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正文內(nèi)容

西安市長(zhǎng)安區(qū)見子河生態(tài)愛(ài)心養(yǎng)老國(guó)際公寓可行性研究報(bào)告(文件)

 

【正文】 雙拼療養(yǎng)公寓25000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓30000M2九、資金計(jì)劃及投資回報(bào) 開發(fā)計(jì)劃 。配餐等綜合服務(wù):48000平方米; 3,高層療養(yǎng)公寓:340000平方米; 4,溫泉療養(yǎng)公寓:153000平方米; 5, 商 業(yè): 43000平方米;地下建筑面積:126000平方米;可經(jīng)營(yíng)面積:765000平方米。車位收入:8250個(gè)x5萬(wàn)元=41250萬(wàn)元總收入:693250萬(wàn)元(作為總目標(biāo))C 銷售成本費(fèi)用:策劃、銷售、廣告費(fèi):693250萬(wàn)元x2%=13865萬(wàn)元稅 費(fèi):693250萬(wàn)元x10%=69325萬(wàn)元D毛利:=毛利率:投資比率:注:以上銷售價(jià)格為目前該區(qū)域的平均銷售價(jià)格,本項(xiàng)目要在兩年后開盤,屆時(shí)將會(huì)有1000—2000元/m2的升值空間。第一期開發(fā)總建筑面積62750平方米,地上建筑面積為61250平方米,其中:辦公醫(yī)療7500,療養(yǎng)公寓6750,溫泉療養(yǎng)公寓42000,商業(yè)5000,地下室1500及400M跑道運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一處。銷售收入:1750個(gè)x50000元/個(gè)=8750萬(wàn)元總收入:117750萬(wàn)元C 銷售成本費(fèi)用:策劃、銷售、廣告費(fèi):117750萬(wàn)元x5%=稅費(fèi):117750萬(wàn)元x10%=11775萬(wàn)元D毛利:=(平均每平方米毛利:4342元/m2)E、首期啟動(dòng)資金:+1200萬(wàn)元(總地租)= 萬(wàn)元()十一、項(xiàng)目整體規(guī)劃圖十二、可行性結(jié)論通過(guò)上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到,該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作是極其可行的,不但五年計(jì)劃還款毫無(wú)問(wèn)題,后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報(bào)。 第一期投資估算A 初期成本估算:地 租:1200萬(wàn)元場(chǎng)地平整:130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地測(cè)繪費(fèi)(含物探):130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi):130000平方米x1元/平方米=13萬(wàn)元質(zhì)檢費(fèi):62750平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費(fèi):50孔x15米x80元/米=6萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi):綜合設(shè)計(jì)費(fèi)(含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修):35元/m2 62750m2x35元/m2=審圖費(fèi):()x15%=33萬(wàn)元(可不審)臨水、臨電費(fèi)用:20萬(wàn)元建筑工程造價(jià):1,辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓:14250平方米x1500元/平方米=2,溫泉療養(yǎng)公寓:42000平方米x1500元/平方米=6300萬(wàn)元3,商 業(yè):5000平方米x1600元/平方米=800萬(wàn)元4,地下室:1500平方米x2000元/平方米=300萬(wàn)元5,園建:65000平方米x300元/平方米=1950萬(wàn)元6,小區(qū)道路(含市政):7,圍墻:1000米x300元/平方米=30萬(wàn)元8,防盜監(jiān)控:62750平方米x10元/平方米=9,電梯購(gòu)買及安裝費(fèi):5樘x25萬(wàn)/樘=125萬(wàn)元建筑工程造價(jià)小計(jì):(作為控制成本目標(biāo))用水報(bào)裝費(fèi):小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi):100萬(wàn)元用電報(bào)裝費(fèi):療養(yǎng)(溫泉)公寓、辦公醫(yī)療:3000KVAx850=255萬(wàn)元商業(yè):2000KVAx1000=200萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi):%=不可預(yù)見費(fèi):%=以上成本項(xiàng)合計(jì):B銷售收益:住宅:銷售均價(jià)5000元/平方米銷售收入:170000平方米x5000元/平方米=85000萬(wàn)元商業(yè):銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入:30000平方米x8000元/平方米=24000萬(wàn)元車位:銷售均價(jià)50000元/個(gè),共計(jì)70000247。十、開發(fā)時(shí)間計(jì)劃 開發(fā)概況本項(xiàng)目建設(shè)周期為810年,銷售周期68年。培訓(xùn)中心等:30000KVAx850=2550萬(wàn)元商業(yè):20000KVAx1000=2000萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi):146718x5%=不可預(yù)見費(fèi):146718x3%=以上成本項(xiàng)合計(jì):B 銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓(自助):租用均價(jià)20元/平方米、月經(jīng)營(yíng)收入:340000平方米x20元/平方米=680萬(wàn)元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓(自助):租用均價(jià) 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓(特護(hù)):四、臨終關(guān)懷公寓:五、療養(yǎng)客房:六、活動(dòng)中心、培訓(xùn)中心:七、療養(yǎng)會(huì)所:八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入:140000平方米x8000元/平方米=112000萬(wàn)元九、車位: 50000元/個(gè),共計(jì)330000247。其中含商業(yè):43000萬(wàn)M2,地下室:。這也是為何西方國(guó)家有超過(guò)40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。本項(xiàng)目建成后通過(guò)聘請(qǐng)國(guó)外的專業(yè)人士擔(dān)任高級(jí)管理人員,或與國(guó)外老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合作成立專業(yè)管理公司,在經(jīng)過(guò)數(shù)年運(yùn)營(yíng)積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)后,成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理人才培訓(xùn)學(xué)校專事老年服務(wù)人才的培養(yǎng)。六、中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目建成后除了近期發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到90% 的入住率,中遠(yuǎn)期目標(biāo)有如下設(shè)想:第一期運(yùn)作成功并收回投資60%以上后就可在西北地區(qū)發(fā)展第二個(gè)類似的老年社區(qū),七八年后不僅可以在中國(guó)的其他合適的地方,比如杭州、珠海、湛江、海南島等地區(qū)建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務(wù)。例如,55 歲以上的顧客入住如果一次性支付20 年的租金及托管費(fèi)和一級(jí)護(hù)理費(fèi),費(fèi)用按入住年的價(jià)格25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費(fèi)享受養(yǎng)老院的一切服務(wù)不包括洗衣店飯店小超市/便利店等的消費(fèi),但若顧客在25年內(nèi)過(guò)世如已在養(yǎng)老院住滿10 年則所付費(fèi)用不得退回。養(yǎng)老院建成的初期除了通過(guò)報(bào)紙、電視等媒體加強(qiáng)對(duì)外宣傳,打響知名度外,加大營(yíng)銷力度。還有同政府有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議,根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費(fèi)用的老人轉(zhuǎn)到政府福利院。但目前中國(guó)的養(yǎng)老保障體系尚不健全,進(jìn)駐養(yǎng)老院的費(fèi)用一般都由老人自負(fù),對(duì)贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),這就意味著有一定的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化,市場(chǎng)非常龐大,客源風(fēng)險(xiǎn)很小。沁溫泉將真正成為“華東第一、中國(guó)一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。時(shí)時(shí)為老人著想,處處以老人為本,從生活、起居、飲食、娛樂(lè)等方面精心為老人服務(wù),對(duì)老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力,采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹立良好的口碑,在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開的。中心占地200畝.現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑,建筑面積3 8萬(wàn)平方米,綠化率達(dá)76%。無(wú)論太陽(yáng)城中心還是新加坡樂(lè)齡公寓,都通過(guò)各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會(huì)生活、與親人朋友緊密交流。從市場(chǎng)的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來(lái)看,中國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。但單靠政府的投入,不可能解決目前巨大的資金缺口。無(wú)論從整體看中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來(lái)看,行業(yè)的供需矛盾是比較突出,無(wú)論是低端和高端的,設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。大陽(yáng)臺(tái),獨(dú)立小院子,里面設(shè)有搖椅。這樣的一個(gè)房間,一個(gè)月要5000多元,還不包括吃。例如,位于香山腳下可仰望整個(gè)景區(qū)的愛(ài)慕家養(yǎng)老院已成立兩年,是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),比較具有代表性。部分整組(50年使用權(quán))別墅可回籠資金,降低資金壓力,老人與子女居住地就比較近;方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚(有點(diǎn)類似新加坡的養(yǎng)老模式)。,政府重視,對(duì)各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù),全力協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。,本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城,生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。改革開放以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得飛躍的發(fā)展,政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營(yíng)資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大,專業(yè)化程度越來(lái)越高、服務(wù)水平越來(lái)越好,環(huán)境越來(lái)越完善。B、區(qū)域規(guī)劃因素的影響:本項(xiàng)目定位為高端的養(yǎng)老、度假景區(qū),對(duì)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局比較敏感。一方面,這一階段,老年人口數(shù)量和老齡化水平都將迅
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