【正文】 要景觀軸，小高層、高層建筑排布在社區(qū)西面和北面，多層及別墅等低層建筑排布在社區(qū)東面，各幢建筑物都能充分達(dá)到日照時(shí)間；整個(gè)社區(qū)小高層、高層與低層建筑錯(cuò)落排布，營(yíng)造出錯(cuò)落有致、移步景異的花園式居住空間。u 規(guī)劃設(shè)計(jì)：組團(tuán)式規(guī)劃VS“西高東低的半圍合式規(guī)劃石湖華城借鑒國(guó)外社區(qū)規(guī)劃理念，㎡作為一個(gè)組團(tuán)的量體，從總體上將社區(qū)住宅部分劃分為12個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)風(fēng)格各異，同時(shí)又由水系和景觀軸串聯(lián)成一個(gè)有機(jī)的整體。樓盤簡(jiǎn)介表291：兩個(gè)項(xiàng)目基本參數(shù)對(duì)比表項(xiàng)目名稱總建筑面積（㎡）容積率綠化率（%）建筑形態(tài)石湖華城46000039%多層、洋房、小高層、高層、別墅新城金郡46000037%多層、別墅、小高層、高層資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)樓盤區(qū)位圖 石湖華城位于該樓盤位于越溪城市副中心最核心地帶，西側(cè)緊鄰副中心管委會(huì)辦公大樓，東側(cè)南側(cè)被小石湖風(fēng)景區(qū)包圍，北側(cè)眺望5000畝石湖和15000畝國(guó)家森林公園，國(guó)際教育園一路相隔，自然山水、行政金融和教育人文集于一身，得天獨(dú)厚。 兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商品牌影響力較強(qiáng)。 兩個(gè)項(xiàng)目周邊未來(lái)居住氛圍較為濃厚，發(fā)展前景被看好。 兩個(gè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)種類基本相近。 兩個(gè)項(xiàng)目量體基本相近，均為46萬(wàn)方。 兩個(gè)項(xiàng)目所屬區(qū)位相近，均位于近年發(fā)展較快的吳中區(qū)越溪板塊。另外也設(shè)計(jì)了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢(shì)。n 推薦理由：產(chǎn)品性價(jià)比較高偶數(shù)層產(chǎn)品在附送面積設(shè)計(jì)上包括空中合院雙步入式景觀陽(yáng)臺(tái)、主臥飄窗、L型轉(zhuǎn)角飄窗等，另外設(shè)計(jì)了八角觀湖早餐廳，充分利用其自然資源優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于蘇州市工業(yè)園區(qū)金雞湖路與星港街交匯處，周邊交通便利，有多條公交線路經(jīng)過(guò)，北面緊鄰李公堤風(fēng)情水岸商業(yè)街，東南靠近高爾夫球場(chǎng)及金雞湖大酒店，周邊居住環(huán)境優(yōu)越，生活配套于項(xiàng)目檔次相匹配。n 推薦理由2：產(chǎn)品附加值較高亮點(diǎn)二：此戶型為二居室，雙臥及客廳全部朝南，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離，南陽(yáng)臺(tái)及廚房配備的工作陽(yáng)臺(tái)僅算一半面積；另外，主次臥飄窗及與餐廳相連的北部飄窗全部贈(zèng)送，產(chǎn)品整體附加值較高。項(xiàng)目總建筑面積為100萬(wàn)方，是一個(gè)集住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)等于一體的城市綜合體，隨著，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的交付運(yùn)營(yíng)及本項(xiàng)目的入市，北部新城地位日益凸顯，未來(lái)居住及商貿(mào)氛圍值得期待。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月4100002009年5月0002009年4月10100002009年3月1100002009年2月295002008年11月2009年1月0002008年10月190002008年9月290002007年12月2008年8月000滯銷原因：溫泉1858項(xiàng)目位于蘇州太湖度假區(qū)核心區(qū)域，周邊在售別墅項(xiàng)目較為集中，均為度假型產(chǎn)品，產(chǎn)品建筑風(fēng)格為中式建筑風(fēng)格，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，雖然價(jià)格與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比稍低，但是由于用地性質(zhì)的限制，首付比例較高；早期太湖周邊項(xiàng)目銷售較好，主要是由于太湖度假區(qū)受到上?？蛻糇放?，近年來(lái)蘇州本地客戶比例加大，對(duì)項(xiàng)目銷售來(lái)說(shuō)是個(gè)利好的消息，本項(xiàng)目最大的特色為戶戶均有溫泉，但是在銷售過(guò)程中，并沒(méi)有突出溫泉這一特色，只是在推廣中主打溫泉概念，在項(xiàng)目實(shí)景處溫泉并沒(méi)有先行做出，因此，并沒(méi)有帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月21658002009年5月4445450產(chǎn)品亮點(diǎn)：整體戶型中規(guī)中舉，功能分區(qū)合理，偏向緊湊設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)主臥和客廳功能空間的適當(dāng)放大，“2+1”房型設(shè)計(jì)，整體空間利用率較高，根據(jù)業(yè)主自身需求可增加一個(gè)房間或變?yōu)榭罩谢▓@。時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價(jià)（元∕㎡）2009年6月9960002009年5月748002009年4月8348002009年3月3904500產(chǎn)品亮點(diǎn)：整個(gè)社區(qū)規(guī)劃為多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)；公寓主要以目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品小面積為主，各戶型入戶處均設(shè)有玄關(guān)。自 09年1月以來(lái)蘇城樓市成交量不斷攀升，市場(chǎng)回暖跡象明顯，市場(chǎng)的良好反映及大眾輿論，也讓購(gòu)房者選擇及時(shí)出手，擔(dān)心隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，價(jià)格也隨之增長(zhǎng)，各方因素聚集使得5月成交量突破百萬(wàn)方；從6月份蘇州的成交情況來(lái)看，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，但無(wú)論從成交的產(chǎn)品還是供應(yīng)的產(chǎn)品，都可以的出一個(gè)結(jié)論，07年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以投資及改善需求來(lái)帶動(dòng)剛性需求的成交，高價(jià)位帶動(dòng)低價(jià)位成交，而09年市場(chǎng)恰好相反，主要是以剛性需求帶動(dòng)改善需求為主，低價(jià)位帶動(dòng)高價(jià)位產(chǎn)品成交，尤其6月份，大面積的改善型產(chǎn)品成交開(kāi)始上升，從供應(yīng)產(chǎn)品也能反映出次現(xiàn)象，例如云去的金雞湖花園、水巷鄰里、自由水岸等項(xiàng)目在6月紛紛供應(yīng)大面積產(chǎn)品，包括前期主要以小面積供應(yīng)及成交為主的中海國(guó)際社區(qū)，本月也以120平米以上的大面積產(chǎn)品供應(yīng)為主，%，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)大面積的改善型產(chǎn)品供應(yīng)量將加大，成交價(jià)格也會(huì)隨之提高。第八章、商業(yè)市場(chǎng)本月略（系統(tǒng)調(diào)試中）。另外項(xiàng)目戶型朝向東，極大屏棄了蘇州人居住習(xí)慣，導(dǎo)致外籍支撐的項(xiàng)目銷售十分緩慢。項(xiàng)目自開(kāi)盤來(lái)銷售較差，但隨著周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤尾盤去化，在弱競(jìng)爭(zhēng)的格局下，未來(lái)項(xiàng)目伴隨著周邊樓盤上市銷售，將共同支撐片區(qū)居住氛圍，未來(lái)銷售情況看漲。另外，項(xiàng)目很難吸收中產(chǎn)階級(jí)過(guò)來(lái)置業(yè)導(dǎo)致價(jià)格企高下的定位有失偏頗。因市場(chǎng)火爆，本月滯銷樓盤定義也發(fā)生變化，整體考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度、規(guī)模、市場(chǎng)影響本月選樣滯銷樓盤為國(guó)際城市花園、榮域、水巷鄰里花園，這些樓盤表現(xiàn)的特征為因多種原因價(jià)格居高不下，工程進(jìn)度遠(yuǎn)超銷售速度，區(qū)域影響力未打開(kāi)不足支撐項(xiàng)目定位。雅戈?duì)栁磥?lái)城自去年弱市開(kāi)盤以來(lái)，一直保持熱銷，項(xiàng)目通過(guò)針對(duì)性大型選秀促銷活動(dòng)，極大吸引了全市的眼球，項(xiàng)目人氣高漲，首次開(kāi)盤熱銷為項(xiàng)目奠定了良好局面。新創(chuàng)理想城屬于高新區(qū)旗下的地方國(guó)企，項(xiàng)目是50萬(wàn)平米的大盤，地處遠(yuǎn)郊，如何保持項(xiàng)目持續(xù)熱銷，擺脫地域差的先天不足，項(xiàng)目今年以來(lái)做了勇敢降價(jià)，這對(duì)地方國(guó)企來(lái)說(shuō)實(shí)屬不易。4月二期上市果斷降價(jià)，與當(dāng)時(shí)園區(qū)湖東超低價(jià)傾銷的中海國(guó)際社區(qū)相差無(wú)及。綜觀這些項(xiàng)目特征，雖然地處競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤多，客源重疊度高，但這些項(xiàng)目普遍能順應(yīng)市場(chǎng)，在做好自身產(chǎn)品的同時(shí)，以相對(duì)較低的價(jià)格取勝。未來(lái)隨著價(jià)格上漲，板塊吸附力會(huì)有所減弱，但由于絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然存在，成交依然會(huì)保持高位態(tài)勢(shì)。另遠(yuǎn)湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購(gòu)買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。六、熱點(diǎn)板塊本月熱點(diǎn)板塊為工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)湖東板塊，板塊5盤全部入圍6月銷售TOP10，其中4盤銷售面積入圍TOP5，成為6月真正板塊市場(chǎng)贏家，這5盤分別是雅戈?duì)柼?yáng)城、中海國(guó)際社區(qū)、水墨三十度、I主場(chǎng)、億城新天地：表2618：2009年6蘇州熱點(diǎn)板塊成交列表排行項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售面積（平米）板塊1中海國(guó)際社區(qū) 335遠(yuǎn)湖東2雅戈?duì)柼?yáng)城 398遠(yuǎn)湖東3世茂運(yùn)河城 248滄浪新城4水墨三十度 240遠(yuǎn)湖東5I主場(chǎng) 337遠(yuǎn)湖東6億城新天地 242遠(yuǎn)湖東7 177滸通8雅戈?duì)栁磥?lái)城 158現(xiàn)代大道9中央景城 134現(xiàn)代大道10 151滸通資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)遠(yuǎn)湖東板塊本月表現(xiàn)可謂十分搶眼，5盤的成交集中度達(dá)到全市住宅成交的15%，更是達(dá)到園區(qū)住宅成交的35%。350400㎡成交來(lái)自康橋麗都、桃花源、新創(chuàng)大河山等項(xiàng)目。表2616：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月供求戶型對(duì)比戶型供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）供求比一房 兩房 三房 四房 五房 六房 七房及以上 合計(jì) 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從房型上看，本月除七房供大于求之外，其余房源均供不應(yīng)求，其中一房表現(xiàn)最為搶眼，市場(chǎng)成交的逐步放量，加之寬松的政策，投資客明顯活躍，而一房因小面積，總價(jià)深受投資客的青睞。三房相對(duì)穩(wěn)定，但中大戶型成交下降較明顯。n 成交戶型分析（按房型）表2614：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月成交戶型分析戶型5月成交面積（萬(wàn)㎡）6月成交面積（萬(wàn)㎡）面積配比環(huán)比增加一房6%147%二房35%13%三房37%13%四房11%29%五房9%45%六房2%37%七房以上0%27%合計(jì)100%9%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月成交主力依然來(lái)自兩房和三房，但一房表現(xiàn)槍眼，占比6%，環(huán)比增加147%，市區(qū)多盤一房成交放量，除了部分過(guò)度性購(gòu)置外，投資崛起是另一股重要力量。n 成交面積段分析表2613：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月面積段分析面積段5月成交面積(萬(wàn)㎡)6月成交面積(萬(wàn)㎡)面積配比環(huán)比增加75以下6%104%759019%9%9011016%14%11012516%50%12514413%44%1441603%6%1601804%1%1802007%1%2002504%1573%2503003%18%3003503%58%3504003%68%4004502%50%450以上0%75%合計(jì)100%9%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月蘇州市商品住宅市場(chǎng)成交房源面積段主要集中在75125㎡，以7590㎡首置增長(zhǎng)最為明顯，此類置業(yè)人群受到價(jià)格影響較為明顯，在開(kāi)發(fā)商不斷漲價(jià)的心理攻勢(shì)下，此類人群出手最為迅速。成交結(jié)構(gòu)分析n 成交物業(yè)類型分析表2612：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月成交物業(yè)類型物業(yè)類型09年6月（萬(wàn)㎡）09年5月（萬(wàn)㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓91%13%別墅9%70%合計(jì)100%9%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交物業(yè)類型分析，公寓繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要受到漲價(jià)的心理預(yù)期影響眾首次置業(yè)、改善住房及投資者紛紛入市。相城區(qū)成交依然平穩(wěn)，本月略有增加，主要受到合景峰匯即將開(kāi)盤影響，區(qū)域多盤提前跑量。整體來(lái)看，改善需求尤其是再改的中大戶型成交有一定的下降。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，本月成交較上月出現(xiàn)一定幅度的下降，因五月房交會(huì)、購(gòu)房節(jié)較多，推出了不同程度的優(yōu)惠措施，導(dǎo)致五月成交迅猛放量。250300㎡主要來(lái)自園區(qū)的中海國(guó)際社區(qū)、楓情水岸、水墨三十度、雅戈?duì)柼?yáng)城、水巷鄰里等項(xiàng)目。其中7590㎡主要來(lái)自園區(qū)的億城新天地、雅戈?duì)柼?yáng)城、楓情水岸、中央景城，吳中區(qū)的新城金郡、山水華庭，相城區(qū)的合景峰匯，古城區(qū)的世茂運(yùn)河城等項(xiàng)目。而本月別墅新增量體主要來(lái)自在售項(xiàng)目。高新區(qū)一改五月所占比重較大，%。其中園區(qū)供應(yīng)比重達(dá)40%左右，由于區(qū)域內(nèi)六月項(xiàng)目加推頻繁，導(dǎo)致供應(yīng)較多。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲(chǔ)備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場(chǎng)房交會(huì)及購(gòu)房節(jié)，參展項(xiàng)目為在房交會(huì)及購(gòu)房節(jié)銷售，儲(chǔ)備大量房源，而六月市場(chǎng)較為平淡。本月供應(yīng)已連續(xù)第三個(gè)月下降，一是住宅市場(chǎng)成交連續(xù)多月火爆，超出開(kāi)發(fā)商預(yù)期，造成工程進(jìn)度供應(yīng)不上。進(jìn)入09年政府針對(duì)低迷房產(chǎn)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠措施及舉辦多場(chǎng)房交會(huì)的拉動(dòng)下，積壓需求快速釋放，市場(chǎng)成交持續(xù)放量，市場(chǎng)的持續(xù)放量導(dǎo)致主動(dòng)置業(yè)和被動(dòng)置業(yè)交叉出現(xiàn)，市場(chǎng)放量十分明顯，供不應(yīng)求開(kāi)始擴(kuò)大。圖261 ：2008年6月至2009年6月蘇州市市商品住宅供求走勢(shì)圖圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表261：蘇州市09年6月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：/供應(yīng)量（萬(wàn)m2）%成交量（萬(wàn)m2）%成交價(jià)格（元/ m2）6866%成交總額（億元）%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析09年6月蘇州住宅市場(chǎng)供求比為1:，維持了五月供不應(yīng)求市場(chǎng)格局。本月成交較上月出現(xiàn)了一定下滑，但成交仍處較高位，預(yù)期漲價(jià)和小戶成交成為本月樓市高位新支撐點(diǎn)。二是開(kāi)發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。第六章、商品住宅市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述㎡，㎡，㎡，單月供求比為1：。成交地塊溢價(jià)率