【正文】 讓租賃權(quán)于他人時，不影響次承租人的權(quán)利?！比晃覀冋J為，轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的，其表象為承租之物，其實質(zhì)應(yīng)當(dāng)為租賃權(quán)：系承租人將其在一定期限內(nèi)使用、收益租賃物的權(quán)利又租賃給了次承租人。在某種時候，賦予租賃權(quán)以對世性也并未動搖傳統(tǒng)民法理論上的債權(quán)與物權(quán)的劃分，而是立法者在立法政策上傾向于弱者的一種選擇而已。租賃權(quán)之“物權(quán)化”，本質(zhì)上并未動搖其作為租賃合同債權(quán)的相對性。在出租人和承租人合同權(quán)利義務(wù)的平衡上，承租人占有一定的優(yōu)勢，這使得租賃權(quán)的穩(wěn)定性更加增強，從另一個角度加強了“物權(quán)化”的趨勢。二戰(zhàn)以后，為解決眾多難民的住房問題，西方國家普遍改革住房租賃法律，加大對承租人利益的保護力度。　　現(xiàn)代民法的重要發(fā)展趨向之一便是合同法中社會因素的加強。這與近代民法之租賃權(quán)“物權(quán)化”趨勢相違背。最為重要的是，承租人依然要受到租賃合同的嚴格約束，其租賃權(quán)可因為租賃合同的終止、撤銷、解除、無效而喪失，租賃權(quán)只能對抗第三人而不能在合同的范疇外對抗出租人。但是，租賃權(quán)畢竟是基于租賃合同而生的債權(quán)，其基于立法者政策性考慮的“物權(quán)化”只能是有限的。物權(quán)之于債權(quán)最大的區(qū)別在于物權(quán)為對世權(quán)，具有排他性，可以對抗不特定的第三人。但大陸法系國家立法例無將租賃權(quán)列入物權(quán)編的做法，依據(jù)物權(quán)法定原則，租賃權(quán)顯然不能認為是物權(quán)，同時，民法理論也普遍認為租賃權(quán)在本質(zhì)上為債權(quán)。這樣，債權(quán)呈現(xiàn)出了物權(quán)化趨勢，傳統(tǒng)債權(quán)與物權(quán)涇渭分明的二元理論出現(xiàn)了例外，有學(xué)者將其稱為債權(quán)領(lǐng)地向物權(quán)領(lǐng)域的擴張?！　∨_灣地區(qū)學(xué)者蘇永欽認為，買賣不破租賃制度的理論基礎(chǔ)是：“民法賦予債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，是公權(quán)力對人民自治的一種干預(yù)，對于原本存在相對效力的雙方當(dāng)事人，給予其中一方超過合意的法律效力，但又不是真正的物權(quán)，其背后政策的假設(shè)是承租人須為經(jīng)濟弱者，另一個原因則是，在物權(quán)法定主義下尚不承認合意設(shè)定的物權(quán)性質(zhì)的此類使用權(quán)。該制度形成的背景是：從近代以來，隨著工業(yè)化、城市化的迅猛發(fā)展，大批人口涌人城市，房地產(chǎn)價格日益提高，大量無產(chǎn)者成為承租人，必須通過租用他人的房屋以維持生計，該群體是社會的弱者、經(jīng)濟上的弱者，為穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序，立法者認為有必要對其予以特別保護。而按傳統(tǒng)理論，承租人的租賃權(quán)之所以能夠?qū)官I受人的所有權(quán)，是因為承租人占有標(biāo)的物戰(zhàn)勝登記之所有權(quán)人，即占有強化了債權(quán)的效力，債權(quán)與占有配合，形成能夠?qū)沟怯浰腥说牧α?。“買賣不破租賃”是指，租賃權(quán)（債權(quán)）對于第三人亦生效力，當(dāng)租賃物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人時，受讓的第三人即當(dāng)然承受出租人地位，而行使或負擔(dān)租賃契約所生之權(quán)利、義務(wù)，受讓的第三人對于承租人無權(quán)主張無權(quán)占有，而請求返還原物，此“買賣不破租賃”原則，實為保護承租人穩(wěn)定租賃關(guān)系而創(chuàng)設(shè)。因此，將租賃權(quán)列入物權(quán)的范疇，承認其具有對抗第三人的效力，體現(xiàn)了羅馬法與日耳曼法在法律構(gòu)成上的差異。羅馬法將承租人的租賃權(quán)列入“債權(quán)”，將租賃權(quán)僅僅視為承租人對出租人行為之請求權(quán)，以行為基礎(chǔ)之意思為對象而賦予其法規(guī)范上的效力，否認租賃權(quán)具有對抗出租人以外第三人的效力。具體到租賃關(guān)系，基于租賃契約產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系僅在出租人與承租人之間產(chǎn)生法律效力，當(dāng)出租人將租賃物出賣給買受人時，買受人取代出租人成為新的所有權(quán)人，這時在租賃物上并存內(nèi)容沖突的物權(quán)和債權(quán)。房屋租賃關(guān)系本質(zhì)上為債權(quán)契約關(guān)系?！惫史课葑赓U權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，只是在特定條件下，立法基于某種政策的考量賦予其特定的物權(quán)效力。房屋租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢，但從一般意義上而言，其仍為債權(quán)，理由如下：物權(quán)是物權(quán)人對標(biāo)的物的管領(lǐng)支配權(quán)，權(quán)利人可自由處分該物權(quán)，但房屋租賃權(quán)人不能自由處分其權(quán)利，轉(zhuǎn)租必須要經(jīng)過出租人許可；其次，立法及法學(xué)理論均認為租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，我國民事法律在《合同法》中對租賃權(quán)作出規(guī)制即是例證，有關(guān)法學(xué)理論在對物權(quán)進行分類時，亦未將租賃權(quán)劃入為某種物權(quán)；最后，房屋租賃權(quán)出現(xiàn)物權(quán)化的趨勢，最主要的原因是立法政策衡量各方利益的結(jié)果，認為承租人為經(jīng)濟或社會上的弱者，立法給予其物權(quán)化效力的特殊保護，故不能因為房屋租賃權(quán)出現(xiàn)了物權(quán)化的趨勢，而否認房屋租賃權(quán)的債權(quán)本質(zhì)。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，我國大多數(shù)民法學(xué)者持第三種觀點，只是在各自的表述上有所差異。值得注意的是，有學(xué)者認為“但凡傳統(tǒng)民法理論所稱的債權(quán)物權(quán)化（包括租賃權(quán)），其實質(zhì)應(yīng)把這種權(quán)利定性為物權(quán)（占有權(quán)）”，但這種對物權(quán)的定義及分類進行了重構(gòu)，此處的物權(quán)與傳統(tǒng)意義上的物權(quán)不是一回事。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)大體存在三種學(xué)說：　　第一種學(xué)說：債權(quán)說，認為承租人對租賃物的使用收益從屬于租賃權(quán)的權(quán)能，并非是對租賃物直接支配的一種獨立權(quán)利，房屋租賃權(quán)為債權(quán)而非物權(quán)，故房屋租賃權(quán)不應(yīng)具有對抗第三人的效力。　　1．房屋租賃權(quán)的性質(zhì)　　房屋租賃權(quán)是承租人依據(jù)其與出租人簽定的租賃合同在租賃期內(nèi)對租賃物進行使用收益的權(quán)利?！百I賣不破租賃”與“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”制度均是租賃權(quán)物權(quán)化的集中體現(xiàn)，其根本目的與次承租人的清償請求權(quán)有異曲同工之處，從后果看，這幾項制度均突破了合同的相對性，其主旨都在于維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。“租賃權(quán)的物權(quán)化”理論即是法學(xué)理論對社會生活的讓步與妥協(xié)，其較好地解決了相對處于弱勢的承租人與次承租面臨的難題，其理論也已經(jīng)相對比較完備和成熟?！　。ㄈ┳赓U權(quán)的物權(quán)化與次承租人弱勢地位的修正　　租賃權(quán)的物權(quán)化理論能夠突破租賃合同的相對性，賦予租賃權(quán)以對世性，從而使次承租人與出租人之間直接取得聯(lián)系，從而破解了次承租人的困境?？梢?，囿于合同的相對性理論，次承租人始終處于弱勢的地位，因為其抗辯只能針對合同的相對人即承租人，而不能對抗轉(zhuǎn)租合同以外的第三人，當(dāng)然也不能對抗出租人。次承租人并不能夠控制其前手的行為，對于守約的無任何過錯的次承租人來說，將替不守約的承租人付出慘痛的代價。在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，房屋轉(zhuǎn)租比較普遍，有的房屋甚至被轉(zhuǎn)租了二手、三手乃至多手，次承租人與出租人不發(fā)生直接聯(lián)系，甚至并不知曉誰是最初的出租人。與之對應(yīng)，我國《合同法》第二百二十七條規(guī)定了承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，經(jīng)出租人催告合理期限，仍未按期支付時，出租人可以解除合同；第二百一十九條規(guī)定了承租人未按照約定方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失時出租人可以解除租賃合同。出租人法定解除權(quán)的設(shè)置主要在于維護出租人在租賃合同中的重大利益，這些利益如果不能得到保障，那么出租人的合同目的便不能實現(xiàn)?！　〕鲎馊诵惺剐纬蓹?quán)終止租賃合同主要為行使法定解除權(quán)和撤銷權(quán)。我國《合同法》第二百二十四條第二款的規(guī)定，與我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定的含義是相同的。此外，《日本民法典》第613條第1項還規(guī)定：經(jīng)出租人承諾的轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)直接請求次承租人支付租金，并且次承租人不得以其已向承租人支付租金為由對抗出租人。至于出租人在何種條件下可以收回租賃物，德國民法、日本民法和我國臺灣地區(qū)“民法”制度有所不同。一般來講，各國法律均規(guī)定了較為周到的保護出租人利益的方法。在合法轉(zhuǎn)租的情形下，出租人盡管同意但并不受轉(zhuǎn)租合同的約束，次承租人利益的保障維系于轉(zhuǎn)租人的穩(wěn)定性，這對善意的次承租人不利。這樣的制度設(shè)計在邏輯上順理成章，然而卻使得無過錯的次承租人之利益欠缺保障，尤其是房屋租賃這樣涉及次承租人安身立命的重大利益的情形，更有必要予以檢討。出租人的同意并不使其增加合同法上的義務(wù)，原租賃合同不受影響，而僅使得次承租人對租