【正文】 為“日用百貨”和“兒童用品”，兩者也占了近 30％的比例。 不會(huì)考慮進(jìn)駐柏龍廣場原因分布： 三成的經(jīng)營者不考慮進(jìn)駐柏龍商場的主要原因是： “交通不便，常堵車”占最大比重，為 ％， “市場不好，不便投資”位居其次，占 %。 會(huì)考慮進(jìn)駐柏龍廣場原因分布： 在七成考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目的經(jīng)營者中，認(rèn)為本項(xiàng)目人流大、地段好、交通方便三個(gè)原因的比重最大，總計(jì)超過 75%； 經(jīng)營者希望柏龍廣場業(yè)態(tài)調(diào)整分布： 有近一半的經(jīng)營者選擇“大型百貨 /購物中心”，其次為“休閑娛樂” 占了近 20%。其次為 300－ 700元 ∕月 ∕人的中等消費(fèi)支出，占了約 “ 30－ 50％ ” 不等的比例。 ?在各業(yè)態(tài)消費(fèi)支出中，消費(fèi)者在 “ 專業(yè)賣場 ” 類商業(yè)消費(fèi)最高，酒店類最低 。 若調(diào)整為 “ 餐飲類 ” 商業(yè)物業(yè)，則大眾消費(fèi)和聚集人氣的 “ 美食廣場 ” 、“ 特色餐飲 ” 最受歡迎， 同時(shí)具有休閑功能的 “ 咖啡廳 /茶館 ” 和符合消費(fèi)者口味的 “ 中式快餐中式茶館 ” 等也受到歡迎。 若調(diào)整為 “ 專業(yè)賣場 ” 則 “ 女人世界、兒童世界和外貿(mào)服飾精品類 ” 專業(yè)市場較受歡迎。 71 1 就項(xiàng)目定位而言，超過 50%消費(fèi)者認(rèn)為， 將本項(xiàng)目打造為“中高檔”的大型百貨 ∕購物中心”。 其次為“電子游戲 ∕ 網(wǎng)吧” 較符合一般工作人員 ∕ 打工者的休閑娛樂也受到歡迎，占了 %比例。再次為“ 100－ 200元”，占了 %的比例。 70 1您用于酒店消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？ 消費(fèi)者每月在“酒店”支出費(fèi)用主要在“ 200－ 300元”的范圍內(nèi)，占了 ％。 1如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為酒店，您最希望做哪種酒店？ 雖然在柏龍最應(yīng)該設(shè)置的商業(yè)形態(tài)里，認(rèn)為做“酒店”的近占很少比例。 1您用于外出餐飲消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？ 消費(fèi)者每月在外出“餐飲消費(fèi)”支出費(fèi)用主要在“ 200－ 300元”的范圍內(nèi)，占了 ％的比例。說明片區(qū)整體消費(fèi)力不高 如果柏龍商業(yè)廣場調(diào)整為專業(yè)賣場，您最希望做哪種賣場？ “女人世界”和“外貿(mào)服飾批發(fā)”最為受認(rèn)可，比例分別為 ％、 ％。 68 您用于“大型百貨 ∕ 購物中心”消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？ 消費(fèi)者每月在“大型百貨 ∕ 購物中心”支出費(fèi)用比例最大的“ 200－ 300元”之間，占了 %的比例。其次為“超市”、“百貨”，分別為 %， %。其次為“休閑娛樂”和“餐飲美食”比例分別為 ％和％。其次為其次為“中檔”，占 ％的比例。 您認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場有哪些地方需要改進(jìn)？ “商品經(jīng)營種類的調(diào)整”以及“商品品種豐富”占最大比例，分別為 %和 %。 您去柏龍商業(yè)廣場消費(fèi)嗎？ 去的比例為 %，而不去也占了相當(dāng)比例，為 %。其次為中心城世貿(mào)萬佳比例為 %，五洲風(fēng)情吉之島，比例為 %。 消費(fèi)者、經(jīng)營者及主力商家三方統(tǒng)一認(rèn)同柏龍，看好柏龍未來。 動(dòng)感娛樂主題演繹 定位演繹 以歌舞廳、 KTV、電影院等主力店為主，重點(diǎn)表現(xiàn)動(dòng)感、炫麗、娛樂氛圍，突出特色。 大型酒樓美食城主題演繹 定位演繹 通過 引進(jìn)大型餐飲酒樓，特色餐飲店，酒吧、美食廣場 等，進(jìn)行以美食為主題的風(fēng)格演繹。旅游客戶。 ? 區(qū)域喜歡消費(fèi)的年輕人。 ? 龍崗老街、中心城及周邊居住的 中高端消費(fèi)群體。太空娛樂城 定位闡述： ? 龍崗中心城 專業(yè)休閑娛樂及大眾休閑娛樂相結(jié)合 ； ? 集 KTV、酒吧、歌舞廳、電影院、洗浴、桑拿、按摩、健身、保健等于一體 ； 形象及檔次定位 形象定位： 檔次定位： 商務(wù)休閑消費(fèi)天堂 —— 吃喝玩樂一站式全天候商業(yè)中心城 整體以中高檔消費(fèi)為主，中檔消費(fèi)為輔 經(jīng)營及目標(biāo)客戶群定位 ? 經(jīng)營定位 ? 終端目標(biāo)客戶定位 ? 一站式“全天候” 休閑娛樂城。 作為龍崗首席休閑娛樂城，將進(jìn)一步滿足區(qū)域居民的休閑娛樂需求，未來項(xiàng)目發(fā)展前景看好 。 成為片區(qū)商務(wù)人士消費(fèi)的首選消費(fèi)天堂（規(guī)模、定位的競爭力）； 東西部輻射擴(kuò)展 休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 消費(fèi)需求層次 休閑娛樂需求 休閑購物需求 溫飽需求 未來的商業(yè)將從一般性的休閑購物需求向休閑娛樂需求發(fā)展，并最終走向綜合消費(fèi)需求 綜合消費(fèi)需求 休閑娛樂定位適應(yīng)現(xiàn)代人居需求發(fā)展趨勢，業(yè)態(tài)的可成長性好，未來發(fā)展?jié)摿艽? 休閑娛樂作為商業(yè)消費(fèi)需求較為高層次的商業(yè)需求，其 發(fā)展前景具有長遠(yuǎn)性與可持續(xù)性。 業(yè)態(tài)特征及交通 休閑娛樂業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的市場輻射力， 地鐵開通及深惠路的改造完成，使項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大，帶來更多的休閑娛樂人流 休閑娛樂商業(yè)的特征之一是：當(dāng)休閑娛樂商業(yè)的 消費(fèi)環(huán)境與交通環(huán)境較為完善時(shí)，其輻射范圍比其他購物商業(yè)輻射范圍相對(duì)更廣 。 認(rèn)為調(diào)整為“美食”的比例占 15％以上，也說明了對(duì)本項(xiàng)目提供餐飲的認(rèn)可。 消費(fèi)者對(duì)中高檔及特色餐飲相對(duì)認(rèn)可，同時(shí)，隨著龍崗居民生活水平的不斷提高，其需求潛力將進(jìn)一步加大。 娛樂休閑 MALL —— 商務(wù)休閑消費(fèi)天堂 周邊的休閑娛樂及特色餐飲商業(yè)物業(yè)不足，休閑娛樂是市場空白點(diǎn) 通過我司前期對(duì)本片區(qū)的市調(diào)發(fā)現(xiàn)： ? 目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)以商業(yè)街及百貨超市為主，休閑娛樂商業(yè)明顯不足； ? 餐飲類以低檔商業(yè)為主，缺少中高檔餐飲及特色餐飲； 綜合而言，本片區(qū)在休閑娛樂及特色餐飲方面市場空缺，這對(duì)本項(xiàng)目的休閑娛樂定位提供了相當(dāng)優(yōu)勢的外部環(huán)境。 婚慶專業(yè)市場發(fā)展前提 44 婚慶專業(yè)市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ? 行業(yè)進(jìn)駐門檻低； ? 一旦形成，難于被復(fù)制； ? 突出差異化，市場競爭力強(qiáng)； ? 輻射范圍廣，吸引力強(qiáng)； 劣勢： ? 龍崗婚慶產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄，規(guī)模市場形成難； ? 形成時(shí)間長，需較長時(shí)間培育； ? 所需時(shí)間、精力及推廣等成本高； ? 項(xiàng)目體量難于支撐大體量的婚慶專業(yè)市場； ? 對(duì)本項(xiàng)目原有定位及商戶調(diào)整大。 婚慶產(chǎn)業(yè)是屬于以產(chǎn)品與服務(wù)結(jié)合的需求拉動(dòng)型產(chǎn)業(yè)，而且有多種產(chǎn)品與服務(wù)。 片區(qū)商業(yè)以“多種業(yè)態(tài)”共同發(fā)展。而老城商圈消費(fèi)群特征決定其專業(yè)市場發(fā)展的局限性。 體現(xiàn)在婚慶產(chǎn)品的消費(fèi)上，僅對(duì)高端婚慶產(chǎn)品需求較少，基本屬于中低檔次需求：如婚慶系列（婚紗照、喜宴等）產(chǎn)品需求較大，而（蜜月旅游和購買婚紗）等事項(xiàng)為則由于資金、時(shí)間、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)意識(shí)原因，暫未形成強(qiáng)大的消費(fèi)需求。尚需要較長時(shí)間和市場積累。 婚慶產(chǎn)品選擇 在結(jié)婚消費(fèi)項(xiàng)目選擇上， 20222022年新人對(duì)僅結(jié)婚才需要的主要服務(wù)和產(chǎn)品選擇中： 其首選為婚紗攝影（ %的新人需要拍攝婚紗照）； 其次為婚宴服務(wù)（ %的新人準(zhǔn)備到酒樓舉辦婚宴）； 然后依次為婚禮服務(wù)、蜜月旅游和購買婚紗，即 %的新人計(jì)劃請婚慶公司為他們舉辦婚禮；%的新人將安排蜜月旅游； %的新人要為新娘購買婚紗。 說明婚慶產(chǎn)業(yè)在我國僅為起步階段，其消費(fèi)需求雖然存在，但要充分挖掘其潛力，并形成產(chǎn)業(yè)一條鏈，需要較長的發(fā)展時(shí)間，短期內(nèi)難于實(shí)現(xiàn)。 婚慶行業(yè)投資門檻低，利潤較大；催生了此類商戶的發(fā)展擴(kuò)大。 總體而言， 龍崗的婚慶需求目標(biāo)客戶體量較大，具有一定市場空間 。 近兩年來，龍崗居住人口不斷提升。 （定位要以本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)者為依托） 本項(xiàng)目所屬老城商圈以青年消費(fèi)者為代表的主流消費(fèi)群，仍以實(shí)用性消費(fèi)為主，但對(duì)餐飲娛樂休閑，以及時(shí)尚、流行的消費(fèi)也有較大需求。 （定位要有較強(qiáng)的市場輻射力） 但鑒于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是工業(yè)發(fā)展，老城商圈的主力消費(fèi)群檔次較低，消費(fèi)力有限。 共享老城商圈工業(yè)區(qū)內(nèi)居民、外來打工者以及小白領(lǐng)等中產(chǎn)階層的消費(fèi)者為主、部分中心城及如惠莞等其他區(qū)域外來客戶資源。 市場環(huán)境 項(xiàng)目條件 客戶構(gòu)成 優(yōu)勢： 地段交通條件優(yōu)越。 我們?nèi)绾尾町惢ㄎ?，如何因勢利?dǎo)，借勢發(fā)展并與之共生？ 定位思路 2 以大運(yùn)會(huì)、地鐵、深惠路重大利好為契機(jī)，差異化競爭。從競爭態(tài)勢來看，老街商圈區(qū)內(nèi)的“以百貨超市為主”的商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭激烈，涵蓋了從低、中、中偏高等各檔次商業(yè)，并逐步由單一的零售向餐飲等多元化功能商業(yè)發(fā)展。同時(shí)片區(qū)原住居民消費(fèi)水平的逐步提升，促使潮流消費(fèi)不斷提升，相對(duì)低檔次潮流產(chǎn)品發(fā)展良好。 ? 夜消費(fèi)欠缺 ： 受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的制約，目前片區(qū)夜消費(fèi)相對(duì)較弱，以白天消費(fèi)為主。 備注：以上消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析見本報(bào)告下半部分分析。 ? 夜消費(fèi)欠缺 ： 受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的制約，目前片區(qū)夜消費(fèi)相對(duì)較弱，仍舊以白天消費(fèi)為主。 ?分散點(diǎn)狀布局，不利于商業(yè)的聚集和發(fā)展。 ?由 深惠路一側(cè)大型商業(yè)如龍盈泰、柏龍、五洲風(fēng)情等大型商業(yè)購建老城商圈新典范。 ?由于老城商圈作為歷史遺留下來的傳統(tǒng)商圈，目前主要經(jīng)營檔次 以中低檔為主；硬件配套更新?lián)Q代較慢（如交通配套） ；業(yè)態(tài)由原來的以街鋪便利店、專賣店、個(gè)體戶店等向百貨超市為主，其他業(yè)態(tài)共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。 商圈小結(jié) ：成熟商圈，主要以中檔、中低檔為主，主要以片區(qū)消費(fèi) 為主，具有較強(qiáng)的市場競爭力，商業(yè)聚集度較高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、老 城區(qū)的改造、交通條件的改善將促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 ? 老城商圈與中心城商圈作為兩個(gè)老牌及新興商圈，在龍崗商業(yè)市場中占有絕對(duì)地位； ? 兩商圈作為龍崗商業(yè)的新老代表，由于其發(fā)展軌跡及各自的空間區(qū)位特殊性，致使兩者發(fā)展形成了目前不同的特點(diǎn)： 商圈 業(yè)態(tài) 經(jīng)營 商業(yè)物業(yè)體量 檔次 消費(fèi)群 發(fā)展空間 發(fā)展前景 老城商圈 百貨超市，商業(yè)街 零售 30萬以上 中低檔 龍崗街道居民（原住居民、部分中高端樓盤的置業(yè)居民）、外來中低收入打工人員 逐漸向西、向東發(fā)展（沿路帶） 老牌商圈規(guī)模、檔次擴(kuò)大、升級(jí)，配套不斷完善 中心城商圈 百貨超市，商業(yè)街，專業(yè)市場等 零售 +批發(fā) 35萬以上 中高檔 龍城街道居民（原住居民、深圳、惠州、東莞各地的中、高端客戶置業(yè)中心城居民，數(shù)量較大）、外來中高收入打工人員 由點(diǎn)商業(yè)朝面商業(yè)，直至片商業(yè)發(fā)展 新興商圈地位確立，擴(kuò)大商圈輻射范圍 商圈對(duì)比分析 老城商圈輻射范圍相對(duì)較低，消費(fèi)者總體質(zhì)量一般，商圈內(nèi)商業(yè)基 礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、外部環(huán)境比中心城商圈不占優(yōu)勢。 區(qū)位 位于龍崗街道區(qū)域（項(xiàng)目所在商圈），屬龍崗“老商圈” 商業(yè)形態(tài) 百貨超市、購物廣場、步行街 主要商家 天虹、國美、蘇寧、吉之島 優(yōu)勢 商業(yè)發(fā)展早、商業(yè)體量大、地處居住密集區(qū)、未來市場需求大 不足 商業(yè)配套不完善、整體檔次較低、目前部分商業(yè)物業(yè)經(jīng)營遭遇瓶頸等 租金 老街 150300元 /㎡ （ 70013000元 /間）；龍盈泰 1F街鋪： 100300元 / ㎡ ；五洲風(fēng)情 MALL1F：平均： 100元 / ㎡ （旺的可達(dá) 380元 /㎡ ） 2F：6070元 /㎡ （其中賽格內(nèi)商鋪 20223500元 /間，柜臺(tái)約 1000元 /間） 綜合評(píng)述： 做為龍崗商業(yè)發(fā)展較早的老街 — 五洲風(fēng)情 MALL商圈，從早期的自由發(fā)展形成聚集區(qū)，到如今的整體規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)定位，確定了其龍崗商業(yè)的老區(qū)地位。 ? 雖然做為龍崗認(rèn)知度最高的零售老商圈，但 其輻射范圍基本以龍崗街道為核心輻射范圍，龍城街道為次級(jí)輻射范圍， 部分?jǐn)U大到 坪山、坪地、布吉等區(qū)域。 老街 五洲風(fēng)情商圈 輻射范圍與客流量 依托片區(qū)消費(fèi)者，商業(yè)輻射范圍一般 ? 老城商圈以龍崗老街、五洲風(fēng)情、龍盈泰 — 天虹為中心，向外周邊延伸約約 2公里范圍內(nèi)區(qū)域。 ? 商圈內(nèi)消費(fèi)目前屬 大眾化消費(fèi)形態(tài) ， 高檔商業(yè)發(fā)展相對(duì)欠缺 ，如高檔休閑娛樂、餐飲等相對(duì)不足。 老街 五洲風(fēng)情商圈 業(yè)態(tài)業(yè)種 業(yè)態(tài) 典型物業(yè) 百貨 龍盈泰 — 天虹、柏龍廣場、五洲風(fēng)情（吉之島）、人人購物廣場 超市 天虹超市、超級(jí)市場（吉之島） 步行街 龍崗老街 ? 本商圈融合了龍盈泰 — 天虹、吉之島為代表的 中高檔百貨超市 及以 老街為代表的中低檔 街鋪零售商業(yè)，是龍崗商業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域； ? 商圈內(nèi)消費(fèi)客戶群： 以區(qū)域中低收入居民（部分為高消費(fèi)居民，但比例有限）及外來打工者為主，消費(fèi)水平不高。 ? 新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。 ?商業(yè)規(guī)模 ?商業(yè)面積 30萬平方米以上（三大商場為 ） 商圈三 商圈三：老街 五洲風(fēng)情商圈，龍崗最成熟的商圈，以本片區(qū)消費(fèi)為主，以中檔、中低檔消費(fèi)為主。片區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平高于龍崗其他片區(qū)消費(fèi)力水平，市場需求潛力巨大。部分來自莞惠周邊消費(fèi)者。 大運(yùn)新城商圈規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)商圈形成與發(fā)展，但目前尚未發(fā)展成熟 ? 大型城市設(shè)施、商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)加快 ? 舊改工程加快城市建設(shè)與商業(yè)發(fā)展 ? 構(gòu)筑“一主兩副”的多元服務(wù)中心 —— 大運(yùn)新城為副中心 商圈一：大運(yùn)新城商圈：前景看好，但尚未成型的