【正文】 政策環(huán)境 縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財(cái)，盡快把 建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為 國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項(xiàng)目。 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨(dú)特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨(dú)特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到 旅游，都有著別樣的享受。 在個人的人生價值觀上，道教文化認(rèn)為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高尚情操。道教文化這種“道法自然”、順應(yīng)自然的思想，乃是從對自然界與人類社會的深 刻認(rèn)識中總結(jié)出來的，是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 116度 46 分 — 117 度 17 分，北緯 27度 28 分 — 27 度 55 分。 位于 縣嵩市鎮(zhèn) 村，緊臨 316 國道，離 縣城約15 公里。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種 57 科 150種。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊(yùn)藏量 61149 干瓦，可開發(fā)的蘊(yùn)藏量 34618干瓦。到 2020 年底全縣總?cè)丝跒?萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?％。公司經(jīng)營范圍：旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。 縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本 100 萬元， 個人控股 95％，至 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，年銷售收入 3000多萬元。 － 18－ 第六章 市場分析與推廣方案 市場定位 溫泉旅游項(xiàng)目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū) 從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務(wù)人士為輔。 縣是最重要的客源 市場，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關(guān)鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠(yuǎn)地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。隨著城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡 到山多、水多、森林多的地方去放松心情。 雖然人數(shù)相對較少，卻也是一個不可忽視的群體。 充分利用 村的天師道觀遺址和 太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護(hù)自然，與自然和諧共處”的大文章，宏揚(yáng)道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各地的游客前來觀光。 在 2020年 1月至 2020年 12月實(shí)施二期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地征用 ，投資額 720 萬元； (2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額 300萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額 8760萬元； (4)、其它投資還包括不可預(yù)計(jì)費(fèi) 489萬元。 項(xiàng)目布局 根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)和外圍控制區(qū)。 溫泉度假別墅區(qū) 該區(qū)塊位于 村的東側(cè)，溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)，面積約 152020平方米，地形狹長，兩側(cè)溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。規(guī)范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活動項(xiàng)目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個項(xiàng)目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。 土地征用 項(xiàng)目一期工程擬征用土地面積 148000平方米 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 土地整理面積 148000 平方米，包括對山體作降低山勢處理 6000 平方米； 316國道至景區(qū)入口 9米寬非支線公路 ； 圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積 106680平方米； 區(qū)內(nèi)場館之間的道路，其中 |.5－ 度 ， 。 溫泉貴賓樓，共 4 幢，每 幢面積 350－ 450 平方米，按五星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，日式風(fēng)格，計(jì)劃日接待人次 50 人。 天 師 觀，建于鴛鴦泉源的東側(cè)，單層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積 5000平方米，建筑面積 1200 平方米，檐高 ，四面建 ，觀內(nèi)建中式古典木質(zhì)天師亭。 設(shè)備投資 配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路； 溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會議室投影、擴(kuò)音設(shè)備、KTV點(diǎn)歌設(shè)備、客房內(nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等； 溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風(fēng)泵、熱泵、冷熱水機(jī)組、水質(zhì)檢測設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲物柜、桑拿設(shè)備等； 水上娛樂中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等水上娛樂設(shè)備。 材料 包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。 溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。 項(xiàng)目主要污染物及治理措施 本項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和生活污水。本項(xiàng)目總投資 9778 萬元。 (4)設(shè)備材料價格： 參考國內(nèi)市場報(bào)價及同類設(shè)備的價格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。 資金來源與籌措 本項(xiàng)目一期總投資 10208 萬元。 根據(jù)上述還貸資金來源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為 4年 (含建設(shè)期 )，本項(xiàng)目資金償還期測算詳見附表 附表 8。 (3)工資按勞動定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為 1000元／月，中級管理人員和技術(shù)人員平均工資定為 1600 元／月，高級管理人員平均工資定為 2500 元／月，附加費(fèi)按工資額的 ％計(jì)取，主要用于社會保險費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開支。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘值 － 43－ 率取 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費(fèi)用： 設(shè)備按 2％預(yù)計(jì) (修理費(fèi)用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預(yù)計(jì)。 (8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見費(fèi)用，按銷售收入的 5％計(jì)算。 所得稅、公積金和公益金 按年利潤總額 (扣除以前年度虧損后數(shù) )的 25％計(jì)算所得稅 。 財(cái)務(wù)效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測算，本項(xiàng)目的投資利潤率為： ％，計(jì)算公式：投資利潤率 =年平均利潤總額247。 (上述指標(biāo)詳見附表 附表 9) 不確定性分析 敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。 項(xiàng)目的建設(shè)由 度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，開發(fā)公司擬聘請 縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問，共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。落實(shí)管護(hù)人員，開展上崗培訓(xùn)，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹實(shí)施。 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè) 辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員 100 人。 如本項(xiàng)目投資后所獲取的 收入低于 5970 萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。 (年平均利潤總額指標(biāo)詳見附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項(xiàng)目建設(shè)期 年 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％(稅后 )，財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 5248萬元 (稅后 )。 總成本及經(jīng)營成本估算 本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見附表 5。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表見下表 (8－ 1)： 表 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項(xiàng) 目 數(shù)量 說明 預(yù)計(jì)度假村 2020年接待旅游人數(shù) 10萬人 預(yù)計(jì)營業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費(fèi) 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為 80%)，平均房價 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為 60%)，平均房價 800 元／間 娛樂及購物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計(jì)算，人均消費(fèi) 80 元 香火一條街租賃收入 從 2020 年開始計(jì)算，初始租金暫定 1萬元／間企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。在計(jì)算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。 財(cái)務(wù)評價依據(jù) (1)本項(xiàng)目評價期 10 年，其中建設(shè)期 年，經(jīng)營期 9 年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合 度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在 20 萬人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年6％的平均增長幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過 程，經(jīng)營期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的 50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的 70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的 90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為 50萬。 資金償還期測算 還款資金來源如下： (1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。 － 29－ 固定資產(chǎn)總投資估算 序號 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 1 一、土地征用 平方米 148000 2 二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 3 三、游賞招待設(shè)施 4 四、一至三部分合計(jì) 5 五、不可預(yù)計(jì)費(fèi) 6 六、建設(shè)期利息 7 七、前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用 8 八、工程總投資 表 9— 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 一 土地整理 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 148000 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) － 30－ 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 二 景區(qū)入口至 316 國道相接公路 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) (路燈等 ) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 三 圍墻、綠化及地下管渠道 平方米 106680 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi)、 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 四 區(qū)內(nèi)場館之道路 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 － 31－ 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 五 停車場 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 4500 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 六 電力設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi)