【正文】 0 萬元以上 消費(fèi)等級 10 萬 ~50 萬元 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 消費(fèi)水準(zhǔn) 精品型消費(fèi) 購屋心態(tài) 1）環(huán)境偏好 —— 治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。 3)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。 2)安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶及現(xiàn)時(shí)租屋人士）。 當(dāng)然，一個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可能永遠(yuǎn)不只以上幾項(xiàng)分析的客戶，然而針對該項(xiàng)目的特點(diǎn)來說，敝司認(rèn)為上述分析基本已囊括了近八成目標(biāo)買家，只要能抓住這批客戶的購買心理，再輔以必要的銷售策略，就必能取得銷售的成功。 分析：由于不滿現(xiàn)時(shí)的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域?yàn)榇祟惾酥走x。優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習(xí)慣。 薪一族人士 分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及該區(qū)工廠聚集，造就了一批在該區(qū)工作的工薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時(shí)享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。 分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不太考慮。 分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購 房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下： 分析：員村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。隨著地鐵一號線的開通，交通網(wǎng)絡(luò)已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來越近。 2． 3．目標(biāo)客戶定位 作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。項(xiàng)目形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。但項(xiàng)目的外圍環(huán)境較差，如華南干線及黃埔大道立交破壞了整體環(huán)境的靜美感，周邊商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，這些因素嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一 闡述。而本項(xiàng)目和他們相似，故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城 —— 未來新城 市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。如翠湖山莊、東暉花園、新世界東逸花園 、福金蓮花園及天河公園一帶大大小小的樓盤在 97 年、 98 年賣得特別紅火，恰是跟上了廣州城市中心東移的利好炒作，政府投資一個(gè)多億資金全面建成天河公園及天河區(qū)政府遷至天府路新址，令這帶樓盤銷售如虎添翼。 2．項(xiàng)目市場定位 2． 1 市場定位 員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價(jià)翻一番”。通過對項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。通過融合項(xiàng)目“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動(dòng)他們的心，促進(jìn)成交。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 “以人為本”的經(jīng)營理念 面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。 由于員村一直以來給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。 ，引起客戶購買沖動(dòng) 在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信 息的途徑，以吸引大量人流。因此，充分把握市場，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷售。 項(xiàng)目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的廣電成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn) 有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。但日前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，將定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告 別墅專題 戴德梁行 地產(chǎn)知識 順馳地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 博思堂廣告 各地區(qū)專題 北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、廣西、湖南 1． 5．項(xiàng)目周邊配套狀況 ① 大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校 ② 中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué) ③ 小學(xué)：昌樂小學(xué) ④ 銀行：中國建設(shè)銀行 ⑤ 飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。 對手四 ：恒安大廈 ： 1 幢連體 30 層 ：現(xiàn)推恒樂軒 5～ 25 層 ：一點(diǎn)一滴??令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想 格： 4218～ 5980 元 /m2，均價(jià) 5102 元 /m2 ：毛坯房 ： ⑴ 優(yōu)勢分析 ① 位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力； ② 戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶日常生活； ③ 雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買家購買； ④ 南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷 售。 對手三 ：天一莊 ：由 12 幢高層組成 ：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的 7～ 18 層 ：天然高臺全封閉綠色小區(qū) 格： 5019～ 5802 元 /m2，均價(jià) 5393 元 /m2 準(zhǔn)：毛坯房 ： ⑴ 優(yōu)勢分析 ① 為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買家購買； ② 小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè)，且內(nèi)部配套設(shè)施齊全，樓盤棕合質(zhì)素高，升值潛力大； ③ 能巧妙地利用崗頂?shù)貏萏Ц咧攸c(diǎn)，因應(yīng)采用獨(dú)特設(shè)計(jì)，令本樓盤擁有鮮明賣點(diǎn)； ④ 鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶在享受安靜環(huán)境的同時(shí)又可享受便利之交通。 11． 三房單元無主人套房，成為其主要抗拒點(diǎn) 1． 4．競爭對手資料分析 對手一 ：僑穎苑 ：由 3 幢 12 層及一幢 9 層組成 ：現(xiàn)推 C 棟 C1～ C4 梯的 3～ 12 層， B2 棟的 2～ 12 層 ：新天河、新市民、新文化 格： 4481～ 5145 元 /m2，均價(jià) 4655 元 /m2 （復(fù)式） 5668～ 6195 元 /m2，均價(jià) 5861 元 /m2 （最新價(jià)格） ：一級二類裝修 ⑴ 優(yōu)勢分析 ① 該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住； 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 策劃方案 風(fēng)火廣告 合生創(chuàng)展 黑弧廣告