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北京房地產(chǎn)公司管理制度匯編-免費(fèi)閱讀

2025-05-10 07:22 上一頁面

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【正文】 變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式,與本合同具有同等效力。第八條 其他約定事項(xiàng):(一) 中介方不得從事違反國家法律法規(guī)的活動(dòng); (二) 中介方不得以委托方的名義從事未經(jīng)委托方書面許可的活動(dòng); (三) 中介方在委托有效期間的費(fèi)用開支由中介方自行承擔(dān);其他費(fèi)用另行商議。未促成合同成立的,乙方不得要求支付報(bào)酬。 中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用: 中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中介提供中介服務(wù),使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成,且合作協(xié)議正式生效為前提; 若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的,則相應(yīng)的,項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付; 三類項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為:1——10萬元人民幣; 二類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的13‰(含稅)累時(shí)比例額度給付,該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票;項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目成交總價(jià)付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)10億元以上%8—10億元%5—8億元%2—5億元%2億元以下% 一類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),上浮30—50%,或視項(xiàng)目具體情況,由雙方協(xié)商另行商定,經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定; 中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi); 無論項(xiàng)目合作達(dá)成與否,項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān),我方不予負(fù)擔(dān); 若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形,視情節(jié)輕重,予以核減中介費(fèi)給付額:;;;。 三類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。 項(xiàng)目拓展部門是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的工作人員。 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)。、4. 職責(zé):引薦人職責(zé):引薦人負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目信息協(xié)助談判執(zhí)行團(tuán)隊(duì)職責(zé):執(zhí)行團(tuán)隊(duì)由公司相關(guān)部門人員組成,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,執(zhí)行團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)完成從項(xiàng)目初判到簽署協(xié)議的全過程.5. 作業(yè)內(nèi)容: 獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象確認(rèn)(引薦人、執(zhí)行團(tuán)隊(duì)) 引薦人是向本公司提供項(xiàng)目信息的所有員工,以在發(fā)展中心立項(xiàng)備案記錄為準(zhǔn),同一項(xiàng)目出現(xiàn)兩個(gè)不同渠道時(shí),以登記最早的人為引薦人。:是指“不看好、反對(duì)、沒把握、有較大風(fēng)險(xiǎn)”;:是指“一般、還行、有風(fēng)險(xiǎn)”;:是指“看好、可行、比較贊成、風(fēng)險(xiǎn)較小”;:是指“很好、有把握、沒風(fēng)險(xiǎn)、贊成”。 投資回收期:指收回投資所需的時(shí)間,以月份表示。 管理費(fèi)用:指項(xiàng)目開發(fā)過程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費(fèi)用。 建筑限高:地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最高點(diǎn)不得超過的最大高度限值。 星級(jí),招待費(fèi)用控制在 元/餐。 星級(jí),招待費(fèi)用控制在 元/餐。4. 職責(zé): 總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改5. 作業(yè)內(nèi)容: 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質(zhì),談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表,穿著要整潔正式、莊重。發(fā)展中心依據(jù)獨(dú)立完成的審核報(bào)告發(fā)表意見與建議,決策委員會(huì)決定項(xiàng)目投資與否。,認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的項(xiàng)目,由下屬各項(xiàng)目公司編制詳細(xì)可行性報(bào)告及實(shí)施方案,報(bào)送總經(jīng)理辦公會(huì)并抄報(bào)總部發(fā)展中心。 二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目:是指取得土地后,不需要進(jìn)行一級(jí)開發(fā),直接進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目。 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準(zhǔn) 總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo)20%以上;未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上; 懲罰金額 對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人進(jìn)行資金懲罰,%; 懲罰審核 ,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心; 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議; 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過,并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。 前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。4. 職責(zé): 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員: 負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項(xiàng)目投資測算和可行性研究報(bào)告; 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo); 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo); 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對(duì)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì) 總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員: 配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo); 配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間營銷中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用指標(biāo); 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員: 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警; 按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表; 及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通; 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施; 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門; 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員: 負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警; 按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表; 及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通; 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施; 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;5. 作業(yè)內(nèi)容: 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》) 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注土地及大配套費(fèi)     前期費(fèi)用     建安工程費(fèi)用     市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)     公用配套費(fèi)     不可預(yù)見費(fèi)     直接成本合計(jì)     財(cái)務(wù)費(fèi)用      管理費(fèi)用      銷售費(fèi)用     總成本合計(jì)      土地及大配套費(fèi)指標(biāo):土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用;大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。 [流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間]:指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止,各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理,按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例,正常的辦理時(shí)間。 決策風(fēng)險(xiǎn)防范、完整;,對(duì)相關(guān)決策項(xiàng)目分析報(bào)告進(jìn)行核查或抽查,若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符,責(zé)其改正;,并對(duì)決策委員進(jìn)行問題答疑;,應(yīng)對(duì)呈報(bào)項(xiàng)目資料深入了解;,進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查,并完成與合作方的初期談判。 法律部 規(guī)范項(xiàng)目拓展過程中的法律文本; 建立完善法律合約審批、核查制度。4. 職責(zé): 發(fā)展中心 負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度; 負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度做出解釋; 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識(shí)別; 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評(píng)價(jià)等工作; 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。 作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范《土地儲(chǔ)備工作制度》完成初選、立項(xiàng)、決策程序,依照項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系,進(jìn)行評(píng)估與決策。 獎(jiǎng)懲執(zhí)行 參照《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2. 范圍: 適用范圍: 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍: 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司3. 名詞解釋: [ 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) ]:指項(xiàng)目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。. 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá);. 前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá);. 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);. 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);. 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá); . 銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的人員核實(shí)后下達(dá); 指標(biāo)的執(zhí)行 項(xiàng)目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。 獎(jiǎng)勵(lì)金額 ,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),%; ,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),%;單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。 發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心。5. 作業(yè)內(nèi)容: 初選收集項(xiàng)目信息并審核掌握的有關(guān)資料,進(jìn)行初步分析及調(diào)查研究后,認(rèn)為可進(jìn)一步跟蹤的,進(jìn)入可研階段。必要時(shí),可指派專人對(duì)項(xiàng)目再次進(jìn)行實(shí)地考察,或聘請(qǐng)專家論證小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證,以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的深入認(rèn)識(shí)和了解,確保項(xiàng)目投資的可靠和可行。 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。 談判結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo),得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。 決策階段 ,審核通過后,安排談判對(duì)等人員出面,落實(shí)決策委員會(huì)決議。 2. 范圍: 適用范圍:鵬房總部及所屬各項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍:鵬房總部及所屬各項(xiàng)目公司3. 名詞解釋: 專業(yè)名詞: 容積率:是指項(xiàng)
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