【正文】 面對外資開放的保護終止期日漸臨近，內(nèi)資銀行的調(diào)整與改革步伐逐步加快，對寫字樓的需求也處于一個調(diào)整的動態(tài)階段。內(nèi)資銀行有許多在深圳設有總部或分行，四家國有商業(yè)銀行、兩家政策性銀行、八家股份制商業(yè)銀行在深圳設立分行，兩家股份制商業(yè)銀行的總行設在深圳，此外深圳還有一家城市合作商業(yè)銀行和一家農(nóng)村信用聯(lián)社。銀行是高檔寫字樓的主要客戶，要求寫字樓能體現(xiàn)他們的資金實力、尊貴形象。又由于銀行龐大的資金動態(tài)、信息處理的要求，以及龐大的銀行資金往來網(wǎng)絡與復雜的計算機系統(tǒng)，因此對寫字樓的信息化、電力供應、安全系統(tǒng)、智能化等，都提出了嚴格的要求。l 使用寫字樓現(xiàn)狀：總部或分行總部：深圳內(nèi)資銀行總部或分行總部辦公地點一覽名 稱地 址物業(yè)類型中國人民銀行深圳分行深南東路98號自建中國銀行深圳市分行深圳國際金融大廈自建中國工商銀行深圳市分行深南東路金融中心北座自建中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行深圳市解放路188號農(nóng)行大廈自建中國人民建設銀行深圳市分行紅嶺南路金融中心建設銀行大廈自建中國交通銀行深圳分行紅荔路交行大廈自建中國投資銀行深圳分行深南中路埔尾北76號深圳城市合作商業(yè)銀行紅荔西路上航大廈廣東省銀行深圳分行深圳市人民南路廣東省銀行大樓自建中國光大銀行深圳分行華強北路3號深圳發(fā)展銀行深圳市深南東路5047號深圳發(fā)展銀行大廈自建招商銀行深圳蛇口招商大廈自建中信實業(yè)銀行深圳分行深圳桑達大廈中國民生銀行深圳分行深南中路佳和華強大廈B座（將搬遷至時代金融中心）福建興業(yè)銀行深圳分行嘉賓路太平洋商貿(mào)大廈（將搬遷至福建興業(yè)銀行大廈）支行辦公地點：各銀行在深圳的各個區(qū)基本上都設置了支行，各支行一般都在本區(qū)內(nèi)的交通干線旁，并且選擇十分有代表性的區(qū)域內(nèi)標志性建筑的首層（營業(yè)面積）和較低樓層（辦公管理層，一般在緊鄰首層的樓層內(nèi)）。本文選取中國工商銀行與深圳發(fā)展銀行來說明各銀行支行選擇寫字樓的特點深圳發(fā)展銀行在深圳各支行分布表深圳發(fā)展銀行福田支行深圳市福田區(qū)聯(lián)合廣場首層深圳發(fā)展銀行南頭支行深圳市南山區(qū)桃園路17號深圳發(fā)展銀行大廈深圳發(fā)展銀行鹽田支行深圳市沙頭角保稅區(qū)保發(fā)大廈首層深圳發(fā)展銀行華僑城支行深圳市南山區(qū)華僑城海景花園裙樓西側中國工商銀行深圳分行各支行分布表工商銀行福田支行深圳市福田區(qū)聯(lián)合廣場首層A座首層工商銀行國貿(mào)支行羅湖區(qū)國貿(mào)大廈B區(qū)一樓工商銀行華中支行羅湖區(qū)人民南路深房廣場裙樓二樓工商銀行華強支行福田區(qū)深南中路2074號電子大廈工商銀行上步支行福田區(qū)紅荔路四川大廈北附樓工商銀行深圳灣支行深圳特區(qū)報業(yè)大廈一樓、九樓結論：各銀行的總部或在深圳的分行總部：F 自己開發(fā)寫字樓為主；F 很少有在同一個寫字樓內(nèi)，有兩個銀行的總部或分行總部的情況；F 所在寫字樓檔次和形象都比較高。各銀行的支行：F 所選區(qū)域內(nèi)工商業(yè)比較繁華；F 交通條件十分優(yōu)良；F 外觀具有一定標志性的建筑；l 客戶消費需求動態(tài)總部或分行總部：F 如有自建寫字樓，則搬遷寫字樓的可能性不大；F 剛在深圳確定深圳分行總部辦公地址的銀行，分行總部搬遷的可能性不大；F 早期在深圳選址，但隨著時間的推移，原有地址的寫字樓檔次、寫字樓所能彰顯的形象氣質、內(nèi)部功能與硬件設備、交通條件、區(qū)域經(jīng)濟因素等，都難于滿足現(xiàn)代銀行的分行總部的辦公需求，有可能搬遷寫字樓；F 由于深圳沒有爭取到全國性金融中心的城市定位，因此，沒有在深圳設立分行的一些外地銀行，在短期內(nèi)可能不會考慮在深圳新設立分行；但深圳的經(jīng)濟總量與經(jīng)濟增長，仍會吸引尚未在深圳設立分行外地銀行來深圳開展業(yè)務，或擴大深圳現(xiàn)有銀行的業(yè)務總量；F 雖然有傳聞深圳本地銀行總部會向上海轉移，但我們認為，這主要是銀行業(yè)務的轉移，可能會相應減少總部的寫字樓使用面積，但減少的程度有限；F 隨著國內(nèi)區(qū)域性銀行的發(fā)展，以及他們在深圳業(yè)務的擴大，會增加對寫字樓的需求；如：廣東發(fā)展銀行、埔東發(fā)展銀行、福建興業(yè)銀行等；F 在深圳的寫字樓開發(fā)中，尤其是中心區(qū)寫字樓開發(fā)中，經(jīng)常出現(xiàn)外地銀行參與的身影，如：福建興業(yè)銀行作為隱性投資者的福建興業(yè)銀行大廈、民生銀行作為隱性投資者的時代金融中心等；支行：F 作為銀行在城市某一區(qū)域內(nèi)業(yè)務處理的中心機構，各銀行支行隨著區(qū)域經(jīng)濟的變動而經(jīng)常發(fā)生變化；F 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟活躍的地方，也是各銀行支行搶占地盤的戰(zhàn)場，常常出現(xiàn)各銀行支行密集的情況，甚至出現(xiàn)在同一幢寫字樓云集幾家銀行支行的情形；F 銀行支行是一個業(yè)務處理中心，在某一區(qū)域開展業(yè)務的時間，基本與該區(qū)域的經(jīng)濟活躍度同步，或略早于該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的階段，但不會有太多的提前。F 因此，決定銀行在某一區(qū)域開設或變動支行選址的因素，主要是該區(qū)域現(xiàn)在或不遠的將來的經(jīng)濟發(fā)展。l 客戶需求結構說明銀行總部或深圳分行總部：F 區(qū)位：地處城市核心區(qū)，交通要道旁；F 檔次和外在形象必須十分理想；F 對價格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價格的談判能力，價格區(qū)間在10000元/m215000元/m2；F 能充分展示銀行在該大廈內(nèi)辦公的展示面以及標志物，有的甚至有命名要求；F 面積需求在30004000平方米左右，有的需求面積更大，一般集中在大廈的低層，并要求樓層能連續(xù)，如首層至四層等；但為了體現(xiàn)身份以及安靜的辦公環(huán)境，也有把一些與營業(yè)業(yè)務相關度不大的辦公室置于高樓層的例子；F 首層一般作為銀行的營業(yè)場所，但希望寫字樓大堂與銀行營業(yè)大堂有一定的視覺和形式上的分割；F 安全性要求高，不希望與眾多的小型公司為鄰居；F 對信息化要求高，一般要求有充足的布線系統(tǒng)和網(wǎng)絡接入系統(tǒng)，并且有自己獨立管理控制的網(wǎng)絡系統(tǒng)；要求寫字樓能提供衛(wèi)星通訊、電話電視會議等平臺；F 為了保證銀行所有業(yè)務與信息的正常運行，對供電的穩(wěn)定性有十分嚴格的要求，防止發(fā)生停電而導致計算機網(wǎng)絡數(shù)據(jù)與信息丟失、紊亂等重大業(yè)務事故；F 對智能化要求高，尤其是消防與安全的智能化；F 要求停車位充足，停車場比較氣派；因為有營業(yè)場所，所以有地面停車場的要求；F 對大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風系統(tǒng)等檔次要求高，認可硬件設備的各種效率性與舒適性技術創(chuàng)新與提升所產(chǎn)生的價值；F 對交通、景觀、高檔商務氣氛要求高，但對普通的商務配套要求不是十分嚴格；F 中高層領導社會地位高，對行政人員專用電梯、高檔的休閑場所、豪華的會客場所等有一定的需求；要求能布置和裝修舒適、豪華、功能齊備的總裁辦公室，總裁辦公室一般可有辦公區(qū)、休息區(qū)、會客區(qū)、秘書辦公區(qū)等，并要求有獨立的洗手間；F 有些總行或分行總部需要在大廈內(nèi)建立金庫，金庫對地下室的建筑設計、金庫地下室專用交通通道、安防設備等有更嚴格的要求，所以，當銀行在購置新的總行辦公地點時，一般會在建筑設計階段就介入；F 一般無會議中心、接待中心的要求；F 對配套會所、員工活動中心的要求較高。銀行支行：F 地處城市區(qū)域經(jīng)濟的核心區(qū)，區(qū)域性的交通要道旁，周邊商務氣氛濃，四周各種經(jīng)濟業(yè)態(tài)比較繁華；F 對寫字樓的檔次和外在形象的追求不是十分苛刻，但一般也是區(qū)域內(nèi)的代表性寫字樓；F 能充分展示銀行在該大廈內(nèi)辦公的展示面以及標志物，一般沒有命名要求；F 面積需求在2000平方米以上，一般集中在大廈的低層，并要求樓層能連續(xù)；但也有把一些與營業(yè)業(yè)務相關度不大的辦公室置于高樓層的例子；F 首層一般作為銀行的營業(yè)場所，但希望寫字樓大堂與銀行營業(yè)大堂有一定的視覺和形式上的分割；F 以營業(yè)管理為主，要求有大容量的光纖數(shù)據(jù)接入與布線系統(tǒng)；F 對供電的穩(wěn)定性有十分嚴格的要求；F 對智能化要求較高，尤其是消防與安全的智能化；F 要求停車位充足。因為有營業(yè)場所，所以有地面停車場的要求；F 對大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風系統(tǒng)等檔次要求較高，但以實用為原則；F 一般無會議中心、接待中心的要求，但對配套會所、員工活動中心的要求較高。l 需求關鍵要素排列內(nèi)資銀行總行或分行：重要程度要 素啟示點不可缺少安全、信息化建筑設計與功能有特殊要求十分重要檔次、交通、外觀形象突出本身的地位普通景觀、綠化有追求，但不苛刻不需要會議中心、接待中心自己配置，不愿與人共用銀行支行重要程度要素啟示點不可缺少區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達、安全、交通，首層適合銀行營業(yè)經(jīng)濟核心區(qū)域十分重要外觀形象、營業(yè)展示面突出本身的營業(yè)性質普通檔次、景觀、綠化、周邊商業(yè)配套有追求，但不苛刻不需要會議中心、接待中心自己配置，不愿與人共用l 內(nèi)資銀行客戶消費決策影響因素總行或分行總部總行購買寫字樓的決策流程集中于銀行的核心領導層，由于購買標的大，因此決策流程比較復雜，影響決策的因素比較多。由于銀行客戶對寫字樓的建筑設計以及設備等有特殊的要求，因此，在寫字樓的開發(fā)階段就會介入，而且對開發(fā)商的實力、資質、信譽、與銀行的配合度等，都十分看重，而且，銀行一直是寫字樓購買的大客戶，各開發(fā)商對銀行客戶，尤其是對購買寫字樓的銀行總行或分行總部客戶的爭奪，非常激烈。同時，除了對寫字樓現(xiàn)實的需求特點外，寫字樓客戶在購買決策中，還與一些非經(jīng)濟的因素相關，如：與開發(fā)商的債權關系、主要決策層的個人因素、政府的干預等，也對購買決策產(chǎn)生微妙的影響，而且在某些特定的情況下，這些非經(jīng)濟因素往往起到了關鍵性的作用。銀行支行各銀行支行辦公樓的購買決策，主要由各銀行總行或分行總部作出。在某一區(qū)域設立支行的決策，主要依據(jù)該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、預期的銀行業(yè)務空間大小、該區(qū)域其他銀行分布的密度和銀行業(yè)務的競爭程度等；除了前面已經(jīng)論述的銀行支行對寫字樓需求的特點外，因為銀行支行與其他行業(yè)相比，對寫字樓大廈沒有更多更專業(yè)的要求，所以銀行支行購買寫字樓的決策，主要是購置寫字樓的一些普遍影響因素，如：價格、該寫字樓的外在形象、硬件等的一種均衡。l 租購模式內(nèi)資銀行的總部大都以自建或購買寫字樓為主，業(yè)務成熟的銀行總部很少租賃寫字樓辦公。而支行則租賃寫字樓辦公的比較多。由于內(nèi)資銀行數(shù)量有限，而且大都有自建的寫字樓，或者與開發(fā)商共同開發(fā)寫字樓，所以目前內(nèi)資銀行總部或地區(qū)總部購買寫字樓的可能性不大；又由于銀行總部級客戶對寫字樓客戶的榜樣效應，因此也是眾多開發(fā)商爭奪的重要客戶。中原建議，力爭與一家內(nèi)資銀行達成合作關系，爭取一家內(nèi)資銀行的總部、一家內(nèi)資銀行的支行，成為本項目的客戶。l 客戶描述：外資銀行指國外的銀行機構在中國設立的中國業(yè)務總部、華南地區(qū)分部、辦事處或駐華機構等。隨著中國加入WTO后對外資銀行開放程度不斷加大，外資銀行進入中國的進程不斷加速。外資銀行主要給跨國公司及大型中資企業(yè)提供貸款、擔保、存款、外匯等方面的金融服務以及有關外匯清算業(yè)務、同業(yè)往來業(yè)務以和出口信貸等業(yè)務，也參與中國境內(nèi)大型企業(yè)的銀團貸款、中資企業(yè)海外融資、海外上市等業(yè)務。由于外資銀行所服務的客戶比較集中，因此對營業(yè)場所面積的要求不是太多，許多外資銀行的營業(yè)部門也沒有設置在大廈的首層，辦公地點也不一定局限在寫字樓。外資銀行進入中國有一個漸進的過程，并且業(yè)務也在不斷的調(diào)整，因此對寫字樓的需求主要以租賃為主，但對于已經(jīng)在國內(nèi)開展業(yè)務時間比較長的外資銀行，在比較了租與購的收益分析后，也開始在中國購買辦公寫字樓。l 使用寫字樓現(xiàn)狀：總部或分行總部：名 稱地 址比利時聯(lián)合銀行深圳分行地王大廈46樓中國銀行（香港）深圳市分行發(fā)展中心大廈8樓東亞銀行深圳分行海燕商業(yè)大廈首層中央商務大廈（已購買但尚未搬遷）永亨銀行深圳分行地王大廈25樓匯豐銀行深圳分行新都酒店1樓東京三菱銀行深圳分行國際金融大廈16樓華夏銀行深圳分行聯(lián)合廣場B座18樓華商銀行燕南路東風大廈1樓亞洲商業(yè)銀行深圳分行佳寧娜廣場首層花旗銀行深圳分行國際金融大廈37樓法國巴黎銀行深圳分行新都酒店3樓法國興業(yè)銀行深圳分行新都酒店3樓恒生銀行深圳分行嘉里中心首層香港大新銀行深圳深圳代表處發(fā)展中心大廈15樓荷蘭商業(yè)銀行深圳分行發(fā)展中心大廈32樓渣打銀行深圳分行地王大廈52樓道亨銀行深圳分行深房廣場2樓瑞穗銀行深圳分行國際金融大廈21樓富士銀行深圳分行國際金融大廈21樓法國東方匯理銀行深圳分行新都酒店3樓泰化華農(nóng)民銀行（大眾）深圳分行國際金融大廈20樓三和銀行深圳分行國際金融大廈17樓l 客戶消費需求動態(tài)F 在國家對深圳的城市定位中，沒有國際性或全國性的金融中心的定位，而只是一個區(qū)域性的金融中心，因此，很難形成在短期內(nèi)外資銀行涌入深圳的情形；F 深圳以及深圳所輻射的珠江三角洲以及華南地區(qū)，經(jīng)濟十分發(fā)達，而且外向型經(jīng)濟比例最高，是外資銀行業(yè)務的聚集地區(qū)；F 雖然外資銀行在中國設立總部的首選城市很有可能是上海、北京，但深圳巨大的國際型經(jīng)濟總量與發(fā)展?jié)摿Γ瑢ν赓Y銀行有著十分巨大吸引力；F 深圳市政府做大做強深圳金融的決心與各項優(yōu)惠措施，對外資銀行也有著巨大的吸引力；F 外資銀行特別認可城市CBD的概念，這點，可以從紐約、東京、倫敦以及上海的示例得到證明。隨著深圳中心區(qū)CBD概念的推出，以及中心區(qū)建設的不斷完善，原來主要集中在人民南路以及地王大廈周邊的外資銀行，也將逐步開始搬遷的進程，新進入深圳的外資銀行更可能將CBD寫字樓作為首選。F 東亞銀行遷往中央商務大廈，預示著外資銀行遷移的序幕。l 客戶需求結構說明F 地處城市核心區(qū)，交通要道旁；F 檔次和外在形象必須十分理想，基本上不會考慮乙級寫字樓和沒有標志性的甲級寫字樓；F 對價格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價格的談判能力，可承受的價格區(qū)間在10000元/平方米或月租1