【正文】 容： 初選收集項(xiàng)目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進(jìn)行初步分析及調(diào)查研究后，認(rèn)為可進(jìn)一步跟蹤的，進(jìn)入可研階段。 項(xiàng)目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，獨(dú)立開展項(xiàng)目拓展工作。4. 職責(zé)： 一級開發(fā)項(xiàng)目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級開發(fā)的項(xiàng)目。 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo)，各開發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實(shí)際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資；，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額； 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團(tuán)隊獲得的獎，金可以由團(tuán)隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。 獎勵金額 ，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，%； ，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，%；單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。 審計方式 總部各中心制訂審計計劃； 各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目公司上報的計劃，由審計負(fù)責(zé)部門制定。 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計； 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計； 直接成本合計指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。. 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá)；. 前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá)；. 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá)；. 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá)；. 直接成本合計指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá)； . 銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的人員核實(shí)后下達(dá)； 指標(biāo)的執(zhí)行 項(xiàng)目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用； 公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等； 不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過程中不可估計風(fēng)險存在，可能產(chǎn)生一些費(fèi)用；該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián)，% 直接成本合計指標(biāo) 直接成本是項(xiàng)目操作過程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用；直接成本合計指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)之和； 財務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出； 管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算； 銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項(xiàng)費(fèi)用；一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo)； 總成本合計指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和，反映了整個項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出，也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等； 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù)； 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的； 契稅，按合同金額繳納； 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按北京市政府規(guī)定繳納； 征地費(fèi)用，主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用，主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等； 土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納； 土地其他費(fèi)用，包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出，如中介費(fèi)用等； 紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納； 代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算； 代征道路用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算； 代征市政用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評估測算； 前期費(fèi)用指標(biāo)： 主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用 三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場地平整，通水，通電。 [項(xiàng)目公司]：指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司3. 名詞解釋： [ 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) ]：指項(xiàng)目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 注意事項(xiàng): 獎懲條例: 超額完成指標(biāo)獎勵辦法 獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時間獲取了各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)，為項(xiàng)目操作節(jié)約大量時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營獲得更好的現(xiàn)金流和收益； 獎勵金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成情況和給項(xiàng)目帶來的間接收益情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報； 獎勵申請和審核：，工作達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書面的獎勵申請書； 獎勵申請書經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團(tuán)隊獲得的獎，金可以由團(tuán)隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成項(xiàng)目前期開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營遭受損失； 懲罰金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成情況和給項(xiàng)目帶來的間接損失情況，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報； 懲罰審核：，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行；7. 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)； 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā)） 立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只需要12個工作日； 非公開市場獲取的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日； 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計要求情況而定；，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計要求情況而定； 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為20個工作日；，故具體辦理時間也要根據(jù)項(xiàng)目資金安排和運(yùn)營需要進(jìn)行調(diào)整； 工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行；；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行； 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間；. 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項(xiàng)目公司針對項(xiàng)目具體情況，制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項(xiàng)目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況和運(yùn)營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制；6. 進(jìn)行招投標(biāo)工作，標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同；c) 準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證； 工程手續(xù)——工程施工許可證a) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲取工程規(guī)劃許可證； 土地手續(xù)——國有土地使用證a) 上報市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。 向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃；此時要交納一定比例（一般20%以上）的綜合地價款；c) 預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同； 立項(xiàng)批復(fù) 到計委提交立項(xiàng)報告；計委函之規(guī)劃局審核； 規(guī)劃局會簽返計委；計委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)； 規(guī)劃意見書 做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書； 征地批復(fù) 編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議；a）建設(shè)項(xiàng)目承包說明書b）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案c）補(bǔ)充耕地方案d）征地方案e）供地方案 向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部