【正文】 消費(fèi)者市場(chǎng)分析總結(jié) 從這次調(diào)查不難看出，買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性消費(fèi)的階段，人 群消費(fèi)習(xí)慣觀念已經(jīng)形成。 通過(guò)以上的分析 ， 可以得出柳北區(qū)消費(fèi)者所具有的普遍特征： ? 目前眾多消費(fèi)者多選擇面積為 90— 110平方米左右的三房 ， 但也有一定數(shù)量的消費(fèi)群需求 80平方米左右的兩房； ? 距離工作地點(diǎn)近 ， 戶型實(shí)用的住宅產(chǎn)品最受歡迎 ； ? 被調(diào)查者的心里價(jià)位為 2040萬(wàn)元 。而且長(zhǎng)期生活在該片區(qū)，內(nèi)心歸屬感強(qiáng)烈。有 35％的被調(diào)查人群選擇了河?xùn)|，是看好了河?xùn)|區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，但是不斷飆漲的房?jī)r(jià)， “ 東遷 ” 所帶來(lái)生活成本的增加，以及目前該區(qū)域生活配套的相對(duì)缺乏，也會(huì)成為這些中端客戶需要權(quán)衡的因素。由此可見(jiàn)，該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)水平還處于中等偏下的水平。 消費(fèi)者可以承受的商品房總價(jià)50%38%6%6%20萬(wàn)元 以下20萬(wàn)元 40萬(wàn)元40萬(wàn)元 60萬(wàn)元60萬(wàn)元 以上（ 3）消費(fèi)者房?jī)r(jià)選擇 點(diǎn)評(píng)： 從調(diào)查的目的來(lái)看， 85％的被調(diào)查者選擇自住。 面積選擇比例30%33%21%16%7 0 —8 9 平方米 9 0 —1 0 9 平方米 1 1 0 —1 2 9 平方米 1 5 0 —2 0 0 平方米（ 2）住宅面積選擇 點(diǎn)評(píng)： 消費(fèi)者理想的面積比例為：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型面積在7089㎡ 左右；三房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型面積最好在 90109㎡ 以內(nèi)。其中，以三房?jī)蓮d一衛(wèi)最受歡迎，這也和該區(qū)域消費(fèi)群體務(wù)實(shí)的性格有關(guān)。 ? 該區(qū)域購(gòu)房者的購(gòu)房目的主要是為了長(zhǎng)久居住的。 ? 在這個(gè)區(qū)域購(gòu)房者多數(shù)是一次臵業(yè)人士。這也是目前柳北區(qū)樓盤(pán)購(gòu)房者最主要、最穩(wěn)定的構(gòu)成群體，也是柳北房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃向上發(fā)展的主要支撐力量。所以占 %的購(gòu)買(mǎi)者選擇了 “ 臨時(shí)過(guò)度 ” 這一選項(xiàng)。 這兩年來(lái)，城市建設(shè)力度不斷加強(qiáng)，舊城改造速度較快，拆遷戶數(shù)量也在不斷的增加，大量的拆遷戶從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益出發(fā)，會(huì)選擇一些地段不是很好、小區(qū)環(huán)境一般，價(jià)格比較低的樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)房子，目的只是為了解決眼前的住房的問(wèn)題。 隨著個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力的迅速的增加，無(wú)論是為了改善生活環(huán)境，還是提升生活的品質(zhì)，將會(huì)有更多的消費(fèi)者投身入住宅物業(yè)上了。這表明大多的購(gòu)房者以前都是沒(méi)有投資過(guò)住宅物業(yè)。 40歲以上年齡的人購(gòu)房有動(dòng)遷、為了子女準(zhǔn)備等原因。 項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)群體分析 （ 1）消費(fèi)者的主要特征 客戶年齡比例%%%% %%%%%%2 7 歲以前 2737歲 3847歲 4857歲 5867歲年齡比例點(diǎn)評(píng)： 在所有購(gòu)房者中， 27— 37歲年齡者占 %，這也是各年齡組中占比例最大的，這個(gè)年齡段正是初次臵業(yè)的高潮。本次調(diào)查共派發(fā) 102份問(wèn)卷，最后共回收 100份，回收率為 98％。 市場(chǎng)啟示 本項(xiàng)目處在生活配套成熟的柳北片區(qū)，應(yīng) 借助 區(qū)域完善的配套以及未來(lái)市場(chǎng)趨好， 充分貼合該區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)，挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)，以先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位， 打造具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的差異化產(chǎn)品，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 東面地塊已開(kāi)工 片區(qū)物業(yè)特征 物業(yè)規(guī)模 —— 規(guī)模有大有小，周邊生活配套比較完善； 物業(yè)檔次 —— 綜合質(zhì)素一般，檔次中檔； 產(chǎn)品形式 —— 平面變化較為豐富，包括平層、錯(cuò)層、躍式、復(fù)式、疊加雙拼； 戶型面積 —— 以 100— 120㎡ 的三房為主，面積偏實(shí)用。各建筑均有良好的自然采光和通風(fēng) 配 套 商鋪、幼兒園、會(huì)所、游泳池 銷(xiāo) 售 率 東面住宅基礎(chǔ)已出地面， 08年 5月份開(kāi)盤(pán) 客戶特征 區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)型客戶為主，多為購(gòu)房自住的一次臵業(yè)者。 規(guī) 模 占地面積 ，總建筑面積 147000㎡ 產(chǎn)品形式 均為多層和小高層 價(jià) 格 預(yù)計(jì) 3200元 /㎡ 戶型面積 二房一廳 8187㎡ ，三房二廳 110131㎡ ，四房二廳 140㎡ ，樓中樓 184218㎡ 樓盤(pán)特色 客廳、主臥、其它臥室和陽(yáng)臺(tái)朝向內(nèi)院景觀。預(yù)計(jì)會(huì)成為樓盤(pán)的一大賣(mài)點(diǎn)。是柳北區(qū)容積率（ ）最高的項(xiàng)目。有柳北區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一個(gè)高級(jí)會(huì)所 配 套 配套有臨街商鋪、會(huì)所、游泳池、社區(qū)幼兒園等 .現(xiàn)會(huì)所即將建成開(kāi)放 . 銷(xiāo) 售 率 預(yù)計(jì) 2022年 5月推出市場(chǎng) 客戶特征 柳北區(qū)高端客戶，二次臵業(yè)者 半島 102㎡ 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 74㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 用 “ 1/4的土地種房子， 3/4的土地建公園 ” 炒作密度低的賣(mài)點(diǎn) 規(guī) 模 占地面積 97畝，總建筑面積 10萬(wàn)平方米 產(chǎn)品形式 分期開(kāi)發(fā)，由多層和小高層組成 價(jià) 格 一期均價(jià) 2900元 二期均價(jià) 3100元 戶型面積 二房二廳 7088㎡ 、三房二廳 90110㎡ ，樓中樓 98200㎡ 樓盤(pán)特色 手工堆坡的造景手法，打造小區(qū)多層次景觀視覺(jué) 配 套 在小區(qū)內(nèi)設(shè)有青少年、老年活動(dòng)中心、幼兒園、半場(chǎng)籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)以及環(huán)繞小區(qū)的健康步道等，交通 5 6 738路直達(dá) 銷(xiāo) 售 率 53％ 客戶特征 廠礦企業(yè)職工，周邊的居民 望泰 主要是周邊柳鋼、柳化、區(qū)三建等企業(yè)職工。 戶型面積 一房一廳 4050㎡ ，二房一廳 5591㎡ ，三房二廳 104124㎡ ，樓中樓 142163㎡ 樓盤(pán)特色 南臨柳江鷂鷹洲，有 1215米長(zhǎng)的沿江路，配套齊全的大型水岸社區(qū)、戶型設(shè)計(jì)貼近區(qū)域消費(fèi)者的居住特點(diǎn)。北城華府 半島 北雀路板塊代表樓盤(pán)： 康城、水天一洲 北雀路板塊重點(diǎn)在售樓盤(pán)： 中房 項(xiàng)目在微觀區(qū)位上處于區(qū)域內(nèi)北雀路、桃源路 的交匯點(diǎn)，交通資源優(yōu)勢(shì)突出。隨著年輕柳鋼人不斷增加、大量 28歲左右柳鋼人已步入結(jié)婚生子的年齡，加上越來(lái)越多的柳鋼老職工對(duì)現(xiàn)有居住狀況、居住品質(zhì)有了新的要求，住房消費(fèi)目前已經(jīng)成為柳鋼職工們最為關(guān)心的話題之一，近年不少柳鋼職工已經(jīng)呈現(xiàn)出到社區(qū)外購(gòu)臵商品房的趨勢(shì)。主要是他們覺(jué)得職工集資房有數(shù)量少、戶型偏小、地理位臵偏遠(yuǎn)、配套部完善等硬件方面的不足。這批職工集資房于 2022年 5月份交房后，緊跟著也將啟動(dòng)原柳鋼留醫(yī)部、原柳州師范以及燎原路 3個(gè)地方的柳鋼職工集資房的建設(shè)。 改造要求提示：房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：職工危房回遷戶型設(shè)計(jì)，要以滿足回遷要求為前提，建筑套內(nèi)面積原則上以 50— 70平方米，最小戶型不小于 40平方米，最大戶型不超過(guò) 80平方米，回遷樓進(jìn)行簡(jiǎn)單室內(nèi)裝修，滿足居民進(jìn)住使用的基本要求。 柳北區(qū)市場(chǎng)特點(diǎn) 柳州改制企業(yè)職工危房改造工程即將啟動(dòng) 首期啟動(dòng)柳北片試點(diǎn)項(xiàng)目 柳州市政府向市民承諾：從 2022年起，用 3年的時(shí)間基本完成本市改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)的改造工作。藍(lán)灣國(guó)際、信盧 ? 白沙路 由于白沙路的改造和擴(kuò)寬，道路兩邊的經(jīng)編廠等廠礦都進(jìn)行了改制， “ 臨江、沒(méi)有污染源 ”讓北雀路成為這兩年宜居的熱點(diǎn)發(fā)展板塊。 ? 躍進(jìn)路板塊 1998年躍進(jìn)路上出現(xiàn)了第一個(gè)小樓盤(pán)：深寶花園（臨街商住樓），隨著 1999－ 2022年躍進(jìn)路的改造擴(kuò)寬與潭中高架橋的建設(shè)與開(kāi)通，同時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，躍進(jìn)路一帶的企業(yè)逐步破產(chǎn)和倒閉，使這一帶成為商品房住宅開(kāi)發(fā)的理想?yún)^(qū)域，于是 2022年后陸續(xù)出現(xiàn)了景繡園、世博豪庭、歐雅城市廣場(chǎng)、三豐名園、水榭花都、冠亞 柳北區(qū)房地產(chǎn)目前已形成了雅儒路－北雀路板塊、躍進(jìn)路板塊和白沙板塊： ? 雅儒路－北雀路板塊 雅儒路－北雀路由于具備柳江資源且距離市中心較近，離市中心不足 2公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，生活配套成熟，是生活、居住的最佳選擇。該區(qū)域原來(lái)與市中心交通聯(lián)系就比較便利，潭中高架橋的建成與開(kāi)通，使其交通優(yōu)勢(shì)越發(fā)突顯。柳北區(qū)居民由于收入不高，則傾向于本區(qū)與鄰近區(qū)的中低價(jià)位樓盤(pán)，一部分中高收入的雙職工家庭與富有階層，則進(jìn)入河?xùn)|板塊一帶消費(fèi)。如河?xùn)|兩岸的樓盤(pán)，則借湖造景，打“景觀牌”，北部板塊則著重利用本區(qū)人文資源與周邊環(huán)境，結(jié)合較低的地價(jià)向社區(qū)開(kāi)發(fā)，南部樓盤(pán)則結(jié)合本區(qū)消費(fèi)實(shí)力與環(huán)境劣勢(shì)注重開(kāi)發(fā)價(jià)優(yōu)價(jià)適的針對(duì)性樓盤(pán)，追求園區(qū)環(huán)境的精心打造與合適的中低價(jià)位；中部板塊則配合本區(qū)的核心代表形象，充分發(fā)揮交通、配套、消費(fèi)力、人氣等資源優(yōu)勢(shì)，著重在品質(zhì)、價(jià)格上追求“高檔”；東部地區(qū)，則發(fā)揮環(huán)境旅游資源以及地域廣闊、近期規(guī)劃利好因素，訴求規(guī)模與未來(lái)升值前景與價(jià)格等。 在開(kāi)發(fā)方面 ，除品牌競(jìng)爭(zhēng)外，各樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)理念，園林環(huán)境，物業(yè)管理等方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，并紛紛營(yíng)造獨(dú)有亮點(diǎn)。 ? 區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)層面日趨廣泛 在地域上 ，一方面，別具特色的高品質(zhì)樓盤(pán)而今則在各區(qū)域全面開(kāi)花，形成相抗衡之勢(shì)； 另一方面，地域上的傳統(tǒng)中心正發(fā)生分化，在向新區(qū)推進(jìn)過(guò)程中，在各區(qū)又相應(yīng)形成分中心。 柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價(jià)格分析 區(qū)域市場(chǎng)分析重要結(jié)論 ? 市場(chǎng)格局清晰 板塊水平分明 東部板塊發(fā)展為主力，向東北發(fā)展為推動(dòng)重點(diǎn)，北部板塊郊區(qū)化進(jìn)程快速拓 展，南部樓市處于調(diào)整發(fā)展階段。 柳北區(qū) ： 目前該區(qū)域的住宅以多層、小高層和高層為主。 河?xùn)|區(qū)： 該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤(pán)。 柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價(jià)格分析 柳西板塊： 該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤(pán)。 ◇ 魚(yú)峰板塊： 目前該區(qū)域的住宅在售項(xiàng)目主要集中在柳石 路、燎原路、及榮軍路，該板塊主要為多層和小高層。 ◇ 舊機(jī)場(chǎng)板塊： 該板塊主要為多層和小高層。 柳南區(qū) ,該區(qū)域分三個(gè)板塊：飛鵝板塊、舊機(jī)場(chǎng)板塊以及魚(yú)峰板塊 ◇飛鵝板塊： 該路段以商鋪和高層為主。 高 商業(yè)文化中心、配套齊全 ,交通便利 . 居住 環(huán)境 一般 區(qū)域內(nèi)西北部受工業(yè)影響 ,污染較嚴(yán)重 ,東部沿江環(huán)境好 中等 人員構(gòu)成混雜 ,北部為老城區(qū)，商貿(mào)為主 ,較擁擠 較好 居住氛圍重 ,生活不夠便利，建設(shè)有待時(shí)日 好 起點(diǎn)高 ,環(huán)境好， 生活配套逐漸形成氣候 較好 居住條件便利 ,沿江環(huán)境好 ,中心區(qū)較擁擠 客戶群 中低端、區(qū)域性為主 以周邊企業(yè)居民為主 ,白領(lǐng) 中端、區(qū)域性為主 工薪階層 ,商戶 ,原居民 中低端，區(qū)域性為主 區(qū)內(nèi)企業(yè)員工 高端、最廣 面向全市 ,高新人員 ,白領(lǐng) ,機(jī)關(guān) 中高端、較廣 面向全市 ,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 價(jià)值點(diǎn) 大企業(yè)資源、雀山公園、區(qū)內(nèi)污染正在積極整治 飛鵝路商圈、魚(yú)馬公園、舊機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū) 柳南區(qū)政府遷移、雙沖橋通車(chē) 新行政生活中心、各名校落戶其中、空氣好，馬鹿山公園 柳江、商業(yè)、交通 片區(qū) 定位 新崛起的住宅區(qū) 商業(yè)繁華、生活便利的傳統(tǒng)住宅區(qū) 企業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)、主題大型住宅區(qū) 未來(lái)行政中心、大型高尚社區(qū) 生活成熟度高的城市心臟 發(fā)展 潛力 較大 北雀路，白沙路改造 中等 老城區(qū) ,物業(yè)檔次較難提升 中等 受片區(qū)功能限制 很大 新開(kāi)發(fā)區(qū) ,未來(lái)城市中心 中等 范圍有限 ,以商業(yè)為主 認(rèn)同度 中等 中等 一般 很高 高 樣點(diǎn) 樓盤(pán) 康城、桂景灣、冠亞藍(lán)灣國(guó)際 陽(yáng)光花園 .紫荊花園 .華韻上城 . 金河灣、金綠洲 陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng)、東郡 .清華坊 .華林君邸 友誼國(guó)際 .地王大廈 . 區(qū)域房地產(chǎn)板塊功能描述 城中區(qū) ： 目前該區(qū)域多為小高層和高層。 較低 大型生活住宅區(qū)。 分區(qū) 柳北 柳南 柳西 河?xùn)| 城中 片區(qū) 功能 工業(yè)區(qū) (大企業(yè) )、住宅 住宅、商貿(mào) (個(gè)體為主 ) 住宅、工業(yè)、鐵路、機(jī)械 行政中心、城市生活中央?yún)^(qū) 商業(yè) 、 金融、文化、 生活便利程度 中等 成熟社區(qū)，配套齊全，交通有待改善。在未來(lái)幾年里， 柳州將主要向東北方向拓展 ，使城市的總體布局形成 5個(gè)中心城區(qū)（柳東、柳南、柳西、柳北、城中）， 2個(gè)外圍（沙塘和陽(yáng)和）， 2個(gè)風(fēng)景區(qū)（三門(mén)江和大龍?zhí)叮? I、戶型面積仍將以 80120平方米之間持續(xù)熱銷(xiāo)，某些設(shè)計(jì)出眾的小戶型和超大戶型都將會(huì) 存在追捧者。 G、產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將受到更多關(guān)注，有品牌，概念新，專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)品將受市場(chǎng)青睞 。 D、客戶購(gòu)房將更為慎重，低價(jià)位項(xiàng)目中以投資為目的的購(gòu)房者比例將有所增加； E、客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn) 。 B、明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，仍然以居住類(lèi)物業(yè)為主，價(jià)格整體表現(xiàn)穩(wěn)中趨升 。 ? 新增用地 11宗，總用面積 ，土地儲(chǔ)備住宅用地 19宗，供地面積 畝，出讓面積 。還有一些位于市中心的單體高層大廈，以及散布在城市