【正文】 問題，但天有不測風云，老人入住后經濟來源有可能發(fā)生變故，還有現在人們的平均壽命不斷延長，如果老人60 歲時入住二三十年后經過長年的支出，特別是老人年老病重醫(yī)療費用陡增，當入住的老人沒有錢支付費用時，養(yǎng)老院不能將老人推到馬路上去，而免費收留老人養(yǎng)老院就面臨著虧本問題。和老齡社團、各企事業(yè)單位工會組織等建立穩(wěn)定合作關系，要設立專線咨詢電話讓看了廣告的人打電話來詢問詳情，說服他們到養(yǎng)老院實地考察?？梢岳脤A利性養(yǎng)老院的運作經驗成立獨立的標準化養(yǎng)老院管理公司，在上海、廣州、深圳、北京等大城市開展連鎖養(yǎng)老服務機構加盟業(yè)務這些連鎖養(yǎng)老院，可以是大型的也可以是中、小型的。養(yǎng)老機構的建設是一項民心工程、意義大，政府及有關部門都給予足夠的重視和支持，投身于這個行業(yè)利國利民并將獲得豐厚的投資回報。40=8250個。40=1750個。項目分五期開發(fā)，實行邊開發(fā)邊經營的策略。表91 《項目開發(fā)計劃表》 首期（M2）二期（M2）三期（M2）四期（m2）合計（M2）62750M2其中計容面積61250M2其中計容面積其中計容面積其中計容面積計容面積其中療養(yǎng)公寓6750M2辦公、醫(yī)療7500M2溫泉療養(yǎng)公寓42000M2其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓其中療養(yǎng)公寓商業(yè)5000M2商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)地下室1500M2地下室地下室地下室地下室注：配套項目， 開發(fā)指標該項目用地面積：621378平方米（933畝）；規(guī)劃用地面積: 621378平方米（933畝）；容積率：；綠地率：36%；建筑密度：30%；建筑限高：60米；建筑總面積：765000平方米；計容積率建筑面積：639000平方米；其中：1，療養(yǎng)會所、療養(yǎng)客房、培訓中心:55000平方米； 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護理、療養(yǎng)公寓及食堂。為本項目屬下的養(yǎng)老機構和社會上其他養(yǎng)老機構輸送合格管理人員，這不僅可為公司開拓新的利潤增長點更可為提高整個社會的養(yǎng)老機構服務水平作出貢獻。如不滿10年則可退回給家屬5萬安慰金。因為入住高檔養(yǎng)老院的老人發(fā)生經濟困難的概率較低，經過以上風險控制的管理手段后，不能支付費用的老人的比率就會降到更低，也就是能降到養(yǎng)老院可以承擔的范圍。管理風險水平的高低直接關系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理風險。沁溫泉度假山莊清水灣馬尾養(yǎng)老院根據老年朋友的健康狀況、年齡大小，提供四個等級的護理服務，由高到低分別為：特級護理、一級護理、二級護理、三級護理。本項目的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個重要補充——接待親友，體驗各種休閑生活。因此，政府也鼓勵民營資本進入養(yǎng)老產業(yè)，在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。這個養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。洋房式外觀的建筑，在一個樣板標準間里，擺放著兩張席夢思床，中間是一個臺柜，上面有固定電話，還有一個緊急感應器。并對養(yǎng)老項目給予多項優(yōu)惠政策。在客戶端方面，隨著經濟的發(fā)展，生活水平的提高，老年人對退休后的生活質量要求也越來越高，同時，經濟的發(fā)展也為其購買高質量的養(yǎng)老服務提供了堅實的經濟基礎。另一方面，2030年以后，人口總撫養(yǎng)比將隨著老年撫養(yǎng)比的迅速提高而大幅度攀升，并最終超過50％，有利于發(fā)展經濟的低撫養(yǎng)比的“人口黃金時期”將于2033年結束。另外，部分老年人還有心理慰藉、被接納、被關懷的需求。調查中，有三分之一的老人偶爾或經常有孤獨寂寞感，心理問題以自我排解為主，老年人協會與正規(guī)的心理服務機構干預較少。西安市老齡委表示，首先要建立和完善養(yǎng)老保障體系，要走多元化的道路，形成以居家供養(yǎng)為基礎、以社區(qū)福利服務為依托、集體養(yǎng)老、自己養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式，再輔以社會福利機構為補充的老年福利服務體系。其次，需要由社會贍養(yǎng)的老年人越來越多，退休費、福利費、醫(yī)療費隨之增加，社會負擔日益加重，這些費用的支出同老齡人口增加成正比。、 % 快速步入老齡化社會近日，西安市老齡委、市老年學學會和市社科院聯合發(fā)布了《西安市2009年老齡工作調查研究成果》，通過組織專家、學者對西安市13個區(qū)縣、161個行政村和社區(qū)采取問卷調查、個案訪談和召開座談會等形式，對老年人生存養(yǎng)老狀況和居家養(yǎng)老服務進行全面調研。二、行業(yè)概況及前景分析人口因素是老年產業(yè)的基本因素，是養(yǎng)老院投資建設的依據，通過對人口狀況及趨勢，可預判行業(yè)發(fā)展的前景。而養(yǎng)老院又可為部分到此療養(yǎng)的老人提供溫馨的環(huán)境、細微的服務。各項目建設規(guī)模見《老年社區(qū)建設項目規(guī)模一覽表（投資建議）》本項目將借鑒國內外成功經驗，借助西安的良好發(fā)展機遇，形成其獨特的經營理念與環(huán)境。 社區(qū)功能齊備，高端物業(yè)。中國老人喜歡與子女住一起，但由于工作原因，子女無法與父母同住、無暇照顧父母。截至2009年底，80周歲及以上的高齡老人1899萬。而我國的情況則不同，國家控制人口的政策對生育率下降起著特別重要的作用，因而人口老齡化來勢猛，發(fā)展快。據調查顯示，西安市79％的城市老年人有穩(wěn)定的經濟收入來源，包括退休工資和城市低保；城市94．1％的老年人參加了職工醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險和其他保險，大病住院醫(yī)療費用大部分由社會醫(yī)療保險承擔；有64．5％的城市老年人擁有全產權住房，有17．3％的老年人居住在國家分配的公有住房，有5．7％的老人住兒女的房子，僅有3％的老人租賃私房居住；在出行方面，西安市對老年人出行乘車、旅游等方面出臺了不同程度的免費優(yōu)惠政策。根據調查結果，有57．2％的城市老人居住方式是獨居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全國大眾城市56．1％的平均水平。同時，老年人對降低醫(yī)療費用、定期進行體檢、大病住院全部報銷與掌握保健知識也有迫切的需求。家庭養(yǎng)老的功能，隨著經濟的發(fā)展，倫理觀念的改變，部分老人樂意選擇專業(yè)的養(yǎng)老機構頤養(yǎng)天年?！蛾P于加快實現社會福利社會化的實施意見》，推出了14項優(yōu)惠政策扶持社會養(yǎng)老服務業(yè)。，本項目的中高端養(yǎng)老公寓、星級酒店、別墅等為度假休閑、商務會議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場前景。同時，養(yǎng)老服務隊伍的整體素質較低，專業(yè)水平、業(yè)務能力、服務質量還不能有效地滿足服務對象的要求。一天24小時都有專人值班，他們會緊盯著感應器。 行業(yè)前景現代的養(yǎng)老產業(yè)在中國發(fā)展比較晚，基礎設施也比較薄弱，缺口很大。本項目除了養(yǎng)老院及老人病?？漆t(yī)院外，還包括酒店及部分數量的度假別墅。老年康復中心設施先進配備吸氧設備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統、高級防滑塑膠地板；搶救室、康復室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專業(yè)護理服務。內設日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個主題溫泉區(qū)；同時容納600人無柱大宴會廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會議室。純正溫泉A、海浪池B、地熱帶C、十二生肖泉清新雅居A、清水灣度假村B、鄉(xiāng)村客房C、度假酒店D、沁溫泉別墅休閑娛樂A、KTVB、足浴房度假會議A、電視電話會議室B、清水廳會議室C、松濤廳會議室四、風險分析及管理由于所投資的項目是政府鼓勵的所以在政府政策方面沒有風險（根據中國民政局2002 年老齡問題工作報告政府鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機構為創(chuàng)立養(yǎng)老機構者提供貸款）。由以上風險分析而知風險來源，為控制風險而進行的風險管理就圍繞風險來源而設定：聘請專業(yè)人士加盟管理隊伍或與國外養(yǎng)老院管理公司合作，學習國外贏利性養(yǎng)老院的管理經驗，把管理成本降到最低。平時經常舉辦養(yǎng)老院內入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯誼活動，可以搞一日游，邀請