè)設(shè)計(jì)不合理，沒能有效疏導(dǎo)人流。市面中介推售：二樓一鋪面，㎡, 返租銷售，總價(jià)22萬元，均價(jià)約12000元/㎡。備注：北京華聯(lián)已簽約進(jìn)駐，計(jì)劃明年五一開業(yè)，一、二樓由北京華聯(lián)招商和規(guī)劃，但在本地工作未啟動。銷售價(jià)格：一樓：內(nèi)鋪均價(jià)約12000元/㎡；外鋪已售罄，最高價(jià)19000元/㎡，均價(jià)16000元/㎡；所售商鋪不含公攤。主廣告語：港式的理念，超前的設(shè)計(jì)，黃金的商圈，成熟的社區(qū)——你我的家園。三樓為餐飲。香港城項(xiàng)目地址：平安路與向陽路交匯處開發(fā)商：桂東金鑫酒店開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積78000㎡，商業(yè)面積約24000㎡，300多間商鋪。備注：該項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃較好，業(yè)態(tài)齊全，處盛隆百貨旁邊，優(yōu)勢明顯，聯(lián)華超市簽約進(jìn)駐，且“聯(lián)華超市”部分計(jì)劃在今年國慶開業(yè)。租賃價(jià)格（臨街鋪面）：A、聯(lián)華超市底下部分：面向靈峰北路的在：60～70元/㎡/月；面向國貿(mào)路的在：約40元/㎡/月；其余的在：50～60元/㎡/月。B、遠(yuǎn)東市場周邊臨街鋪面（吉隆苑）：臨街鋪面，余1間，售價(jià)7800元/㎡，以建筑面積出售，包括閣樓面積，片區(qū)均價(jià)約7500元/㎡。銷售價(jià)格：A、聯(lián)華超市部分（文華苑）：單層面積約6000㎡，一樓超市部分不賣（約3000㎡），只售臨街鋪面，以套內(nèi)面積銷售，包括閣樓面積，均價(jià)約12000元/㎡，已售完；二樓全為超市，起價(jià)4000多元/㎡，最高價(jià)6100元/㎡，均價(jià)約5300元/㎡，全部由聯(lián)華超市返租10年，已售完。推廣特點(diǎn)：現(xiàn)場外墻和售樓部整體包裝良好，靈峰廣場上樹大牌，目前大力宣傳“聯(lián)華超市”進(jìn)駐的優(yōu)勢，單張上還發(fā)布了金秋盛大開街的消息，原廣告上還強(qiáng)調(diào)地段論。主廣告語：理想之城國貿(mào)購物中心、新天地商業(yè)廣場、漂亮女人街、美食廣場、陽光文化書城、旅游休閑購物一條街等幾大片區(qū)組成。項(xiàng)目定位：該項(xiàng)目規(guī)模巨大，商業(yè)部分主要由聯(lián)華（一）潛在主要的競爭對手：遠(yuǎn)東國際城由于他們都有主力店進(jìn)駐，銷售價(jià)格較高于市場。經(jīng)研究，建議本項(xiàng)目一樓以出售為主，二樓（夾層）租售結(jié)合，三樓視情況以出租和返租回報(bào)形式。低開高走：開盤時以較低價(jià)入市（低于均價(jià)5%），讓買家覺得越早買越劃算，吸引更多買家關(guān)注，營造旺勢。綜合成本考量消費(fèi)者心理定價(jià)三、價(jià)格策略分批推出、低開高走、定量漲價(jià)、始終旺勢。價(jià)值認(rèn)知本項(xiàng)目可以通過對業(yè)態(tài)、規(guī)劃遠(yuǎn)景、品牌集合，后續(xù)經(jīng)營管理、智能化管理等特級賣點(diǎn)的引導(dǎo)，樹立產(chǎn)品的非比尋常的讓渡價(jià)值，刺激消費(fèi)者對價(jià)格的認(rèn)同。項(xiàng)目相對偏遠(yuǎn)商圈核心，商業(yè)氣氛相對較淡，賀州市商業(yè)人士對項(xiàng)目的認(rèn)識與接受需要一個過程，因此該因素會給項(xiàng)目銷售帶來一定的抗性。在此基礎(chǔ)上該項(xiàng)目訂定了三個原則：一是考慮項(xiàng)目成本及盈利要求；二是分析競爭對手的成本、價(jià)格；三是考慮客戶需求和目標(biāo)客戶的預(yù)期價(jià)值。（四）賀州市、南寧市、柳州市、玉林市等各地的品牌經(jīng)銷商（五）私營業(yè)主（六）個體戶（七）投資本項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目的二次置業(yè)投資者七、消費(fèi)群定位：商場消費(fèi)群主要定位在18歲以上的人群，以滿足年輕人對時尚、潮流的個性需求，并圍繞主題，把經(jīng)營元素與消費(fèi)內(nèi)因有效結(jié)合，在商場和消費(fèi)者之間搭建互動橋梁，讓消費(fèi)者在快樂體驗(yàn)中享受流行文化。他們既關(guān)注商鋪的產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格，也關(guān)心其商業(yè)功能、商業(yè)前景以及日后的經(jīng)營管理。六、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位與分析（一）純投資者賀州市商鋪投資購買群，他們向往在新興商業(yè)區(qū)擁有自己的產(chǎn)業(yè)，購買能力較強(qiáng)，這些投資者購買商鋪一般用來出租或出售給他人經(jīng)營，從中獲取投資回報(bào)。三、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營比例：購物：餐飲：休閑娛樂=60：25：15四、經(jīng)營定位：以中檔產(chǎn)品為主，高低檔為輔，中高低檔比例為：6:3:1。二樓（夾層）：女性日常用品、內(nèi)衣、兒童服飾、淑女裝、休閑裝、孕婦裝、旅游特色產(chǎn)品、大頭拍攝影、美容美發(fā)、美甲、美足、女性保健品、婚紗攝影等。項(xiàng)目屬酒店類物業(yè)。地域內(nèi)居民人口數(shù)量、消費(fèi)力水平、購買能力、租金水平等。從長遠(yuǎn)來看，這樣的定位能夠更好地與靈鋒商業(yè)步行、盛隆百貨和遠(yuǎn)東國際城融在一起，引領(lǐng)該地的潮流市場。案名定位： 靈峰時尚生活廣場定位理由：依據(jù)項(xiàng)目所處地域以及地域的商業(yè)氛圍、現(xiàn)狀，采用同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)化定位。競爭對手的規(guī)模、特色、經(jīng)營水平的不斷提高，不排除對手大型商業(yè)進(jìn)駐