【正文】 略管理、資本運(yùn)作、市場(chǎng)管理、國(guó)際事務(wù)等，而這些工作所要求的商務(wù)環(huán)境與配套，與原來的技術(shù)研發(fā)或生產(chǎn)組織截然不同，由此也產(chǎn)生了新的寫字樓需求。這些企業(yè)與原來所在科技園、工業(yè)園等有著割舍不斷的業(yè)務(wù)與人員聯(lián)系，因此一般在這些園區(qū)內(nèi)或就近找寫字樓辦公，賽格工業(yè)區(qū)、八卦工業(yè)區(qū)、車公廟工業(yè)區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)等區(qū)域周邊的中高檔寫字樓內(nèi)，分布著各種大中型IT與高科技企業(yè)；l 客戶需求動(dòng)態(tài)由于政府的扶持，深圳大中型IT與高科技企業(yè)仍處于快速發(fā)展的階段。一方面，由于行業(yè)的高智力特點(diǎn)以及以產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)為主，這些客戶崇尚現(xiàn)代、智能化、高效率的辦公環(huán)境；另一方面，這些客戶已經(jīng)發(fā)展比較成熟，有其完善的產(chǎn)業(yè)鏈，并已經(jīng)基本完成了決策與管理、研發(fā)、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的空間分離，原有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)難以滿足其更大層面的發(fā)展空間需求，引致了對(duì)代表公司形象的中心商務(wù)區(qū)的寫字樓需求。同樣，也有一些企業(yè)發(fā)展到了一定規(guī)模，有代表性的是中興、華為、西風(fēng)科技等。雖然這項(xiàng)政策所帶來的效應(yīng)不及“創(chuàng)業(yè)板”，但可以預(yù)計(jì)，原來已經(jīng)撤退的各種與證券相關(guān)的機(jī)構(gòu)，將恢復(fù)對(duì)深圳的信心，并直接與間接地帶來巨大的寫字樓市場(chǎng)需求。這項(xiàng)政策的實(shí)施，無疑極大的推進(jìn)了深圳金融機(jī)構(gòu)開發(fā)和購(gòu)置寫字樓的熱潮。l 租購(gòu)模式F 沒有比較固定的模式，不同的細(xì)分行業(yè)、不同的公司有不同的需求；F 其做出購(gòu)買決策的主要依據(jù)，是對(duì)深圳業(yè)務(wù)的信心以及公司在深圳發(fā)展業(yè)務(wù)的決心，一般資金上不存在太大的難題；F 合適的物業(yè)、極具吸引力的購(gòu)買與租賃的成本節(jié)約等，也是重要的決策參考依據(jù)。但由于深圳國(guó)有和民間機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力，代表證券業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的基金管理公司選擇深圳作為其大本營(yíng)，反映了深圳金融業(yè)的資金實(shí)力和發(fā)展后勁，也反映了深圳未來金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。目前在深圳注冊(cè)的證券機(jī)構(gòu)占全國(guó)證券機(jī)構(gòu)總量的18%左右；全國(guó)總共19個(gè)基金管理公司深圳占了11個(gè)，深圳在基金的數(shù)量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模方面占了60%，深圳實(shí)際上已成為全國(guó)的基金中心。l 發(fā)展?fàn)顟B(tài)本文所指的其他金融行業(yè)，是指除了銀行以外的證券、保險(xiǎn)、期貨等行業(yè)。眾多的正在或即將進(jìn)入深圳的外資銀行機(jī)構(gòu)，是深圳高檔次寫字樓的重要客源，也是本項(xiàng)目絕對(duì)不可忽視的重要客戶。l 客戶需求結(jié)構(gòu)說明F 地處城市核心區(qū)，交通要道旁；F 檔次和外在形象必須十分理想，基本上不會(huì)考慮乙級(jí)寫字樓和沒有標(biāo)志性的甲級(jí)寫字樓；F 對(duì)價(jià)格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價(jià)格的談判能力，可承受的價(jià)格區(qū)間在10000元/平方米或月租100元/平方米左右；F 面積需求不大，除了營(yíng)業(yè)面積外，辦公面積主要集中在300500平方米左右；F 樓層分布大都在高層或中高層，業(yè)務(wù)比較多的外資銀行也有在首層辦公；表中所考察的18家在寫字樓辦公的外資銀行中（在酒店辦公的除外），有12家在10層以上辦公，%F 外資銀行選擇寫字樓有聚堆效應(yīng)，尤其是來自同一個(gè)國(guó)家的外資銀行，表中所列22家銀行中，地王大廈3家、國(guó)際金融大廈6家（日本銀行為主）、發(fā)展中心大廈3家、新都酒店4家（法國(guó)銀行為主）；F 認(rèn)同寫字樓的國(guó)際性，愿意選擇有眾多國(guó)際企業(yè)或機(jī)構(gòu)在內(nèi)辦公的寫字樓；F 對(duì)周邊國(guó)際性的商業(yè)與生活配套有嚴(yán)格要求；F 除華夏銀行、道亨銀行、東亞銀行等外，很少有外資銀行在建筑物的外立面設(shè)置有大型標(biāo)志物或企業(yè)形象展示。隨著深圳中心區(qū)CBD概念的推出，以及中心區(qū)建設(shè)的不斷完善，原來主要集中在人民南路以及地王大廈周邊的外資銀行，也將逐步開始搬遷的進(jìn)程，新進(jìn)入深圳的外資銀行更可能將CBD寫字樓作為首選。外資銀行進(jìn)入中國(guó)有一個(gè)漸進(jìn)的過程，并且業(yè)務(wù)也在不斷的調(diào)整，因此對(duì)寫字樓的需求主要以租賃為主，但對(duì)于已經(jīng)在國(guó)內(nèi)開展業(yè)務(wù)時(shí)間比較長(zhǎng)的外資銀行，在比較了租與購(gòu)的收益分析后，也開始在中國(guó)購(gòu)買辦公寫字樓。外資銀行主要給跨國(guó)公司及大型中資企業(yè)提供貸款、擔(dān)保、存款、外匯等方面的金融服務(wù)以及有關(guān)外匯清算業(yè)務(wù)、同業(yè)往來業(yè)務(wù)以和出口信貸等業(yè)務(wù)，也參與中國(guó)境內(nèi)大型企業(yè)的銀團(tuán)貸款、中資企業(yè)海外融資、海外上市等業(yè)務(wù)。l 客戶描述：外資銀行指國(guó)外的銀行機(jī)構(gòu)在中國(guó)設(shè)立的中國(guó)業(yè)務(wù)總部、華南地區(qū)分部、辦事處或駐華機(jī)構(gòu)等。由于內(nèi)資銀行數(shù)量有限，而且大都有自建的寫字樓，或者與開發(fā)商共同開發(fā)寫字樓，所以目前內(nèi)資銀行總部或地區(qū)總部購(gòu)買寫字樓的可能性不大；又由于銀行總部級(jí)客戶對(duì)寫字樓客戶的榜樣效應(yīng)，因此也是眾多開發(fā)商爭(zhēng)奪的重要客戶。l 租購(gòu)模式內(nèi)資銀行的總部大都以自建或購(gòu)買寫字樓為主，業(yè)務(wù)成熟的銀行總部很少租賃寫字樓辦公。銀行支行各銀行支行辦公樓的購(gòu)買決策，主要由各銀行總行或分行總部作出。由于銀行客戶對(duì)寫字樓的建筑設(shè)計(jì)以及設(shè)備等有特殊的要求，因此，在寫字樓的開發(fā)階段就會(huì)介入，而且對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、資質(zhì)、信譽(yù)、與銀行的配合度等，都十分看重，而且，銀行一直是寫字樓購(gòu)買的大客戶，各開發(fā)商對(duì)銀行客戶，尤其是對(duì)購(gòu)買寫字樓的銀行總行或分行總部客戶的爭(zhēng)奪，非常激烈。因?yàn)橛袪I(yíng)業(yè)場(chǎng)所，所以有地面停車場(chǎng)的要求；F 對(duì)大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)等檔次要求較高，但以實(shí)用為原則；F 一般無會(huì)議中心、接待中心的要求，但對(duì)配套會(huì)所、員工活動(dòng)中心的要求較高。l 客戶需求結(jié)構(gòu)說明銀行總部或深圳分行總部：F 區(qū)位：地處城市核心區(qū)，交通要道旁；F 檔次和外在形象必須十分理想；F 對(duì)價(jià)格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價(jià)格的談判能力，價(jià)格區(qū)間在10000元/m215000元/m2；F 能充分展示銀行在該大廈內(nèi)辦公的展示面以及標(biāo)志物，有的甚至有命名要求；F 面積需求在30004000平方米左右，有的需求面積更大，一般集中在大廈的低層，并要求樓層能連續(xù)，如首層至四層等；但為了體現(xiàn)身份以及安靜的辦公環(huán)境，也有把一些與營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)度不大的辦公室置于高樓層的例子；F 首層一般作為銀行的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，但希望寫字樓大堂與銀行營(yíng)業(yè)大堂有一定的視覺和形式上的分割；F 安全性要求高，不希望與眾多的小型公司為鄰居；F 對(duì)信息化要求高，一般要求有充足的布線系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)，并且有自己獨(dú)立管理控制的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；要求寫字樓能提供衛(wèi)星通訊、電話電視會(huì)議等平臺(tái)；F 為了保證銀行所有業(yè)務(wù)與信息的正常運(yùn)行，對(duì)供電的穩(wěn)定性有十分嚴(yán)格的要求，防止發(fā)生停電而導(dǎo)致計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)與信息丟失、紊亂等重大業(yè)務(wù)事故；F 對(duì)智能化要求高，尤其是消防與安全的智能化；F 要求停車位充足，停車場(chǎng)比較氣派；因?yàn)橛袪I(yíng)業(yè)場(chǎng)所，所以有地面停車場(chǎng)的要求；F 對(duì)大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)等檔次要求高，認(rèn)可硬件設(shè)備的各種效率性與舒適性技術(shù)創(chuàng)新與提升所產(chǎn)生的價(jià)值；F 對(duì)交通、景觀、高檔商務(wù)氣氛要求高，但對(duì)普通的商務(wù)配套要求不是十分嚴(yán)格；F 中高層領(lǐng)導(dǎo)社會(huì)地位高，對(duì)行政人員專用電梯、高檔的休閑場(chǎng)所、豪華的會(huì)客場(chǎng)所等有一定的需求；要求能布置和裝修舒適、豪華、功能齊備的總裁辦公室，總裁辦公室一般可有辦公區(qū)、休息區(qū)、會(huì)客區(qū)、秘書辦公區(qū)等，并要求有獨(dú)立的洗手間；F 有些總行或分行總部需要在大廈內(nèi)建立金庫(kù)，金庫(kù)對(duì)地下室的建筑設(shè)計(jì)、金庫(kù)地下室專用交通通道、安防設(shè)備等有更嚴(yán)格的要求，所以，當(dāng)銀行在購(gòu)置新的總行辦公地點(diǎn)時(shí)，一般會(huì)在建筑設(shè)計(jì)階段就介入；F 一般無會(huì)議中心、接待中心的要求；F 對(duì)配套會(huì)所、員工活動(dòng)中心的要求較高。各銀行的支行：F 所選區(qū)域內(nèi)工商業(yè)比較繁華；F 交通條件十分優(yōu)良；F 外觀具有一定標(biāo)志性的建筑；l 客戶消費(fèi)需求動(dòng)態(tài)總部或分行總部：F 如有自建寫字樓，則搬遷寫字樓的可能性不大；F 剛在深圳確定深圳分行總部辦公地址的銀行，分行總部搬遷的可能性不大；F 早期在深圳選址，但隨著時(shí)間的推移，原有地址的寫字樓檔次、寫字樓所能彰顯的形象氣質(zhì)、內(nèi)部功能與硬件設(shè)備、交通條件、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素等，都難于滿足現(xiàn)代銀行的分行總部的辦公需求，有可能搬遷寫字樓；F 由于深圳沒有爭(zhēng)取到全國(guó)性金融中心的城市定位，因此，沒有在深圳設(shè)立分行的一些外地銀行，在短期內(nèi)可能不會(huì)考慮在深圳新設(shè)立分行；但深圳的經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍會(huì)吸引尚未在深圳設(shè)立分行外地銀行來深圳開展業(yè)務(wù)，或擴(kuò)大深圳現(xiàn)有銀行的業(yè)務(wù)總量；F 雖然有傳聞深圳本地銀行總部會(huì)向上海轉(zhuǎn)移，但我們認(rèn)為，這主要是銀行業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移，可能會(huì)相應(yīng)減少總部的寫字樓使用面積，但減少的程度有限；F 隨著國(guó)內(nèi)區(qū)域性銀行的發(fā)展，以及他們?cè)谏钲跇I(yè)務(wù)的擴(kuò)大，會(huì)增加對(duì)寫字樓的需求；如：廣東發(fā)展銀行、埔東發(fā)展銀行、福建興業(yè)銀行等；F 在深圳的寫字樓開發(fā)中，尤其是中心區(qū)寫字樓開發(fā)中，經(jīng)常出現(xiàn)外地銀行參與的身影，如：福建興業(yè)銀行作為隱性投資者的福建興業(yè)銀行大廈、民生銀行作為隱性投資者的時(shí)代金融中心等；支行：F 作為銀行在城市某一區(qū)域內(nèi)業(yè)務(wù)處理的中心機(jī)構(gòu)，各銀行支行隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)而經(jīng)常發(fā)生變化；F 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍的地方，也是各銀行支行搶占地盤的戰(zhàn)場(chǎng)，常常出現(xiàn)各銀行支行密集的情況，甚至出現(xiàn)在同一幢寫字樓云集幾家銀行支行的情形；F 銀行支行是一個(gè)業(yè)務(wù)處理中心，在某一區(qū)域開展業(yè)務(wù)的時(shí)間，基本與該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活躍度同步，或略早于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，但不會(huì)有太多的提前。l 使用寫字樓現(xiàn)狀：總部或分行總部：深圳內(nèi)資銀行總部或分行總部辦公地點(diǎn)一覽名 稱地 址物業(yè)類型中國(guó)人民銀行深圳分行深南東路98號(hào)自建中國(guó)銀行深圳市分行深圳國(guó)際金融大廈自建中國(guó)工商銀行深圳市分行深南東路金融中心北座自建中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行深圳市解放路188號(hào)農(nóng)行大廈自建中國(guó)人民建設(shè)銀行深圳市分行紅嶺南路金融中心建設(shè)銀行大廈自建中國(guó)交通銀行深圳分行紅荔路交行大廈自建中國(guó)投資銀行深圳分行深南中路埔尾北76號(hào)深圳城市合作商業(yè)銀行紅荔西路上航大廈廣東省銀行深圳分行深圳市人民南路廣東省銀行大樓自建中國(guó)光大銀行深圳分行華強(qiáng)北路3號(hào)深圳發(fā)展銀行深圳市深南東路5047號(hào)深圳發(fā)展銀行大廈自建招商銀行深圳蛇口招商大廈自建中信實(shí)業(yè)銀行深圳分行深圳桑達(dá)大廈中國(guó)民生銀行深圳分行深南中路佳和華強(qiáng)大廈B座（將搬遷至?xí)r代金融中心）福建興業(yè)銀行深圳分行嘉賓路太平洋商貿(mào)大廈（將搬遷至福建興業(yè)銀行大廈）支行辦公地點(diǎn)：各銀行在深圳的各個(gè)區(qū)基本上都設(shè)置了支行，各支行一般都在本區(qū)內(nèi)的交通干線旁，并且選擇十分有代表性的區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑的首層（營(yíng)業(yè)面積）和較低樓層（辦公管理層，一般在緊鄰首層的樓層內(nèi)）。銀行是高檔寫字樓的主要客戶，要求寫字樓能體現(xiàn)他們的資金實(shí)力、尊貴形象。內(nèi)資銀行近年來通過業(yè)務(wù)機(jī)制重組、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化、股份制改造等，整體經(jīng)營(yíng)能力有了很大的提升，但面臨著金融業(yè)全面對(duì)外資開放的保護(hù)終止期日漸臨近，內(nèi)資銀行的調(diào)整與改革步伐逐步加快，對(duì)寫字樓的需求也處于一個(gè)調(diào)整的動(dòng)態(tài)階段。隨著中心區(qū)辦公氛圍的逐漸形成，相信中心區(qū)寫字樓的租金將進(jìn)一步上揚(yáng)。其中電子科技大廈的平均月租金為80元/平方米，賽格廣場(chǎng)的平均月租金約70元/平方米，世貿(mào)廣場(chǎng)的平均月租金約65元/平方米。華強(qiáng)北深南路段是目前是深圳市電子行業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最為集中的片區(qū)之一，用友軟件、TCL信息公司、現(xiàn)代計(jì)算機(jī)、西風(fēng)信息集團(tuán)等公司的總部均落戶于該片區(qū)。片區(qū)租金價(jià)格差異明顯深圳各商圈寫字樓樓平均租金價(jià)格水平今年以來，深圳市寫字樓租金總體呈下滑趨勢(shì)，尤其羅湖區(qū)國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)一些較為陳舊的寫字樓，隨著社會(huì)的發(fā)展和商務(wù)需求的不斷提高，需要寫字樓的素質(zhì)與之同步，而這批八、九十年代的寫字樓明顯功能滯后，物業(yè)管理水平較低，導(dǎo)致租金下降，以此來擺脫高空置率的尷尬境地，以地王為代表的蔡屋圍商圈沿深南路一字排開，地理位置較為優(yōu)越，租金水平在居深圳之首，該片區(qū)有代表性的寫字樓有地王大廈、發(fā)展銀行大廈、金豐城大廈和深業(yè)中心大廈。相對(duì)于地王大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、江蘇大廈和世貿(mào)中心大廈的租售兩旺，賽格廣場(chǎng)由于其內(nèi)部辦公環(huán)境不佳、對(duì)外形象不夠高檔等多方面原因，自1999年公開發(fā)售以來，出售率僅達(dá)到50%，入駐率僅45%，租金也處于70元/平方米的低位水平。位于西部的特區(qū)報(bào)業(yè)大廈和世貿(mào)中心大廈，特區(qū)報(bào)業(yè)大廈平均租金約90元/,出租率達(dá)到98%，而世貿(mào)中心大廈為招商銀行總部，只租不售，目前招租對(duì)象以金融機(jī)構(gòu)為主，包括證券公司、基金公司、機(jī)構(gòu)投資者等，平均租金120元/，出租率已達(dá)到98%。以地處國(guó)貿(mào)商圈的嘉里中心為例，雖然該片區(qū)的寫字樓出租率普遍不如人意，但嘉里中心仍憑籍高檔優(yōu)良的設(shè)施、高雅大方的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理獲得平均租金約120元/平方米和98%出租率的出租水平。甲級(jí)寫字樓需求旺盛深圳市真正稱得上為高檔的寫字樓為數(shù)不多，知名的甲級(jí)寫字樓僅有地王大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、賽格廣場(chǎng)、世貿(mào)中心大廈、嘉里中心和江蘇大廈等。而入駐羅湖區(qū)的嘉里中心、國(guó)貿(mào)商業(yè)大廈的公司以貿(mào)易、咨詢和投資行業(yè)為主，如入駐嘉里中心的公司中，投資、貿(mào)易類公司占四成以上?，F(xiàn)在新開發(fā)的寫字樓，如：喜年中心、財(cái)富廣場(chǎng)、中國(guó)有色大廈、天安數(shù)碼時(shí)代等，有60%以上的購(gòu)買者是自用，預(yù)計(jì)出租率（包括自用）也將十分樂觀。車公廟片區(qū)的寫字樓，主要是世貿(mào)大廈、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼城、大慶大廈等，從出租率來看，世貿(mào)大廈、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼城等，租賃十分火暴，都接近100%。中心區(qū)內(nèi)已建成投入使用的寫字樓，如：特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、投資大廈、江蘇大廈等，出租率（包括自用）都達(dá)到95%以上，國(guó)際商會(huì)大廈（A座）年2002年中才入伙，但現(xiàn)在的出租率也達(dá)到了90%以上，中心區(qū)尚未入伙的寫字樓也有大量的客戶來咨詢租賃事宜。但也應(yīng)該看到，隨著地王大廈、嘉里中心寫字樓大面積出租的成交和出租率到達(dá)90%以上，反映了現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)對(duì)高檔次寫字樓需求正迅猛增加。但隨著CBD中心區(qū)寫字樓和車公廟片區(qū)新的寫字樓供應(yīng)增加和商務(wù)辦公環(huán)境的不斷形成，華強(qiáng)北寫字樓的客戶有逐步轉(zhuǎn)移的跡象。此外桑達(dá)大廈、賽格科技工業(yè)園、世貿(mào)大廈的出租率也均達(dá)到100%。如電子科技大廈，分A、B、C三棟，出租率達(dá)到100%。2002年市場(chǎng)供應(yīng)量較往年大幅增長(zhǎng)，銷售量也大幅增長(zhǎng)，但供應(yīng)增長(zhǎng)幅度大于銷售增長(zhǎng)速度，市場(chǎng)承接力有限，導(dǎo)致空置面積大幅上升，㎡，%