花園別墅在建工地進程轉讓價格評估報告-文庫吧資料
2025-04-20 05:52本頁面
【正文】 32+9067）247。 ③區(qū)域因素修正：將估價對象與可比實例所處地區(qū)的影響別墅式住宅價值的區(qū)域因素（包括交通便利程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃、生活服務設施等）進行比較，確定區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正值，設評估對象區(qū)域值為100，則可比實例A為102；B為110；C為100。 ①交易情況修正：以上選取的三個可比實例均為競爭市場上正常交易價格，可不進行交易情況修正。 ⑶比較修正計算 別墅樓為框架結構，室內做初裝修標準，衛(wèi)生間潔具齊全，室內水、電、暖、熱水（小區(qū)集中供暖、熱水），周邊為綠地、花草裝點，獨戶獨院。該地區(qū)為西安市旅游文化景點的重要組成部分，附近有多所著名的大學院校及歷史古跡。座落于西安市曲江旅游開發(fā)區(qū)內，南臨廟坡頭村，北臨唐華賓館，東臨正在建設中的曲江湖，西臨太平堡村。1998年平均交易價格9000元/平方米（現房）。該別墅區(qū)周圍酒店、購物場所、醫(yī)院較多，文化、商業(yè)娛樂等服務設施較齊全，環(huán)境狀況較好。該別墅區(qū)位于西安城南文化風景區(qū)中心地帶。2001年，平均交易價格7600元/平方米（現房）。該建筑物整體結構外形較好，其獨特的外形與周邊環(huán)境和諧的溶為一體。各戶采用進口獨立式采暖鍋爐，小區(qū)圍墻設紅外線感應器及閉路監(jiān)控系統(tǒng)。建設別墅四十三幢，單體別墅為框架結構，房屋內部結構布局新穎合理，采光充足。座落于西安市曲江旅游開發(fā)區(qū)，雁引路林蔭大道上，北臨春曉園、薔薇園、盆景園，緊鄰大雁塔、唐代藝術博物館、秦王宮等。 ⑴基本思路 市場比較法是根據房地產估價的替代原則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產近期交易價格進行比較修正，確定估價對象的現時價值。 因估價對象為在建工程，建審手續(xù)齊全，主要工程已完工，續(xù)建完成后價值及續(xù)建成本較易確定，因此本報告采用由成本法派生的假設開發(fā)法進行評估。 四、最高最佳使用分析 估價對象現時規(guī)劃、設計用途基本符合其最高最佳使用條件。 二、個別因素分析 估價對象土地形狀規(guī)則，建筑設計及管理水平一流（國外一流設計及管理單位提供服務），建筑造型別致，內部布局合理，結構抗震性能好，內外裝修豪華、典雅，設備齊全。 5．產業(yè)集聚規(guī)模 估價對象位于正在開發(fā)建設中的西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，該度假區(qū)為集娛樂、休閑、旅游、商務、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀。該路完工后，估價對象的交通將比較便利，給排水、供電、通訊、有線電視等城市大配套設施齊全。旅游、商貿、郵電通訊等高科技產業(yè)為西安市的主導產業(yè)，隨著國家西部開發(fā)政策的實質性啟動，西安市政府抓住機遇，積極進行城市基礎設施建設，改善投資環(huán)境，西安市將建設成為一個以科技、旅游、商貿為先導的社會主義外向型城市。房地產估價技術報告 十三、估價結果 經評估人員分析、計算，本報告最終確定估價對象房地產抵押評估價值為14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。 十一、估價原則 本估價報告在堅持公平、公正、公開的工作原則的基礎上，遵循以下房地產估價中具體的技術原則估價：替代原則、公平原則、估價時點原則、合法原則、最高最佳使用原則。 ⑺工程形象進度 至估價時點，在建別墅52幢，建筑面積24265m2，其中A型11幢(5126 m2)，3B、4B型11幢(6655m2)，1B型2幢(1284 m2)， C型28幢(11200 m2)；地下會所2000m2；其他配套公建160m2。大門仿英國的白金漢宮建造，圍墻與大門也為同一風格。剪力墻結構，可兼人防工程使用。 .煙感報警系統(tǒng)； .可視對講系統(tǒng)； .三防區(qū)報警系統(tǒng)（可與市公安局進行報警連網）； .給排水及供電系統(tǒng)； .通訊及有線電視系統(tǒng)； .供電系統(tǒng)，專用配電室及發(fā)電機組； .智能家具綜合布線（支持語言、數據、影象、視頻、多媒體、音頻等對講系統(tǒng)，光纜到戶，100兆寬帶網接入，虛擬社區(qū)，vcd視頻點播，電子意見箱、網上維修、網絡公告牌。 內裝飾： .門窗套均采用櫸木木線，高級檀木板； .樓梯踏步、客廳、餐廳地面為進口米黃石，其余樓地面均為高級木地板或進口地毯； .廚、衛(wèi)墻面均為進口高級面磚，吊頂為鋁合金板。 ⑵施工圖設計 ①別墅式住宅 A型17幢，建筑面積7922平方米，混合結構，抗震設防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面積9680平方米，框架結構，抗震設防烈度8度；1B型2幢，建筑面積1284平方米，框架結構，抗震設防烈度8度；C型28幢，建筑面積11200平方米，混合結構，抗震設防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高壓走廊下不能建設。 ⑴規(guī)劃經濟技術指標 “城市花園別墅”。 該度假區(qū)為西安市旅游文化景點的重要組成部分，附近有多所著名的大學院校及大雁塔
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