【正文】 盤及活動 報(bào)紙投資流程展示 現(xiàn) 廣 電視（參考選擇）商場形象展示 智之尊項(xiàng)目組 廣播（參考選擇）商業(yè)管理展示 場 告 戶外物管及服務(wù)展示 直郵（參考選擇）銷售控制板展示 客戶積累 資料布點(diǎn)（參考選擇）銷售展板圖展示系列模型展示 目標(biāo) 市場 全員 主攻 對象 儲備客戶 營銷 營銷 客戶 通訊 客源 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議（見《商務(wù)策劃報(bào)告》附圖）售樓處方案銷售接待中心布局調(diào)整建議： 寫字樓中筒體及電梯間接 待 臺通道辦公區(qū)中 山 路收款區(qū)植物洽 談 區(qū)簽訂合同區(qū)展板招商洽談區(qū)銷控效果圖效果圖模型大門開盤銷售執(zhí)行方案銷售方式：以發(fā)放放號表的形式積蓄意向客戶，吸引市場關(guān)注。掃尾開業(yè)期時間：2003年12月18日——2004年01月18日，30天時間，春節(jié)前結(jié)束主題：告知商家裝修時間、工程進(jìn)度、開業(yè)時間、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證通知要求：該階段必須達(dá)到的目的：① 開業(yè)進(jìn)度告知，繼續(xù)引起市民關(guān)注；② 對剩余物業(yè)進(jìn)行銷售清尾、告知商家裝修時間等；③ 作好交房工作與物業(yè)管理的完善；作好入駐的驗(yàn)收、辦證工作。招商期時間：主 力 店：2003月10月01日——2003年11月底：主力店客戶初步接洽；2003年12月01日——2003年12月底：主力店客戶篩選洽談；2004年01月——2004年02月底：主力店客戶合作意向洽談、確定；2004年02月——2004年02月底：主力店客戶技術(shù)要求及合同洽談；2004年03月——2004年04月底：主力店客戶裝修；非主力店：2003年10月——2003年12月底：非主力店客戶初步接洽；2004年01月——2004年02月底：非主力店客戶篩選洽談，確定合作意向，簽定合作合約；2004年03月——2004年04月底：非主力店客戶裝修；主題：品牌大商家入住、主力/主題店確定、開業(yè)時間全面確定要求：該階段必須達(dá)到的目的：① 對主力商家借“房交會”初步接觸，儲備商家源；② 外出對主力商家進(jìn)行招商、洽談、定意向書；③ 與主力商家/小商家簽訂租賃合同；④ 租金確定與控制。旺銷期時間：2003年10月18日——11月18日，控制在30天時間主題：投資價值、商業(yè)經(jīng)營特色、主力商家入住信息；緊扣“目標(biāo)營銷”、“信譽(yù)營銷”、“服務(wù)營銷”主題。 形象期 時間： 2003年10月01日周三——10月15日，15天時間（國慶“貴陽房交會”開始）主題：形象展示，展板告知，軟性文章炒作，儲備目標(biāo)客戶要求：該階段必須達(dá)到的目的：① 形象展示，重點(diǎn)突出本項(xiàng)目整體功能、概念；② 現(xiàn)場解答、收集目標(biāo)客戶（投資者、商家）意見；引導(dǎo)期時間：2003年10月15日——10月18日周六，3天時間主題：借寫字樓銷售開盤大勢；投資分析引導(dǎo)活動——投資分析會；硬性推廣，集束轟炸，突出投資價值；商鋪單獨(dú)推廣，集束曝光，凸顯商鋪量少與投資機(jī)會少的緊缺性。即從2003年09月26日至2003年10月15日之前。 本項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃【尚品天地本部分重在明確如下幾個方面問題：營銷計(jì)劃營銷內(nèi)容營銷模塊營銷創(chuàng)新營銷階段：主要是將本項(xiàng)目具體開展?fàn)I銷活動的時間階段進(jìn)行恰當(dāng)?shù)陌才?。但在廣告版面越做越大、售投資手冊越編越厚、樣板房越建越多的今天，我們有沒有更好的辦法有效爭奪目標(biāo)客戶呢？本部分旨在通過如何營銷、推廣進(jìn)行創(chuàng)新做文章。如果說“準(zhǔn)確的定位是銷售成功的一半”，那么剩下的就是如何吸引目標(biāo)客戶了。對一個既要銷售又要經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，銷售比例就成為該項(xiàng)目營銷與營運(yùn)的關(guān)鍵點(diǎn)。一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及到建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經(jīng)營管理等諸多方面的內(nèi)容，其操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)。其不僅規(guī)避了發(fā)展商、投資者潛在的經(jīng)營風(fēng)險，也為發(fā)展商營造了一個非?？捎^的利潤空間。不容易將商鋪?zhàn)龊茫娩佔(zhàn)鐾?，對于開發(fā)商、投資者而言都存在著潛在的危機(jī)。因而，對于發(fā)展商而言，從商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)看，不能局限在簡單的商鋪開發(fā)上，隨著商業(yè)環(huán)境的日趨成熟和漸進(jìn)發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)前瞻性的整體經(jīng)營才是最終勝出的關(guān)鍵。 區(qū)域賣點(diǎn) “尚品天地”就在小十字——貴陽的核心商圈中資源賣點(diǎn) 每天10萬人流富水中路傳統(tǒng)成行成市的精品、休閑、餐飲街區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn) 精品服飾、休閑餐飲、數(shù)碼影視——自然分區(qū)、匯集人流、聚集財(cái)富經(jīng)營賣點(diǎn) 新興時尚生活主題商城——*****商家/品牌入住六統(tǒng)一、一確定——投資無憂承諾賣點(diǎn) 發(fā)現(xiàn)尚品價值——我們的十大承諾放心投資——“零欺詐”品牌賣點(diǎn) 整合資源——實(shí)力將品質(zhì)變?yōu)樨?zé)任——打造尚品價值價格賣點(diǎn) 您置業(yè)——我月供投資尚品價值——實(shí)現(xiàn)收益夢想優(yōu)惠賣點(diǎn) 政策支持——投資優(yōu)惠文化賣點(diǎn)改變傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)——倡導(dǎo)休閑式消費(fèi)文化 概念炒作組合“主題商業(yè)業(yè)態(tài)”是什么？“尚品價值”在哪里？“休閑消費(fèi)”是什么？“投資引導(dǎo)”如何投資商業(yè)物業(yè)？硬性推廣組合發(fā)現(xiàn)尚品價值——我們的十大承諾放心投資——“零欺詐”新興時尚生活主題商場——*****商家/品牌入住人流、商流、資金流——六統(tǒng)一、一確定您置業(yè)——我月供投資尚品天地——實(shí)現(xiàn)收益夢想投資分析——購買尚品價值第二部分：營銷策略前 言伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)生水起，昨日的沉疴舊病再次突現(xiàn)。里斯頓先生對“概念營銷”有句評價，“在整個美國，概念或觀念是一種新的貨幣”。 從營銷角度分析，賣點(diǎn)在很大程度上是種銷售技巧，不是有些賣家所說的“概念營銷”。虛假賣點(diǎn)短期內(nèi)可能對市場銷售工作起到推動作用，但他的最終虛假面目大多會被消費(fèi)者、媒體、政府等社會公眾揭開，而使企業(yè)陷入公共危機(jī)當(dāng)中。賣點(diǎn)如果操作不當(dāng)對市場具有很強(qiáng)的破壞性，這里的“操作不當(dāng)準(zhǔn)確的說是‘提煉虛假’賣點(diǎn)”。另外，因?yàn)橘u點(diǎn)制造者本身的原因，市場上出現(xiàn)了大量違反商業(yè)道德的虛假賣點(diǎn)。賣點(diǎn)同時是件攻擊性武器，不是防御性武器，這也是市場一線人員喜歡他的重要原因，在他們的信條中有“進(jìn)攻就是最好的防御”這一條。從這一點(diǎn)又可以看出，一個產(chǎn)品賣點(diǎn)的生命周期，是以競爭對手推出相同或同類的賣點(diǎn)為終結(jié)的。從消費(fèi)者對賣點(diǎn)理解難以程度，我們將賣點(diǎn)分為兩類，一類是令消費(fèi)者特別容易理解的語言和演示，我們稱之為“寫意派”；另一類是極為專業(yè)的語言和演示，我們稱之為“寫實(shí)派”。這個問題看似簡單，其實(shí)本身也就簡單，但是我們的賣者卻把他變的非常的復(fù)雜而不可琢磨。昆明智之尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司廣告策略商：商業(yè)顧問商：物業(yè)顧問商：商業(yè)管理商（指開發(fā)商自己組建的）：上述沒有提供的部分望貴司盡快提供，同時提供該單位的簡介及產(chǎn)品說明書、質(zhì)量承諾書。1．5資源整合主要資源品牌投資開發(fā)商：鴻基集團(tuán)品牌的建立品牌關(guān)鍵支撐點(diǎn)：自然空間、娛樂空間、情景空間、人文空間、商業(yè)空間、商務(wù)空間、休閑空間黃金口岸 其次，品牌可以協(xié)助消費(fèi)者進(jìn)行市場區(qū)隔。品牌資源的價值品牌的核心價值：社會公信力——尚品價值。創(chuàng)新意識、能力的延伸：產(chǎn)品、推廣、銷售、招商、經(jīng)營、物管各個環(huán)節(jié)的創(chuàng)新，以圓夢的努力來體現(xiàn)“時光價值”。品牌主張——尚品價值品牌定位——首席主題商業(yè)業(yè)態(tài)品牌利益點(diǎn)——價值就是增值 品牌的延伸硬件品質(zhì)、責(zé)任的延伸：開發(fā)商努力追求物業(yè)硬件品質(zhì)的質(zhì)量成為一種責(zé)任。 品牌核心——尚品天地而對商業(yè)物業(yè)而言，品牌的內(nèi)涵還有一層意義：為一個城市打造一個獨(dú)特、繁華的商業(yè)場所，創(chuàng)造一個經(jīng)營持久、穩(wěn)定、個性的購物環(huán)境及價值。成功的品牌都擁有極高的知名度與美譽(yù)度，往往在市場中居于領(lǐng)導(dǎo)地位。新銳商業(yè)形態(tài)我們無須做“只可意會，不可言傳”的想象式概念，也無須“搜腸刮肚”去創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)名稱；“尚品天地”的價值，這個價值就是在一個小十字口、一個有特色商業(yè)與甲級寫字樓標(biāo)志型建筑中、聚集著特色餐飲美食、新奇娛樂場所、高雅休閑吧類、出售精品服飾/居飾、充滿閑情逸致氛圍的一個消費(fèi)場所；她比“大十字”另類，一個聚集了好吃、好玩、好看、時尚、文化的主題商場。產(chǎn)品形象通過銷售/招商接待中心形象——體驗(yàn)產(chǎn)品的品質(zhì)、檔次、格調(diào)；通過商場外立面包裝部分形象——展示商場的獨(dú)特、環(huán)境、氛圍；通過現(xiàn)場包裝形象——演繹本項(xiàng)目的形象概念。尚品天地VI形象VI系統(tǒng)為產(chǎn)品的視覺形象，其主要視覺點(diǎn)在名稱的設(shè)計(jì)及使用上；同時進(jìn)行系列延展，達(dá)到整體上的、系列上的一致性。MI——產(chǎn)品理念、目標(biāo)描述，產(chǎn)品文化精神描述（需要通過推廣述求、炒作、活動、樣板展示來實(shí)現(xiàn)）；VI——基本要素設(shè)計(jì)，標(biāo)識、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色等，應(yīng)用識別系統(tǒng)設(shè)計(jì)，內(nèi)部應(yīng)用系統(tǒng)、外部應(yīng)用系統(tǒng)（該部分就是廣告公司設(shè)計(jì)的LOGO系統(tǒng)）；BI——公司職員行為規(guī)范（敝司在此只重點(diǎn)針對“置業(yè)顧問”）。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象一般只是采取VI應(yīng)用系統(tǒng)，而對整體的CIS系統(tǒng)沒有進(jìn)行充分利用與使用?！吧衅贰笔恰皶r尚商品”之意，也是“時尚”一詞的演繹。 項(xiàng)目總名稱鎖定：“鴻基只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及開發(fā)者對產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識地賦予產(chǎn)品以人格化、個性化外并為視聽覺形象時，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。大多數(shù)人的形象記憶均屬混合型。通常以表象形式存在，所以又稱表象記憶。企業(yè)或產(chǎn)品形象就是人們對企業(yè)或產(chǎn)品的一種看法的認(rèn)識。 本項(xiàng)目的副主題：定位優(yōu)勢：尚品天地——時尚生活主題商場貴陽首席主題商場區(qū)位優(yōu)勢：貴陽“十字金街”、“黃金商圈” 消費(fèi)優(yōu)勢：“尚品天地”——鎖定您的時尚、流行“尚品天地”——體驗(yàn)時尚、休閑商業(yè)優(yōu)勢：全城首席集“餐飲、娛樂、休閑、購物”于一體的“時尚生活主題商城” 收益優(yōu)勢：“盯緊財(cái)富、輕松賺錢”“*****元‘尚品天地’買名店旺鋪”，“搶購‘最后金鋪’——原始股”，“上品金鋪、五兩賺千金”加盟優(yōu)勢：“名店加盟、凝聚財(cái)富”經(jīng)營優(yōu)勢：“您的財(cái)富管家——（香港）智尊集團(tuán)我們除了要重視“硬價值（產(chǎn)品）”外，還要重視“軟價值（宣傳）”，并且要借助不同的概念，來傳達(dá)這些軟件?！案拍睢睂?shí)際上是一種傳達(dá)的綜合化、簡明化、通俗化，等于借助于一個概括性的述求點(diǎn)，向客戶傳達(dá)一個較為復(fù)雜的技術(shù)問題。所以，如果我們不采取一種深入淺出，形象直觀的傳達(dá)方式，客戶單憑自己的知識結(jié)構(gòu)，很難對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能屬性，有一個全面清晰的把握?！案拍睢贝嬖诰褪潜桓兄@句唯心主義的哲學(xué)命題，對于房地產(chǎn)廣告推廣而言，卻可以說是基本正確的。通過“尚品”表現(xiàn)出的是：精品零售、餐飲環(huán)境、娛樂方式、購物場所、休閑場景、賣場裝飾等等都表現(xiàn)出時尚的元素與符號。而“尚品”只要是通過“時尚”演繹出商品的指向，成為形容一個事物外觀