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001-物業(yè)管理基本制度與政策(教材電子版)-文庫(kù)吧資料

2025-04-20 09:48本頁(yè)面
  

【正文】 進(jìn)行必要的監(jiān)管。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的后繼延伸,對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng),促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán),提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化,都有著重要意義。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期,這一時(shí)期中,不僅房地產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián),而且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降?! ?五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展  房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料,它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè),以及千家萬(wàn)戶都有著密切的關(guān)系。  從多年的實(shí)踐看,物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序,協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪,防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織;業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān);物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型,社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注,成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。大力發(fā)展社會(huì)主義文化,建設(shè)社會(huì)主義精神文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期,隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大,物業(yè)管理將保持快速發(fā)展,對(duì)增加就業(yè)仍將起到積極的推動(dòng)作用。物業(yè)管理就業(yè)容量大,對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。黨的十六大把增加就業(yè)與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定物價(jià)、保持國(guó)際收支平衡作為我國(guó)宏觀調(diào)控的四大主要目標(biāo),要求千方百計(jì)地?cái)U(kuò)大就業(yè)。擴(kuò)大就業(yè)是我國(guó)當(dāng)前和今后長(zhǎng)時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。提高居住質(zhì)量,既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步,大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平,也要有良好的物業(yè)管理,提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù),創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。在人均住房建筑面積達(dá)到35m2.人均GDP達(dá)到3000美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期,都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段?!痹诨鞠M(fèi)序列中,溫飽解決之后,“住”和“行”的問(wèn)題將日益突出。向更高生活水平邁進(jìn),重點(diǎn)是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件,擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。2002年,%,%。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。2002年,北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值70億元,深圳50億元,%、%%,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,物業(yè)管理所創(chuàng)造的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來(lái)越多?! ?jù)測(cè)算,在50年的住房使用期內(nèi),包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后,與購(gòu)房當(dāng)年住房?jī)r(jià)格的比例為1:1,:1。實(shí)際上,居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié),可歸納為四類基本消費(fèi)支出:一是購(gòu)房消費(fèi)支出;二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出;三是使用過(guò)程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出;四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。1998年以來(lái),隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破,居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動(dòng),促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長(zhǎng),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè),在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中,更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。物業(yè)管理通過(guò)提供專業(yè)性服務(wù)和一些便民服務(wù),使得房屋修繕及時(shí),小區(qū)環(huán)境整潔,社區(qū)文化生活豐富,居民生活方便,人們的居住質(zhì)量有了顯著提高,物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位也逐步得到提高。目前,物業(yè)管理新體制不僅在新、舊住宅區(qū)全面推廣,而且也在工業(yè)園區(qū)、辦公樓宇、學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等各類物業(yè)廣泛采用。物業(yè)管理已形成包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),小區(qū)公共秩序維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等系列內(nèi)容的綜合性配套服務(wù)。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展歷程,物業(yè)管理在我國(guó)逐漸得到廣大居民的認(rèn)同,并已成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素。2001年,中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在杭州舉辦中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展論壇,把我國(guó)物業(yè)管理理論與實(shí)踐的研究工作引向深入。  從1995年開(kāi)始,建設(shè)部還在全國(guó)開(kāi)展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長(zhǎng)的表彰活動(dòng),激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情,創(chuàng)建了一批又一批“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”,取得了豐碩成果。俞正聲部長(zhǎng)在這次會(huì)議上也指出,深圳會(huì)議主要解決了物業(yè)管理市場(chǎng)問(wèn)題,其核心問(wèn)題是推進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范行為?! ?999年,建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議,推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。1994年,深圳市萬(wàn)廈居業(yè)公司獲得了該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán),在1995年全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)評(píng)比中,蓮花北村獲得了全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名?! ≡缭?993年,深圳市就開(kāi)始積極探索物業(yè)管理招投標(biāo)制度。要求住宅小區(qū)建立以經(jīng)營(yíng)性服務(wù)為核心的物業(yè)管理新體制,同時(shí)加快地方立法,鞏固整治成果。在這次會(huì)議上,侯捷部長(zhǎng)在講話中提出:“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)住宅區(qū)以及其他房屋的管理、維護(hù)提出了新的要求,要求房地產(chǎn)的售后服務(wù)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的模式建立新體制,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理必須從簡(jiǎn)單的修修補(bǔ)補(bǔ)、收收租金,轉(zhuǎn)向綜合性、多功能的社會(huì)服務(wù)”。市政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組,分管市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng),建設(shè)、房地產(chǎn)、市政、園林、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)等部門和各區(qū)區(qū)長(zhǎng)作為成員,保證了市、區(qū)政府各部門在推動(dòng)物業(yè)管理新體制上形成合力?!  冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》頒布后,各地開(kāi)始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項(xiàng)來(lái)著手推行。  建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式,由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前,應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理,并與其簽訂物業(yè)管理合同”,“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì),在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”,并對(duì)管委會(huì)、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù),物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。  四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展  我國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立,標(biāo)志著我國(guó)在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1992年,蓮花二村被評(píng)為“國(guó)家示范文明住宅小區(qū)”。該小區(qū)由深圳市住宅局下屬企業(yè)——深圳市蓮花物業(yè)管理公司管理?! ?duì)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工居住較為集中的房屋進(jìn)行物業(yè)管理,獲得成功經(jīng)驗(yàn)的是深圳市蓮花二村。例如,街道和居民委員會(huì)派員參加管理處的主任例會(huì),及時(shí)了解物業(yè)管理的情況,通過(guò)宣傳、教育,使居民、單位支持物業(yè)管理工作;派出所對(duì)管理處開(kāi)出產(chǎn)權(quán)人或住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明,及時(shí)給予辦理戶口遷入手續(xù);派出所還負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交通違章處罰等工作;小區(qū)管理處對(duì)各種違章搭建進(jìn)行管理遇到困難時(shí),規(guī)劃城監(jiān)部門及時(shí)依法予以強(qiáng)制處理,其他行政管理部門對(duì)物業(yè)管理也給予大力的支持。  廣州東華物業(yè)管理公司在實(shí)踐中不斷完善小區(qū)物業(yè)管理模式。該小區(qū)的住戶較為復(fù)雜,既有個(gè)人購(gòu)房者,也有企事業(yè)單位購(gòu)房后分配給職工的。  隨后,南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司,針對(duì)商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個(gè)人購(gòu)買后形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局,按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式,對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)管理,為業(yè)主提供有償服務(wù),收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用,建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。這些探索對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)的行政管房方式都作了不同程度的改革,也取得了一些效果,但都沒(méi)有將房屋管理推向市場(chǎng),沒(méi)有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了多方面的探索。國(guó)家通過(guò)提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼,鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買住房,全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。1998年,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,取消住房實(shí)物分配,開(kāi)始實(shí)施住房分配貨幣化。早在1979年,國(guó)家就開(kāi)始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開(kāi)始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針指引下,居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理,配套設(shè)施日益完善,我國(guó)商品房市場(chǎng)從建立到逐步完善。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容,就是改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度,發(fā)揮國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人的積極性,推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開(kāi)發(fā)模式,建立并完善商品房市場(chǎng)。收取的房租過(guò)低,不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù),房屋損壞嚴(yán)重,大量的危舊破房得不到改造,危及群眾的居住安全,國(guó)家為此也背上了沉重的包袱?! ∽》拷ㄔO(shè)、分配、管理都由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包,是我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。主要包括:城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面,這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度?! ?二)改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度  幾十年來(lái),我國(guó)房屋管理一直采取福利型的行政管理模式,這種管理模式符合當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度的要求。改革開(kāi)放以后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過(guò)公有住宅。除各國(guó)營(yíng)單位經(jīng)管的房屋外,政府房地產(chǎn)行政主管部門還直接經(jīng)管一部分公房,出租給居民使用,由房管所具體負(fù)責(zé)管理和養(yǎng)護(hù)?! ?一)我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況  1949年中華人民共和國(guó)成立后,國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國(guó)有化的政策。此后,物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視,逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加,20世紀(jì)初,美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。隨后英國(guó)還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì),以英國(guó)為起源地,在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里,物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開(kāi)來(lái)。一位名叫奧克維婭?希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法,引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期,在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下,大量農(nóng)村人口涌人城市,但城市房屋跟不上人口的激增,造成嚴(yán)重的房荒。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位,物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作,具有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和管理章程,實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧,能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人?! ?三)市場(chǎng)化  市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果?! ?二)專業(yè)化  物業(yè)管理的專業(yè)化,指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理?! ∥飿I(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義:一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)?! ∩鐣?huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征?! 《?、物業(yè)管理的特征  物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革,是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā),與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。  《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開(kāi),強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng),必須遵守市場(chǎng)規(guī)則?! ∵@種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征,盡管管理方式是合法的、正常的,但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征?! ?.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理  無(wú)論是現(xiàn)在或?qū)?lái),永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況,特別是有些非住宅建筑,產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單,業(yè)主自身管理的情況很多。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵,就是通過(guò)立法,按照市場(chǎng)原則將物業(yè)管理活動(dòng)推向市場(chǎng),納入合同秩序中?! ⑹袌?chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,在現(xiàn)階段尤為重要。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,其主要目的在于以下兩點(diǎn):  一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán),業(yè)主作為物業(yè)的主人,具有充分的自主選擇權(quán),而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)?! ?.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則  業(yè)主管理房產(chǎn)的方式,由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去,全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán),但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施,由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù),并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下,任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定,都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意,否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。  2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)  在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中,由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù),因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方面作出決定,同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。目前,除少數(shù)情況外,建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地,基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有,其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù),全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任?! ∥镔|(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類生活條件,不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式?! ?三) 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征  1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變  房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料,無(wú)論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),都不能與之分離。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在,在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理,效果較好。另一種意見(jiàn)則認(rèn)為,雖然從全國(guó)情況來(lái)看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市,但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。究其原因,除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外,城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因?!稐l例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒(méi)有這一要求(第二十四條)
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