【正文】 一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià)20元/平方米、月經(jīng)營(yíng)收入：340000平方米x20元/平方米=680萬(wàn)元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià) 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）：四、臨終關(guān)懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動(dòng)中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會(huì)所：八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬(wàn)元九、車位： 50000元/個(gè)，共計(jì)330000247。 第一期投資估算A 初期成本估算：地 租：1200萬(wàn)元場(chǎng)地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地測(cè)繪費(fèi)（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬(wàn)元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：130000平方米x1元/平方米=13萬(wàn)元質(zhì)檢費(fèi)：62750平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費(fèi)：50孔x15米x80元/米=6萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=審圖費(fèi)：（）x15%=33萬(wàn)元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：20萬(wàn)元建筑工程造價(jià)：1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓：14250平方米x1500元/平方米=2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬(wàn)元3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬(wàn)元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬(wàn)元5，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬(wàn)元6，小區(qū)道路（含市政）：7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬(wàn)元8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=9，電梯購(gòu)買及安裝費(fèi)：5樘x25萬(wàn)/樘=125萬(wàn)元建筑工程造價(jià)小計(jì)：（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：100萬(wàn)元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬(wàn)元商業(yè)：2000KVAx1000=200萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi)：%=不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B銷售收益：住宅：銷售均價(jià)5000元/平方米銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬(wàn)元商業(yè)：銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬(wàn)元車位：銷售均價(jià)50000元/個(gè)，共計(jì)70000247。第一期開(kāi)發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一處。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營(yíng)面積：765000平方米。七、可行性總結(jié)通過(guò)以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場(chǎng)，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運(yùn)作，將給公司帶來(lái)非?？捎^的利潤(rùn)，但是同普通的房產(chǎn)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老院主要的賣點(diǎn)在于銷售品牌和服務(wù)。提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購(gòu)買老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。五、營(yíng)銷策略由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應(yīng)求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。國(guó)外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會(huì)保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)不高。沁溫泉度假山莊座落在被評(píng)為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬(wàn)平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)。護(hù)理人員做到言語(yǔ)親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護(hù)理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。）通過(guò)以上分析，可以預(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。價(jià)位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來(lái)自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。，本項(xiàng)目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個(gè)設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢(shì)。A、本項(xiàng)目將得到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的鼓勵(lì)與支持。近年來(lái)陜西省人口增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，陜西老年人口以每年3．3％～3．5％的速度遞增。心聲聽(tīng)聽(tīng)老人們都需要啥根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有強(qiáng)烈的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)需求。同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造保障老年人權(quán)益的良好社會(huì)環(huán)境，建立健全保障老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的違法行為，保障老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料慰藉、學(xué)習(xí)教育、文化娛樂(lè)等。第三，由于家庭規(guī)模越來(lái)越小，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能受到影響。數(shù)據(jù)顯示7個(gè)西安人1個(gè)是老人據(jù)西安市一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年底，西安市常住人口837萬(wàn)人，60歲以上的老齡人口達(dá)到124．21萬(wàn)，老齡人口占總?cè)丝诘?4．83％。與本項(xiàng)目有直接關(guān)系的人口狀況即是老年人口的狀況。 豐富多樣的休閑生活（借鑒美國(guó)太陽(yáng)城中心的經(jīng)驗(yàn)），酒店及度假別墅除了面向社會(huì)客源，還為部分不需要護(hù)理的養(yǎng)老客戶提供租售服務(wù)（別墅分為銷售與租賃兩種），以滿足其對(duì)高端養(yǎng)老服務(wù)的需求。本項(xiàng)目以養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓為核心，與老年病醫(yī)院、酒店互為補(bǔ)充，發(fā)展成為養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑度假景區(qū)。 環(huán)境優(yōu)越，配套齊全?？紤]到中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、家庭倫理。自1999年中國(guó)步入人口老齡化以來(lái)，老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快，高齡化、空巢化趨勢(shì)明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢(shì)。專家觀點(diǎn)人口老齡化來(lái)勢(shì)猛據(jù)了解，從世界發(fā)達(dá)國(guó)家人口老齡化的進(jìn)程看，老齡化的決定因素主要是生育率下降，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家生育率伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化而自然下降，人口老齡化發(fā)展速度非常緩慢，是逐步到來(lái)的，是先富后老。目前，絕大多數(shù)城市老年人已經(jīng)獲得了基本的生活、醫(yī)療、住房、出行方面的經(jīng)濟(jì)保障?，F(xiàn)狀西安城市養(yǎng)老服務(wù)水平較低與此同時(shí)，西安市城市養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)化水平還相對(duì)低下，西安城市居家養(yǎng)老服務(wù)處于低層次化水平在生活照料服務(wù)方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區(qū)與社會(huì)居家服務(wù)供給缺乏。城市老年人有對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生保健服務(wù)的需求，去社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)看病、就近看病、方便看病是老人們喜歡的醫(yī)療保健方式。過(guò)去家庭養(yǎng)老的功能隨之弱化，由于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，子女工作壓力越來(lái)越大，無(wú)暇照顧老人。西安市政府先后與2008年和2009年頒布了《西安市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的實(shí)施意見(jiàn)》和《西安市人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見(jiàn)》兩個(gè)文件，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老齡服務(wù)工作，促進(jìn)我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。，本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套齊全。按國(guó)際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50張測(cè)算，中國(guó)老年人共需養(yǎng)老床位800萬(wàn)張，；按老年人口與護(hù)理人員配備比例3：1測(cè)算，共需要養(yǎng)老護(hù)理員1000萬(wàn)人，而目前中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的員工只有22萬(wàn)人，其中取得職業(yè)資格的僅有2萬(wàn)多人，供需矛盾十分突出。這里有兩名大夫和一名護(hù)士專門負(fù)責(zé)老人的健康，每天都要給老人測(cè)量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。隨著老人人口的進(jìn)一步增加，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。因此，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景都非常廣闊。老年人公寓共有268個(gè)房問(wèn)、520個(gè)床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉0K廳等一應(yīng)俱全。首期占地近30萬(wàn)平方米,建筑面積5萬(wàn)平方米,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢(shì)景觀和強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)性。由此可見(jiàn)，此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場(chǎng)的需求，這一點(diǎn)十分值得本項(xiàng)目借鑒。雖然養(yǎng)老院針對(duì)的是中高端客戶，老人入住時(shí)費(fèi)用不成