【正文】 花園面積 價(jià)格區(qū)間 付款方式 懷柔楊宋出口，飛騰影視基地 獨(dú)棟 75套 4套 雙拼： 獨(dú)棟： 花園面積平均100平米左右 雙拼 : 獨(dú)棟： 銀行按揭： 一次性 : 備注 年度銷(xiāo)售統(tǒng)走勢(shì)圖 歐郡 —香水城自 10月底正式開(kāi)盤(pán)至今，僅成交 4套、 成交均價(jià)的優(yōu)惠幅度接近 15%，優(yōu)惠幅度雖然較大，但成效甚微 未能擺脫銷(xiāo)售低糜的狀態(tài)。 ?該項(xiàng)目雖有一定的銷(xiāo)售基礎(chǔ)及市場(chǎng)美譽(yù)度，但無(wú)有效的客戶(hù)積累同樣是其不可避免的銷(xiāo)售死穴。此后，銷(xiāo)售率一直較低。目前，該公司正在城區(qū)緊張的拿地，按照既定的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。 ?由于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)且已經(jīng)接近尾聲，其戰(zhàn)略發(fā)展已經(jīng)發(fā)生了“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變。雖然 5月以后銷(xiāo)售驟降但對(duì)其的影響不大。 10月，雖有一定的優(yōu)惠舉措但收效不大。 第一章 07— 08年度總結(jié) 板塊區(qū)域競(jìng)品現(xiàn)狀 一、區(qū)域市場(chǎng)情況（截止 12月 24日監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)詳表） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 預(yù)售證號(hào) 批售套數(shù) 累計(jì)銷(xiāo)售 年度銷(xiāo)售 成交均價(jià) 備注 1 龍山新新 （ 2022） 372 33 8 1 20633 （ 2022） 337 61 0 0 20220 報(bào)價(jià) （ 2022） 63 94 60 60 15472 （ 2022） 167 111 48 48 14500 合計(jì) 年度累計(jì) 109套 2 君山高爾夫 （ 2022） 156 100 30 30 13905 （ 2022） 363 20 10 0 17872 （ 2022） 298 29 過(guò)期不詳 合計(jì) 年度累計(jì) 30套 3 歐郡 香水城 （ 2022） 363 75 4 4 8796 合計(jì) 年度累計(jì) 4套 目前，懷密板塊可類(lèi)比的別墅產(chǎn)品全年累計(jì)銷(xiāo)售 155套左右，同比下降 70%左右。 麗宮 銷(xiāo)售額： 香山清琴 銷(xiāo)售額： 龍山新新 銷(xiāo)售額： 潤(rùn)澤莊園 銷(xiāo)售額： 普羅旺斯 銷(xiāo)售額： PEKING HOUSE 銷(xiāo)售額： 從銷(xiāo)售排行看，中央別墅區(qū)、亞奧別墅區(qū)、西山別墅區(qū)仍是北京別墅市場(chǎng)熱點(diǎn)銷(xiāo)售區(qū)域 區(qū)域分析 總結(jié) 2022年，別墅市場(chǎng)作為最穩(wěn)定的住宅細(xì)分子市場(chǎng)。 “二套房貸”新政，以及連續(xù)多次加息等一系列政策的實(shí)施，抑制了改善型和二次及以上的臵業(yè)需求； 國(guó)際經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩、股市財(cái)富大跌、房市整體低迷靡 、觀望氣氛濃厚的影響，導(dǎo)致樓市成交量的大幅萎縮，大量二次臵業(yè)需求轉(zhuǎn)變?yōu)闈撛谛枨螅? 與高端別墅不同，以目前國(guó)內(nèi)的新興中產(chǎn)階層為受眾的經(jīng)濟(jì)型別墅，一般具有面積相對(duì)適中、性?xún)r(jià)比較高、消費(fèi)群體對(duì)價(jià)格較為明感的特點(diǎn)，受 07年房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)影響，價(jià)格已經(jīng)令其難以承受，經(jīng)濟(jì)型別墅性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)不再凸顯； 產(chǎn)品分析 47 別墅區(qū)位圖 密云別墅區(qū) 懷柔別墅區(qū) 順義中央別墅區(qū) 東部別墅區(qū) 亞北別墅區(qū) 南部別墅區(qū) 沙河別墅區(qū) 西山別墅區(qū) 八達(dá)嶺別墅區(qū) 龍湖。 01002003004005006007002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 230 390 455 610 630 602 688 615 505 489 101 56 172 175 297 247 207 201 157 142 48 63 2022年 2022年 別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 18700 16900 16700 18100 18500 16500 19300 20220 18500 17320 16300 16305 05000100001500020220250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交均價(jià) 2022年 112月北京別墅月度成交均價(jià)走勢(shì) 2022年北京別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)一直處于高位調(diào)整之中， 14月別墅銷(xiāo)售均價(jià)約 17031元 /平米；奧運(yùn)期間曾有短暫上升最高達(dá)到月 20220元左右； 9月國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)驟變，通膨提前的到臨，受此影響 10月以后北京別墅市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始逐步回落至 14月的價(jià)格水平。 ?雖然別墅作為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，受投資置業(yè)者的追捧，但受近期國(guó)家政策調(diào)控長(zhǎng)期深入，國(guó)際金融危機(jī)的突襲以及別墅需求的疲軟，市場(chǎng)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)明顯。受整體市場(chǎng)影響，進(jìn)入市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)周期； ?另，受制于資金壓力和較差的市場(chǎng)預(yù)期， 08年開(kāi)發(fā)商減少開(kāi)工及土地購(gòu)置面積，此現(xiàn)象將影響 2022年以后的房屋供應(yīng)； 別墅市場(chǎng)需求分析 2022年 112月北京別墅月度成交量變化 ?2022年 112月。 別墅市場(chǎng)供求分析 01002003004005006007008001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 245 190 30 213 302 200 605 270 520 276 385 35 202 5 163 398 735 602 450 265 205 198 15 5 2022年 2022年 2022年 112月北京別墅月度新增供應(yīng)變化 ?2022年 112月，北京別墅市場(chǎng)整體供應(yīng)與 2022年基本持平，別墅供應(yīng)套數(shù)月 3243套，占住宅總供應(yīng)量的4%。然， 2022年上半年以別墅為代表的高端住宅市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一臶，表現(xiàn)出較強(qiáng)的“抗跌性”。 穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條措施中指出，要 “ 加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房 ” ， 這一要求的目的不是在救房?jī)r(jià)，也不是在救開(kāi)發(fā)商，而是在進(jìn)一步調(diào)整和推動(dòng)房?jī)r(jià)逐步回歸到合理區(qū)間 , 積極溫暖冰冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局和保障民生 ,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。正是由于過(guò)高的房?jī)r(jià)透支了房地產(chǎn)業(yè)效益，抑制了居民購(gòu)房意愿，導(dǎo)致它陷入了目前的困境。 房地產(chǎn)業(yè)與 50多個(gè)行業(yè)相關(guān)聯(lián)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重。商品房成交量大幅減少，房?jī)r(jià)同比漲幅回落、環(huán)比下降。 ●政府救市措施只可能是“隔靴搔癢、杯水車(chē)薪” 。 ●解決民生、擴(kuò)大內(nèi)需、進(jìn)一步加大住房保障力度發(fā)揮政策性住房的調(diào)控功能。同時(shí)隨著可獲得建筑用地的減少，建筑用地的價(jià)格也有上升的可能。 ●未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資渠道變窄，融資過(guò)程更為艱難，沒(méi)有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可能被淘汰出局。 金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款 ,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ,最低首付款比例調(diào)整為 20%。普通住房則不征收。 5年內(nèi)的非普通住宅在售時(shí) ,需按總價(jià)款的 1%繳納土地增值稅 。 實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格 。 [房地產(chǎn)行業(yè)政策評(píng)述 ] [房地產(chǎn)行業(yè)政策評(píng)述 ] 北京普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬 政府鼓勵(lì)住房消費(fèi) 11月 22日，北京市 11個(gè)部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)新政 , “ 鼓勵(lì)市民合理住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。對(duì)符合國(guó)家 《 住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 和 《 綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 》 等先進(jìn)節(jié)地技術(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先予以金融支持； 6） 在符合國(guó)家各項(xiàng)政策和金融機(jī)構(gòu)貸款條件的前提下，要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。 [房地產(chǎn)行業(yè)政策評(píng)述 ] ● 央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸 8月 央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái) 《 關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 主要內(nèi)容包括： 1）禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款； 2）土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限原則上不超過(guò) 2年； 3）對(duì)國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年、完成該宗土地開(kāi)發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信； 4）對(duì)國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)定的建設(shè)用地閑臵 2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類(lèi)貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。根據(jù) 《 規(guī)劃 》 ，到 2022 年和 2020 年，全國(guó)耕地保有量分別保持在 億畝。據(jù)悉核準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)作為主業(yè)的，總數(shù)不超過(guò) 15 家。 ● 國(guó)資委將主動(dòng)推動(dòng)央企整合，央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合將提速 “按照國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整所要求的，中央企業(yè)到 2022 年將會(huì)減少到 80100 家，奧運(yùn)會(huì)以后，由企業(yè)自愿組合到轉(zhuǎn)向由國(guó)資委主動(dòng)推進(jìn)。在一定程度上促進(jìn)和刺激市場(chǎng)。 刺激消費(fèi)，節(jié)省支出，有助購(gòu)房信心恢復(fù) 。從 2022年 12月 25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。這說(shuō)明政府要視明年市場(chǎng)變化情況來(lái)決定后續(xù)政策走向。 ?放寬二套房貸政策，會(huì)釋放部分購(gòu)房需求，對(duì)樓市回暖會(huì)有一定刺激作用，但刺激作用的大小要視后續(xù)政策細(xì)則對(duì)這兩個(gè)限定條件的寬松程度決定。 ?這次政府的調(diào)控政策對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大利好。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施 進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。中央政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金困境的高度關(guān)注，支持實(shí)施寬松的貨幣政策和拓寬融資渠道，由于資金問(wèn)題導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的壓力將會(huì)得到一些緩減。 盤(pán)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點(diǎn)評(píng)分析 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn) 為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，認(rèn)真執(zhí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 09年要實(shí)行積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。政策出臺(tái)勢(shì)必會(huì)刺激樓市進(jìn)一步發(fā)展，但政策效應(yīng)的顯現(xiàn)仍需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消費(fèi)者認(rèn)知才能化為購(gòu)房行動(dòng)，從撬開(kāi)觀望者豁口來(lái)看，仍需其它政策配以使用如減免營(yíng)業(yè)稅、取消外國(guó)企業(yè)和個(gè)人購(gòu)房限制、放寬改善型住房消費(fèi)者入市標(biāo)準(zhǔn)。 從 2022年 12月 5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2個(gè)百分點(diǎn)。 盤(pán)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點(diǎn)評(píng)分析 中國(guó)人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 從 2022年 11月 27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。而對(duì)于自住需求者來(lái)說(shuō)，雖然堪稱(chēng)強(qiáng)勁需求，但在目前房?jī)r(jià)下行發(fā)展且有愈演愈劣的情況下，觀望態(tài)勢(shì)加劇發(fā)展。 普宅范圍大幅度擴(kuò)寬，由此帶來(lái)稅費(fèi)降低，對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是一大利好。 公積金貸款上限再次提高，使得公積金與商業(yè)貸款之間的差價(jià)進(jìn)一步縮小，在很大程度上擴(kuò)大了公積金貸款的適用范圍，對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)絕對(duì)是個(gè)利好，在購(gòu)房的過(guò)程中，可以從選更理想地段，選更理想面積，緩解后期壓力，不用選“組合貸”等四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整，以購(gòu)得更稱(chēng)心如意的房子。購(gòu)買(mǎi)政策性住房的借款申請(qǐng)人不再受北京住房公積金繳存時(shí)限限制。從宏觀角度看，這場(chǎng)金融危機(jī)是由信貸危機(jī)造成的，解決信貸問(wèn)題是需要時(shí)間的。降息間隔時(shí)間由一個(gè)月縮減至本次的半個(gè)月，頻率明顯增快，顯示出管理當(dāng)局力保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決心。 中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 從 2022年 10月 30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的%下調(diào)至 %，下調(diào) ；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。經(jīng)過(guò)對(duì)貸款首付和優(yōu)惠利率可下調(diào)至基準(zhǔn)利率的 ，公積金在利率上的優(yōu)勢(shì)減弱。商貸優(yōu)惠利率由原來(lái)是基準(zhǔn)利率的 ，調(diào)整后，五年以上貸款優(yōu)惠利率由原來(lái)的 %下降至 %，下降幅度達(dá) 。 盤(pán)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下北京房產(chǎn) “ 十三大 ” 救市政策 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 救市政策及詳細(xì)內(nèi)容 點(diǎn)評(píng)分析 北京