【正文】 : 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法，不得接受對方人員或其他人員的賄賂或回扣，按公司相關(guān)制度給予獎懲。，由法律部配合完成。 決策階段 ，審核通過后，安排談判對等人員出面，落實決策委員會決議。，由法律部配合完成。 立項、可研階段《項目建議書》，報總部發(fā)展中心立項審批后，談判小組提出立項項目工作計劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開立項項目工作會議，匯報立項項目工作計劃及項目的談判要點，并按會議精神與對方進行談判。 談判工作程序 初選階段：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。 談判結(jié)果應(yīng)及時反饋給上一級領(lǐng)導(dǎo)，得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進行下一階段工作。 談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn)和獎懲標(biāo)準(zhǔn)。具體按《員工手冊》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。，按照決策建議與意見進行相關(guān)法律文件簽署。，應(yīng)向決策委員會上報詳細(xì)可研報告及項目操作方案，并抄送發(fā)展中心。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強對項目的深入認(rèn)識和了解，確保項目投資的可靠和可行。，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。由總部發(fā)展中心在可行性報告及實施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。在經(jīng)過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項項目結(jié)案報告及相關(guān)資料。5. 作業(yè)內(nèi)容： 初選收集項目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進行初步分析及調(diào)查研究后，認(rèn)為可進一步跟蹤的，進入可研階段。 投資管理：總部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。4. 職責(zé)： 發(fā)展中心職責(zé): 項目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項目拓展戰(zhàn)略，獨立開展項目拓展工作。 一級開發(fā)項目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資；，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額； 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負(fù)責(zé)人進行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。 獎勵金額 ，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，%； ，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，%；單項節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。 審計方式 總部各中心制訂審計計劃； 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負(fù)責(zé)部門制定。 建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計； 不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計； 直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。 土地及大配套費指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。. 土地及大配套費指標(biāo)由發(fā)展中心同項目公司或負(fù)責(zé)獲取項目的人員核實后下達(dá)；. 前期費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實后下達(dá)；. 建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實后下達(dá)；. 不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項目公司負(fù)責(zé)項目財務(wù)的人員核實后下達(dá)；. 直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負(fù)責(zé)項目管理的人員核實后下達(dá)； . 銷售費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的人員核實后下達(dá)； 指標(biāo)的執(zhí)行 項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標(biāo)控制措施。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)狻⒕G化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用； 公用配套費指標(biāo)主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等； 不可預(yù)見費指標(biāo)指項目實施操作過程中不可估計風(fēng)險存在，可能產(chǎn)生一些費用；該費用高低直接和項目管理水平相關(guān)聯(lián)，% 直接成本合計指標(biāo) 直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用；直接成本合計指標(biāo)指的就是土地及大配套費指標(biāo)、前期費用指標(biāo)、建安工程費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標(biāo)、不可預(yù)見費指標(biāo)之和； 財務(wù)費用指標(biāo)主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出； 管理費用指標(biāo)主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算； 銷售費用指標(biāo)是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項目具體制定該指標(biāo)； 總成本合計指標(biāo)是項目各項指標(biāo)之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等； 拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù)； 土地轉(zhuǎn)讓費，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的； 契稅，按合同金額繳納； 市政基礎(chǔ)設(shè)施費，按北京市政府規(guī)定繳納； 征地費用，主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用，主要有復(fù)墾費、青苗補償費用等； 土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納； 土地其他費用，包括各項因獲取土地而需要花費地支出，如中介費用等； 紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關(guān)規(guī)定繳納； 代征綠化用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算； 代征道路用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算； 代征市政用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算； 前期費用指標(biāo)： 主要包含三通一平費用、各種設(shè)計費用、招投標(biāo)費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用 三通一平費用主要指項目場地平整，通水，通電。 [項目公司]：指獲取新項目后負(fù)責(zé)操作該項目的公司。2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司3. 名詞解釋： [ 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) ]：指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員： 負(fù)責(zé)編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程； 負(fù)責(zé)制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)； 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo)； 項目運行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況； 總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員： 配合發(fā)展中心制訂項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間； 配合發(fā)展中心下達(dá)項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)； 項目運行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況； 各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃； 及時和總部各相應(yīng)中心進行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門； 各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃； 及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報項目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門；5. 作業(yè)內(nèi)容： 一級開發(fā)前期手續(xù)流程（祥見附件一 一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖） 一級開發(fā)授權(quán) 簽訂意向書a) 土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估；b) 初步征地補償方案；c) 與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書； 規(guī)劃可研編制a) 向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；b) 編制項目可行性研究報告； 一級開發(fā)授權(quán)a) 提交一級開發(fā)申請和實施方案b) 市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項目可研、規(guī)劃和征地補償方案等；c) 預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同； 立項批復(fù) 到計委提交立項報告；計委函之規(guī)劃局審核； 規(guī)劃局會簽返計委；計委統(tǒng)一立項，下發(fā)立項批復(fù)； 規(guī)劃意見書 做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書； 征地批復(fù) 編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議；a） 建設(shè)項目承包說明書b） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案c） 補充耕地方案d） 征地方案e） 供地方案 向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報市政府； 是政府下文批地 拆遷許可證 凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作； 制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查； 審查通過，獲取拆遷許可證； 土地上市 核算一級開發(fā)成本； 驗收土地； 在土地中心入市交易；