【正文】 設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料 、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵(lì)利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。 —— 材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲； —— 現(xiàn)場(chǎng)施工噪聲； —— 運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣； —— 施工中土方挖掘、平整場(chǎng)地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵； —— 施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水； —— 挖掘土方等產(chǎn)生的固體廢棄物； —— 施工現(xiàn)場(chǎng)周圍的景觀影響。 三、環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃 （一）施工期間污染處理措施 施工期間比較明顯的環(huán)境問(wèn)題主要有三點(diǎn)：一是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；二是施工中平整場(chǎng)地、混凝土運(yùn)輸攪拌等作業(yè)產(chǎn)生的地面揚(yáng)塵；三是施工期間的生活污水。加強(qiáng)對(duì)汽車 尾氣的監(jiān)測(cè)和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。 固體廢棄物治理 加強(qiáng)游客生活及景點(diǎn)遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵(lì)并推廣垃圾綜合利用技術(shù)，鍋爐燃燒的爐渣可用于鋪路。能源選擇以貫徹國(guó)家能源方針和因地制宜為原則。經(jīng)過(guò)污水處理的后污水主要用于用于建筑內(nèi)沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對(duì)水質(zhì)要求不高的建筑外用水。 城區(qū)消防規(guī)劃應(yīng)與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅(jiān)持近遠(yuǎn)期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過(guò) 120m。 第八章 項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 一、建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 為了加快旅游項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目承辦單位應(yīng)成立項(xiàng)目管理辦公室，負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織協(xié)調(diào)工作。 集散條件：交通儲(chǔ)運(yùn)、站場(chǎng)等設(shè)施。 圖 81 建設(shè)工程招投標(biāo)工作流程圖 四、建設(shè)項(xiàng)目合同與管理 （一）建設(shè)項(xiàng)目合同 工程概況 工程名稱、招 標(biāo)人 建筑面積、結(jié)構(gòu) 前期手續(xù) 計(jì)劃批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 資金證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 報(bào)建申請(qǐng)書(shū)、規(guī)劃定位圖、施工圖 企業(yè)法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 招標(biāo) 建設(shè)工程（施工）招標(biāo)備案登記表 招標(biāo)代理單位 委托代理合同 招標(biāo)方式：公開(kāi) 發(fā)布招標(biāo)公告（ 5天） 邀請(qǐng) 投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 制訂招標(biāo)文件（ 20 天） 確定投標(biāo)單位：審核投標(biāo)單位的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、安全生產(chǎn)許可證、項(xiàng)目經(jīng)理證 施工企業(yè)報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)書(shū) 投標(biāo) 按照招標(biāo) 文件召開(kāi)揭標(biāo)會(huì) 投標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)文件 開(kāi)標(biāo)、 評(píng)標(biāo)、 定標(biāo) 開(kāi)標(biāo) 確定評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行評(píng)標(biāo) 確定中標(biāo)人 公示 上網(wǎng)公示 3 天 中標(biāo)通知書(shū) 簽發(fā)中標(biāo)通知書(shū) 工程合同 雙方簽訂施工合同 根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和國(guó)家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖 82。 (6)分析和處理索賠，及時(shí)解決合同爭(zhēng)議，減少對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響。定期地舉行專題會(huì)議是一種很好的方式，如： 1)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場(chǎng)人員每天的碰頭會(huì)、周進(jìn)度會(huì)議、月進(jìn)度會(huì)議； 2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會(huì)； 3)項(xiàng)目辦公室、工程設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理之間的會(huì)議； 4)項(xiàng)目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會(huì)議等。 —— 領(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。 —— 應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的全過(guò)程劃分為一系列子過(guò)程，再將子過(guò)程進(jìn)一步劃分為更小的過(guò)程。 —— 隨著科學(xué)技術(shù)、市場(chǎng)以及社會(huì)的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長(zhǎng)的需求。 （二）投資估算 項(xiàng)目受市場(chǎng)條件、資源條件、 地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)資源狀況、相應(yīng)物資市場(chǎng)價(jià)格未能做深入調(diào)研，下面就對(duì)總投資、分項(xiàng)投資、營(yíng)銷費(fèi)用等，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額度。 加大用于汽車營(yíng)地旅游形象塑造和對(duì)外宣傳、市場(chǎng)推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足 XX 市作為汽車營(yíng)地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。由于旅游開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭(zhēng)取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。根據(jù)總體規(guī)劃，到 2021 年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機(jī)會(huì) 400個(gè)，按照 1： 5 的比例，它所提供的間接就業(yè)機(jī)會(huì)將達(dá)到 2021，對(duì)緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定無(wú)疑具有重要的意義和作用。 （二）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力 旅游業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動(dòng)力，提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動(dòng)大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。堅(jiān)持誰(shuí)投資、誰(shuí)受益原則，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，鼓勵(lì)所有人開(kāi)發(fā)營(yíng)地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項(xiàng)目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競(jìng)爭(zhēng)、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。 表 61：投資估算總表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)率 金額（萬(wàn)元） 一 工程項(xiàng)目基礎(chǔ)造價(jià) 35820 1 綠色生態(tài)社區(qū) 29465 濕地養(yǎng)生餐廳 1125 生態(tài)漁港 600 濕地溫室植物園 1900 2 旅游配套服務(wù)設(shè)施 2730 二 前期費(fèi) 3% 900 三 工程建設(shè)其它費(fèi) 5% 17905 四 營(yíng)銷宣傳費(fèi) 100 六 投資總額 54725 七 鋪底流動(dòng)資金 20% 7164 二、項(xiàng)目資金籌措方案 （一）最大限度爭(zhēng)取公有資金 本項(xiàng)目建設(shè)的汽車營(yíng)地作為公益性很強(qiáng)的旅游項(xiàng)目，需積極爭(zhēng)取政府的項(xiàng)目資金支持，并積極爭(zhēng)取各級(jí)政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。 —— 供方是建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理至關(guān) 重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終質(zhì)量。 —— 各工種和各工序之間的接口 (界面 )，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。 過(guò)程方法 —— 過(guò)程是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)”。 —— 領(lǐng)導(dǎo)確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責(zé)和權(quán)限。 (3)實(shí)行全員合同管理 1)要組織合同培訓(xùn)，對(duì)各級(jí)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行“合同交底” 2)確定合同管理任務(wù)、目標(biāo)和責(zé)任，并將其細(xì)化和分解，將具體的合同管理任務(wù)和責(zé)任落實(shí)到有關(guān)部門(mén)和人員的身上。 (4)全過(guò)程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動(dòng)態(tài)管理原理，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面的監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的各項(xiàng)目標(biāo)。 （ 4）控制設(shè)計(jì)方案的 經(jīng)濟(jì)性，降低建設(shè)項(xiàng)目的總投資。 （三）工程設(shè)計(jì)外部協(xié)作條件管理 環(huán)境影響及評(píng)價(jià)：環(huán)境影響評(píng)價(jià)、生態(tài)環(huán)境自然保護(hù)許可、生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià)。 根據(jù)流域特征，區(qū)內(nèi)河渠防洪標(biāo)準(zhǔn)為 20 年一遇。室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，道路寬度超 過(guò) 60m 時(shí)，宜在道路兩邊設(shè)置，并宜靠近十字路口。 加強(qiáng)度假區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展消防科技，努力消除火險(xiǎn)隱患。 根據(jù)度假區(qū)的發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠(yuǎn)期污水處理率應(yīng)達(dá)到 90％以上。 第七章 節(jié)能節(jié)水和消防 一、節(jié)能節(jié)水 （一）節(jié)能措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部文件計(jì)交能（ 1997）2542 號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》，以及《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ2695）。 噪聲污染整治 合理調(diào)整交通設(shè)施布局，科學(xué)組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級(jí)，解決車輛的疏散問(wèn)題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、外部和過(guò)境交通，降低交通噪聲。在游客中心區(qū)內(nèi)種植凈化能力強(qiáng)的樹(shù)種，阻擋和吸滯粉塵。 —— 廢水 污水中的主要的污染物有： COD、 BOD 等有機(jī)物。 聲環(huán)境質(zhì)量 當(dāng)?shù)卦肼晛?lái)主要為道路交通類噪聲，基本上沒(méi)有形成噪聲公害。 （三）環(huán)境保護(hù)原則 與自然和諧共存原則 生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。 無(wú)害化處理設(shè)施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)。項(xiàng)目單位前期對(duì)河道進(jìn)行勘測(cè)，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。 表 51 旅游相關(guān)標(biāo)識(shí)牌設(shè)置情況 主要設(shè)置地點(diǎn) 數(shù)量（塊） 形象標(biāo)識(shí)牌 主要交通出入口、主要廣場(chǎng)、游客集散中心、汽車站等 10 交通引導(dǎo)牌 G205 高速公路出口處 5 景點(diǎn)標(biāo)識(shí)牌 主要景點(diǎn)外圍地區(qū) 8 服務(wù)提示牌 主要景點(diǎn)外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等 18 （二）給水及供電設(shè)施 供水設(shè)施 目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設(shè)施，隨著 XX 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿足項(xiàng)目區(qū)生活、消防的用水需求。 濕地溫室植物園： 選址：原 XX 監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置 規(guī)模：占地面積 100 公頃，實(shí)際建設(shè)用地 30 公頃，其余為生態(tài)保護(hù)用地?？砷_(kāi)設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動(dòng)空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。 小結(jié)：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的 優(yōu)惠支持政策，以及 XX市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。溝海 鐵路橫貫 XX，境內(nèi)里程 90 多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。 京津唐地區(qū)居民對(duì)景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì) 景區(qū)特點(diǎn) 秀麗或宏偉 濱?；蛏? 歷史名勝 鄉(xiāng)村田野 民俗建筑 提及率 50%70% 50%60% 30% 10%30% 10% 資料來(lái)源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái) 京津地區(qū)居民旅游項(xiàng)目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目類型 休閑度假類 商務(wù)會(huì)展類 旅游地產(chǎn)類 其他 偏好率 72% % % % 資料來(lái)源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái) 京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。在三次調(diào)查中，平均有 %的京津地區(qū)居民離開(kāi)本地到環(huán)渤海省市旅游。其中，團(tuán)體旅游消費(fèi)人均 元，旅游市場(chǎng)潛力很大。其中，酒吧、茶吧在 111 月為旺季， 510 月為淡季。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2021 年兩市 GDP 總量分別超過(guò) 554 和 569 億元，城市人均可支配收入超過(guò) 13500 元，在全省居于前列?；顒?dòng)方式有乘船、騎馬等。公司還是國(guó)家有機(jī)食品生產(chǎn)基地。根據(jù)《 XX市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來(lái)看， XX 旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ,同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來(lái)在我國(guó)興起了一批旅游城鎮(zhèn) ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊 ,有獨(dú)特魅力 和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城 ,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽(yáng)朔等縣 ,利用主題特色，形成了旅游競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)使其脫穎而出 ,成為我國(guó)旅游業(yè)的新星。旅游開(kāi)發(fā)的直接社會(huì)效益是將會(huì)增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。 三是能迅速集聚人氣，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價(jià)值的升值，將景區(qū)開(kāi)發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路對(duì)于處在城鄉(xiāng) 結(jié)合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。 （二）研究?jī)?nèi)容 按照建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制辦法的要求，本項(xiàng)可行性研究的內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目背景分析；項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)；項(xiàng)目建設(shè)條件分析；旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)分析；項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排；項(xiàng)目組織運(yùn)作；項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析；項(xiàng)目的社會(huì)效益分析；項(xiàng)目的生態(tài)效益分析及評(píng)價(jià)。 （二）有關(guān) 規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 在經(jīng)濟(jì)效益方面，規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，且風(fēng)險(xiǎn)都在可控的范圍內(nèi)。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建 成具有德國(guó)為特色主題的新城。 XX 作為遼寧沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。 小結(jié)： XXXX 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)?、灘涂等地價(jià)格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價(jià)值綜合提升。 針對(duì)以上三大市場(chǎng)采取實(shí)地考察、座談、調(diào)查問(wèn)卷、統(tǒng)計(jì)資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面對(duì)市 場(chǎng)進(jìn)行可行性研究。一般情況下，市場(chǎng)消費(fèi)水平與人均純收入成正比， 2021 年 XX 與營(yíng)口城市人均可支配收入接近 2021 美元，相當(dāng)于長(zhǎng)沙的水平，正向消費(fèi)型城市過(guò)渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。 XX 營(yíng)口地區(qū)休閑方式及時(shí)間 調(diào)查統(tǒng)計(jì) 休閑方式 酒吧、茶吧 歌舞廳 溫泉水療 其他 28% 35% 32% 5% 休閑時(shí)間 節(jié)假日 周末 下班后 其他時(shí)間 12% 75% 11% 2%