【正文】 . 土地取得較為容易。3. 周邊工廠多，污染嚴重。1. 區(qū)域形象較為普通。黃埔大道員村段粵韻庭園、美林海岸花園1. 周邊生活配套較為完善。2. 缺乏大型商業(yè)以及文化設(shè)施支持。4. 符合廣州規(guī)劃發(fā)展方向。2. 廣東奧林匹克體育中心、廣園東路快速干線拉動。各樓盤將在價格、規(guī)劃設(shè)計、戶型、園林綠化、配套設(shè)施、工程質(zhì)量、物業(yè)管理以及服務(wù)等方面形成全方位的競爭，樓盤的綜合素質(zhì)將會得到進一步的提升。從價格、位置、區(qū)域、樓盤檔次和針對的目標客戶等方面來看，競爭對手主要有天河東圃、車陂、棠下、黃埔大道員村段、番禺華南板塊、白云區(qū)九運新廣從板塊以及其它同類型的競爭性樓盤。目標客戶為白領(lǐng)工薪階層的都市精英，年輕、有知識，外地人較多，個性自由、務(wù)實、時尚、朝氣蓬勃且生活態(tài)度積極向上，對居住環(huán)境質(zhì)量要求較高，購買特征為理性沖動型購買。其中，城市舊中心是城市的綜合中心區(qū)，體現(xiàn)城市的政治、經(jīng)濟、文化和對外交往中心的功能；天河珠江新城中心主要功能為商住、金融、行政、外事、科教和體育等，珠江新城將成為廣州市未來的中心商務(wù)區(qū)（CBD）；結(jié)合廣州東南部的開發(fā)，使大沙地成為市區(qū)東部城市副中心；以大沙地城市副中心為核心構(gòu)成市區(qū)東翼大組團。7) 城市中心進一步東移今后的15年，隨著廣州市東南部地區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，城市重心東移的速度將逐漸加快。5) 廣東省科學中心廣東省科學中心是廣東省為提高人民科學文化素質(zhì)和精神文明建設(shè)的一項重大基礎(chǔ)設(shè)施，容納有自然科學、社會科學及科普工作的大型現(xiàn)代化的綜合性科技活動場所，具有科普與高新技術(shù)展示、多方位的業(yè)余教育、高新技術(shù)研究、科技咨詢與科技娛樂等功能，該中心占地約500畝?？茖W城規(guī)劃建設(shè)有：微電子信息產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、大學研究園、新材料和新能源科技園及管理服務(wù)中心等。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。4) 廣州科學城廣州科學城位于廣州市區(qū)東北部，天河、白云和黃埔3區(qū)交界處（廣州市中心大組團交會處），其范圍為：加莊→上嶺→大淋崗→玉樹→馬坑園→新塘，北沿大觀路→廣汕公路→北二環(huán)公路→火村公路，沿廣深高速公路往西接加莊。3) 輕軌鐵路規(guī)劃中的輕軌鐵路由廣州站至南崗，將設(shè)廣州站、淘金坑、廣州東站、機械學院、石牌東、九運會、橫沙、石化廠、筆村及南崗等10個站，預計總投資18億元。第二期工程由豐樂立交到瑤田立交，全長18公里，計劃2001年九運會開幕之前全線完工。2) 廣園東路工程該工程是廣州市迎接九運會的形象工程，也是廣州市最長的一條城市快速干線主干道，工程位于廣深高速鐵路的北側(cè)，西起廣園中路，東至增城新塘鎮(zhèn)荔新路，途經(jīng)瘦狗嶺、五山、黃村、吉山及南崗等地，總投資逾30億元。1) 廣東奧林匹克體育場廣東奧林匹克體育場是九運會主會場，占地30萬平方米，可容納觀眾8萬多人，將承擔九運會的開幕式和田徑、足球等比賽項目，目前，工程進展順利，宏偉外觀已經(jīng)展現(xiàn)，四周的道路和環(huán)境美化亦已開始。作為廣州未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的龍頭和標志的廣州科學城首期開發(fā)的4平方公里的用地已經(jīng)全部被科技項目填滿，建設(shè)已基本鋪開，已有多個科技項目入園發(fā)展，項目投資額已突破4億美元。2. 天河區(qū)九運會區(qū)域規(guī)劃與展望2001年11月11日，中華人民共和國第九屆運動會開幕式將在天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村的廣東奧林匹克體育場舉行，東圃將成為全國人民關(guān)注的熱點。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，不少綜合素質(zhì)稍遜的樓盤都會以低價作為競爭優(yōu)勢，特別是一些缺乏小區(qū)配套的單體樓或部分戶型設(shè)計實用性較差的項目，更是用降價來吸引買家。這部分樓盤所吸引的是收入金字塔底部的廣大中、低收入階層，市場的消化速度較快。這部分樓盤售價約在2,500~4,500元/平方米（一般帶一級一類裝修），具有一定的小區(qū)規(guī)模，占地面積都在2萬平方米以上，但“麻雀雖小，五臟俱全”，部分小區(qū)不但具有精致的園林花園，而且幼兒園、會所、泳池和網(wǎng)球場等配套設(shè)施一應俱全；戶型設(shè)計的以40~50平方米的一房一廳及60~75平方米的二房二廳小戶型單位為主。隨著市民生活水平提高，居住習慣逐步改變，“市區(qū)工作、市郊生活”的居住模式逐漸得到部分市民的認同。 3) 低檔樓盤主要分布在位置較偏的地段隨著住房制度改革的深入，實物分房已經(jīng)曲終人散，貨幣分房制度全面實行，市場上的購房主體轉(zhuǎn)為實用型買家，個人購房的比重越來越大，中、低收入階層成為購房主力軍，具有一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)、低價物業(yè)受到了廣大買家的普遍歡迎，成交最為活躍。員村一帶的生活配套完善，市場、電影院、醫(yī)院、商場及酒樓等設(shè)施較多，人流旺，商業(yè)氣氛較濃，個別樓盤還可購房入戶口，但靠近黃埔大道和華南快速干線的單位交通噪音較大，空氣質(zhì)素有待改善。中山大道沿線的樓盤交通較為便利，大型小區(qū)數(shù)量較多，樓盤整體性相對較高，但由于天河區(qū)東片的人口密度大，外來人口聚集，道路交叉口多，塞車現(xiàn)象嚴重，治安、環(huán)境較差，區(qū)域形象一直有待提升，而周邊配套設(shè)施不足，缺乏文化娛樂和體育運動設(shè)施等實際情況也暫時阻礙了區(qū)域售價的上升。華文學院、華南理工大學和廣東工業(yè)大學等高校，處于將軍山下，環(huán)境不錯，空氣較好，適合在天河、東山等區(qū)工作，喜歡離天河區(qū)中心近而又不想樓價太高的中等收入階層，但該區(qū)域的一些樓盤建筑密度過大，樓盤的朝向、景觀和房間的通風采光情況在一定程度上影響了購房者的決定。2) 中檔樓盤分布范圍相對較廣天河區(qū)中檔樓盤主要分布在粵墾路、中山大道、天河公園、五山路、東莞莊和員村一帶，均價約在4,000~6,500元/平方米之間，主要的在售樓盤有粵墾路的瑞心苑、五星閣和金燕花園，東莞莊的天一廣場，五山的五山花園、半山翠庭和即將推出的匯景新城，中山大道的華景新城、駿景花園、富力天朗明居、美好居，天河公園周邊的新世界東逸花園、東暉花園、疊翠臺和華港花園，員村一帶的美林海岸花園、粵韻庭園、恒安大廈、海景商業(yè)中心和僑穎苑等。目標客戶群當中絕大部分是介乎年齡在30~45歲的青年人士，他們具有極強的個性意識，更會享受生活，在購買投資方面所占的比例較大；其次是滿足體現(xiàn)身份需求；另一方面則是港澳同胞、歸國華僑回來購買；再有就是一些中小型公司在該區(qū)域建立辦事機構(gòu)或聯(lián)絡(luò)處等。區(qū)內(nèi)主要樓盤包括有天譽花園、帝景苑、薈雅苑、華標廣場、金海花園、芳草園、鴻翔大廈、金田花園、東方之珠花園以及天誠廣場等。天河北路已經(jīng)發(fā)展成真正的城市中心，這里坐享新城區(qū)優(yōu)勢，包括廣州最高檔次的商務(wù)活動區(qū)和高消費群體、周邊現(xiàn)代化的名廈、華宅林立，還擁有令人羨慕的景觀——10萬平方米的東站廣場，而其金融中心地位，更造就其尊貴地位，有力地支撐沿線樓市。同時根據(jù)地域的不同，也分別出不同的物業(yè)檔次，若將該區(qū)樓價進行區(qū)分，則高檔樓盤集中在天河北、天河體育中心板塊和珠江新城等區(qū)域；而中檔樓盤則較集中在天河公園附近、粵墾路和東莞莊等路段；低檔樓盤集中于沙太路、棠下和東圃一帶區(qū)域。三、 項目競爭市場分析1. 天河區(qū)總體情況概述隨著市中心不斷東移，天河區(qū)逐漸變成新的城市中心，該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已從10多年前的初級階段發(fā)展成為今天十分成熟的市場。F. 人口密度上升，但老城區(qū)越秀、荔灣的人口密度大幅下降。D. 老城區(qū)人口下降，人口向周邊轉(zhuǎn)移。B. 家庭規(guī)模變小。E. 人口密度全市人口密度為1,337人/平方公里，其中市區(qū)人口密度為2,293人/平方公里，縣級市人口密度為381人/平方公里。其中。C. 隨著城市范圍的擴大，城市立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成，一般市區(qū)、城市次中心區(qū)、近郊區(qū)和內(nèi)環(huán)路至外環(huán)路間的地價較低，成本易于控制，易形成規(guī)模較大的住宅小區(qū)，適合現(xiàn)代都市人追求舒適優(yōu)雅生活環(huán)境的特點，住宅開發(fā)和銷售大幅較多。3. 各行政區(qū)住宅市場比較1) 量值描述表12：2000年廣州市各行政區(qū)住宅市場量值描述（市內(nèi)8區(qū)）行政區(qū)越秀東山天河荔灣海珠芳村白云黃埔預售批出量（萬平方米）成交量（萬平方米）多層住宅平均價格（元/平方米）6,3116,7343,7724,9803,8043,0513,8192,784高層住宅平均價格（元/平方米）6,9277,6665,8075,1975,1114,0524,1243,1562) 比較分析A. 海珠、天河及白云等3區(qū)住宅成交最為活躍。B. 不同區(qū)域樓盤特征表11：不同區(qū)域樓盤特征區(qū)域住宅主要分布地段價格買家特征天河天河北路、珠江新城、中山大道、黃埔大道、員村以及沙太路天河北路、珠江新城樓盤6,000~10,000元/平方米，其它區(qū)域的為3,000~6,000元/平方米買家類型較為廣泛，收入層次多樣，但是多數(shù)為年輕人和在廣州市工作和生活的外地人，部分為老城區(qū)居民海珠一、二線的江景樓盤、工業(yè)大道、寶崗大道、昌崗路、新港東路、南洲路、赤崗及琶洲主要3,000~6,000元/平方米，而一線江景樓盤為8,000~10,000元/平方米買家多數(shù)為老城區(qū)居民或具有老城區(qū)情結(jié)的廣州人，部分為來廣州市時間較長、熟悉地方生活特點的外地人，多數(shù)屬于中年以上的市民白云機場路、同和路、新廣從路、黃石路、西灣路、增槎路、大坦沙及金沙洲多數(shù)為2,800~5,500元/平方米，白云山景觀和南湖周邊樓盤約為4,500~8,000元/平方米多數(shù)為中等和中低收入階層，部分為老城區(qū)居民，部分為在廣州工作和經(jīng)商的外地人東山水蔭路、東風路、中山路、五羊新城、東山湖公園附近的東湖新村及二沙島約5,500~11,000元/平方米多數(shù)為原住東山區(qū)以及老城區(qū)的廣州人，對東山區(qū)較熟悉，注重孩子教育的家長越秀東風路、中山路、解放路、小北路及越秀公園周邊約6,000~10,000元/平方米多數(shù)為原住老城區(qū)的老廣州人荔灣中山八路、南岸路、荔灣湖公園、流花湖公園的周邊及西關(guān)約為4,500~7,000元/平方米多數(shù)為土生土長的老城區(qū)原有居民，或在中山路、上下九路、人民路和流花一帶經(jīng)商的外地客戶，喜歡老城區(qū)商業(yè)繁華、交通便利、生活設(shè)施完善芳村芳村大道、花地灣、區(qū)政府附近及鶴洞大橋附近約為2,800~4,000元/平方米多數(shù)為原住芳村區(qū)居民，部分為老城區(qū)居民，小部分在廣州市工作的外地人黃埔大沙地、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及廣深公路沿線約為2,500~3,800元/平方米多數(shù)為黃埔區(qū)原居民，少部分為在開發(fā)區(qū)、黃埔及天河工作的外地人番禺洛溪、南浦、沙溪、大石、鐘村、南村和華南快速干線沿線約為2,800~4,500元/平方米，復式、別墅以及帶花園的單位的價位在4,500~8,000元/平方米多數(shù)為廣州的市民，少部分為香港人；年輕，文化層次較高，在天河、東山及越秀等地工作的外地白領(lǐng)、金領(lǐng)所占的比例較高；度假和自住都有小結(jié)：廣州市商品房成交最為活躍的是天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)、番禺洛溪版塊和華南版塊，老城區(qū)和天河仍是市民購房置業(yè)的首選，郊區(qū)住宅也越來越受廣大市民歡迎，住宅郊區(qū)化趨勢開始形成。廣州市房地產(chǎn)市場的主力為3,500~5,500元/平方米的中檔和中低檔樓盤，成交最為活躍。到荔灣區(qū)置業(yè)的大多屬于荔灣、越秀和東山等老城區(qū)的居民，年齡層次多為中年以上，部分是拆遷戶，喜歡荔灣區(qū)生活方便，經(jīng)商容易。F. 荔灣區(qū)荔灣區(qū)主要樓盤有富力廣場及荔港南灣等等，荔灣區(qū)樓盤生活、交通方便。E. 東山區(qū)東山區(qū)主要樓盤有錦城花園、東風廣場、嘉富廣場及東湖御苑等，主要為高價樓盤，交通便利，生活方便，商業(yè)繁華，人流集中，教育配套較完善?！A南板塊華南板塊是廣州樓市新崛起的板塊，是繼洛溪板塊后番禺區(qū)向廣州市場進軍的又一板塊，華南板塊的樓盤主要有：華南碧桂園、廣地花園、祈福新村、星河灣、南國奧林匹克花園和華南新城，買家群主要是廣州人、香港人和外地在廣州、番禺工作或做生意的人，用于居住或者度假，華南板塊沿華南快速干線直達廣州市新城市中心天河區(qū)，交通相當便捷，發(fā)展前景廣闊。第四，交通、能源、通信條件跟不上。第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，配套不足。洛溪地區(qū)的優(yōu)點是房地產(chǎn)開發(fā)較早，區(qū)域居住氣氛較為成熟?！逑鍓K洛溪板塊包括洛溪、南浦、沙溪和大石，主要樓盤有廣州奧林匹克花園、廣州碧桂園、麗江花園、洛溪新城和海怡花園等，洛溪一帶大盤小區(qū)多，密度較低，空氣較好，環(huán)境不錯，吸引了害怕城市污染的廣州市民前來購房置業(yè)。到白云區(qū)置業(yè)的多是白云、天河、荔灣和越秀等老城區(qū)的居民、外地在廣州市工作和經(jīng)商的人士，多數(shù)為中低收入階層，喜歡白云區(qū)生活方便而且生活費用不高。C. 白云區(qū)白云區(qū)主要樓盤有匯僑新城、白云高爾夫花園、云景花園、白云堡豪苑、江南世家、山水庭院、頤和山莊等樓盤，高、中及低檔樓盤都有。到海珠區(qū)置業(yè)的多是海珠、荔灣、越秀和東山等老城區(qū)居民，年齡層次中年以上，部分是拆遷戶，喜歡海珠區(qū)生活方便而且生活費用不高，親戚朋友方便往來；且海珠區(qū)有許多工廠拆遷，可以建設(shè)大型小區(qū)，居住環(huán)境較為舒適，樓盤售價相對于河北為低，有一定的價格競爭力；加上近幾年海珠區(qū)道路建設(shè)加快，珠江整治力度加大，市容環(huán)境有較大的改善，形成江南西等樣板路，濱江東景觀路和光亮工程進一步加強了海珠區(qū)的吸引力。天河區(qū)的發(fā)展空間和前景較大。天河區(qū)是城市新區(qū)，隨著城市的中心東移，天河的地位進一步加強，近年來珠江新城建設(shè)力度加大，政府政策、基礎(chǔ)設(shè)施配套和大量投資的支持，中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃前景廣闊，未來潛力大，樓市明顯升溫，以南國花園為首的樓盤銷售形勢樂觀；天河北路中信廣場寫字樓群、火車東站和大型綠化廣場支撐，樓價靠穩(wěn)；而中山大道及天河公園一帶有幾個大型小區(qū)，粵墾路緊靠天河北路，是中等收入買家聚集的主要區(qū)域，東圃和其它地段的樓盤則面向中低收入買家和年輕人。商品房成交活躍主要是天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)靠近廣州市內(nèi)的洛溪板塊和華南板塊，其中，規(guī)模較大、設(shè)計較好、戶型合理和配套完善的小區(qū)型樓盤銷售較好，老城區(qū)的單體樓銷售情況不太樂觀；中低價實用型商品房銷售較好，高檔的豪宅銷售速度則較慢；寫字樓租售情況有所好轉(zhuǎn)；臨街商鋪銷售不錯，裙樓二層以上集中商鋪租售不活躍；買家注重環(huán)