房產(chǎn)理財(cái)ppt課件-文庫吧資料
2025-05-05 01:44本頁面
【正文】 ）住房組合貸款 ? 指銀行以公積金存款和信貸資金為來源，向同一 借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個 人住房委托貸款和銀行商業(yè)性貸款的組合。 ? 同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的 貸款最高限額 60萬元。 按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的貸款額度 ? 職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于 職工申請貸款時住房公積金賬戶余額 (同時使用配 偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房 公積金賬戶余額之和 )的 10倍，住房公積金賬戶余 額不足 2萬的按 2萬計(jì)算。 (單位繳存比例 +個人 繳存比例 ) 按照房屋價格計(jì)算的貸款額度 ? 貸款額度 =房屋價格 貸款成數(shù) ? 首套住房貸款額度不高于所購住房價款的 70% ? 職工家庭貸款購買第二套住房的，應(yīng)支付不低于 所購住房價款 50%的首付款，貸款額度不高于所購 住房價款的 50%。 第三節(jié) 個人住房消費(fèi)貸款 ? 一、個人住房消費(fèi)貸款種類 ? 二、個人住房貸款的還款方式 一、個人住房消費(fèi)貸款種類 ? （一）個人住房公積金貸款 ? （二）個人住房商業(yè)性貸款 ? （三）個人住房組合貸款 （一）住房公積金貸款 ? 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房 儲金，職工個人繳存的住房公積金以及單位為其 繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲，歸職工個人 所有。 ? (1)30萬的房屋首付及貸款情況如下： ? 需要支付的首期款 =30 （ 1— 70%） =9萬元 ? 需要支付的貸款數(shù)額 =30 70%=21萬元 ? 每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用 =1505（元） ? （ 2） 60萬元的房屋首付及貸款情況如下： ? 需要支付的首期款 =60 （ 1— 70%） =18萬元 ? 需要支付的貸款數(shù)額 =60 70%=42萬元 ? 每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用 =3009（元） 二、購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo) ? （ 1）房屋月供款與稅后月總收入的比率 ? 房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率，一般 不應(yīng)超過 25%— 30%。每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用為 多少？ （二）購房的各種稅費(fèi) ? 購房時除了支付購房款之外，還要支付 其他一些費(fèi)用，比如裝修費(fèi)用以及其他各 種相關(guān)費(fèi)用。 負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 ? 預(yù)購買房屋總價 =單價 *需求面積 ? 需要支付的首付款 =預(yù)購買房屋總價 *（ 1按 揭貸款成數(shù)比率） 需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 ? 需要支付的貸款部分 =預(yù)購買房屋總價 *按 揭貸款成數(shù)比率 ? 每月攤還的貸款本息費(fèi)用 =需要支付的貸款 部分 /年金現(xiàn)值 案例 2 ? 張先生欲購買 100平方米的房子，目前市面上 （全國范圍來看）一般價格是 3000— 6000元 /平方 米，則購買 100平方米的房子所需要的費(fèi)用為 30 萬 — 60萬。 ? 2. 按照想購買的房屋價格計(jì)算每月需要 負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 1．按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房價總額 ? 可負(fù)擔(dān)首付款 ? =目前年收入 *負(fù)擔(dān)比例上限 *年金終值 +凈資產(chǎn) * 復(fù)利終值 ? 可負(fù)擔(dān)房屋貸款 ? =目前年收入 *復(fù)利終值 *負(fù)擔(dān)比例上限 *年金現(xiàn) 值 1．按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房價總額 ? 可負(fù)擔(dān)房屋總價 =可負(fù)擔(dān)首付款 +可負(fù)擔(dān)房 屋貸款 ? 可負(fù)擔(dān)房屋單價 =可負(fù)擔(dān)房屋總價 /需求面積 例 1 ? 王先生年收入 10萬元，預(yù)計(jì)收入成長率 3%，目前凈資產(chǎn) 2萬元，儲蓄首付款與負(fù)擔(dān) 房屋貸款的上限為 40%，打算 5年后買房，投 資報(bào)酬率為 10%，貸款年限為 20年，利率 6%。 ? 房子大小主要取決于居住人數(shù) ? 區(qū)位的單價相差很大 ? 地段差的房子往往離客戶工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)，生活不 太便利，住房面積雖大，可交通成本、消耗在路 上的時間成本也增加，達(dá)不到最優(yōu)理財(cái)效果。 第一種方案：買房 ? 比較的時間點(diǎn)選在 3年后 ? 3年后的房屋價值： ? 150000*（ 1+4%） ^3= ? 扣除貸款后房屋價值為 ? = ? 三年間支付的費(fèi)用和機(jī)會成本 ? +2400+360+3600=15976 ? 15976*（ 1+5%） ^2+* （ 1+5%） += 房租、費(fèi)用、 房屋價值成長
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