【正文】 《》1. 目的：項目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開發(fā)過程。2. 范圍： 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心3. 名詞解釋： 談判工作小組 項目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別及以上人員。 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經(jīng)過項目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ?. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心負責(zé)該制度的制定及修改5. 作業(yè)內(nèi)容： 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。 談判要求 談判前要確定談判人員，與對方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。談判大綱包括但不限于: 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報相關(guān)人員備案。 經(jīng)總部發(fā)展中心立項審批的項目，方可進行深入談判。 星級，招待費用控制在 元/餐。，談判小組應(yīng)及時完成《項目可研報告》，可研報告要盡量詳盡對項目前期、法律、經(jīng)濟、合作方式、合作條件、項目運作方案的可行性進行判斷。 星級，招待費用控制在 元/餐。 星級，招待費用控制在 元/餐。7. 注意事項: 談判中要注意保守機密，不得將公司機密私自泄露給對方或無關(guān)人員，按照公司員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 《》1. 目的：根據(jù)總部土地儲備管理相關(guān)制度，為科學(xué)規(guī)范地評價項目，特制定本評價體系，提高項目評價效率，全面考慮各種因素，減少偏差增加準(zhǔn)確性。 建筑覆蓋率：指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 建筑限高：地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最高點不得超過的最大高度限值。 前期費用：指從取得項目到取得開工許可證所發(fā)生的費用。 紅線外市政工程費：指從市政接口到項目紅線所發(fā)生的工程費用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等。 工程建設(shè)費用：指樓座本身（地下、地上）所發(fā)生的建安費用，包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費用。 管理費用：指項目開發(fā)過程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費用。 銷售收入：指項目可銷售（出租）面積所產(chǎn)生的收入，地下車庫因銷售的不確定性不計入銷售收入。 總投資回報率：指稅后利潤/總投資。 最大資金缺口：在投入啟動資金后，完成該項目還需投入的最大資金量。 投資回收期：指收回投資所需的時間，以月份表示。4. 職責(zé)： 發(fā)展中心 編制與修正評價體系，對其使用做出解釋； 使用項目評價系統(tǒng)，并對可研決策結(jié)果進行匯整分析，向董事會提交最終決策評價報告。5. 作業(yè)內(nèi)容： 項目初選評價項目責(zé)任人根據(jù)附件1《項目初選評價系統(tǒng)》所列因素對項目信息進行初步評價。 項目可研決策評價 項目責(zé)任人在立項前編寫《項目可研報告》，填寫附件4《決策項目信息表》，報告對附件3《項目決策評價系統(tǒng)》所列因素應(yīng)有清晰、完整分析與闡述； 總部發(fā)展中心對《項目可研報告》進行核查，如有《項目決策評價系統(tǒng)》所列因素表述不清，責(zé)其改正； 決策委員根據(jù)項目責(zé)任演講，結(jié)合相關(guān)分析文件，按附件3《項目決策評價系統(tǒng)》及附件4《項目決策表》所列因素對項目進行評價。：是指“不看好、反對、沒把握、有較大風(fēng)險”；：是指“一般、還行、有風(fēng)險”；：是指“看好、可行、比較贊成、風(fēng)險較小”；：是指“很好、有把握、沒風(fēng)險、贊成”。 總部發(fā)展中心匯整評價結(jié)果及意見，最后由發(fā)展中心向董事會提交最終決策評價報告。 2. 范圍： 適用范圍：總部及各公司 發(fā)布范圍：發(fā)展中心3. 名詞解釋： 土地開發(fā)資源: 本辦法所稱的土地開發(fā)資源是指可供公司房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一級開發(fā)項目、二級開發(fā)項目土地信息及資源。 執(zhí)行團隊:本辦法所稱的執(zhí)行團隊是集團公司土地儲備管理部門（發(fā)展中心）及項目公司土地拓展部門，包括部門的直接領(lǐng)導(dǎo)者。、4. 職責(zé)：引薦人職責(zé)：引薦人負責(zé)提供項目信息協(xié)助談判執(zhí)行團隊職責(zé)：執(zhí)行團隊由公司相關(guān)部門人員組成,實行項目經(jīng)理負責(zé)制,執(zhí)行團隊負責(zé)完成從項目初判到簽署協(xié)議的全過程.5. 作業(yè)內(nèi)容： 獎勵對象確認（引薦人、執(zhí)行團隊） 引薦人是向本公司提供項目信息的所有員工,以在發(fā)展中心立項備案記錄為準(zhǔn)，同一項目出現(xiàn)兩個不同渠道時，以登記最早的人為引薦人。 獎勵標(biāo)準(zhǔn) 引薦人的獎勵項目交易或合作成功后，‰給予獎勵； 執(zhí)行團隊的獎勵:項目交易或合作成功后，‰作為團隊獎勵。 獎勵執(zhí)行流程 引薦人的登記及執(zhí)行團隊的確定。引薦獎勵的申請，項目合作或交易成功后，引薦人持書面申請交于發(fā)展中心,由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項目引薦獎勵；團隊獎勵的申請，項目合作或交易成功后，由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項目團隊獎勵； 獎勵的審批。 獎勵的兌現(xiàn)。6. 注意事項: 此制度涉及項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整。7. 附件:無《》（試行草案）1. 目的：為規(guī)范集團項目儲備運作和管理，為集團戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐，拓寬項目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的工作，特制定本制度。 項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。 項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負責(zé)項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負責(zé)項目拓展的工作人員。 項目備案是指各項目公司拓展項目達到備案標(biāo)準(zhǔn)后，向總部發(fā)展中心進行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案，并留存項目資料。 項目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理： 負責(zé)督促拓展部門項目責(zé)任人及時進行項目備案； 協(xié)助拓展部門項目責(zé)任人進行項目的溝通和談判。5. 作業(yè)內(nèi)容： 項目中介的分類: 一類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的，且對拓展項目合作能夠起關(guān)鍵性作用（能根據(jù)我方要求，對項目進行全程溝通）的個人或單位。 三類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個人或單位。 項目責(zé)任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證，要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項目中介認定結(jié)果的重要依據(jù)。 項目備案標(biāo)準(zhǔn)： 項目簡介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容:項目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價格。 項目中介接洽過程的工作原則: 尊重第三方及其工作成果， 承認項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用； 注重接洽工作時的個人儀表，樹立良好的公司形象，詳細內(nèi)容參見《員工手冊》及《拓展項目談判管理制度》； 在我方與項目所有方進行溝通前，要求項目中介提供公開的項目資料，原則上項目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。 中介服務(wù)報酬及費用： 中介服務(wù)報酬的給付以項目中介提供中介服務(wù)，使我方與項目所有方的合作達成，且合作協(xié)議正式生效為前提； 若項目成交總額款項是分期給付的，則相應(yīng)的，項目中介服務(wù)報酬也同比例分期給付； 三類項目中介的信息服務(wù)報酬付費區(qū)間為:1——10萬元人民幣； 二類項目中介的中介服務(wù)報酬按市場標(biāo)準(zhǔn)以項目成交合同額的13‰（含稅）累時比例額度給付，該中介服務(wù)報酬須中介費出具正規(guī)發(fā)票；項目中介付費標(biāo)準(zhǔn)項目成交總價付費標(biāo)準(zhǔn)10億元以上%8—10億元%5—8億元%2—5億元%2億元以下% 一類項目中介的中介服務(wù)報酬參照二類項目中介的付費標(biāo)準(zhǔn)，上浮30—50%，或視項目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定； 中介服務(wù)報酬額度中已包含項目中介應(yīng)繳納的各項稅費，我方不負責(zé)代繳任何稅費； 無論項目合作達成與否，項目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費用自行承擔(dān)，我方不予負擔(dān)； 若項目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費給付額：；；；。 中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行；6. 獎懲條例: 對于引薦項目中介并達成項目協(xié)議的公司拓展人員的獎勵辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲備獎勵制度》； 與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣，否則將按公司相關(guān)制度給予懲處； 與中介接洽過程中泄露公司機密的，按公司相關(guān)制度給予懲處。至甲方和項目所有方訂立任何形式合作協(xié)議書后，乙方中介事項視為完成。第三條 中介報酬及支付期限：（一） 僅提供項目相關(guān)信息資料及法律文件的，在中介服務(wù)期滿后，且甲方與項目所有方達成合作協(xié)議后 日內(nèi)支付項目中介報酬，金額為 萬元人民幣；（二） 乙方促成合同成立的，報酬為促成合同成交額的 ‰。未促成合同成立的，乙方不得要求支付報酬。第五條 如甲方未成功執(zhí)行上述與項目所有方的合作協(xié)議，乙方不得向甲方要求任何報酬或費用。第七條 違約責(zé)任：（一） 提供虛假信息、隱瞞重要事實或有惡意串通行為的，甲方除可拒絕支付中介服務(wù)報酬外，還保留對甲方造成的損失向乙方進行追償?shù)臋?quán)利。（三） 違反本合同約定，或無故終止合同視為違約，違約方應(yīng)按合同法有關(guān)規(guī)定,承擔(dān)違約責(zé)任。第八條 其他約定事項：（一） 中介方不得從事違反國家法律法規(guī)的活動； （二） 中介方不得以委托方的名義從事未經(jīng)委托方書面許可的活動； （三） 中介方在委托有效期間的費用開支由中介方自行承擔(dān)；其他費用另行商議。 第九條 保密責(zé)任：任何一方對因項目中介服務(wù)而獲知的另一方的商業(yè)機密負有保密責(zé)任，不得向有關(guān)其他第三方泄露。第十一條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。第十二條 合同一經(jīng)生效，即對雙方具有法律約束力。變更或補充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等效力。本合同相關(guān)條款的約定是在不違背國家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)的前提下做出的，如果國家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)對委托方、中介方及合作方資格及其他有關(guān)方面有特別規(guī)定的，從其