【正文】 業(yè)，所以發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅從硬件上提供了先進(jìn)的設(shè)施，而且從軟件上保證了服務(wù)水準(zhǔn)保持一流。六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率，中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想：第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個(gè)類(lèi)似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國(guó)的其他合適的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購(gòu)買(mǎi)老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。例如，55 歲以上的顧客入住如果一次性支付20 年的租金及托管費(fèi)和一級(jí)護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按入住年的價(jià)格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切服務(wù)不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi)，但若顧客在25年內(nèi)過(guò)世如已在養(yǎng)老院住滿10 年則所付費(fèi)用不得退回。平時(shí)經(jīng)常舉辦養(yǎng)老院內(nèi)入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯(lián)誼活動(dòng)，可以搞一日游，邀請(qǐng)社會(huì)上的老人來(lái)院做客，逢年過(guò)節(jié)特別是老人節(jié)，也可搞促銷(xiāo)，以較低的價(jià)格讓社會(huì)老人來(lái)住上一周，體驗(yàn)養(yǎng)老院的生活，不僅促進(jìn)交流，而且讓社會(huì)上的人們多多了解養(yǎng)老院的生活環(huán)境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對(duì)本養(yǎng)老院的生活產(chǎn)生向往。養(yǎng)老院建成的初期除了通過(guò)報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對(duì)外宣傳，打響知名度外，加大營(yíng)銷(xiāo)力度。五、營(yíng)銷(xiāo)策略由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應(yīng)求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。還有同政府有關(guān)部門(mén)達(dá)成協(xié)議，根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。由以上風(fēng)險(xiǎn)分析而知風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，為控制風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理就圍繞風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源而設(shè)定：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士加盟管理隊(duì)伍或與國(guó)外養(yǎng)老院管理公司合作，學(xué)習(xí)國(guó)外贏利性養(yǎng)老院的管理經(jīng)驗(yàn)，把管理成本降到最低。但目前中國(guó)的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對(duì)贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，這就意味著有一定的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會(huì)保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)不高。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，市場(chǎng)非常龐大，客源風(fēng)險(xiǎn)很小。純正溫泉A、海浪池B、地?zé)釒、十二生肖泉清新雅居A、清水灣度假村B、鄉(xiāng)村客房C、度假酒店D、沁溫泉?jiǎng)e墅休閑娛樂(lè)A、KTVB、足浴房度假會(huì)議A、電視電話會(huì)議室B、清水廳會(huì)議室C、松濤廳會(huì)議室四、風(fēng)險(xiǎn)分析及管理由于所投資的項(xiàng)目是政府鼓勵(lì)的所以在政府政策方面沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)（根據(jù)中國(guó)民政局2002 年老齡問(wèn)題工作報(bào)告政府鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)者提供貸款）。沁溫泉將真正成為“華東第一、中國(guó)一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。沁溫泉度假山莊座落在被評(píng)為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬(wàn)平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)。內(nèi)設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個(gè)主題溫泉區(qū)；同時(shí)容納600人無(wú)柱大宴會(huì)廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會(huì)議室。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂(lè)等方面精心為老人服務(wù)，對(duì)老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。護(hù)理人員做到言語(yǔ)親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護(hù)理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹(shù)立良好的口碑，在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開(kāi)的。老年康復(fù)中心設(shè)施先進(jìn)配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級(jí)防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專(zhuān)業(yè)護(hù)理服務(wù)。中心占地200畝．現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)76％。）通過(guò)以上分析，可以預(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。無(wú)論太陽(yáng)城中心還是新加坡樂(lè)齡公寓，都通過(guò)各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會(huì)生活、與親人朋友緊密交流。本項(xiàng)目除了養(yǎng)老院及老人病專(zhuān)科醫(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。從市場(chǎng)的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來(lái)看，中國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。 行業(yè)前景現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國(guó)發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。無(wú)論從整體看中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來(lái)看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無(wú)論是低端和高端的，設(shè)施與專(zhuān)業(yè)人員都非常短缺。價(jià)位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來(lái)自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。大陽(yáng)臺(tái)，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。一天24小時(shí)都有專(zhuān)人值班，他們會(huì)緊盯著感應(yīng)器。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。例如，位于香山腳下可仰望整個(gè)景區(qū)的愛(ài)慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿足服務(wù)對(duì)象的要求。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚（有點(diǎn)類(lèi)似新加坡的養(yǎng)老模式）。，本項(xiàng)目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個(gè)設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。，政府重視，對(duì)各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。，本項(xiàng)目的中高端養(yǎng)老公寓、星級(jí)酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會(huì)議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場(chǎng)前景。，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢(shì)。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得飛躍的發(fā)展，政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營(yíng)資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高、服務(wù)水平越來(lái)越好，環(huán)境越來(lái)越完善。《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的實(shí)施意見(jiàn)》，推出了14項(xiàng)優(yōu)惠政策扶持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對(duì)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。A、本項(xiàng)目將得到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的鼓勵(lì)與支持。一方面，這一階段，老年人口數(shù)量和老齡化水平都將迅速增長(zhǎng)到前所未有的程度，并迎來(lái)老年人口規(guī)模的高峰。家庭養(yǎng)老的功能，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，倫理觀念的改變，部分老人樂(lè)意選擇專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤養(yǎng)天年。、社會(huì)、人口結(jié)構(gòu)的變化：家庭養(yǎng)老一直是中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，但中國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策以來(lái)，家庭結(jié)構(gòu)小型化，大家庭減少，小家庭增多。近年來(lái)陜西省人口增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，陜西老年人口以每年3．3％～3．5％的速度遞增。不少老年人希望建設(shè)多層次、廣覆蓋的老年人活動(dòng)室或活動(dòng)中心，并組織開(kāi)展豐富的問(wèn)題活動(dòng)，比如文藝演出、老年人運(yùn)動(dòng)會(huì)、旅游、書(shū)畫(huà)攝影展、棋牌比賽等。同時(shí)，老年人對(duì)降低醫(yī)療費(fèi)用、定期進(jìn)行體檢、大病住院全部報(bào)銷(xiāo)與掌握保健知識(shí)也有迫切的需求。同時(shí)，在選擇住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人中，大多數(shù)希望將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)辦在社區(qū)內(nèi)。心聲聽(tīng)聽(tīng)老人們都需要啥根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有強(qiáng)烈的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)需求。在精神文化服務(wù)方面，多數(shù)社區(qū)已建立起了老年人活動(dòng)室和活動(dòng)廣場(chǎng)，老年人以自發(fā)活動(dòng)為主，集體文化活動(dòng)偏少。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有57．2％的城市老人居住方式是獨(dú)居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全國(guó)大眾城市56．1％的平均水平。同時(shí)，采取稅收、信貸等優(yōu)惠措施，多渠道籌資，充分利用社會(huì)資源，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造保障老年人權(quán)益的良好社會(huì)環(huán)境，建立健全保障老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的違法行為，保障老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料慰藉、學(xué)習(xí)教育、文化娛樂(lè)等。應(yīng)對(duì)建立和完善多元化的養(yǎng)老保障體系西安已進(jìn)入重度老齡化社會(huì)，舊的養(yǎng)老保障制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下老年人口的生活需求，如何解決好養(yǎng)老問(wèn)題迫在眉睫。據(jù)調(diào)查顯示，西安市79％的城市老年人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收