【正文】 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)對(duì)企業(yè)內(nèi)部收益率影響更大。雙拼住宅凈用地5分（177。必須有油煙、油污等處理系統(tǒng)；三是建設(shè)施工過(guò)程中先修區(qū)內(nèi)道路，勤灑水，減少塵土飛揚(yáng)。八、環(huán)境保護(hù)措施由于本項(xiàng)目處于洱海邊，位置特殊，所以在建設(shè)之前就認(rèn)真分析將來(lái)可能形成的污染因素，并提出相應(yīng)的治理措施，確保項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中和新的社區(qū)形成后，不對(duì)周?chē)h(huán)境和洱海形成污染。雙拼住宅凈用地5分（177。（4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：項(xiàng)目啟動(dòng)后，政府必將啟動(dòng)用地及周?chē)瑓^(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才能保證項(xiàng)目實(shí)施。時(shí)間為2006年10月2009年6月 尋求銷(xiāo)售難點(diǎn),針對(duì)性地進(jìn)行突破,做好銷(xiāo)售工作。銷(xiāo)售對(duì)象（1）總體市場(chǎng)定位：為21世紀(jì)大理人和事業(yè)成功人士量身打造的海濱高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)。定價(jià)的原則是高品位、中價(jià)位，低利潤(rùn)。住宅市場(chǎng)仍在不斷產(chǎn)生新的需求，按照規(guī)劃，大理市城市性質(zhì)確定為：滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，大理白族自治州州府所在地，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和與國(guó)際接軌的風(fēng)景旅游城市，大理市作為滇西地區(qū)交通樞紐，滇西商貿(mào)旅游中心，滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，無(wú)論通過(guò)何種途徑增加，都需要相應(yīng)的配套建設(shè)和住房。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。大理市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)：一是新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造相結(jié)合；二是外來(lái)私營(yíng)大客商入圍開(kāi)發(fā)比重較大；三是典型的借雞生蛋的特點(diǎn)，為使工作順利開(kāi)展，暫制定項(xiàng)目實(shí)施的具體進(jìn)度計(jì)劃，到時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況順延和調(diào)整。（2）施工力量的組織施工隊(duì)伍的選擇：采取招投標(biāo)方式選擇專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍。根據(jù)工程計(jì)劃和進(jìn)度安排，可從市場(chǎng)、廠家或商家直接訂貨和購(gòu)進(jìn)。隨著城市的迅速發(fā)展，人口的不斷增多，道路的暢通為城市居民遷出市中心、到城市周邊的山地建造優(yōu)美的住宅創(chuàng)造了條件，住宅勢(shì)必向著資源豐富的山地移動(dòng)，山地生態(tài)住宅勢(shì)必成為時(shí)代居住發(fā)展的主流。謝靈運(yùn)傳）詳說(shuō)山居的由來(lái)，說(shuō)山居具有“網(wǎng)羅天地于門(mén)戶，飲吸山川于胸懷”的景觀意識(shí)。(2) 交通便利，符合人們“回歸自然”的心靈追求。（1）依山面水，符合中國(guó)五千年來(lái)對(duì)住宅科學(xué)選址的原則。所有電線、電視、通訊等線路采用專(zhuān)用地溝埋設(shè)。3%），建筑面積約250M2，連排住宅住宅凈用地3分（177?！叭笆接^海建筑海灣生態(tài)住宅區(qū)講究以人海灣生態(tài)住宅區(qū)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中強(qiáng)調(diào)選擇地形、保護(hù)地貌，通過(guò)藝術(shù)的眼光，因地制宜、種植相適應(yīng)的建筑，營(yíng)造出具有詩(shī)意的棲居之地。海灣生態(tài)住宅區(qū)創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念：（1）以人為本，尊重自然海灣生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)性發(fā)展”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質(zhì)現(xiàn)代住宅區(qū)?，F(xiàn)任泰宇集團(tuán)副總工程師。大理市第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司目前年產(chǎn)值逾億元人民幣，近期建設(shè)的標(biāo)志性工程有大理崇圣寺大雄寶殿，大理風(fēng)花雪月大酒店、澳霖廣場(chǎng)等。泰宇集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)：楊正貴：經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家。二、項(xiàng)目概述項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng):大理海灣生態(tài)住宅區(qū)（暫定名）項(xiàng)目地址：大理海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐建設(shè)規(guī)模與投資： 項(xiàng)目總用地面積：㎡，480畝 凈用地面積：㎡， 總建筑面積：107470㎡ 總居住戶數(shù)：332戶總投資：20632萬(wàn)元，其中：土地投資2450萬(wàn)元，建筑工程投資10209萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4269萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)500萬(wàn)元。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高，反映在城市面貌的變化上，其中最直接地反映在城市居民住宅的變化上?？尚行匝芯繄?bào)告大理海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）昆明劉家駿建設(shè)工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司滇西辦事處泰宇集團(tuán)大理泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二00六年四月可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）編寫(xiě)人員負(fù)責(zé)人：楊正貴 經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家參加人：丁榆生 高級(jí)規(guī)劃師 國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師楊中雄 高級(jí)工程師 楊鳳鳴 工 程 師 許連軍 工 程 師 杜德勝 高級(jí)工程師 國(guó)家一級(jí)建造師 張文鼎 項(xiàng)目投資咨詢策劃專(zhuān)家 寸浩森 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理目 錄一、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目背景項(xiàng)目建設(shè)必要性二、項(xiàng)目概述項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位規(guī)劃的指導(dǎo)思想和開(kāi)發(fā)理念用地及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)生態(tài)住宅區(qū)設(shè)計(jì)原則和方案三、投資估算、資金籌措與投資計(jì)劃總投資額資金籌措投資計(jì)劃四、項(xiàng)目資源與建設(shè)條件項(xiàng)目用地分析施工期間交通、水、電供應(yīng)建筑材料的采供：五、項(xiàng)目實(shí)施方案和進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施方案項(xiàng)目實(shí)施的組織計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排六、 市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售計(jì)劃大理市場(chǎng)基礎(chǔ)與消費(fèi)狀況大理市住宅需求預(yù)測(cè)售價(jià)分析銷(xiāo)售對(duì)象銷(xiāo)售計(jì)劃七、投資效益與財(cái)務(wù)分析社會(huì)效益環(huán)境效益經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)分析八、環(huán)境保護(hù)措施可能形成的污染因素保護(hù)和治理措施：九、綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論附件：用地規(guī)劃地界平面圖項(xiàng)目概念性規(guī)劃平面圖公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證法人代碼證稅務(wù)登記證大理海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）一、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目背景按照規(guī)劃，大理市城市性質(zhì)確定為：滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，大理白族自治州州府所在地，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和與國(guó)際接軌的風(fēng)景旅游城市，大理市作為滇西地區(qū)交通樞紐，滇西商貿(mào)旅游中心，滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。城市越發(fā)達(dá)，居民住宅建設(shè)要求越高。建設(shè)周期：3年項(xiàng)目性質(zhì)把大理建設(shè)成為“山水園林大城市,風(fēng)花雪月大花園”，最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市的重點(diǎn)配套工程——海灣生態(tài)住宅區(qū)。曾任大理市輕工局局長(zhǎng)、黨委書(shū)記；大理市計(jì)委主任、黨組書(shū)記；大理市人大常務(wù)副主任、黨組副書(shū)記；大理錦興股份有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司外方代表、常務(wù)副董事長(zhǎng)，是泰宇集團(tuán)的發(fā)起人和組織者。現(xiàn)任泰宇集團(tuán)副總裁，許連軍：工程師。大理泰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2003年7月，為泰宇集團(tuán)的核心企業(yè)，已完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積6萬(wàn)多平方，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有 “興泰小區(qū)”，“同心苑”和麗江“中泰苑”等。規(guī)劃布局從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)城市總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)要求，著眼海東自然風(fēng)景和洱海自然生態(tài)的保護(hù)，在道路、居住組團(tuán)、住宅單位結(jié)合地形進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求使生態(tài)住宅區(qū)融于山水優(yōu)美的自然環(huán)境之中，達(dá)到以人為本，人與自然和諧融洽。（3）景觀先行，做到人工與自然和諧。建筑純生態(tài)別墅”是住宅區(qū)的項(xiàng)目定位，其設(shè)計(jì)理念、環(huán)保指標(biāo)、人居文化必將領(lǐng)航于大理海東片區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。3%），建筑面積約200M2。三、投資估算、資金籌措與投資計(jì)劃投資估算主要是根據(jù)地價(jià)、地形、地質(zhì)狀況，大理市當(dāng)前各種主要建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場(chǎng)價(jià)格，以及大理市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均投資成本，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和定位為高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)的要求來(lái)進(jìn)行測(cè)算并適當(dāng)放寬投資數(shù)額