【正文】 雙拼療養(yǎng)公寓25000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓30000M2九、資金計(jì)劃及投資回報(bào) 開發(fā)計(jì)劃 。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營(yíng)面積：765000平方米。車位收入：8250個(gè)x5萬(wàn)元=41250萬(wàn)元總收入：693250萬(wàn)元（作為總目標(biāo)）C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：693250萬(wàn)元x2%=13865萬(wàn)元稅 費(fèi)：693250萬(wàn)元x10%=69325萬(wàn)元D毛利：=毛利率：投資比率：注：以上銷售價(jià)格為目前該區(qū)域的平均銷售價(jià)格，本項(xiàng)目要在兩年后開盤，屆時(shí)將會(huì)有1000—2000元/m2的升值空間。第一期開發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一處。銷售收入：1750個(gè)x50000元/個(gè)=8750萬(wàn)元總收入：117750萬(wàn)元C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：117750萬(wàn)元x5%=稅費(fèi)：117750萬(wàn)元x10%=11775萬(wàn)元D毛利：=（平均每平方米毛利：4342元/m2）E、首期啟動(dòng)資金：+1200萬(wàn)元（總地租）= 萬(wàn)元（）十一、項(xiàng)目整體規(guī)劃圖十二、可行性結(jié)論通過(guò)上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到，該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作是極其可行的，不但五年計(jì)劃還款毫無(wú)問(wèn)題，后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報(bào)。 第一期投資估算A 初期成本估算：地 租：1200萬(wàn)元場(chǎng)地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地測(cè)繪費(fèi)（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：130000平方米x1元/平方米=13萬(wàn)元質(zhì)檢費(fèi)：62750平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費(fèi)：50孔x15米x80元/米=6萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=審圖費(fèi)：（）x15%=33萬(wàn)元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：20萬(wàn)元建筑工程造價(jià)：1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓：14250平方米x1500元/平方米=2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬(wàn)元3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬(wàn)元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬(wàn)元5，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬(wàn)元6，小區(qū)道路（含市政）：7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬(wàn)元8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=9，電梯購(gòu)買及安裝費(fèi)：5樘x25萬(wàn)/樘=125萬(wàn)元建筑工程造價(jià)小計(jì)：（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：100萬(wàn)元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬(wàn)元商業(yè)：2000KVAx1000=200萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi)：%=不可預(yù)見費(fèi)：%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B銷售收益：住宅：銷售均價(jià)5000元/平方米銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬(wàn)元商業(yè)：銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬(wàn)元車位：銷售均價(jià)50000元/個(gè)，共計(jì)70000247。十、開發(fā)時(shí)間計(jì)劃 開發(fā)概況本項(xiàng)目建設(shè)周期為810年，銷售周期68年。培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550萬(wàn)元商業(yè)：20000KVAx1000=2000萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi)：146718x5%=不可預(yù)見費(fèi)：146718x3%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B 銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià)20元/平方米、月經(jīng)營(yíng)收入：340000平方米x20元/平方米=680萬(wàn)元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià) 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）：四、臨終關(guān)懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動(dòng)中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會(huì)所：八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬(wàn)元九、車位： 50000元/個(gè)，共計(jì)330000247。其中含商業(yè)：43000萬(wàn)M2，地下室：。這也是為何西方國(guó)家有超過(guò)40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。本項(xiàng)目建成后通過(guò)聘請(qǐng)國(guó)外的專業(yè)人士擔(dān)任高級(jí)管理人員，或與國(guó)外老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合作成立專業(yè)管理公司，在經(jīng)過(guò)數(shù)年運(yùn)營(yíng)積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)后，成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理人才培訓(xùn)學(xué)校專事老年服務(wù)人才的培養(yǎng)。六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率，中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想：第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個(gè)類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國(guó)的其他合適的地方，比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。例如，55 歲以上的顧客入住如果一次性支付20 年的租金及托管費(fèi)和一級(jí)護(hù)理費(fèi)，費(fèi)用按入住年的價(jià)格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切服務(wù)不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi)，但若顧客在25年內(nèi)過(guò)世如已在養(yǎng)老院住滿10 年則所付費(fèi)用不得退回。養(yǎng)老院建成的初期除了通過(guò)報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對(duì)外宣傳，打響知名度外，加大營(yíng)銷力度。還有同政府有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。但目前中國(guó)的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù)，對(duì)贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，這就意味著有一定的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，市場(chǎng)非常龐大，客源風(fēng)險(xiǎn)很小。沁溫泉將真正成為“華東第一、中國(guó)一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂(lè)等方面精心為老人服務(wù)，對(duì)老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑，在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開的。中心占地200畝．現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)76％。無(wú)論太陽(yáng)城中心還是新加坡樂(lè)齡公寓，都通過(guò)各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會(huì)生活、與親人朋友緊密交流。從市場(chǎng)的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來(lái)看，中國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。無(wú)論從整體看中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來(lái)看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無(wú)論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。大陽(yáng)臺(tái)，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。例如，位于香山腳下可仰望整個(gè)景區(qū)的愛(ài)慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚（有點(diǎn)類似新加坡的養(yǎng)老模式）。，政府重視，對(duì)各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。改革開放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得飛躍的發(fā)展，政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營(yíng)資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專業(yè)化程度越來(lái)越高、服務(wù)水平越來(lái)越好，環(huán)境越來(lái)越完善。B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響：本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū)，對(duì)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。一方面，這一階段，老年人口數(shù)量和老齡化水平都將迅