【正文】 ，以免物價上漲或不可預(yù)測的情況導(dǎo)致投資增長，造成實(shí)際資金緊張。古人選址住宅的原則是要求住宅須選擇：“背山面水稱人心，山有來龍昂秀發(fā)，水須圍抱作環(huán)形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬金，關(guān)煞二方無障礙，光明正大旺門庭”（清對海灣生態(tài)住宅區(qū)，可用八個字概括：“親近都市，擁抱自然”，這正是人類追求居所的最高境界。受其影響人們在保存并發(fā)展現(xiàn)代文明的同時，重新將青山疊翠、碧水縈繞的自然召喚進(jìn)入人們的生活，海灣生態(tài)住宅區(qū)其依山面水的地理區(qū)位，既可樂水又可樂山，是智者和仁者必選的家園。海灣生態(tài)住宅區(qū)倡導(dǎo)的是自然環(huán)境與生態(tài)健康的低密度生態(tài)住宅，有著高綠化率、低密度、良好的通風(fēng)采光條件，將受到人們的青睞。主要建材、鋼材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供應(yīng)渠道，大宗材料直接從廠家訂貨，其它從專業(yè)市場選購。要求：具備科研、設(shè)計、采購、施工、服務(wù)的能力，具有管理、技術(shù)、資金實(shí)力和較高的社會信譽(yù)。（1）辦理項(xiàng)目前期有關(guān)手續(xù)： 可行性研究報告 項(xiàng)目評估、立項(xiàng) 辦理用地手續(xù) 報批初步規(guī)劃設(shè)計方案 （2）完成前期準(zhǔn)備工作 勘察、設(shè)計、審定方案和圖紙 辦理規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)手續(xù) 項(xiàng)目用地的三通一平 （3）項(xiàng)目開、竣工日期 一期工程 二期工程 六、 市場分析與銷售計劃 大理市場基礎(chǔ)與消費(fèi)狀況（1）市場基礎(chǔ)大理市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。投資項(xiàng)目一經(jīng)確定，房地產(chǎn)商即異域貸款或民間融資購置土地，以預(yù)定和預(yù)售的方式收取購房款，在建筑市場處于賣方市場的條件下，迫使建筑企業(yè)墊款施工。房地產(chǎn)開發(fā)與住宅市場：目前,大理市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有五十家，有80%左右開展了正常業(yè)務(wù)，60%的公司已經(jīng)售房或開始預(yù)售房，另外有少數(shù)昆明及縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司已涉足大理市的房地產(chǎn)開發(fā)，但開發(fā)規(guī)模不大。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。定價的策略：采取成本價、吉祥數(shù)字入市，先買優(yōu)惠，分期定價的辦法。地域以大理市為中心輻射周邊市縣，以滇西及外銷市場為輔。時間為2009年6月2009年12月。（5）促進(jìn)大理市項(xiàng)目招商引資：本項(xiàng)目建設(shè)將使周圍環(huán)境得到改善，帶動基礎(chǔ)設(shè)施完善，集聚人氣，增強(qiáng)投資者的信心，從而促進(jìn)招商引資工作。3%），建筑面積約250M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價格75萬元。 可能形成的污染因素生活污水：廚房、衛(wèi)生間、洗衣等形成的生活污水；生活拉圾：家庭生活拉圾、市場、道路清掃的拉圾；汽車噪聲：汽車?yán)嚷暫推饎玉R達(dá)聲在寧靜社區(qū)中顯得特別突出；煙、塵：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)使用不當(dāng)?shù)娜剂?、小餐館的油煙，建設(shè)施工時的塵土等都可能形成煙塵污染。九、綜合評價與結(jié)論該項(xiàng)目是大理市滿江規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目之一，符合國家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策和大理城市規(guī)劃的要求。3%），建筑面積約250M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價格75萬元。項(xiàng)目存在一定的價格風(fēng)險和市場風(fēng)險。銷售價格和建設(shè)成本對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大。3%），建筑面積約350M2，每一幢生態(tài)住宅銷售價格105萬元。煙、塵的治理：一是在規(guī)劃設(shè)計時，生態(tài)住宅區(qū)的燃料就定為清潔的天然氣或使用電炊，不準(zhǔn)使用木材和煤等固體燃料；二是對區(qū)內(nèi)的餐館進(jìn)行一定限制。本項(xiàng)目主要靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)如下：商品房銷售收入 23550萬元總成本費(fèi)用 21011萬元利稅總額 2539萬元稅金 1273萬元利潤總額 1266萬元企業(yè)所得稅： 418萬元企業(yè)凈利潤 848萬元投資利稅率=利稅總額/項(xiàng)目總投資100%=%投資利潤率=利潤總額/項(xiàng)目總投資100%= %銷售利潤率=利潤總額/銷售總收入100%= % 投資凈利潤率=企業(yè)凈利潤/項(xiàng)目總投資100%=%。3%），建筑面積約350M2，每一幢生態(tài)住宅銷售價格105萬元。（3）為國家財政增加收入：本項(xiàng)目建設(shè)將為國家和地方帶來上千萬元的稅費(fèi)收入，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)作出一定貢獻(xiàn)。時間為2006年12月一2008年6月完善銷售環(huán)境,組合推出廣告,展開現(xiàn)場銷售和直銷活動,全面進(jìn)入強(qiáng)勢銷售。3%），建筑面積約200M2的一戶生態(tài)住宅銷售價格60萬元。（2）價格定位定價的依據(jù)和原則：本生態(tài)住宅區(qū)住宅定位的主要依據(jù)一是建設(shè)成本；二是大理住宅市場銷售價格；三是大理市居民對住宅的消費(fèi)承受力；四是大理市居民的收入水平；五是生態(tài)住宅區(qū)的地理位置和環(huán)境。加上現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)增加，開發(fā)量增大，改變了前幾年購銷兩旺的局面。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。本項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)根據(jù)開發(fā)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃布局要求和基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)情況而確定?，F(xiàn)場指揮部 項(xiàng)目單位現(xiàn)場辦公室 施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部 工 程 監(jiān) 理單位現(xiàn)場辦公室現(xiàn)場指揮部設(shè)指揮長一人，由大理泰宇集團(tuán)工程負(fù)責(zé)人擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)召集、協(xié)調(diào)各方關(guān)系，共同研究解決現(xiàn)場的有關(guān)問題，成員為項(xiàng)目單位、施工單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人。建筑材料的采供：現(xiàn)在基本所有的建筑材料均已全部取消計劃供應(yīng)。大理是個多山的城市，依山而居有著十分悠久的歷史。宋的著名文人謝靈運(yùn)寫有“山居賦”（《宋書》在縱的方向上，與自然相融 一氣哈成，可縱觀洱海全景，蒼山全貌，坐覽四時的風(fēng)花雪月。四、項(xiàng)目資源與建設(shè)條件項(xiàng)目用地分析位置：位于海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，屬大理市滿江規(guī)劃片區(qū)。線網(wǎng)設(shè)計：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)采取地下隱蔽線網(wǎng)設(shè)計，不架設(shè)明線。3%），建筑面積約350M雙拼住宅凈用地5分（177。海灣生態(tài)住宅區(qū)，一切遵循“國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)”，最大可能的保留了現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境，讓建筑與自然和諧融合。建筑的完美融合。第四，不破壞山峰線，保持大自然的美姿，盡量按山地等高線設(shè)計，既使建筑高低錯落有致，又盡量保持原來地貌。規(guī)劃方案將圍繞提供居民良好居住體驗(yàn)這個核心，充分考慮人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完備便捷的生活配套，倡導(dǎo)鄰里交流的場所精神，營造良好的文化氛圍，提供人性化的服務(wù)，從實(shí)際意義上實(shí)現(xiàn)了理想家園的生活意境，達(dá)到人對生活的自然向往和回歸。大理市第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司副總經(jīng)理。大理市第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司董事長、總經(jīng)理。集團(tuán)堅持“高瞻遠(yuǎn)矚、至誠至信”的經(jīng)營理念，追求合作共贏和共同的成功，集團(tuán)的建立和發(fā)展正是源于社會各界的信任、關(guān)愛和支持。一是通過該項(xiàng)目建設(shè)，可對大理市投資起到一定的推動和促進(jìn)作用，提升該區(qū)人氣，吸引外來資金投入開發(fā)建設(shè)；二是該項(xiàng)目建設(shè)，給大理營造高質(zhì)量的人居環(huán)境和美麗的家園，同時也將促進(jìn)周圍的環(huán)境條件得到很大改善；三是該項(xiàng)目的實(shí)施將