美好家園二期營(yíng)銷(xiāo)策劃-文庫(kù)吧資料
2024-10-24 19:26本頁(yè)面
【正文】 在位置 、 一期的社會(huì)影響 、 國(guó)際酒店毗鄰配套 ，如果再加上產(chǎn)品特色 ， 本項(xiàng)目就具備扮演領(lǐng)導(dǎo)角色的條件 。 ? 幢間差別 ? 樓層差別 ? 朝向差別 ? 采光差別 ? 景觀差別 ? 戶型設(shè)計(jì) ? 特殊情況 差別定價(jià)執(zhí)行方法 定價(jià)原則 ?市場(chǎng)化原則 ?差別定價(jià)原則 ?一房一價(jià)原則 ?可執(zhí)行原則 ? 通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研及數(shù)據(jù)表明 ， 此區(qū)域電梯類(lèi)物業(yè)價(jià)位均在 3500元 /平米左右 ， 而多層洋房?jī)r(jià)格稍高 ， 可定 3600左右 。順利完成工程的資金回籠 。 ? 小結(jié)： ? 建議采取 “ 低價(jià)入市 ， 適當(dāng)調(diào)整 ” 策略 。銷(xiāo)售價(jià)格也應(yīng)與此相適應(yīng)：開(kāi)盤(pán)價(jià) 、 封頂價(jià) 、竣工價(jià)和入住價(jià) 。 （ 3） 專(zhuān)業(yè)定價(jià)法：根據(jù)定價(jià)理論基礎(chǔ) ， 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) ， 公司出的專(zhuān)業(yè)定價(jià)法 ， 通過(guò)這種方法算出每一套住宅的價(jià)格 ， 使價(jià)格合理產(chǎn)生差異 ， 反映住宅物有所值 。 定價(jià)方法 （ 1） 成本法：成本 +預(yù)期利潤(rùn)百分比 。 ? 確保每階段的順利銷(xiāo)售的同時(shí) ， 前期物業(yè)價(jià)格的升值帶來(lái)以老帶新的購(gòu)買(mǎi)力及客戶口碑 ， 且為項(xiàng)目總體價(jià)格的拔高提供穩(wěn)定的支撐 。 ? 從觀景 、 朝向 、 相對(duì)位置 、 樓層 、 戶型空間尺度等方面確定銷(xiāo)售單位的價(jià)值系統(tǒng) ， 并進(jìn)而確定棟 、 單元及每戶的銷(xiāo)售價(jià)格 。 價(jià) 格 篇 一 、 定價(jià)宗旨： 銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化 二 、 總體思路 ? 當(dāng)我們所提供產(chǎn)品在區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品中已形成一定的差異化的前提下 ， 我們價(jià)格的實(shí)現(xiàn)在于開(kāi)發(fā)公司對(duì)銷(xiāo)售周期的要求 ， 對(duì)銷(xiāo)售回款的要求 。 ? 三是購(gòu)買(mǎi)氣氛與口碑效應(yīng)帶動(dòng)價(jià)格上漲 ， 最終能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)更大的開(kāi)發(fā)價(jià)值 。 六、本項(xiàng)目品牌推廣將會(huì)產(chǎn)生的作用 ? 1. 前期預(yù)定 ? 從一開(kāi)始就注重品牌與項(xiàng)目的結(jié)合推廣，對(duì)于項(xiàng)目前期的儲(chǔ)客期有相當(dāng)大的推動(dòng)作用，能幫助儲(chǔ)備大量客戶，解決開(kāi)發(fā)資金困難，以實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)作。 ? 項(xiàng)目形象定位原則： 希望集團(tuán)的現(xiàn)有品牌影響為基礎(chǔ) 、 整合各方資源 、 正確把握目標(biāo)客戶 、 充分利用核心價(jià)值 、全面提升開(kāi)發(fā)附加價(jià)值 、 最大限度體現(xiàn)美好花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益 。 四、項(xiàng)目形象定位思路 ? 不同的形象定位 ， 可以決定自己競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的多寡 ， 從而選擇自己的主戰(zhàn)場(chǎng) 。 1） 用產(chǎn)品說(shuō)話 ——— 提供可靠的成份 2） 超越客戶期望 —— 提供新價(jià)值 3）規(guī)劃決定銷(xiāo)售 —— 戶型時(shí)代已經(jīng)過(guò)去 4）規(guī)模制勝 —— —— 大盤(pán)效應(yīng) 5）營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì) —— —— 喊出市場(chǎng)最高音 6） 向 速度 要 效益 —— 減少時(shí)間成本 7） 資源整合 —— —— 合作伙伴就是資本 8） 提供新功能 —— — 解決業(yè)主的生活配套 9）品牌文化 —— —— 體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值 三、本項(xiàng)目品牌的建設(shè)要點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 總之 ,希望集團(tuán)雖然在房地產(chǎn)業(yè)界存在著一定的社會(huì)影響 ,但與其它大牌開(kāi)發(fā)商還是有相當(dāng)?shù)牟罹?,還須用正確的理念 、 良好的企業(yè)文化和高品質(zhì)的樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)支持 ， 才能營(yíng)造健康的具有生命力的品牌 。 ? 希望集團(tuán)品牌能減少房產(chǎn)交易中由于信息不充分而帶來(lái)的不利影響。 品 牌 篇 一、品牌關(guān)系示意 企業(yè)品牌 項(xiàng)目形象 經(jīng)濟(jì)效益 核心元素 開(kāi)發(fā)實(shí)力 超前理念 資源整合 核心元素 高層次客戶 高品質(zhì)樓盤(pán) 創(chuàng)新型戶型 全自然景觀 區(qū)域內(nèi)配套 核心元素 附加價(jià)值、銷(xiāo)售控制 二、希望集團(tuán)品牌效果 ? 讓希望集團(tuán)的品牌形成一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，從而降低開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)成本，加快銷(xiāo)售進(jìn)度 ,使項(xiàng)目獲得比產(chǎn)品更多的附加值。 B 以挖掘資源、主動(dòng)出擊、推廣吸引來(lái)找到客戶。 D． 追求生活品質(zhì)和質(zhì)量 ， 選擇一種房子 ，也可以說(shuō)是選擇一種生活方式 。 B． 對(duì)高品質(zhì)的明顯需求 ， 對(duì)愜意的生活方式的隱性需要 ， 對(duì)回歸自然的向往 。 ? 所以，用 “ 品味 ” 這樣的概念進(jìn)行劃分很難，用年齡來(lái)劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：渴望身心的放松，并一直在追尋怡然的生活。 他們無(wú)法脫離城市卻又渴望綠色的環(huán)境和清新的空氣 ， 他們崇尚科技的偉大推動(dòng)力 ， 追求著時(shí)尚生活的軌跡 ， 輕微的崇洋媚外心態(tài) ， 喜歡追求國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn) 。 六、項(xiàng)目客戶分析 目標(biāo)客戶寫(xiě)真 ? 他們是社會(huì)的中堅(jiān)份子 ， 他們是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新富層 ， 平日奔波忙碌 。 五、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查表 樓盤(pán)名稱(chēng) 太禾水晶城 南麗灣 學(xué)府嘉苑 溫哥華花園 川大河畔 久居福 利通上優(yōu)水岸 開(kāi)發(fā)商 太禾房產(chǎn) 皇朝置業(yè) 潤(rùn)揚(yáng)房產(chǎn) 加拿大溫資集團(tuán) 成都屹立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 四川和為貴實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 利通房產(chǎn) 類(lèi)型 多層、花園洋房、 電梯 多層 多層 多層 +一幢電梯 多層、小高層 高層 公寓 規(guī)劃指標(biāo) 容積率 : :30% 容積率 :化率 :40% 容積率 :率 :40% 容積率 :率 :% 容積率 :化率 :40% 容積率 :化率 :40% 容積率 : :40% 地址 武侯城南機(jī)場(chǎng)路與文昌路交匯處 (家園國(guó)際酒店旁 ) 雙流縣區(qū)航空港省警官總醫(yī)院旁 雙流縣航空港長(zhǎng)江路成都信息工程學(xué)院旁 雙流縣航空港長(zhǎng)江路 1號(hào) 白家鎮(zhèn)光明村 雙流縣區(qū)西南航港區(qū)臨港路四段 9號(hào) 航空港江安河畔（長(zhǎng)江路一段） 均價(jià)（元 /㎡ ） 26803500 3000 2900 28504000 3300 3500 3300元 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 正在熱銷(xiāo) 尾盤(pán) 尾盤(pán) 正在熱銷(xiāo) 正在熱銷(xiāo) 正在熱銷(xiāo) 尾盤(pán) 客戶定位 ? 年齡層：集中在 25—— 45歲左右 ； ? 家庭收入水平：自備資金 5萬(wàn)以上，月支付房貸能力 1500以上以上，年收入在 8—10萬(wàn)以上 。 本項(xiàng)目獨(dú)享核心價(jià)值 四、建議： ? 我公司建議本案 分期開(kāi)發(fā) ；每一開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期為 5萬(wàn)平米左右，即可減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金壓力；也為引導(dǎo)性、層層推出的營(yíng)銷(xiāo)作準(zhǔn)備。 項(xiàng)目本身層次分明的從低到小高層規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 與月亮灣水上游樂(lè)場(chǎng)近在咫尺 。 ? ㎡ 建筑面積不具大盤(pán)效應(yīng) 。另外，本項(xiàng)目所處區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，因此，如何規(guī)避，如何尋找突破（自然資源？物業(yè)形態(tài)？產(chǎn)品創(chuàng)新？營(yíng)銷(xiāo)模式？ … ）尋找差異化，是本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前必須解決的關(guān)鍵問(wèn)題。 ● 雙流現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較大 ， 對(duì)項(xiàng)目地塊房開(kāi)發(fā)具有一定的不確定性影響 。 ●消費(fèi)群的購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)的吸納作用比較明顯。 機(jī)會(huì)： ● 雙流購(gòu)房者對(duì)高層電梯居家住宅的全面接受觀念與區(qū)域高起點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃和優(yōu)美的人居環(huán)境相結(jié)合 ， 使購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)钠?。 ? ● 地塊稀有優(yōu)勢(shì)：從目前雙流的開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看 ，處于同等位置的待開(kāi)發(fā)地塊已是少之又少 。 ? ● 臨界地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰生態(tài)河系 — 涪江 ， 毗鄰人民文化宮和雙流重要休閑場(chǎng)所五一廣場(chǎng) ， 是處于
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1