【正文】 超過了2004年；%，比2004年略有下降。　　2005年以穩(wěn)定住房價格為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控，曾導(dǎo)致當(dāng)年下半年較短一段時期內(nèi)房地產(chǎn)交易量迅速萎縮，供求雙方處于觀望和僵持狀態(tài)，房價上漲過快的勢頭得到一定抑制。5月27日，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，細(xì)化了建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。該《通知》要求做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。會議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項措施（簡稱“新國八條”）。　　“國八條”提出的措施過于原則，并要求不能造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，使得地方在采取措施時有所顧慮，抑制住房價格的效果不明顯。同月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，認(rèn)識到一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，提出了抑制住房價格過快上漲的八項措施（簡稱“國八條”），將穩(wěn)定住房價格提到政治高度，要求地方各級政府切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任，采取有效措施抑制住房價格過快上漲。在這種背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控由單向的供應(yīng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向“供需雙向調(diào)節(jié)”，以穩(wěn)定住房價格為主。但2005年之前的房地產(chǎn)市場調(diào)控，由于著重于控制房地產(chǎn)投資過快增長，其穩(wěn)定房價的成效不大。當(dāng)時住房價格上漲過快雖然是局部性和結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時加以控制或處理不當(dāng)，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。%，%。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個城市的房價呈現(xiàn)快速攀升的趨勢，漲幅居全國前列。2007年1月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，將1993年出臺的土地增值稅從“預(yù)征”變?yōu)椤扒逅恪?，即開始實行實質(zhì)性征收。8月，建設(shè)部等四部門發(fā)出《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知〉的通知》。這些措施有利于控制房地產(chǎn)投資過熱、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于防止外商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作而造成市場混亂。2007年10月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對2004年11月發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2004年修訂）》在房地產(chǎn)方面作了三點(diǎn)修訂：在鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中增加了“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”。2007年11月，國務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項目管理的通知》，指出要切實從源頭上把好項目開工建設(shè)關(guān)。為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，2004年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121號文規(guī)定的30%基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申121號文和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的有關(guān)規(guī)定，并將121號文的“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”改為“嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”。　　加強(qiáng)信貸管理。8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求切實落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。為貫徹落實18號文精神，2003年9月，國土資源部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求各地充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)政策，加大對房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管力度。政府為防止經(jīng)濟(jì)過熱，著力控制固定資產(chǎn)投資過快增長，進(jìn)而采取了控制土地供應(yīng)、加強(qiáng)信貸管理、提高投資門檻、嚴(yán)格項目審批、控制拆遷規(guī)模等一系列政策措施，控制房地產(chǎn)投資過快增長。%，是前次宏觀調(diào)控以來增速最快的一年（）?！　?．控制房地產(chǎn)投資過快增長　　2003年下半年和2004年上半年，全國范圍內(nèi)較明顯地出現(xiàn)了投資過熱，開發(fā)區(qū)圈占土地?zé)幔摬?、水泥等建筑材料價格過快上漲，煤、電、油、運(yùn)全面緊張等經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。　　18號文的內(nèi)容很全面，總的基調(diào)是發(fā)展房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)，幾乎沒有提出實質(zhì)性的控制房地產(chǎn)價格和投資過快增長的政策措施，反映出政府當(dāng)時對房地產(chǎn)市場發(fā)展的矛盾心態(tài)——既害怕房地產(chǎn)價格和投資增長過快，又希望繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長。為此，2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號，以下簡稱18號文），要求充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，指出促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)界仍處在把住宅業(yè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的氛圍中時，2003年6月，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號，以下簡稱121號文），加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途，加強(qiáng)個人住房貸款管理等?！　?．新一輪宏觀調(diào)控的啟動　　新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是從2003年開始，為防止經(jīng)濟(jì)過熱展開的，主要是對過快增長的固定資產(chǎn)投資進(jìn)行控制，進(jìn)而控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價?！　?　　五、宏觀調(diào)控時期（2003~2007年）　　2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。個人購買逐漸取代團(tuán)體購買，個人成為商品房市場的主體。這表明房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額從1998年開始都經(jīng)歷了快速增長過程。%，而2002年1~%。截至2003年1月，上海市有3623戶家庭落實了廉租住房房源。根據(jù)建設(shè)部公布的資料，截至2002年底，35個大中城市中，近一半的城市已經(jīng)制定了廉租住房工作實施意見，落實了資金來源，建立了廉租住房供應(yīng)對象檔案和申請、審批制度。當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房實際開工項目4967個。　　 　　 　　經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)也得到了迅速發(fā)展。%%（）。%。1999年12月，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，為鼓勵個人換購住房，規(guī)定對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。深化房改的目標(biāo)是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。該年7月，為促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負(fù)債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房貸款。”要求：一要提高對住房信貸重要性的認(rèn)識；二要加大住房信貸投入；三要擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍；四要大力促進(jìn)住房消費(fèi)；五要積極支持普通住房建設(shè)；六要促進(jìn)空置商品房的銷售。1998年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。1996年6月，國務(wù)院總理朱镕基在國務(wù)院常務(wù)會上提出，住房建設(shè)可以成為新的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。這個時期，全國城鎮(zhèn)停止了住房實物分配，各項搞活住房二級市場的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺，住房建設(shè)加快，住房金融快速發(fā)展，住房二級市場開始活躍。1995年3月，建設(shè)部還發(fā)布了《實施國家安居工程的意見》?！　「鶕?jù)《決定》，1994年12月，建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部發(fā)布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》。在公有住房出售方面，提出向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價。首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到20世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。房改的基本內(nèi)容可概括為“三改四建”例如，1994~1997年，建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，會同人事部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，并會同中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》，國家工商行政管理局發(fā)布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等。該法首次對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的構(gòu)成、設(shè)立條件和資格認(rèn)證等制度作了規(guī)定。（4）國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。（2）國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。　　《城市房地產(chǎn)管理法》共七章七十二條，明確了房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等法律規(guī)定。該法的出臺，對加強(qiáng)城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，具有重要意義。從商品住宅銷售面積和新建住宅面積的對比關(guān)系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅銷售面積占新建住宅面積的比例均未超過20%，說明當(dāng)時的住房供應(yīng)仍以國家和單位建設(shè)為主，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展?jié)摿??！　?　商品房、商品住宅的價格變化及其與GDP增長的比較　　 　1994~1997年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）經(jīng)營情況　　受到房地產(chǎn)市場蕭條的影響，全國房地產(chǎn)投資和住房建設(shè)投資也增長緩慢，1995年的住房建設(shè)投資和1997年的房地產(chǎn)投資分別比上年有所下降。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入的增長率大幅下滑，營業(yè)利潤出現(xiàn)負(fù)增長，整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于虧損狀態(tài)?！　?995年5月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知》。這些政策措施，使固定資產(chǎn)投資規(guī)模得到了一定控制，%，%，投資結(jié)構(gòu)有了一定改善，投資效益也好于上年。隨著整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低潮。1995~1997年仍然實施適度從緊的財政政策和貨幣政策。通過總結(jié)，人們從痛苦的教訓(xùn)中清醒過來，認(rèn)識到堅持以消費(fèi)需求為中心是保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的根本保證；要堅持以消費(fèi)需求為中心，必須注重面向百姓、面向未來，把這“兩個面向”作為房地產(chǎn)開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。　　1999年7月國務(wù)院批準(zhǔn)了《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，2002年10月批準(zhǔn)了《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》。當(dāng)炒作的鏈條斷裂后，遺留下來的是資金沉淀、債務(wù)糾纏、工程停工、土地閑置?！　?．房地產(chǎn)過熱后的反思　　房地產(chǎn)過熱對國民經(jīng)濟(jì)造成了一定影響，給部分房地產(chǎn)市場參與者造成了經(jīng)濟(jì)損失，但也反映出住房商品化、社會化、市場化的巨大發(fā)展?jié)摿Γ约皩Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行有效引導(dǎo)的必要性?？刂聘邫n房屋和高消費(fèi)游樂設(shè)施的過快增長。同時加強(qiáng)土地二級市場的管理，建立正常的土地使用權(quán)價格的市場形成機(jī)制。到1993年底，海南、北海等房地產(chǎn)過熱地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫破裂，出現(xiàn)了一片蕭條的慘狀。從1993年1~%，%來看，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資有明顯回落。中央明確針對房地產(chǎn)提出，對于挪用資金參與炒房地產(chǎn)的企業(yè)要減少以至停止貸款，對各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次全面檢查，抓緊制定房地產(chǎn)增值稅和有關(guān)稅收政策，嚴(yán)格執(zhí)行財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，購地后一年內(nèi)投入的開發(fā)資金不足購地費(fèi)25%的要收回土地，金融機(jī)構(gòu)和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的公司，房地產(chǎn)開發(fā)投資必須納入固定資產(chǎn)投資計劃，高檔賓館、寫字樓、度假村等要下決心停緩建，等等。內(nèi)地資金紛紛流向沿海