【正文】 f．綠化：優(yōu)先搞售樓部沿線，沿路道路綠化、拓寬，商城東側(cè)道路拓寬，商城內(nèi)東西，南北道路修建。d．標語：在書院路建筑物有一定高度后，制作后幅廣告標語懸掛于建筑物上，使過往行人在很遠的地方就看見，長期懸掛使該項目為更多的潛在買家所認知。b．工地圍墻：可作為工程形象對外宣傳的廣告載體，書寫廣告標語。包裝強調(diào)本案與眾不同的特色，對買方對本案有一個整體良好的視覺形象。是一個整體的樓盤視覺引導系統(tǒng)，要有明顯、突出的標志，旨在指引路向，營造醒目、濃重的銷售氛圍。模型與透視圖能增加買家對本項目的立體直觀認識，令買家置身其中，令買家置身其中，領略本項目的規(guī)模、氣勢、景觀、道路、環(huán)境、清楚明了選購單位所在位置，給人以真實的感覺，使買家倍增信心，增加購買沖動。主要播放項目的基本情況、規(guī)模、前景、氣勢、人流、領導講話等，使買家對項目有更深入的了解和認識，同時也增強售樓處的熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度，增強客戶信心，促使客戶成交，同時也可以播放舒緩輕松的音樂，為現(xiàn)場創(chuàng)造一個親和的營銷氛圍。最主要的是它可以讓人了解項目賣點，并設計統(tǒng)一的藝術形式加以布置，使個性形象突出，內(nèi)容豐富、簡明、縮短買家了解項目的時間，同時也起到烘托售樓現(xiàn)場氣氛的效果，甚至可以使其作出迅速的購買決定。展板為售樓處的重要部分。形象墻前面是承擔接待和資料發(fā)放的銷控臺，是銷售人員接待客戶和派送資料的場所?？傮w要求：寬敞、氣派、喜氣、熱烈、突出商業(yè)氣氛和財富旺氣。區(qū)名、道路名、景觀名a．區(qū)名：按本案各功能區(qū)經(jīng)營主題命名，如大千農(nóng)貿(mào)市場、品牌服裝一條街、美食一條街等。2．樓盤吉祥物：因本案以店鋪為主，主要作為投資、經(jīng)營之用，希望有一個發(fā)財?shù)恼最^和金銀滿貫的賺頭。c．基本原則：通俗、直白、動感（如鉆石、金元寶等）。廣告方案與計劃a．新聞報道的安排、撰寫、定稿b．報紙廣告企劃、文案、設計、定稿c．電視廣告企劃、撰搞、制作d．戶外廣告的選擇、制作e．廣告發(fā)布計劃的制訂和執(zhí)行f．車體廣告、戶外廣告牌的選擇與發(fā)布推廣基礎部分設計思路形象定位本案項目名稱已確定，根據(jù)“大千名城”所確定的市場定位、建筑風格以及區(qū)域文化，就有關本案項目形象方面的內(nèi)容提出如下建議：設計樓盤標志做為推廣全程的銜接a．理念提示：財神、福星、運財、發(fā)財；人氣、運氣、商氣、財氣。工作重點銷售中心主要道具a．建筑模型制作b．區(qū)域環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖的繪制c．室內(nèi)室外燈片選擇和燈箱制作銷售現(xiàn)場和促銷活動的場地安排a．銷售中心分格定位，設計，施工和室內(nèi)布置b．銷售中心的室外企劃、設計、布置c．銷售中心門前及工地現(xiàn)場沿線景觀美化d．放置標識牌、看報、各類旗幟、燈光照明e．奠基儀式或促銷活動現(xiàn)場的選址、設計的布置商城標識a．LOGO——TYPE的設計、制作和應用。并使之在局部上快速形成一個聯(lián)動體系，互相作用。一、關于造勢本案造勢主要是指利用商城形象與市政府興市建設，地方經(jīng)濟及政府資源的整合，舉辦一系列專題活動，促銷活動和媒介公關活動等。4．售樓部的銷售服務要圍繞概念設定模式。2．樓書的編寫和設計要圍繞概念進行。概念整合概念輸出是本案的靈魂，它賦予物業(yè)新的生命，物業(yè)建設和市場推廣的工作，就是概念的物化和系統(tǒng)化，是有形無形的完美結(jié)合。只要他們認為未來前景看好，就敢于先期大膽投入。鋪主的出現(xiàn)，消滅了這個時間差，同時在工程施工期，鋪主的投資與收益同樣存在時間差，鋪主的時間差也要想辦法化解。三、消滅時間差時間差，是指所有的商場在未開張之際，眾商家不敢貿(mào)然進入，因為他們不知道未來的經(jīng)營前景究竟是如何。2．政府引導不善，“鋪主”成長緩慢政府對這方面的引導力度不夠，經(jīng)營性物業(yè)按揭難度、投資門檻要比投資住宅物業(yè)高得多，這在客觀上使得“鋪主”這一投資階層很難成長，尤其馬巷鎮(zhèn)周邊縣鎮(zhèn)居民。調(diào)查結(jié)果顯，馬巷鎮(zhèn)商業(yè)繁榮，一方面有不少商家租不到商鋪，另一方面也有大量的商鋪待售，主要有以下幾個方面的原因：1．地產(chǎn)投資在馬巷鎮(zhèn)民中還處于萌芽狀態(tài)馬巷鎮(zhèn)居民地地產(chǎn)投資意識還不強，大部分人尚處于觀望狀態(tài)。他們是本案主力目標客戶。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，馬巷鎮(zhèn)民對投資商業(yè)物業(yè)有極高的熱情，有購買能力的人也不少，關鍵是它給他們保值、升值的保障與信心，讓他們看到繁榮興旺的前景與希望。解決方案一、尋找用家即租賃經(jīng)營者，如果能通過招商吸引大商家進場入駐，在推廣上大肆渲染再輔以返租的形式銷售，炒作投資的概念，相信會吸引許多投資者參與。“買家不用，用家不買”是商鋪投資的永恒鐵律。次層從大莊家的投身效應，激發(fā)和影響一般購買者，形成全局上的繁榮。在宣傳推廣時充分利用開發(fā)商與政府的良好關系，做好媒體公關，在銷售的中前期進行理論提升的輿論鋪墊，把本案的開發(fā)、建設與馬巷鎮(zhèn)的城市建設、經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)系起來，定期舉辦專題活動，在報紙、電視臺集中發(fā)布新聞報道，宣傳本項目開發(fā)的意義及時繁榮馬巷鎮(zhèn)經(jīng)濟的貢獻。硬廣告主要擔當實現(xiàn)告知、引起注意、喚起興趣、刺激需求的目的。2．“硬”：為報紙、電視、戶外等媒體廣告的意識形態(tài)的感性化推介，它是個強化性的廣告宣傳工具，主要輸出“大千名城”的主體定位、產(chǎn)品內(nèi)容、價格等等。戰(zhàn)略核心　 以軟、硬廣告宣傳利器的互補效應來進行全方位的整合推廣，以整體戰(zhàn)略入市，通過對營銷軟、硬件的逐漸完善來進行全效推廣。構筑自有商圈，人潮洶涌，錢潮滾滾。分割自由，可大可小，買獨立旺鋪，當真正的老板。f．功能優(yōu)勢一層商鋪層高4米，獨有的“內(nèi)錯層”設計可設置閣樓，增加使用面積，一層的投資、二層的商機。d．業(yè)態(tài)優(yōu)勢集購物、休閑、娛樂、美食于一體的商品批發(fā)，零售交易中心，融合大型封閉式農(nóng)貿(mào)市場、百貨商場與超市的功能，順應商業(yè)發(fā)展趨勢，引領現(xiàn)代消費潮流。b．規(guī)模優(yōu)勢馬巷鎮(zhèn)目前規(guī)模最大、規(guī)格最高的多功能、綜合性購物中心，恢宏場面，震憾人心，一百多個獨立店面，應有盡有，相當于把整個馬巷鎮(zhèn)的文武百業(yè)、衣食住行統(tǒng)統(tǒng)搬入。書院路堪稱馬巷鎮(zhèn)最具吸引力，最具增值潛力的財源大道?！．地段優(yōu)勢“大千名城”位于馬巷鎮(zhèn)巷南路與書院路的交叉路口，周邊人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，是市中心核心地段，是城市中軸線上的商業(yè)地王，極具增值的潛力。3．城市資源——商業(yè)快速繁榮、城市快速發(fā)展馬巷鎮(zhèn)歸屬翔安區(qū)，引來了新世紀、新一輪發(fā)展契機，城市面貌煥然一新，商業(yè)氛圍更加濃厚，第三產(chǎn)業(yè)的比例上升，一個欣欣向榮，蓬勃發(fā)展的閩西商業(yè)城市呼之欲出。2．開發(fā)商資源——實力彰顯品質(zhì)，品質(zhì)創(chuàng)造價值本案是由實力發(fā)展商開發(fā)的大型商城，地處馬巷鎮(zhèn)新興江濱版塊——書院路，大千名城的全部規(guī)劃設計均由馬巷鎮(zhèn)設計院完成，這是本地大樓盤首次實現(xiàn)政企合作，使本案具有品質(zhì)上的絕佳保證。另一方面，它可以進行感性化傳播，讓目標客戶直觀了了解“大千名城”，明白購買利益的所在。而“機器”一詞巧妙、貼切的傳達了本商城黃金旺鋪興旺發(fā)達、財源滾滾的商機，它一方面暗喻財源滾滾而來，也意指買一間旺鋪等于買到了一臺印鈔票的機器。世世代代靠務農(nóng)富裕起來的農(nóng)民，祖祖輩輩按月拿薪的市民，他們一無特殊技術，二無太多資金，在完成了原始積累之后，進城經(jīng)商，棄工從商，投資商鋪，可能是他們最便捷的發(fā)家門路、致富捷徑。2．一代富三代的賺錢機器　分析：古人有“百業(yè)商為首”、“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這種現(xiàn)象在馬巷鎮(zhèn)具有很明顯的特征。行銷戰(zhàn)略總體構想概念設計1．生金生銀的店面銀行分析：投資店面首選的兩大因素一是租金水平，二是能否升值，本概念設計解決了這兩個方面的問題。鑒于這個特點——本案可引入封閉式農(nóng)貿(mào)市場，以販賣凈菜為主，促進商業(yè)氣氛的快速形成。5．服裝市場的潛力很大服裝永遠是消費的主流，目前的服裝經(jīng)營較為集中在書院路，因此，作為新興的商業(yè)中心，大規(guī)模的服裝批發(fā)商場的引進，必然具有巨大的潛在市場。3．新興商業(yè)形態(tài)處于發(fā)展階段電子、電器、家電的商業(yè)內(nèi)容，在馬巷鎮(zhèn)還沒有形成氣候，本案引入這樣的商業(yè)內(nèi)容可有效地彌補市場空白，滿足城市居民生活水平提高的要求。2．商品形態(tài)較為復雜目前馬巷鎮(zhèn)的小商品、日雜百貨、副儀器、服裝還集中在老城區(qū)，但有向南發(fā)展的趨勢。目前周邊缺乏環(huán)境較好的消費適中的場所。因為招商的商家對面積的需求不盡相同，經(jīng)營品種也不盡相同，因此具體的經(jīng)營主題，在招商基本完成之后再做具體劃分，本次不做詳細方案。規(guī)模形象定位：馬巷鎮(zhèn)的商業(yè)航母經(jīng)營主題劃分方案方案一：引進大型商場、連鎖店的經(jīng)營主題劃分方案本案若能順利地引進大型的商場連鎖店的入駐，對本案的成功運作將起到?jīng)Q定性的作用，屆時不論是采取何種炒作方式，都可以風風火火地在馬巷鎮(zhèn)燒一把。商機形象定位：市中心鉆石級商鋪，創(chuàng)業(yè)—發(fā)家—發(fā)財基地。分點形象定位：地段形象定位：城市中線上的現(xiàn)代商業(yè)中心，永遠的市中心，永不落幕的商業(yè)帝國。自己經(jīng)營投資（靠收租金獲得回報）自用（郵政、銀行等的營業(yè)廳）3類的比例極少，由于本案只售不租，2類的客戶比例基本上會相同。其中3類比例較大，約占全體的80%左右。大型超市、連鎖店、私營商場等想在市區(qū)發(fā)展的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有強烈投資意識，敢冒風險的農(nóng)民。馬巷鎮(zhèn)個體和私營業(yè)主及其他經(jīng)營商、投資商。本案由于規(guī)模大，檔次高，區(qū)域購買力難以消化，因而消費區(qū)域相對復雜。根據(jù)市場調(diào)研可知，中高檔次的市場定位可以截流更多客戶源，不但可以有效地彌補市場空白，同時與物業(yè)本身的規(guī)模、商業(yè)居住的黃金地段本符合。市場定位物業(yè)定位功能定位：集農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)鋪面、居住三位一體的大型、綜合性商業(yè)城。備注：要全效地提高“大千名城”的樓盤質(zhì)素，只有有效提升商、住產(chǎn)品層面與物業(yè)管理的切合程度，這樣一方面能完滿地進行“口徑營銷”，在銷售過程中不容易出現(xiàn)紊亂的局面。建議在原有設施的基礎上增加幼兒園、公廁、物業(yè)管理辦公室。物業(yè)管理和配套設施1．馬巷鎮(zhèn)物業(yè)管理水平普遍低下，物業(yè)管理服務的意識還未深入人心，引入“新加坡物業(yè)管理”的物業(yè)管理模式負責本案的物業(yè)管理，以全新的服務概念為“大千名城”品牌塑造品牌商業(yè)形象。2．因為三層以上作為封閉式的住宅小區(qū)，中庭上可進行大面積的，制造新穎別致的景點（內(nèi)部水景、中致綠化相結(jié)合的獨享式中庭景觀體系的引入），住宅單體的外立面感覺變得更加感性，讓人喜歡，勢必更加暢銷，去化上的壓力降至冰點。將三層以上的住宅部分，建設成為一個獨立的居住空間和生活空間，通過整體商城流通體系的特殊處理，使架空層中庭景觀部分能為住宅小區(qū)部分所獨享，從而提高居住物業(yè)的整體檔次，增加業(yè)主的歸屬感。 整體商城內(nèi)外交通自成體系，“通”“透”雙重滿足，方便購物，無死角產(chǎn)生，利于“大千名城”自有商業(yè)氣氛的形成。在不影響一、二樓的交通、規(guī)劃的基礎上。設計引導以前衛(wèi)的建筑風格入市，引導人流，以磅薄的氣勢聚集人氣，創(chuàng)造最多的商機機會。從而使本案住宅部分的環(huán)境景觀與整個馬巷鎮(zhèn)的城市文化韻味、自然美景、建筑美學達到無與倫比的息息相連，功能的需求滿足與個性的張揚都得到充分的體現(xiàn)。代表現(xiàn)代城市的文明，以新加坡物業(yè)管理模式來進行“大千名城”物業(yè)管理上的包裝，可以提高本案物業(yè)管理的檔次，考慮到本案的物業(yè)管理為開發(fā)商內(nèi)部消化，物業(yè)管理主要為簡單化的物業(yè)管理，除了程序化上的物業(yè)設計，在銷售中不作具體的承諾，本物業(yè)管理模式只是一種概念上的設計。在進行流程化物業(yè)管理導入的前提下，要給物業(yè)概念一個噱頭，讓人覺得這是個“泊來之品”，在做好相關的物業(yè)管理宣傳的同時，還要讓專屬客戶群的求新求異的心理，因此，物業(yè)要進行概念上的包裝，專案組將這一基本概念組團定位為——新加坡模式物業(yè)管理。既要滿足地段資源對物業(yè)的要求，又要達到利潤的最大化?！粚拥膬r格，兩層的空間享受首家引入“內(nèi)錯層”（2/3處起錯）商業(yè)戶型設計，有效地解決內(nèi)置配套問題，這可以給那些來大千名城做生意的業(yè)主提供生活上的方便，既能放心做生意，又讓生活得到了照顧。降低購買門檻——八萬買一鋪，富攜三代貴大千名城首創(chuàng)銀行按揭置業(yè)購房，只要擁有少少幾萬元，就可以成為大千名城的大業(yè)主，坐享物業(yè)升值，確保月月有收入。大千名城，乘承樹立品牌的觀念，把大部分的利潤回饋業(yè)主，用幾十萬元的廣告費把商鋪炒熱，再以最優(yōu)惠的價格賣給你。美食王國、精美服裝世界、文藝沙龍，你可以帶著美好的心情欣賞這一切，我們要把最好的都呈現(xiàn)給你。累了，靜靜品嘗香茗，觀賞街心公園美麗的街景；餓了，一應俱全的美食助你開胃。大千名城可提升的特性提取（商業(yè)機會）物業(yè)管理資源——新加坡物業(yè)管理，給上帝創(chuàng)造天堂盡心盡責的保安，和藹可親的營業(yè)員，任勞任怨的清潔工，還有那永遠笑臉迎人的老板……，在這里您可以享受微笑的接待，貴賓的禮遇，在這里您的一切要求我們都會盡量做到，大千名城的忠旨給上帝創(chuàng)造天堂。今天，你終于可以向這些說聲告別，大千名城店面門前道路更寬敞。內(nèi)部資源呈現(xiàn)：首創(chuàng)一站式休閑購物，吃、喝、玩、樂，統(tǒng)統(tǒng)滿足。此次大千名城是馬巷鎮(zhèn)城區(qū)目前規(guī)模最大的舊城改造項目之一，它的建成將為馬巷鎮(zhèn)的商業(yè)流通，規(guī)范商業(yè)格局、豐富商業(yè)內(nèi)容、提供商業(yè)機遇等方面，創(chuàng)造積極的環(huán)境和機會。集購物、休閑、娛樂為一體，建成后為馬巷鎮(zhèn)的市民提供一個良好的購物場所。規(guī)模資源——你所想要的，這里絕對沒有得不到的。本案特性的資源分析大千名城固賣點提純地段資源——六面臨街，財貫八方；錢潮涌動，客似云來。經(jīng)營哲學——立優(yōu)求異，以人為本；蓋最好的建筑，做最好的商城。建議在與業(yè)主簽訂預售合同的同時，把該項內(nèi)容作為合同附件一并簽署，以作為有力保障。這種政府政策的主觀介入，為本案的推廣和銷售注入了積極的因素，有利于立體商住物業(yè)的全面推廣。同時，考慮到馬巷鎮(zhèn)整體的商業(yè)氣氛，大千名城要重點引進知名品牌的商業(yè)連鎖店進駐，為商業(yè)檔次的高起點做足了準備，使之成為高質(zhì)素的綜合商住樓盤。商場經(jīng)營大千名城通過合理的功能區(qū)分，正確的經(jīng)營模式的引入，使商場的購物環(huán)境變得和諧、統(tǒng)一。憑著雄厚的實力，高起點的規(guī)劃，完善的售后服務管理，在馬巷鎮(zhèn)樹立商業(yè)品牌形象。市場背景馬巷鎮(zhèn)的商業(yè)正處于小規(guī)模分散經(jīng)營階段，隨著城