【正文】 利用自身優(yōu)勢，幫助經(jīng)營者形成有效交易，并從中獲取利潤。(四)給物業(yè)管理處帶來的好處物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。可以利用社區(qū)網(wǎng)站提供增值服務，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。(二)給開發(fā)商帶來的好處開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場形象和市場價值。同時預留職能端口，集成社區(qū)基礎設施功能(如三表遠程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等)，達到設備應用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務的高效統(tǒng)一。加強系統(tǒng)管理，在安裝軟件時保證安裝盤干凈，同時安裝功能強大的防病毒軟件對系統(tǒng)進行實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。(五)運用先進技術保證網(wǎng)絡安全系統(tǒng)服務器端采用最新網(wǎng)絡操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設置安全選項，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務，設置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級別，做好系統(tǒng)本身的安全保護。(三)具有較強的可擴展性可根據(jù)小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設施情況，將社區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺上，并可在網(wǎng)上進行查詢、監(jiān)控。并可通過各自的身份登陸，進行管理、查詢、看樓、預約等。(二)B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。三、網(wǎng)絡社區(qū)的特點(一)開展“以物業(yè)管理為基礎、以增值服務為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營模式網(wǎng)絡社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務提供了可能。，意味著可以“坐地收錢”信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源?——家庭。，樹立物業(yè)品牌網(wǎng)絡社區(qū)實現(xiàn)了交互式的管理與服務，住戶可在網(wǎng)上查詢、投訴、報修、提出服務要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的服務。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價值，并最終促進樓盤銷售。高速接入internet查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機構局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費用清單、服務申請、投訴等，增強物業(yè)管理處和住戶間的溝通。中介服務：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務等中介服務。通過服務產(chǎn)生的這筆利潤一部分補貼到住戶身上，一部分作為公司營運資金。(六)社區(qū)電子商務網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。遠程教育：社區(qū)可與學校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導、查閱資料等，家長同學?？蓪崟r溝通。(四)社區(qū)學校網(wǎng)上學校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓班，如網(wǎng)頁制作、計算機培訓、英語培訓、假期學校等。VOD視頻點播：可在家點播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂服務。聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。(二)休閑娛樂網(wǎng)絡游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。網(wǎng)上預約社區(qū)會所消費、家政服務、家具維修等服務?？傊?，隨著IT業(yè)的發(fā)展，居住區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。我們設想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立物業(yè)居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡系統(tǒng)、蘭州總公司和其它分公司的計算機網(wǎng)絡獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f。在當今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。我們將聯(lián)系有關單位在小區(qū)內(nèi)設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。三、日常服務措施為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務和六十四項有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。推行服務簽單，定期結算制度。(三)與社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。(二)注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。一、服務思路(一)提供種類齊全的服務項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務的品位和深度要求亦高。居住區(qū)在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性。(六)強化總公司財務部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。(四)加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。(二)將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。(三)收支盈余資金的使用從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。(二)居住區(qū)物業(yè)管理費收取標準(由物業(yè)公司和置業(yè)公司參照有關標準商談后制定)。居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。%計算。主管2人，1200元/。根據(jù)實地調(diào)研，我們預計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關經(jīng)濟指標預測如下：(圖表略)管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/。居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略)二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算(一)測算依據(jù)及說明市政府有關物業(yè)管理的法規(guī)和文件。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。收入方面，堅決按招標書確定的參考價格及市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算提要：每年按收入的15%提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理。(四)當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。(二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交開發(fā)商(或業(yè)委會)審議通過后執(zhí)行。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。(二)在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。三、管理服務費及代收代繳費的收取(一)我們將在管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。管理處財務工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領導外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。根據(jù)居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。我們將在管理公司行政部下設財務組，并設會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理公司財務管理工作。一、財務管理模式(略)說明：在居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由市置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能。 中國最大的資料庫下載財務管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。第四部分 項目服務管理費第一章 財務管理提要：倡導“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督。提供門童服務，負責業(yè)主的迎送工作。八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需。六、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷活動。對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權和調(diào)配權，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。三、提供物業(yè)管理培訓為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。為了配合的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務：一、簽定物業(yè)管理委托合同規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。我們將在管理服務中著力于以下三個方面：倡導“天天讓您滿意”的服務文化、推廣“平等互動”的服務文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實無華、追求時尚”的審美文化。針對上述銷售對象之特征，并結合本地之文化背景及蘭州區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達到上述目的，我們大膽設想，運用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務之中。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預測，銷售對象應定位為在，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務、個性化服務、精品服務，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。為確保對實施物業(yè)管理的高起點和高水平,我們按照科學性和實用性的原則進行論證,并結合實地調(diào)研,制訂出管理處詳細的物資裝備計劃(詳見附表)。第三章 資源配置情況提要:物資裝備堅持經(jīng)濟、實用、節(jié)儉的原則進行測算和配置。在物業(yè)管理實施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到“物業(yè)管理人”的隊伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在本次投標中的各項承諾，最關鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。在小區(qū)管理進入正常期時，配備各類管理服務人員38人(含保安、保潔和園藝等)。注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。素質(zhì)描述：(略)二、管理服務人員配備在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原則：淡薄智商，看中毅力，努力和魄力。物業(yè)管理員：大專學歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。行政、財務主管：大學本科學歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。同時兼任行政主管和會所主管。一、管理人員素質(zhì)管理處經(jīng)理：大學本科以上學歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構想，具內(nèi)審員資格。第二章 各類人員的素質(zhì)要求、選用辦法和人員編制情況提要：人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。業(yè)委會根據(jù)法律賦予的權力，對管理上的各項事務進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導。物業(yè)管理，我們將設立管理處，全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作。采取有效的管理策略提升物業(yè)人的服務價值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務，又能向周邊展示物業(yè)人風采的團隊。7. 客戶助理的職責是負責客戶服務中心的運作，建立管理處與業(yè)主之間的服務平臺,處理客戶投訴,并將業(yè)主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位。、設施的維護、檢修以及業(yè)主的請修工作。3.管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。一、(管理模式示意圖略)二、管理處組織架構描述、一專多能，采用經(jīng)理負責制，簽訂經(jīng)營責任書，實行獨立核算。在我們看來，“垃圾是一種放錯位置的資源”，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設施的研制，實施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高。我們對此高度重視，一方面，將以深度市場調(diào)研來了解業(yè)主的服務需求，并以此來設定居住區(qū)內(nèi)的服務體系結構，另一方面將在工商部門的指導下，積極引入有品牌、有資質(zhì)、服務好的商家參與社區(qū)服務，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠利益的作法。物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務，但在社區(qū)服務社會化過程中，我們認為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色。十一、規(guī)范管理，促進社區(qū)服務社會化隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務所需均依賴于社會綜合服務體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。以提升設備性能、增強設備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務需求為目的的改良性維護(改造)。根據(jù)我們對小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗，我們將共用設施、設備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設施、設備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修。十、致力于共用設施、設備的循環(huán)改進小區(qū)物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是共用設施、設備的管理和維護。在物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進此項工作，組建流程小組，并運用流程管理的思想指導日常的具體工作。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式、服務