【正文】 sina）緣起 法爾內(nèi)塞別墅位于意大利的羅馬，現(xiàn)在是法國駐意大利使館所在地，修建于公元十六世紀(jì)，整幢建筑采用典型羅馬黃色的多細(xì)孔的石頭，雄偉華麗，是羅馬文藝復(fù)興時期建筑界最閃亮的光彩。 綜合以上我們從別墅“自然、自我”的獨特文化內(nèi)涵提煉而出，概括出居住在依山傍水別墅的成功人士的一種生活狀態(tài)：不刻意追求一種的豪情，而是重點突出一種悠然的貴族情趣，以及擁有這樣這種生活的名流身份感。 □關(guān)于別墅文化 現(xiàn)代人崇尚自然和自我，對生活環(huán)境的要求已經(jīng)進入了一個返璞歸真的時代，“享受自然，釋放自我”的生活方式已經(jīng)成了時代的最強音，也就成了別墅文化的重要因素之一。 □關(guān)于依山傍水業(yè)主 別墅業(yè)主是各行各業(yè)的成功者，是物質(zhì)富有者，其中有很多人有著很高的文化水平與修養(yǎng)，即使是文化水平不高的人也同樣向往富有文化內(nèi)涵的生活，得到別人具有文化品位的評價,渴望在精神上也擠入上流社會階層。 所以我們對西山美墅提煉出的主題定位為——都市ELD 依山傍水是一種品質(zhì)生活的象征，也是一種唯美的生活的外在體現(xiàn)…… 依山傍水是種境界，是一種精神，只有物質(zhì)積累到一定程度才能完全從精神層面上去生活，這正符合選擇別墅人群的普遍特征。所以在主題定位時，首先以“城市ELD”來定位。一般ELD（Ecological Live District）——“生態(tài)居住區(qū)”都打“別墅、綠色、低密度”的牌，所以在北京等大城市打ELD牌的樓盤都必須有無比優(yōu)越的自然景觀和深厚的文化積淀。 由此，我們將該項目主題定位首先導(dǎo)入全新的理念初步定：ELD（Ecological Live District）——“生態(tài)居住區(qū)”。 我們嘗試從三個角度提煉主題定位：一是從別墅的自然環(huán)境出發(fā)；二是從別墅的風(fēng)格出發(fā)；三是從目標(biāo)消費群描述出發(fā)。三、主題定位、廣告語、賣點提煉 尋找令人心動的項目主題定位 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項目非常重要。 確定“居住+旅游”的核心價值必將成為都市生活方式的延伸和補充，將現(xiàn)代生活方式和傳統(tǒng)人文資源、自然資源深度結(jié)合，并賦予國際的、時代的旅游觀念的態(tài)勢。 觀光：項目所在的岳麓山沿岸是政府重點打造的觀光帶，加之無可匹敵的自然景觀，西山的旅游觀光功能將日漸凸現(xiàn)。 文化：西山是一種獨特的自然資源，岳麓文化同時也是重要的文化資源，隨著岳麓山是長沙這座城市深深淺淺的記憶和傳說，這里有古代文化人的身影；這里有現(xiàn)代知識份子的足跡。） 旅游地產(chǎn)是一種全新的置業(yè)模式，原來旅游景點形態(tài)的“旅游生活時代”已被都市概念延伸的“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活等復(fù)合形態(tài)的旅游生活時代”所替代。 本項目的核心價值提煉為導(dǎo)入“居住+旅游”的復(fù)合地產(chǎn)理念。 綜觀別墅生活與別墅文化，可以看出，物質(zhì)與精神的并存是別墅精神的核心，別墅是物質(zhì)的，生活于別墅是精神的，于本項目而言： 山水是物質(zhì)的，徜徉于自然之間是精神的 游艇是物質(zhì)的，駕游艇暢游于太湖是精神的 …… 所以，我們在建立項目的核心價值之時，應(yīng)將別墅精神真正貫穿其中。別墅生活是在享受悠游自然景觀的同時，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心，享受物質(zhì)和精神上雙重的真正貴族生活。境界中弱化了地塊中的建筑形式，所以不用“公寓”、“別墅”等詞匯，只給人一種自然資源與心靈高度構(gòu)筑成的一種品位感。境界的案名也會有種獨辟蹊徑，出奇制勝的效果，長沙的別墅物業(yè)大都與山水等自然景觀命名，大都是充滿詩情畫意的聯(lián)想，這也是一種命名方式，無疑會在眾樓盤中脫穎而出。 西山 推薦指數(shù)★★★ 推薦理由 本項目三面環(huán)山，這里的山是最為瑰麗的的風(fēng)景之一，而本項目正好是坐落于風(fēng)景中的別墅，也成為風(fēng)景的組成部分。 案名推薦 西山美墅 l 能給人以詩意棲居的美好聯(lián)想。 l 滿足目標(biāo)客戶的精神需求 在市場經(jīng)濟條件下的社會生活中，一天就可以產(chǎn)生一個暴發(fā)戶，但三年卻不能培養(yǎng)一個“精神貴族”，這就是文化內(nèi)涵的稀缺性。第四章、營銷策略 一、推廣案名、logo設(shè)計及釋義 推廣案名 案名原則 l 突出其珍貴的自然資源。 客戶行為習(xí)慣分析 比較喜歡諸如財經(jīng)、汽車、家居、高爾夫等專業(yè)類雜志新聞； 工作比較繁忙，出差機會多，往返于市內(nèi)、機場、大城市之間； 日常交際，高級應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高級消費場所，如星級酒店、俱樂部、高爾夫球場等； 周末喜歡從事一些度假式休閑活動或參加國際化的高檔文化活動，如名車展、模特SHOW、高雅文藝演出等是他們喜歡觀看的活動。 客戶特征描述 他們屬于社會上較富裕的一族，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫的社會地位。 投資人士（來歷比較復(fù)雜），別墅抗風(fēng)險能力較強，增值潛力大，特別是依山傍水的別墅項目，低價高賣或用于出租。 城市的“中產(chǎn)階級”，如薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子等，二次置業(yè)時多會選擇良好人文環(huán)境的TOWNHOUSE。 客戶的職業(yè)構(gòu)成背景 由外資企業(yè)家、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國外購買需求，隨著對外開放的深化，在長沙工作的外國人增多，他們主要分布在新區(qū)和其他區(qū)域的外資企業(yè)，隨著這個人群的不斷擴大，購買需求將不斷增長。 □緊急求助按鈕 □寬帶網(wǎng)入戶 二、目標(biāo)消費群分析 從本案的市場定位來看，本案在目標(biāo)人群的定位上也有別于其他別墅類項目，它不完全以經(jīng)濟總量來對目標(biāo)人群進行區(qū)隔，其考慮的復(fù)雜程度，涵蓋內(nèi)容將更為廣泛，也更為細(xì)致，簡單的說就是要在有可能購買類似物業(yè)項目的人群中，再進行甄選，方可成為本案的有效目標(biāo)客源。 □照明監(jiān)測系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng) □輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □煤氣泄露報警系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng) □門窗防盜系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)□代訂書報 智能化管理服務(wù)： □周界報警系統(tǒng) □叫醒服務(wù) □商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù)□健身房預(yù)約 □代辦搬家□叫車服務(wù) □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù)□地毯清洗 □訂餐□上門廚師 □保管行李服務(wù) □花匠服務(wù)□住宅外觀清洗 □郵政服務(wù)□代定車船票 □代聘鐘點工 □代購商品□衣服洗燙 □汽車清潔□家居清潔五、物業(yè)管理規(guī)劃 因本物業(yè)度假式別墅的定位，在物業(yè)管理上要突出自助式客戶服務(wù)，提供的服務(wù)包括： □多功能會所 在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人的特色景觀，獲得豐富多變的空間，凸顯別墅住宅區(qū)的高雅性特色； 216。 圍繞“山”作為景觀的重頭戲，根據(jù)規(guī)劃布局，重點規(guī)劃開挖一條貫穿小區(qū)的人工河，以此劃分出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的物業(yè)形式； 216。 為此我們提出下列建議僅供參考： ●小區(qū)道路選擇樹干高大喬木、樹冠濃密生長快抗災(zāi)性強的樹種，例如梧桐、楊柳和香樟等；●草地上種植無刺、無毒花木，并且顏色豐富有層次； ●水池邊的樹種宜選用灌木或垂柳等； ●近建筑物用低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團主題設(shè)置不同種類植被。生態(tài)，這個大內(nèi)涵包括生活的方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽、綠徑、人工河道等等，為人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的路徑和超然于城市的喧囂嘈雜的家居氣氛。 總體配套： 爬山道高爾夫球推桿練習(xí)場 學(xué)校（建議與名校聯(lián)合辦學(xué)） 五星級VIP會所 不同產(chǎn)品功能配套：獨立別墅：中央空調(diào)系統(tǒng) 私家游泳池 太陽能熱水系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng)（中水用于花園灌溉） 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 精裝修花園 Townhouse：精裝修花園 家用中央空調(diào) 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 多層花園洋房：電梯 精裝修花園 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 注：精裝修花園（即每戶的入戶花園或私家花園在交付使用的時候綠化及小品都有創(chuàng)意的“裝修”，使室內(nèi)的綠化悅目且有品位，整體可以提高對目標(biāo)客戶的吸引力） 四、環(huán)境建議 體現(xiàn)純山水別墅的主題，在景觀上營造可分可合的山水四重奏：第一重，遠(yuǎn)山近水；第二重，整體內(nèi)部景觀，水系、綠化、小品；第三重，組團內(nèi)景觀，風(fēng)情街區(qū)；第四重，屋頂花園和私家花園。面積控制： 獨立別墅：350500㎡，主力為400㎡左右townhouse:聯(lián)排：220250㎡ 疊加式：180200㎡ 公寓房：120140㎡ 四、功能配套 本項目具有自然資源優(yōu)勢，但是相對于市中心周圍的配套則不略顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費者的關(guān)注。戶型建議： 別墅的戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。三、其他物業(yè)形式的建議 1 雙拼別墅、TOWNHOUSE及疊加式別墅 對于TOWNHOUSE我們建議采用化整為零，各個擊破的方式。 可能發(fā)生的情況及解決方案： 與悅喜國際山莊等項目形成激烈的市場競爭，可以在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶型中，使整個戶型采光和通透性特別好，并可以設(shè)置地下室，增加功能區(qū)。獨特的SP促銷手段也要讓其脫穎而出。 可能發(fā)生的情況及解決方案： 雖然項目地的建筑形式有多種，但畢竟獨立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競爭對手有相當(dāng)部分是純粹的獨立別墅項目，綜合品位在本項目之上的。對于開發(fā)商來說，開發(fā)獲利是一方面，另一方面也有著一定的社會責(zé)任，應(yīng)該更是城市新的生活方式的引導(dǎo)者，這才是開發(fā)商真正的貢獻所在，也是能夠迅速提升開發(fā)商品牌知名度的捷徑，這就需要開發(fā)商的智慧、勇氣和創(chuàng)新。第三部分由星級酒店和提供度假式服務(wù)的獨立別墅。 本項目地分成三個部分： 第一部分位于雷鋒大道旁邊，獨立成區(qū)，建議做成高層，成為一個高品質(zhì)住宅，拉近與外界的距離。在地塊西南湖景最開闊處應(yīng)該造獨