【正文】 下部分近 500 個車位。 項目自預(yù)售起第一至第 二 年銷售情況簡表：（單位：萬元） 建 筑 功 面積 /數(shù)量 銷售單價 預(yù)售 銷售 銷售總額 能 分 類 ㎡ 萬元 /㎡ （ 2021 年） （ 2021 年） 萬元 裙樓一層 1,000 2, 1, 4, 裙樓二層 3,705 7, 6, 13, 裙樓三層 4,325 6, 5, 11, 裙樓四、五、六層 12,975 16, 13, 29, 南塔樓 39,804 19, 41, 61, 合 計 61,809 51, 68, 119, 項目預(yù)售 及現(xiàn)售的 銷售稅金及附加估算表：（單位：萬元） 項目 2021 2021 銷售收入 51, 80, 營業(yè)稅（ 5%） 2, 4, 城市建設(shè)維護稅（ 7%） 教育費附加（ 3%） 交易印花稅（ %） 交易手續(xù)費（ 3 元 /M2） 其它雜費（略） 銷售稅費小計 2, 4, 15 酒店經(jīng)營收入估算 本項目的酒店經(jīng)營收入將酒店附帶經(jīng)營的餐飲、商務(wù)中心 、地下車庫 及其他附帶收入綜合考慮為房價收入，并對酒店經(jīng)營 狀況作 出如下假設(shè)： ? 假設(shè)前兩年平均房價 780元 /房 .天；第三 、四 年平均房價 750 元 /房 .天；第 五 年后平均房價 720 元 /房 .天。 期樓預(yù)售 收入 及現(xiàn)樓銷售收入基于 如下經(jīng)營 假設(shè) 估算： 裙樓預(yù) 售占 裙樓 總面積 50%； 寫字樓 （南塔） 預(yù)售占寫字樓總面積的 30%。 售樓收入估算 售樓 銷售收入包括：期樓銷售收入、現(xiàn)樓銷售收入 ，而 寫字 樓或裙樓 租賃收入等、物業(yè)服務(wù)收入 未予計入 。因此，本項目的塔樓的銷售 13 均價 萬元 /平米較為合適。 ? 三資企業(yè)的高級雇員。 ? 吸引跨國酒店集團或國內(nèi)外知名零售集團，提升大廈檔次，聚集人氣。 寫字樓定位及規(guī)劃建議 建議 本項目 定位成甲級寫字樓 及五星酒店 ，主要目標客戶為跨國公司辦事處和國內(nèi)比較大型的公司。 (3)第二層：高檔西餐廳 (4)首層：可根據(jù)需要靈活安排銀行、中西式快餐廳及其他一些商業(yè)配套設(shè)施。 在裙樓的經(jīng)營內(nèi)容和 功能分布上，裙樓各層經(jīng)營內(nèi)容設(shè)想為： (1)第四層：結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及配套會所。 項目規(guī)模優(yōu)勢 該項目具有規(guī)模大，定位準的優(yōu)勢，珠江新城內(nèi)該區(qū)域尚未有標志性建筑，大廈建成以后將成為珠江新城龍頭地帶的標志性建筑，從而使項目更具有市場競 12 爭力。所以，項目開工后一年就可以封頂并進入銷售階段，兩年可以完成并投入使用。 工程。 項目地理位置優(yōu)勢 項目地理位置優(yōu)越，屬天河中心區(qū)市一級新區(qū)珠江新城，地段優(yōu)勢明顯、區(qū)域配套齊全。 外資對高素質(zhì)的甲級寫字樓日益膨脹的需求為珠江新城打造 CBD 創(chuàng)造了機遇。 5）、跨國公司需求旺盛 據(jù)悉，全球 500 強企業(yè)中，已經(jīng)進駐廣州的百多家企業(yè)大部分都把天河區(qū)的甲級寫字樓當作首選目標。 4）、可供開發(fā)的土地資源已非常稀缺 盡管今年第三季度，由于市場吸納量減少，租金上漲幅度高，廣州甲級寫字樓總體空置率由 2021 年 第二季度的 %上升至 %，但甲級寫字樓空置率仍然以天河最低，天河區(qū)也 依然是跨國公司的首選進駐區(qū)域。 2）、寫字樓市場的空置率不高 10 與北京寫字樓市場的空置率均達到雙位數(shù)的百分比相比，廣州寫字樓市場的空置率相當一段時間都 在 10%以下， 3 年來租金已經(jīng)上浮了 10%，可見寫字樓市場還有極大的發(fā)展空間。目前，已經(jīng)到了珠江新城的最佳投資建設(shè)階段，廣州寫字樓空置率相對北京、上海要低得多，加上廣州經(jīng)濟在珠三角地區(qū)的核心影響力，都會催生珠江新城的總部經(jīng)濟。廣州目前已經(jīng)進入了總部經(jīng)濟投資開發(fā)的最佳時機，而作為珠江新城發(fā)展總部經(jīng)濟是必然的選擇。 政府強力介入，地產(chǎn)商群起投資，加上廣州甲級寫字樓需求的膨脹和土地資源的稀缺，可以說，內(nèi)因外引都在將珠江新城一步步推向遲來的寫字樓開發(fā)的高潮。 2）、擬建項目 作為珠江新城乃至廣州最為重要的文化設(shè)施，如廣東省博物館、廣州市圖書館、廣州市歌劇院等相關(guān)配套設(shè)施也將在近兩年之內(nèi)興建。 ? 珠江新城開發(fā)時機成熟優(yōu) 勢 1）、已建成或在建的項目 近期，珠江新城寫字樓如雨后春筍般涌現(xiàn)，極大的吸引了眾人的眼球。 ? 珠江新城配套設(shè)置的優(yōu)勢 珠江新城配套設(shè)施完善。珠江新城東西向交通主干道為花城大道，它西接廣州大道、東下穿華南干線與黃埔區(qū)，同時與華南快速干線設(shè)互通式立交。 ? 租戶對硬件設(shè)施的要求：可自由調(diào)節(jié)的中央空調(diào)、充足的電梯、足夠的停車位及預(yù)留足夠多的電話線路是一般客戶的首要選擇。客戶對寫字樓的室內(nèi)裝修標準一般要求不高。大型跨國公司所需面積較大，對寫字樓的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)都要求較高：如美國惠普公司在中信廣場租賃 1,715 m2，另一方面，過去幾年間，不少國內(nèi)企業(yè)也在發(fā)展中壯大，他們?yōu)榱烁纳妻k公環(huán)境及提升公司 形象，也紛紛遷入中心商務(wù)區(qū)，對寫字樓的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)要求較高，這種戶型的甲級寫字樓單元基本上也呈供不應(yīng)求狀態(tài)。近幾年租售比價關(guān)系逐步縮小的情況下，不少發(fā)展商開始改變過去租售結(jié)合的經(jīng)營方式，將寫字樓物業(yè)主要用于出租，以獲取長期收益。明年進入市場的甲級寫字樓中，新國際寫字樓面積為 8 萬平方米，亞太 世紀廣場 則達到 萬平方米 。 從近期市場情況來看，未來一段時間內(nèi)廣州市甲級寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)改觀。 隨著 “ 住宅禁商 ” 政策的逐步落實以及中小型企業(yè)的辦公所需，不少位于商務(wù)區(qū)或?qū)I(yè)市場附近的裙樓商場，憑借商務(wù)輻射的優(yōu)勢，將商業(yè)用途改為商務(wù)推出市場。 與此相反，廣州二手寫字樓成交價格 ,2021 年卻延續(xù)了近 6年來一路下跌的態(tài)勢，成交量也比去年少。 2021 年 1— 11 月份，廣州一手寫字樓成交面積達 萬平方米，為近 6年來成交量最高的一年；成交均價達 9502 元 /平方米，比去年上升 %。由于 甲級寫字樓單位實際供應(yīng)短缺，加之住宅方面政策影響，使得大量資金轉(zhuǎn)而投入商用市場，導(dǎo)致寫字樓價格出現(xiàn)攀升。 根據(jù)廣州市國土房管局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2021 年廣州新建寫字樓成交面積達到接近 70 萬平方米，比 2021 年增加一半以上，不過實際真正落成的項目不多。大面積的甲級寫字樓單位甚至開始出現(xiàn)“缺貨”現(xiàn)象。再加上后來亞洲金融風(fēng)暴影響，需求進一步減少，廣州高級寫字樓的租價一路下滑，最低跌至1999 年第四季度的每平方米 71 元的低谷，表面空置率更高達 40%。 廣州寫字樓市場分析 寫字樓市場發(fā)展狀況及前景展望 廣州的寫字樓市場起步于 80年代， 90 年代開始升溫， 1995 年第二季度達到 7 最高峰，其中甲級寫字樓平均月租金高達每平方米 167 元。汽車等消費熱點持續(xù)升溫。隨著收入水平