重慶市某石油大廈酒店式公寓策劃方案-文庫吧資料
2025-05-02 07:53本頁面
【正文】 優(yōu)勢，是影響項目成功操作的重要條件。居住環(huán)境可以成為宣傳重點策略之一，但應避重就輕，重點宣傳本項目完善的配套及便利的生活。位于重慶的商貿(mào)核心延伸區(qū)域，配套設施毋庸質(zhì)疑。區(qū)域狀況居住環(huán)境可以分為自然、人文環(huán)境及配套。隨消費市場的擴大、市民生活水平的不斷提高，解放碑核心商圈的正逐漸向較場口延伸，較場口區(qū)域已完全融入解放碑商圈。良好的交通條件，使業(yè)主的日常生活出入更為便利，符合現(xiàn)代人的消費心理。渝中區(qū)政府相關機構(gòu)設置于此，能保障良好的交通狀況。項目地塊決定了本項目只能定位為商住樓或公寓樓，體現(xiàn)項目地塊的最大價值。就本項目的地塊規(guī)模較小，且項目周邊有大量的老式住宅。土地價值催生項目的投資價值，這是本項目的主要競爭優(yōu)勢之一，可以在營銷推廣充分利用，形成項目的賣點。項目所處較場口區(qū)域是屬解放碑商圈的重要組成部分，是解放碑核心區(qū)的延伸。參考對象通過分析項目的自身質(zhì)素形成項目定位的先決條件，再據(jù)此決定項目可以開發(fā)何種檔次的產(chǎn)品。間接競爭陽光星座、美力、南國麗景、江風雅筑、君悅長濱、新重慶公寓。同時其項目品牌及市場號召力同樣會給客戶對比空間。直接競爭合景聚融、雅地天際、環(huán)島名都、東和灣。馨茗苑二期（據(jù)銷售人員介紹）為一棟30層公寓，估計在今年年底投放市場。星河城、馨茗苑及本板塊內(nèi)其它即將投放市場項目。在本項目產(chǎn)品、價格及營銷定位時，應充分借鑒或參考四個板塊內(nèi)的成功項目，分析其特性所在，結(jié)合本項目的實際狀況做到揚長避短。⑤“公寓式住宅”售價在4500元/㎡—6200元/㎡區(qū)間占大部分，價格差異主要體現(xiàn)在地具體地段及裝修標準。③單個項目的體量不大，單體樓或雙塔樓居多，這體現(xiàn)了“公寓式住宅”的特性。樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商樓盤規(guī)模項目進度銷售均價元/㎡物業(yè)類型馨茗苑和平路物華物業(yè)占地3000㎡高層商住樓共128套04年3月銷售余20套4080起4280均價樓層差價20元公寓清水星河城和平路上海盛融裙樓2—7住宅共300多套4月底開盤估計起價4700 公寓合景聚融民權(quán)路合景國際建面68361㎡可售30余套已交房6800元/㎡公寓清水陽光星座民生路滬投實業(yè)建面3000㎡共360套可售15套已交房5200、4700樓層差價20元公寓裝修清水美力民生路裕輪實業(yè)涪陵金塔建面47000㎡已交房6500 、6100公寓裝修清水雅地天際八一路共創(chuàng)置業(yè)占地1120㎡建面23056㎡04年6月開盤余17套8800公寓裝修環(huán)島名都八一路林華物業(yè)占地3300㎡建面55000㎡04年7月開盤05年4月交房余40套4900 公寓清水江風雅筑解放東路新原興共295戶剩10余套3700清水君悅長濱長濱路鑫島置業(yè)共368戶04年5月開盤已售完5000公寓裝修南國麗景滄白路英利地產(chǎn)占地4300㎡建面47133㎡03年初開盤已交房余155㎡以上4700 公寓清水新重慶公寓民族路典華物業(yè)共336戶余少量房源5900公寓裝修東和灣朝千路東和物業(yè)共557戶04年10月開盤已售70%5400公寓清水上表所列項目羅列了四個板塊內(nèi)近兩年在售或已售大部分項目，綜合各樓盤的質(zhì)素，提煉出對本項目具有借鑒或參考價值影響因素：①四大板塊內(nèi)新開盤或?qū)㈤_盤的項目很少，多數(shù)項目處于尾盤或剩余不多的銷售狀態(tài)。為本項目的產(chǎn)品定位提供最主要的依據(jù)。④小什字嘉濱路板塊項目對本項目價格定位有一定的參考價值。因其位于或靠近步行街，而獲得眾多消費者的青睞，成為高收入階層在解放碑CBD購房時的首選。而本項目所在的和平路沿線項目多為舊樓改造如：馨茗苑、星河城等，這勢必會影響項目的品質(zhì)及品牌形成。①較場口新華路板塊現(xiàn)有的項目主要分布在和平路沿線、小米市和石灰市。區(qū)域競爭分析主要通過比較本項目與其它項目的各主要質(zhì)素，綜合得出本項目的優(yōu)劣勢，這對本項目的前期定位及后期銷售將起引導作用。特別是對于項目所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手應重點分析。體現(xiàn)了一是本區(qū)域內(nèi)公寓式住宅的競爭更加激烈，二是區(qū)域內(nèi)住宅市場的需求仍然以酒店式公寓為主導。2004年由于大量的公寓式住宅投放市場，從而拉升了區(qū)域整體住宅市場的供需量。一個區(qū)域的住宅市場需求是否旺盛，直觀的體現(xiàn)是：當年的住宅施工面積和銷售面積的對比，以及逐年的住宅銷售面積同比。解放碑區(qū)域近年來的房價走勢圖，對本項目的價格定位有較大的參考及借鑒作用。解放碑區(qū)域的住宅房價一直處于較高價位上，且以酒店式公寓的銷售價格最高，在2004年達到最高點：（主要數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計資料及我司市場部）上圖所標注的近年來解放碑區(qū)域房價走勢，每個時間段內(nèi)均選取了一個較為典型的樓盤作為房價的參考點。在可以預見的一兩年內(nèi)，估計重慶市整體房價會穩(wěn)中有降，房市會更趨于理性。⑥區(qū)域住宅市場競爭越來越激烈，公寓式住宅成為開發(fā)商在本區(qū)域開發(fā)的首選，但區(qū)域內(nèi)住宅售價保持在一個較高的價位上。 ④作為解放碑及較場口區(qū)域的城市公寓，其消費主體多為年紀輕、高學歷、高收入、生活節(jié)奏較快的城市事業(yè)型青年，這一消費群體由于生活節(jié)奏較快他們往往更愿意選擇城市中心區(qū)內(nèi)，尤其是CBD核心區(qū)內(nèi)交通便利的住宅。而倡導面積經(jīng)濟、布局緊湊、功能齊全的小戶型或超小戶型，對綠地率、朝向、采光等要求相對較低。其次為解放西路中興路板塊，最后是小什字嘉濱路板塊。板塊內(nèi)住宅市場的品質(zhì)較高，小戶型居多且嘉濱路上住宅強調(diào)江景的居住品質(zhì)。區(qū)域內(nèi)居民的消費力較強，消費的時尚性意識較強。商業(yè)配套相對完善且能與解放碑、朝天門共享商業(yè)等各方面資源。解放西路、中興路板塊該板塊人中主要集中于小什字區(qū)域，嘉濱路只是作為解放碑甚至渝中區(qū)新興居住、景觀及旅游的外延。而板塊內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長濱路。消費力的隱性較強，體現(xiàn)在消費的頻率不高但平均消費水平不低。本區(qū)域主要以渝中區(qū)原住民為主，是傳統(tǒng)居住區(qū)。解放碑核心板塊本板塊主要以解放西路及中興路為主，往朝天門方向上的解放東路、陜西路。解放碑作為重慶的核心，由于其強大的商貿(mào)功能而形成了區(qū)域內(nèi)高收入、高消費的消費特征。成為重慶房價的至高點：解放碑板塊內(nèi)商業(yè)或住宅售價均為重慶最高，區(qū)域內(nèi)商鋪每平方米的售價在５—16萬元之間，步行街租金更是達到1000—2500元／㎡；而區(qū)域內(nèi)的住宅也達到了5000—7500元/㎡，同樣也是重慶的最高售價。極強的消費力：解放碑板塊擁有完善的商業(yè)及居住形態(tài)，商場、寫字樓、酒店及公寓等容納了每天高達30萬的人流量。強大的商貿(mào)功能：以步行街為核心的解放碑商貿(mào)中心區(qū)的單位機構(gòu)達7600個，營業(yè)面積超過500
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