【正文】 業(yè)，所以發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅從硬件上提供了先進(jìn)的設(shè)施，而且從軟件上保證了服務(wù)水準(zhǔn)保持一流。六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率，中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想：第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個(gè)類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國的其他合適的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購買老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。例如，55 歲以上的顧客入住如果一次性支付20 年的租金及托管費(fèi)和一級護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按入住年的價(jià)格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切服務(wù)不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi)，但若顧客在25年內(nèi)過世如已在養(yǎng)老院住滿10 年則所付費(fèi)用不得退回。平時(shí)經(jīng)常舉辦養(yǎng)老院內(nèi)入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯(lián)誼活動，可以搞一日游，邀請社會上的老人來院做客，逢年過節(jié)特別是老人節(jié)，也可搞促銷，以較低的價(jià)格讓社會老人來住上一周，體驗(yàn)養(yǎng)老院的生活，不僅促進(jìn)交流，而且讓社會上的人們多多了解養(yǎng)老院的生活環(huán)境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對本養(yǎng)老院的生活產(chǎn)生向往。養(yǎng)老院建成的初期除了通過報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度。五、營銷策略由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應(yīng)求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。還有同政府有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。由以上風(fēng)險(xiǎn)分析而知風(fēng)險(xiǎn)來源，為控制風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理就圍繞風(fēng)險(xiǎn)來源而設(shè)定：聘請專業(yè)人士加盟管理隊(duì)伍或與國外養(yǎng)老院管理公司合作，學(xué)習(xí)國外贏利性養(yǎng)老院的管理經(jīng)驗(yàn)，把管理成本降到最低。但目前中國的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營者來說，這就意味著有一定的風(fēng)險(xiǎn)。國外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)不高。中國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，市場非常龐大，客源風(fēng)險(xiǎn)很小。純正溫泉A、海浪池B、地?zé)釒、十二生肖泉清新雅居A、清水灣度假村B、鄉(xiāng)村客房C、度假酒店D、沁溫泉別墅休閑娛樂A、KTVB、足浴房度假會議A、電視電話會議室B、清水廳會議室C、松濤廳會議室四、風(fēng)險(xiǎn)分析及管理由于所投資的項(xiàng)目是政府鼓勵的所以在政府政策方面沒有風(fēng)險(xiǎn)（根據(jù)中國民政局2002 年老齡問題工作報(bào)告政府鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)者提供貸款）。沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。沁溫泉度假山莊座落在被評為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)。內(nèi)設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個(gè)主題溫泉區(qū)；同時(shí)容納600人無柱大宴會廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會議室。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂等方面精心為老人服務(wù)，對老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。護(hù)理人員做到言語親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護(hù)理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開的。老年康復(fù)中心設(shè)施先進(jìn)配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。中心占地200畝．現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬平方米，綠化率達(dá)76％。）通過以上分析，可以預(yù)見，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。無論太陽城中心還是新加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會生活、與親人朋友緊密交流。本項(xiàng)目除了養(yǎng)老院及老人病?？漆t(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。從市場的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。同時(shí)，目前國內(nèi)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。 行業(yè)前景現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。價(jià)位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。大陽臺，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。一天24小時(shí)都有專人值班，他們會緊盯著感應(yīng)器。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個(gè)陽臺。例如，位于香山腳下可仰望整個(gè)景區(qū)的愛慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)較低，專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿足服務(wù)對象的要求。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚（有點(diǎn)類似新加坡的養(yǎng)老模式）。，本項(xiàng)目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個(gè)設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。，政府重視，對各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。，本項(xiàng)目的中高端養(yǎng)老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場前景。，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢。改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得飛躍的發(fā)展，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專業(yè)化程度越來越高、服務(wù)水平越來越好，環(huán)境越來越完善。《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的實(shí)施意見》，推出了14項(xiàng)優(yōu)惠政策扶持社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。A、本項(xiàng)目將得到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的鼓勵與支持。一方面，這一階段，老年人口數(shù)量和老齡化水平都將迅速增長到前所未有的程度，并迎來老年人口規(guī)模的高峰。家庭養(yǎng)老的功能，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，倫理觀念的改變，部分老人樂意選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)頤養(yǎng)天年。、社會、人口結(jié)構(gòu)的變化：家庭養(yǎng)老一直是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，但中國實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，家庭結(jié)構(gòu)小型化，大家庭減少，小家庭增多。近年來陜西省人口增長勢頭不減，陜西老年人口以每年3．3％～3．5％的速度遞增。不少老年人希望建設(shè)多層次、廣覆蓋的老年人活動室或活動中心，并組織開展豐富的問題活動，比如文藝演出、老年人運(yùn)動會、旅游、書畫攝影展、棋牌比賽等。同時(shí)，老年人對降低醫(yī)療費(fèi)用、定期進(jìn)行體檢、大病住院全部報(bào)銷與掌握保健知識也有迫切的需求。同時(shí)，在選擇住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人中，大多數(shù)希望將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦在社區(qū)內(nèi)。心聲聽聽老人們都需要啥根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有強(qiáng)烈的社會化養(yǎng)老服務(wù)需求。在精神文化服務(wù)方面，多數(shù)社區(qū)已建立起了老年人活動室和活動廣場，老年人以自發(fā)活動為主，集體文化活動偏少。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有57．2％的城市老人居住方式是獨(dú)居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全國大眾城市56．1％的平均水平。同時(shí)，采取稅收、信貸等優(yōu)惠措施，多渠道籌資，充分利用社會資源，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，要創(chuàng)造保障老年人權(quán)益的良好社會環(huán)境，建立健全保障老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的違法行為，保障老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料慰藉、學(xué)習(xí)教育、文化娛樂等。應(yīng)對建立和完善多元化的養(yǎng)老保障體系西安已進(jìn)入重度老齡化社會，舊的養(yǎng)老保障制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下老年人口的生活需求，如何解決好養(yǎng)老問題迫在眉睫。據(jù)調(diào)查顯示，西安市79％的城市老年人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收