【正文】 。 在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)達(dá)州的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)量等眾多指標(biāo)依然比較低，還處于專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的初級(jí)階段。比如：小北街和二馬路的餐飲、長(zhǎng)廊二樓的電腦、柴市街的服裝、來(lái)鳳路的家具和小家電、文華街的通訊和電器、紅旗路的五金和建材、文家梁的汽配、通川北路的建材和飾材、翠屏路的品牌服飾、小紅旗橋的家具等都是達(dá)州商業(yè)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的注腳。 商圈的深層分析：A、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析：1事實(shí)上，市場(chǎng)分析工作中最重要的就是商圈的深層和動(dòng)態(tài)分析。 商圈初步分析的結(jié)論： 2000年全市人場(chǎng)消費(fèi)支出從3466元、到2002年增至4008元、%變?yōu)榈?6%，說(shuō)明人均消費(fèi)支出增幅超過(guò)全省同期2個(gè)百分點(diǎn)。 2000年起，社會(huì)消費(fèi)品零售額以年平均13%的增幅快速增長(zhǎng)、2002年絕對(duì)數(shù)達(dá)82億，并一直保持在全省第6位的總量排序上、2002年的增長(zhǎng)速度排序全省第3位。同時(shí)也進(jìn)一步佐證了我們對(duì)本案商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇，走差異化路線(xiàn)，做主題商場(chǎng)，做市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)的人”需要的東西。在這個(gè)時(shí)候，他們會(huì)有更高的精神需要，也必然會(huì)對(duì)自己的物質(zhì)需求提出更高要求，名牌時(shí)裝、古董、名人字畫(huà)、高級(jí)轎車(chē)、豪宅等等一系列與普通市民相距懸殊的購(gòu)買(mǎi)行為就產(chǎn)生了。 根據(jù)馬斯洛需求層次理論，這些“有錢(qián)人”，在解決了最基本的生存與安全需求以后，就會(huì)向人生的更高目標(biāo)看齊。 社會(huì)的前進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的繁榮促進(jìn)了他們收入的大幅度提高，他們普偏文化程度高，大多在保險(xiǎn)、證券、銀行、財(cái)會(huì)、房地產(chǎn)、建筑、IT、電力、煤炭等行業(yè)當(dāng)從業(yè)人員，私企業(yè)主或公司管理人員，部分政府機(jī)構(gòu)官員也屬于這些“有錢(qián)人”。然而人均存款卻高出267%，人均消費(fèi)品零售額更高出333%，顯得極不合理。商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力的定量分析結(jié)論： 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出：全市4008元。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：全市4978元。 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額：全市人均3082元。占全市22%。 人均消費(fèi)品零售額：全市為1290元，通川區(qū)4330元，高于平均值333%。 GDP值：全市總量為225億，人均GDP值為8755元。 根據(jù)調(diào)研，我們將本項(xiàng)目的商圈劃分為：核心商圈為通川區(qū)老城區(qū)；次級(jí)商業(yè)圈為南外縣城、西外、北外范圍；邊緣商業(yè)圈為周邊縣城。不可否認(rèn)，三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目共同選址于老車(chē)壩廣場(chǎng)附近，加上早已存在的地下商場(chǎng)會(huì)共同擴(kuò)大現(xiàn)有商業(yè)圈的影響力，制造出更為濃郁的商業(yè)氛圍。商店越大，人口越多，商圈越大，競(jìng)爭(zhēng)者越少；然而共處在一起的同一商店群有時(shí)能共同創(chuàng)造一個(gè)更大的商業(yè)圈，因?yàn)轭櫩涂梢蚋蟮倪x擇余地被吸引而來(lái)。周?chē)煌牡赇佇螒B(tài)、不同的規(guī)模、高密度的行業(yè)分布都是對(duì)核心商業(yè)圈的佐證。次級(jí)商圈的顧客占到商店顧客的15%—25%，位于核心商業(yè)圈的外圍，顧客較為分散；邊緣商業(yè)圈包括了所有余下來(lái)的顧客，顧客最為分散。 商圈是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店的輻射范圍，由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。（見(jiàn)廣告策略）所以，商圈分析是商業(yè)企業(yè)判斷和選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的第一步。 第二， 可以確定傳播活動(dòng)的方式。 第一， 一旦商圈確定以后就可以相應(yīng)地得到消費(fèi)者的人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，然后提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。（詳見(jiàn)定位分析）收入及消費(fèi)水平分析結(jié)論：但高收入人群增長(zhǎng)較快，根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可以看出，這是一種較為合理的現(xiàn)象，但變化發(fā)展迅速，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響明顯，詳見(jiàn)下文分析。 從以上的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出達(dá)州經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況：一方面，許多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從絕對(duì)值上看，達(dá)州目前是比較領(lǐng)先的，反映在消費(fèi)領(lǐng)域就是各種服務(wù)性和流通性行業(yè)紅紅火火，觀念超前，緊跟潮流，敢于消費(fèi)，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好。 ，超出一般二級(jí)市場(chǎng)的平均水平近10倍，比成渝兩地表現(xiàn)得更為發(fā)達(dá),成都市五區(qū)人口近300萬(wàn)，出租車(chē)僅為6000輛左右，重慶市區(qū)人口900多萬(wàn)，出租車(chē)僅為7000輛左右，通川區(qū)人口50余萬(wàn)，出租車(chē)1063余輛，出租車(chē)車(chē)型好、檔次高、效益好。比全國(guó)、全省、又分別低了56%、39%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4008元,比全省低了26%。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額：，全省排序第4位； 2002年，全省排序第６位，增長(zhǎng)幅度排序全省3位。 目前，據(jù)調(diào)查資料顯示通川區(qū)人平均年收入達(dá)6056元，家庭平均收入為22286元。 收入及消費(fèi)水平與人口兩者都是消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的構(gòu)成因素，而消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的高低，直接影響著商業(yè)的生存。該區(qū)域商貿(mào)中心的功能還將進(jìn)一步加大。 總之，項(xiàng)目所在地屬于人口密集區(qū)和人口聚集區(qū)，已經(jīng)匯集了大部分達(dá)州的“有錢(qián)人”。人口統(tǒng)計(jì)與分析結(jié)論： 據(jù)目前我們所掌握的資料顯示，由于達(dá)州市特殊的地理位置和作用，加上達(dá)、成鐵路通車(chē)，達(dá)、渝高速公路分段通車(chē)的影響，通川區(qū)流動(dòng)人口數(shù)量正在迅速的膨脹；而項(xiàng)目所在地的南面（南外），其常住人口數(shù)量也隨著該區(qū)住宅新區(qū)的不斷落成和投入使用而迅速增加。詳見(jiàn)調(diào)查表。所以，一般城市常見(jiàn)的“城市空心化”和主城區(qū)商貿(mào)功能的弱化問(wèn)題在本項(xiàng)目中不僅不會(huì)出現(xiàn)，相反，隨著達(dá)州市整體城市功能的加強(qiáng)、老城區(qū)的改建、尤其是周邊縣、市的高收入人群，包括外地務(wù)工人群的回流和聚居，對(duì)項(xiàng)目所在地的人口指標(biāo)影響是極積和正面的。隨著達(dá)州城市化進(jìn)程的影響，周邊縣、鎮(zhèn)的高收入經(jīng)商人群和低收入務(wù)工人群，紛紛涌入通川區(qū)。 從動(dòng)態(tài)分析的角度來(lái)看：人口流動(dòng)頻率與方式對(duì)商業(yè)物業(yè)的影響更有極積的意義。 通川區(qū)是我市的政治中心，市委、市府、區(qū)委、區(qū)政府及配套的家屬院等都在主城區(qū)范圍內(nèi)，收入穩(wěn)定、數(shù)量龐大的公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體工商戶(hù)日漸成為中產(chǎn)階級(jí)的主力人群，其消費(fèi)量和消費(fèi)觀念對(duì)市場(chǎng)有相當(dāng)大的影響作用。詳見(jiàn)市調(diào)表。 人口素質(zhì)： 項(xiàng)目所在地屬于我市的CBD區(qū)，人口受教育程度高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的定位、檔次、配套等要求也相應(yīng)較高。比全國(guó)平均人口城市化水平高出169%，一般來(lái)講城化水平越高的地方，商業(yè)越發(fā)達(dá)。詳見(jiàn)市調(diào)表。按可比面積計(jì)算，人口密度高達(dá)38596，比全市平均水平高出103倍。 密度： ，彈丸之地竟容納了39萬(wàn)戶(hù)籍人口（12萬(wàn)個(gè)家庭），10余萬(wàn)常駐異地流動(dòng)人口。人口密度高，當(dāng)然有利于商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)；年齡層次的比例高時(shí)，意味著該地區(qū)的成長(zhǎng)率高；而受教育程度高，還將直接影響商業(yè)物業(yè)的定位、檔次、配套等。（‰,排序第一,‰,排序第七）常住流動(dòng)人口在10萬(wàn)人左右；城區(qū)范圍小，；人數(shù)多，常住人口50余萬(wàn)。因此，充分掌握商圈人口的數(shù)量，對(duì)于決定項(xiàng)目規(guī)模而言，是一件很重要的事情。 商業(yè)環(huán)境分析的目的在于明確與項(xiàng)目有關(guān)的人口數(shù)量、質(zhì)量，購(gòu)買(mǎi)量，購(gòu)買(mǎi)力，收支狀況，從而為商業(yè)物業(yè)定位提供準(zhǔn)確的依據(jù)。二、商業(yè)環(huán)境分析： 項(xiàng)目地處市中心地帶，人口稠密，商業(yè)繁榮，500米內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)較為齊全，以百貨、零售、餐飲、食品、超市、家電、服裝等為主，經(jīng)營(yíng)戶(hù)眾多，人氣充足，但競(jìng)爭(zhēng)激烈，場(chǎng)租壓力大、利潤(rùn)率下降，如何精確定位業(yè)態(tài)，是本項(xiàng)目的一項(xiàng)重要工作。競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)物業(yè)分析結(jié)論：通州平價(jià)超市:文華街二樓,面積320平方米,主要 經(jīng)營(yíng)付食品,年?duì)I業(yè)額330萬(wàn)元,毛利率12%,。柴市街綜合商業(yè)長(zhǎng)廊:商戶(hù)個(gè)體經(jīng)營(yíng),底層主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:服裝,百貨,鞋類(lèi),洗滌品,化妝品,首飾,針織,文化用品等,二樓主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:電腦,電腦配件,辦公用品,計(jì)算機(jī)耗材,電腦軟件等,場(chǎng)地年租金在36萬(wàn)元之間(12平方米左右)家家樂(lè)超市:大北街,面積600平方米,主要經(jīng)營(yíng)食品,百貨,針棉織品,年?duì)I業(yè)額500萬(wàn)元,毛利率13%,。泰合商場(chǎng)：商戶(hù)個(gè)體經(jīng)營(yíng)，主營(yíng)低檔商品市場(chǎng)。鐘樓商場(chǎng)：面積800平方米，專(zhuān)營(yíng)付食品，兼營(yíng)部分日用品鐘樓商場(chǎng)：面積800平方米，專(zhuān)營(yíng)付食品，兼營(yíng)部分日用品。通用家電商場(chǎng)：面積600平方米，專(zhuān)營(yíng)家用電器。主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：服裝、百貨、鞋類(lèi)、洗滌類(lèi)、化妝品、首飾、針織、文化用品等。街心花園地下商場(chǎng)：商戶(hù)個(gè)體經(jīng)營(yíng)，主要經(jīng)營(yíng)低檔商品市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)物業(yè)調(diào)查：（500M范圍內(nèi)的商業(yè)環(huán)境）：“天洲一期”綜合性商場(chǎng)：綜合性百貨大樓，主攻達(dá)州市商檔商品市場(chǎng)。第三；經(jīng)營(yíng)檔次不高，品種單一，使其購(gòu)物廣場(chǎng)的意義受到極大局限。地下商場(chǎng)第一具有疏緩交通功能，平日人流量大，通風(fēng)不暢，空氣極不良好，環(huán)境衛(wèi)生差。 A、通州商城有商城之名而無(wú)商城之實(shí)，因當(dāng)年遭遇火災(zāi)，重新創(chuàng)業(yè)，規(guī)模小，資金壓力嚴(yán)重，管理上不足，加上傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式等導(dǎo)致其拓展空間受到限制。大型商業(yè)物業(yè)分析結(jié)論：調(diào)查表二；調(diào)查表一； 達(dá)州市的商業(yè)分布，以市中心通川區(qū)最為繁榮，商業(yè)氣氛濃郁。全市沒(méi)有一家集中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、電腦管理、物業(yè)服務(wù)、高檔裝修、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)等現(xiàn)代化配套設(shè)施為一體的大型綜合商場(chǎng)。 基本商業(yè)物業(yè)結(jié)論：地段、交通、行業(yè)、面積決定商鋪的價(jià)格。賣(mài)場(chǎng)面積普偏規(guī)模小。通過(guò)調(diào)查，我們認(rèn)為目前達(dá)州市的商業(yè)反映出以下幾個(gè)特點(diǎn)：從業(yè)人員數(shù)量眾多。2002年，四川省全年保費(fèi)收入：，%，達(dá)州市保費(fèi)收入也達(dá)到：，%，增長(zhǎng)幅度雖然弱于川內(nèi)平均水平。 （5）保險(xiǎn)：達(dá)州壽險(xiǎn)市場(chǎng)原由中國(guó)人壽一統(tǒng)市場(chǎng)，從2002年開(kāi)始泰康人壽、新華人壽已進(jìn)駐達(dá)州，且有不俗表現(xiàn)。見(jiàn)下文分析。還出現(xiàn)了其他行業(yè)中較少見(jiàn)的收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的現(xiàn)象?，F(xiàn)在代理制,加盟店，專(zhuān)賣(mài)店等各種形態(tài)，樣樣具備。 （4）服裝：分布范圍廣泛，目前以大北街、翠屏路、老車(chē)壩一帶為集中地。見(jiàn)下文分析。雖然達(dá)州人好吃、會(huì)吃，但有一個(gè)不可否認(rèn)的現(xiàn)象，達(dá)州沒(méi)有一個(gè)能夠在全市范圍內(nèi)引導(dǎo)餐飲潮流的品牌，部分外地餐飲在達(dá)州刮過(guò)一陣風(fēng)，很快就趨于平庸，直至沒(méi)落。出了菜品質(zhì)量、價(jià)格等因素外，調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)品牌、規(guī)模、裝修檔次、交通條件等因素對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響越來(lái)越大。面積上千平米、裝修上檔次的品牌店越來(lái)越多。 （3）餐飲；分布范圍廣泛，目前大中型餐飲以張家灣、二馬路一帶為集中地，形成了達(dá)州的好吃一條街。見(jiàn)下文分析。本地品牌“通用家電”以創(chuàng)業(yè)早，服務(wù)好率先在全市走向大賣(mài)場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)化銷(xiāo)售，自備送貨車(chē)，良好的口碑和售后服務(wù)使其快速成為達(dá)州家電的龍頭企業(yè)。通用、新世紀(jì)、華欣稱(chēng)為本地三大家電巨頭。本地超市已有漢唐、百姓、通州、鐘樓、月亮、家家樂(lè)等，其中漢唐已完成門(mén)店擴(kuò)張和布置，全市有14家分店，約9000平方米營(yíng)業(yè)面積。 （1年，各超市相對(duì)以“便民店”形式為主，普遍面積在 300平方米內(nèi)。（其月租金達(dá)200元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地同類(lèi)口岸的水平，詳見(jiàn)市調(diào)表） 由于通川區(qū)城區(qū)范圍小，人口密度高，（），加上城市規(guī)劃先天不足，導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)無(wú)較大規(guī)模場(chǎng)地來(lái)容納大中型物業(yè)的尷尬局面。按每戶(hù)平均雇用67人（含經(jīng)營(yíng)戶(hù)）計(jì)，通川區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)從業(yè)人員絕對(duì)數(shù)在13萬(wàn)以上，占戶(hù)籍人口比例也在30%以上。僅通川區(qū)范圍內(nèi)個(gè)體工商戶(hù)就集中了2萬(wàn)余戶(hù)。一、商業(yè)環(huán)境調(diào)查：基本商業(yè)物業(yè)調(diào)查： 市場(chǎng)分析的意義：提供科學(xué)的決策依據(jù)。商業(yè)趨勢(shì)分析。 本項(xiàng)目市場(chǎng)分析的內(nèi)容：商業(yè)環(huán)境分析。根據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位，確定不同的營(yíng)銷(xiāo)渠道和策略。 市場(chǎng)分析的方法：從眾多的統(tǒng)計(jì)、調(diào)研資料中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和問(wèn)題。明確戰(zhàn)略方向。六、市場(chǎng)調(diào)查分析目的與意義：未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將不僅僅是地段和資金的競(jìng)爭(zhēng)，而是一場(chǎng)非常精彩的智慧較量，誰(shuí)先擁有地段、資金、人才三大資源，誰(shuí)才能立于不敗之地。結(jié)論：2003年內(nèi)投入的資金將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2002年，達(dá)州市房地產(chǎn)有嚴(yán)重供過(guò)于求的危險(xiǎn)，并且時(shí)間集中在未來(lái)二至三年內(nèi)。持幣觀望時(shí)間加長(zhǎng)。物業(yè)管理，市民越來(lái)越關(guān)心，如,服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)高低。地段因素及樓盤(pán)周邊配套要求越來(lái)越高。 本次市場(chǎng)調(diào)查，我們重點(diǎn)考察了通川區(qū)23家在建樓盤(pán)，因通川區(qū)人多地少，口碑效果傳播快，所以我們通過(guò)對(duì)在建項(xiàng)目的了解，發(fā)掘出對(duì)銷(xiāo)售影響較大的因素，做出如下簡(jiǎn)要分析：價(jià)格因素的影響對(duì)成交影響相當(dāng)明顯，（但不是最重要因素）。 位置原膠房巷，新建開(kāi)通步行街，1—2樓為商業(yè)用房（門(mén)市面積15—40平方米），3—7樓住宅商品房（65—150平方米），開(kāi)發(fā)商：四川華森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積1—4樓共25000平方米（第三層，平紅旗路5700平方米），銷(xiāo)售后業(yè)主自營(yíng)。 業(yè)態(tài)定位：附1樓：超級(jí)市場(chǎng)，1樓：百貨、珠寶、首飾、化妝品、保健品、日化品，2樓中高檔毛衫、內(nèi)衣、床上用品，兒童世界，3樓：男人世界、男士服裝、男士箱包，4樓：女人世用品，6樓：原定美食中心、美容美發(fā)，后改為桑那。 界、女士服裝，5樓：（部分銷(xiāo)售）文化配套設(shè)施：商場(chǎng)中央空調(diào)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)雙向扶梯（1）、通洲商廈（天洲一期）四 、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查： （1）、消費(fèi)額度調(diào)查（隨機(jī)抽樣有效樣本數(shù)：2856份）通川區(qū)消費(fèi)群體調(diào)查：項(xiàng)目周邊3千米范圍內(nèi)的單位（社會(huì)團(tuán)體）機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目周邊休閑環(huán)境： 市煙草公司、工商銀行、糖酒公司、五金站、二輕局等家屬區(qū)集中在此，普通市民和異地流動(dòng)經(jīng)商人口混居。 新華書(shū)店在200米內(nèi)，重點(diǎn)小學(xué)有通川區(qū)一小、二小、 重點(diǎn)中學(xué)有達(dá)高中、達(dá)一市，規(guī)模較大的幼兒園有花園幼兒園、政府機(jī)關(guān)幼兒園等。是我市傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心，詳情可參考下文商業(yè)環(huán)境分析。西臨老車(chē)壩街心花園廣場(chǎng)，視距開(kāi)闊，近100米，西南連柴市街，視距近30米，本項(xiàng)目層高1314樓，附近建筑層高810樓，對(duì)視距有一定影響。 與“天洲一期”天洲大樓、市煙草公司、達(dá)高中相接（市煙草、達(dá)高中建筑陳舊），兩面臨街。項(xiàng)目周邊建筑狀況： 柴市街、通川南路、來(lái)鳳路、通川北路、二馬路、文化街等6條街道在此附近交匯，是我市市區(qū)內(nèi)的交通樞紐。項(xiàng)目交通狀況：500米內(nèi)有一小、二小、達(dá)高中等學(xué)校，通川區(qū)、達(dá)州市中心醫(yī)院門(mén)診部等醫(yī)院，有中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)郵政等通信服務(wù)公司、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、財(cái)政局、稅務(wù)局的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。 本項(xiàng)目是一座現(xiàn)代化、高標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部設(shè)施齊全的商貿(mào)大廈，是我市市委、市政府確定的