【正文】 園林面積65000平方米。A 成本支出估算地 租：120萬元/年x50年=6000萬場(chǎng)地平整：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地測(cè)繪費(fèi)：621378平方米x5元/平方米=310萬元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：621378平方米x1元/平方米=62萬元質(zhì)檢費(fèi)：765000平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費(fèi)（含物探）：300孔x15米x60元/米=27萬元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/㎡765000m2x35元/m2=審圖費(fèi)：（）x15%=400萬元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：50萬元建筑工程造價(jià)：1，療養(yǎng)會(huì)所、療養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心：55000平方米x1500元/平方米=8250萬元2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓、食堂配餐等：48000平方米x1500元/平方米=7200萬元3，住 宅：340000平方米x1500元/平方米=51000萬元4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米x1600元/平方米=24480萬元5，商 業(yè)：43000平方米x1600元/平方米=6880萬元6，地下室：126000平方米x2000元/平方米=25200萬元7，園 建：535500平方米x300元/平方米=16065萬元8，小區(qū)道路（含市政）：9，圍 墻：8000米x300元/平方米=450萬元10，防盜監(jiān)控：765000平方米x10元/平方米=765萬元11，電梯購買及安裝費(fèi)：108樘x25萬/樘=2700萬元建筑工程造價(jià)小計(jì)：146718萬元（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：500萬元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)公寓、辦公醫(yī)療、療養(yǎng)客房及療養(yǎng)會(huì)所。從短期來看雖然它沒有產(chǎn)生巨額的回報(bào)，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的。例如，鼓勵(lì)年青人購買養(yǎng)老院的期權(quán)作為投資和養(yǎng)老兼顧的機(jī)會(huì)，即一次性支付25 年的租金托管費(fèi)、一級(jí)護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按購買當(dāng)年的價(jià)格在購買當(dāng)月起至55 周歲每月可得到一筆投資回報(bào)，到55 周歲時(shí)可免租金、托管費(fèi)入住養(yǎng)老院（需支付護(hù)理費(fèi)保健費(fèi)）等。所以花費(fèi)在促銷上的人力、物力不必像快速消費(fèi)品之類的宣傳那樣太多，因?yàn)橹灰B(yǎng)老院經(jīng)營出特色，入住老人的口碑就是最好的廣告宣傳，可以請(qǐng)一名知名老人當(dāng)養(yǎng)老院的形象代理人可以考慮給他／她免費(fèi)或折扣入住養(yǎng)老院，如果能請(qǐng)到知名的夫婦更好，這樣可以率先打破養(yǎng)老院是給孤寡老人居住的概念，創(chuàng)建新的養(yǎng)老消費(fèi)觀念：實(shí)現(xiàn)家庭養(yǎng)老至養(yǎng)老院養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變。比如日本的養(yǎng)老院基本收費(fèi)就高達(dá)5 、6 千美金，但入住老人須自負(fù)的一般只為10%，其余則由養(yǎng)老保險(xiǎn)基金支付。溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動(dòng)感溫泉區(qū)、野營別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴厘島風(fēng)情區(qū)、美食區(qū)】，改建完畢后，清水灣把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來看待，并且還專門設(shè)立了談心室，在心理上安慰老人，讓老人有一個(gè)良好的心理、心態(tài)。三、案例介紹. 海峽頤樂園福建省老年人活動(dòng)服務(wù)中心．又名“海峽頤樂園”，座落于福州市馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢(shì)廣闊，風(fēng)景秀麗。在整體的市場(chǎng)需求上，養(yǎng)老院十分缺乏；細(xì)分市場(chǎng)，高端養(yǎng)老院比例更少，而具有先進(jìn)管理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。 西安市目前品牌比較好的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少?？梢哉f，賓館里有的這里一切都有。同時(shí)投資興建酒店、別墅，使項(xiàng)目具有度假、會(huì)議等功能，充分考慮了老年人與子女、同事、朋友等交流聯(lián)系的需求。，本項(xiàng)目選址位于西安市長安區(qū)子午鎮(zhèn)見子河畔。在基建方面及土地成本等均會(huì)得到政府方面的優(yōu)惠。2010年，全省人口將突破3800萬人，其中老年人口將超過450萬；到2020年，陜西老年人口將達(dá)到690萬，全省老齡化程度將進(jìn)一步加劇。部分城市老年人有居家養(yǎng)老服務(wù)需求，并具備了一定的居家服務(wù)經(jīng)濟(jì)承受能力，比如社會(huì)化生活照料服務(wù)、社區(qū)日常照料服務(wù)等。另外，應(yīng)大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，研制、開發(fā)、生產(chǎn)適宜老年人物質(zhì)和精神需求的產(chǎn)品，鼓勵(lì)和引導(dǎo)老年用品市場(chǎng)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加，因時(shí)間、精力有限，子女在經(jīng)濟(jì)上雖能供養(yǎng)，但在生活照料方面卻力不從心。西安市老齡人口比例已經(jīng)超過了全省、全國老齡人口12％的平均水平，接近北京市老齡人口15％的水平。、中國老年型人口狀況：改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生的進(jìn)步，人口生育率的下降，中國開始面對(duì)老齡化帶來的問題。同時(shí)酒店與別墅還可以接待養(yǎng)老客戶的親友，為養(yǎng)老客戶提供各種休閑活動(dòng)（俱樂部功能）。特點(diǎn)：本項(xiàng)目試圖打破傳統(tǒng)的白天一間房、晚上一張床的養(yǎng)老模式，按照時(shí)代的發(fā)展創(chuàng)造全新的住區(qū)休閑養(yǎng)老理念，如本項(xiàng)目的溫泉養(yǎng)老公寓以別墅形式出現(xiàn)、高層養(yǎng)老公寓更像一個(gè)大型居住社區(qū)，同時(shí)配備療養(yǎng)會(huì)所、培訓(xùn)中心、菜場(chǎng)、超市等，使老年人住在這里就像在家里一樣有強(qiáng)烈的歸屬感并繼續(xù)向年輕時(shí)代一樣享受豐富多樣的社會(huì)生活，同時(shí)又可享受了、養(yǎng)老院專業(yè)護(hù)理及全方位的專業(yè)服務(wù)。此外，社區(qū)式養(yǎng)老亦可提供相對(duì)私密空間，為探親訪友、子女看護(hù)提供人性化空間。（借鑒新加坡養(yǎng)老模式）。根據(jù)聯(lián)合國國際人口協(xié)會(huì)編著的《人口學(xué)詞典》對(duì)人口老齡化的定義：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)達(dá)到60歲以上的人口所占的人口比例達(dá)到或超過總?cè)藬?shù)的10%，或65歲以上人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的7%，這樣的社會(huì)即稱之為“老年社會(huì)”。西安正在快步走向重度老齡化社會(huì)。解讀大多數(shù)城市老年人有基本生活保障記者從西安市老齡委采訪了解到，城市養(yǎng)老主要分為社會(huì)供給、政府財(cái)政供給和家庭供給三種途徑。同時(shí)，采取稅收、信貸等優(yōu)惠措施，多渠道籌資，充分利用社會(huì)資源，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，在選擇住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人中，大多數(shù)希望將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦在社區(qū)內(nèi)。、社會(huì)、人口結(jié)構(gòu)的變化：家庭養(yǎng)老一直是中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，但中國實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，家庭結(jié)構(gòu)小型化，大家庭減少，小家庭增多。B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對(duì)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚（有點(diǎn)類似新加坡的養(yǎng)老模式）。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。從市場(chǎng)的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。中心占地200畝．現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬平方米，綠化率達(dá)76％。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂等方面精心為老人服務(wù)，對(duì)老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。但目前中國的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對(duì)贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營者來說，這就意味著有一定的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老院建成的初期除了通過報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對(duì)外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度。六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率，中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想：第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個(gè)類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國的其他合適的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。這也是為何西方國家有超過40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550萬元商業(yè)：20000KVAx1000=2000萬元企業(yè)管理費(fèi)：146718x5%=不可預(yù)見費(fèi)：146718x3%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B 銷售收益估算