【正文】 一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價20元/平方米、月經(jīng)營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護）：四、臨終關懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動中心、培訓中心：七、療養(yǎng)會所：八、商業(yè)銷售均價8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬元九、車位： 50000元/個，共計330000247。 第一期投資估算A 初期成本估算：地 租：1200萬元場地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地測繪費（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地規(guī)劃許可證辦證費：130000平方米x1元/平方米=13萬元質(zhì)檢費：62750平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費：50孔x15米x80元/米=6萬元設計費：綜合設計費（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=審圖費：（）x15%=33萬元（可不審）臨水、臨電費用：20萬元建筑工程造價：1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓：14250平方米x1500元/平方米=2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬元3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬元5，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬元6，小區(qū)道路（含市政）：7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬元8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=9，電梯購買及安裝費：5樘x25萬/樘=125萬元建筑工程造價小計：（作為控制成本目標）用水報裝費：小區(qū)用水報裝費：100萬元用電報裝費：療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬元商業(yè)：2000KVAx1000=200萬元企業(yè)管理費：%=不可預見費：%=以上成本項合計：B銷售收益：住宅：銷售均價5000元/平方米銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬元商業(yè)：銷售均價8000元/平方米銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬元車位：銷售均價50000元/個，共計70000247。第一期開發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運動場一處。配餐等綜合服務:48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營面積：765000平方米。七、可行性總結(jié)通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運作，將給公司帶來非常可觀的利潤，但是同普通的房產(chǎn)項目不同，養(yǎng)老院主要的賣點在于銷售品牌和服務。提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購買老年公寓單位，作為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。五、營銷策略由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。國外贏利性養(yǎng)老院的收費都較高，但由于社會保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風險不高。沁溫泉度假山莊座落在被評為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬平方米，主體建筑按地中海風情設計。護理人員做到言語親切，行為規(guī)范，精神飽滿，態(tài)度熱情，護理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。）通過以上分析，可以預見，本項目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。同時，目前國內(nèi)許多養(yǎng)老機構以中低端的為主，高端養(yǎng)老機構比較少。價位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個陽臺。，本項目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個設施完善的養(yǎng)老基地。本項目在發(fā)展中以下優(yōu)勢。A、本項目將得到當?shù)卣嚓P的鼓勵與支持。近年來陜西省人口增長勢頭不減，陜西老年人口以每年3．3％～3．5％的速度遞增。心聲聽聽老人們都需要啥根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城市老年人具有強烈的社會化養(yǎng)老服務需求。同時，要創(chuàng)造保障老年人權益的良好社會環(huán)境，建立健全保障老年人權益的法律法規(guī)和政策，打擊虐待、遺棄、迫害老年人的違法行為，保障老年人的經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料慰藉、學習教育、文化娛樂等。第三，由于家庭規(guī)模越來越小，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能受到影響。數(shù)據(jù)顯示7個西安人1個是老人據(jù)西安市一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年底，西安市常住人口837萬人，60歲以上的老齡人口達到124．21萬，老齡人口占總?cè)丝诘?4．83％。與本項目有直接關系的人口狀況即是老年人口的狀況。 豐富多樣的休閑生活（借鑒美國太陽城中心的經(jīng)驗），酒店及度假別墅除了面向社會客源，還為部分不需要護理的養(yǎng)老客戶提供租售服務（別墅分為銷售與租賃兩種），以滿足其對高端養(yǎng)老服務的需求。本項目以養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓為核心，與老年病醫(yī)院、酒店互為補充，發(fā)展成為養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑度假景區(qū)。 環(huán)境優(yōu)越，配套齊全?？紤]到中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、家庭倫理。自1999年中國步入人口老齡化以來，老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢。專家觀點人口老齡化來勢猛據(jù)了解，從世界發(fā)達國家人口老齡化的進程看，老齡化的決定因素主要是生育率下降，歐美等發(fā)達國家生育率伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化而自然下降，人口老齡化發(fā)展速度非常緩慢，是逐步到來的，是先富后老。目前，絕大多數(shù)城市老年人已經(jīng)獲得了基本的生活、醫(yī)療、住房、出行方面的經(jīng)濟保障?，F(xiàn)狀西安城市養(yǎng)老服務水平較低與此同時，西安市城市養(yǎng)老服務的社會化水平還相對低下，西安城市居家養(yǎng)老服務處于低層次化水平在生活照料服務方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區(qū)與社會居家服務供給缺乏。城市老年人有對醫(yī)療衛(wèi)生保健服務的需求，去社區(qū)醫(yī)療機構看病、就近看病、方便看病是老人們喜歡的醫(yī)療保健方式。過去家庭養(yǎng)老的功能隨之弱化，由于社會競爭的加劇，子女工作壓力越來越大，無暇照顧老人。西安市政府先后與2008年和2009年頒布了《西安市人民政府關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的實施意見》和《西安市人民政府關于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見》兩個文件，積極鼓勵社會力量參與老齡服務工作，促進我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。，本項目所在區(qū)域市政配套齊全。按國際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50張測算，中國老年人共需養(yǎng)老床位800萬張，；按老年人口與護理人員配備比例3：1測算，共需要養(yǎng)老護理員1000萬人，而目前中國養(yǎng)老機構的員工只有22萬人，其中取得職業(yè)資格的僅有2萬多人，供需矛盾十分突出。這里有兩名大夫和一名護士專門負責老人的健康，每天都要給老人測量血壓等常規(guī)身體指標。隨著老人人口的進一步增加，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。因此，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景都非常廣闊。老年人公寓共有268個房問、520個床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉0K廳等一應俱全。首期占地近30萬平方米,建筑面積5萬平方米,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢景觀和強勢品牌帶動性。由此可見，此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務，務求多角度照顧到市場的需求，這一點十分值得本項目借鑒。雖然養(yǎng)老院針對的是中高端客戶，老人入住時費用不成