【正文】 段與目標(biāo)任務(wù) 1）開盤前期（蓄勢(shì)期）： 15天 ●以 新聞炒作 、 公布原始創(chuàng)作理念 等環(huán)環(huán)相扣的操作手法，迅速引導(dǎo)人氣凝結(jié)，制造售樓現(xiàn)場(chǎng)落定搶購(gòu)熱潮的事實(shí)效果。 銷售控制： 經(jīng)過前兩階段的銷售控制，剩下的房子為位置最好和最差的兩種，本階段銷售目標(biāo)主要是前期銷控的部分戶型（位置、朝向相對(duì)較好）。 銷售控制： 本階段先期主力推廣條件相對(duì)較差的戶型，逐步放開對(duì)位置較好的樓盤控制。 強(qiáng)銷期： 階段均價(jià) 3350元 /㎡（ 4個(gè)月）銷售目標(biāo) 35% 在前兩個(gè)階段的推廣宣傳后，本項(xiàng)目的地塊形象、產(chǎn)品及品牌形象已經(jīng)建立，拓開了一定的市場(chǎng)，本項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷階段。 有利于吸引市場(chǎng)目光，迅速拓開市場(chǎng) 有利于開發(fā)商把握價(jià)格主動(dòng)權(quán) 為后期的價(jià)格提升預(yù)留了空間 每次提價(jià)能給予客戶增值的信心 階段價(jià)格： 開盤期：階段均價(jià) 3300元 /㎡（ 3個(gè)月）銷售目標(biāo) 20% 通過預(yù)熱期的市場(chǎng)預(yù)熱，本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象和品牌知名度在市場(chǎng)初步建立，意向客戶對(duì)本項(xiàng)目有了初步了解，低價(jià)開盤與周邊項(xiàng)目在價(jià)格形成了一定的對(duì)比，有利于吸引市場(chǎng)視線，在客戶心目中形成本項(xiàng)目即“低價(jià)格高品質(zhì)”的形象并促進(jìn)銷售。 而青年人的購(gòu)房有自己的特點(diǎn) ： ①關(guān)注房屋總價(jià)，而不是單價(jià)； ②精力充沛，對(duì)未來充滿信心，主要解決的是首付款的問題； ③可以忍受相對(duì)嘈雜一點(diǎn)的生活； ④愿意在城市中找安身之所； ⑤選擇交通方便的樓盤，擁擠一點(diǎn)沒關(guān)系； ⑥對(duì)項(xiàng)目所賦予內(nèi)涵生活稍微在意些； ⑦其他 …… 恰恰本項(xiàng)目所處的外部環(huán)境很適合青年人的購(gòu)房習(xí)慣（雖然周邊比較嘈雜，但位置相對(duì)不錯(cuò)，離市中心不遠(yuǎn)，公交路線豐富），因此建議在允許的情況下，規(guī)劃小戶型將更加直接的促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 種種事實(shí)表明，合肥很快會(huì)象外地大中城市一樣，小戶型需求量將增大。 ⑤二手房市場(chǎng)，小戶型也比較搶手，證明供需并不平衡。 ⑥其他 … 附：關(guān)于項(xiàng)目定位的一點(diǎn)建議 從一些事實(shí)上看： ①合肥已加快城市建設(shè)步伐，城市人口將突破 200萬(wàn)，主要新增人員年輕化，大多屬首次置業(yè)； ②流動(dòng)人口增加人口增加，為投資者帶來利益點(diǎn)； ③年輕人愿寄身城市生活，但面臨資金不足的問題。 也就是說在銷售和推廣過程中，并不強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是作為商住還是商務(wù)公寓，一切以銷售為導(dǎo)向，（同時(shí)要求銷售人員經(jīng)驗(yàn)豐富，會(huì)針對(duì)不同消費(fèi)者心理需求去解決實(shí)際銷售中的問題）。 而本項(xiàng)目獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)究竟在哪里？ 譬如說：交通究竟是不是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)？如果本項(xiàng)目走中高檔路線，可以說，就目前情況看，交通不僅不是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，反而是一大劣勢(shì)，因?yàn)?，走中高檔路線的時(shí)候，我們的主力客戶群發(fā)生變化，他們的經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較高，出行基本有自己的交通工具，而本項(xiàng)目周邊塞車現(xiàn)象十分嚴(yán)重。 七、根據(jù)本項(xiàng)目假設(shè)定位以及其主力消費(fèi)群來看 項(xiàng)目購(gòu)買的主力人群為二次置業(yè)者，而二次置業(yè)者又具有比較明顯的幾個(gè)特征： ①相對(duì)富足，對(duì)于購(gòu)房有經(jīng)驗(yàn)； ②由背景所產(chǎn)生的對(duì)社區(qū)周邊環(huán)境要求相對(duì)較高； ③注重社區(qū)給予的相對(duì)匹配程度； ④注重品牌影響力； ⑤選擇余地相對(duì)較大； ⑥對(duì)項(xiàng)目的配套較為關(guān)注 ⑦如果是投資，則注重項(xiàng)目的總價(jià)及投資前景； ⑧如果是辦公，則注重項(xiàng)目周邊總的辦公環(huán)境及給予的潛在便利。 是否有利于事業(yè)發(fā)展； 成本； 其他。則： 購(gòu)買人群： 首次置業(yè)： 二次置業(yè)： 資金不足，置業(yè)擱淺 自住 投資 辦公 享受高檔物業(yè)帶來的榮耀； 家庭需要； 其他。 項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃：在未來一年內(nèi)，項(xiàng)目周邊的幾大汽車站將相繼搬遷，只留下長(zhǎng)途汽車站，據(jù)了解，也將有高層住宅興建，此區(qū)域高檔物業(yè)也將相繼興起，繼而本區(qū)域內(nèi)的整體物業(yè)形象將大有提升。人流量大，環(huán)境嘈雜，臨近火車道，且車流量大，噪音污染嚴(yán)重。 三、 從競(jìng)爭(zhēng)角度來說 目前合肥高層住宅市場(chǎng)中小戶型（ 8090平米）的供應(yīng)量不足 10%，因此這對(duì)高層住宅的戶型來說是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 高層住宅單套價(jià)格承受量 1 5 萬(wàn) 1 8 萬(wàn)6%1 8 萬(wàn) 2 0 萬(wàn)10%2 0 萬(wàn) 2 2 萬(wàn)11%2 2 萬(wàn) 2 5 萬(wàn)19%2 5 萬(wàn) 3 0 萬(wàn)22%3 0 萬(wàn)以上32% 同時(shí)從目前市場(chǎng)的供應(yīng)情況來看，目前的高層住宅市場(chǎng)普遍供應(yīng)的戶型都在 120平米 /套，其銷售業(yè)績(jī)平平。 高層住宅面積選擇圖 0 10 20 304 0 5 0 平米5 1 6 0 平米6 1 7 0 平米7 1 8 0 平米8 1 9 0 平米9 1 1 0 0 平米101110平 米111120平 米1 2 0 以上二、從消費(fèi)者可接受價(jià)格分析 據(jù)前期的可行性調(diào)研結(jié)果顯示，綜合本項(xiàng)目的各種條件，消費(fèi)者可承受的本項(xiàng)目高層住宅價(jià)格在 3200元 /平方米，因此根據(jù)本項(xiàng)目主力戶型 140平米計(jì)算，將會(huì)使住宅一套的價(jià)格達(dá)到 45萬(wàn)元以上，而從高層住宅消費(fèi)者愿意支付的住宅總價(jià)情況來看， 20— 30萬(wàn) /套的高層住宅的抗震性較強(qiáng)。同時(shí)，該案名簡(jiǎn)單時(shí)尚，易于記憶，便于推廣。而年輕人比較容易接受新事物，喜歡潮流、張揚(yáng)的東西，并且這些新事物符合自己的個(gè)性，能夠表達(dá)自己的看法和觀點(diǎn)。再次，案名可以明確定位消費(fèi)群體，吸引特定群體。 “臻品領(lǐng)秀” 暗藏了“秀珍”二字，與本項(xiàng)目原案名比較接近。將本項(xiàng)目的案名與領(lǐng)袖相結(jié)合，為客戶在心理上帶來極高的附加值。 同時(shí)， “領(lǐng)秀”是領(lǐng)袖的諧音。 “領(lǐng)秀” ： 既有領(lǐng)袖的含義，又體現(xiàn)了本項(xiàng)目周邊的美景環(huán)境。 案名一、臻品領(lǐng)秀 案名釋意： “臻品” ： 即珍品的意思，寓意本項(xiàng)目是不可多得、品質(zhì)高貴的一個(gè)項(xiàng)目。好的案名可以吸引住消費(fèi)者的眼球，顯現(xiàn)出樓盤的特質(zhì)，并把這些特質(zhì)在第一時(shí)間內(nèi)傳遞給消費(fèi)者。名城等項(xiàng)目的均價(jià)在 4000元 /㎡以上，高層項(xiàng)目比較集中的東部均價(jià)在 3000元 /㎡左右。 在價(jià)格上，地理位置不同價(jià)格也不同。名城、長(zhǎng)春都市豪庭等，主力戶型面積大多為大戶型， 120㎡以上；而新開發(fā)的高層項(xiàng)目在戶型面積上小戶型占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?，如名? 這些高層項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，大多在一環(huán)附近，集中在市中心、東部和馬鞍山路，離市中心較近，交通便利。高層項(xiàng)目撐起合肥住宅市場(chǎng)的半邊天。名城、古井百花大廈等，今年新開發(fā)的有名人 智者樂水 小區(qū)優(yōu)點(diǎn) ： 處于東南上風(fēng)口，內(nèi)部綠化率高，配套全，學(xué)區(qū)好，檔次高 小區(qū)劣勢(shì) ： 交通不方便 ，一層不安全，無防盜系統(tǒng) 樓盤名稱 ： 貴都花園 地址 ： 馬鞍山路（皖能大廈對(duì)面） 物業(yè)類型 ： 小高層（ 11層）高層（ 19層） 項(xiàng)目規(guī)模 ： 總建筑面積 5萬(wàn)多，總住戶 246戶 價(jià)格 ： 高層均價(jià) 4300元 /㎡左右 主力戶型 ： 150㎡ 3/2/2， 178㎡ 4/2/2 主要配套 ： 小區(qū)紅外線預(yù)警系統(tǒng)、電子身份識(shí)別、 24小時(shí)保安及巡更、可視 對(duì)講系統(tǒng) 廣告主題 ： 彰顯身份的門牌 小區(qū)優(yōu)點(diǎn) ： 交通方便，地段較好 小區(qū)劣勢(shì) ： 價(jià)格高，規(guī)模小 樓盤名稱 ： 一環(huán)親家 地址 ： 馬鞍山路與屯溪路交叉口 開發(fā)商 ： 安徽新方天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ： 2棟 18層住宅， 1棟寫字樓 項(xiàng)目規(guī)模 ： 總戶數(shù)為 157戶 價(jià)格 ： 均價(jià)為 3700元 /㎡左右 主力戶型 ： 77㎡ 1/ 117㎡ 2/1/ 141㎡ 2/2/ 160㎡ 3/1/ 171㎡ 3/2/2 主要配套 ： 會(huì)所、 1200平方米的空中花園、安全系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、停車場(chǎng)、 兩梯兩戶 廣告主題 ： 都市中心觀景精品公寓 小區(qū)優(yōu)點(diǎn) ： 交通方便，周邊配套齊全 小區(qū)劣勢(shì) ： 公攤較大 ，位于馬路邊，車輛多、噪音大 備注 ： 銷售率達(dá) 90%， ， 公攤 24% 樓盤名稱 ： 聯(lián)邦花園 地址 ： 馬鞍山南路 開發(fā)商 ： 新鴻意地產(chǎn)投資 物業(yè)類型 ： 多層、小高層 項(xiàng)目規(guī)模 ： 總占地面積 ,規(guī)劃建筑面積 10萬(wàn)平方米 ,10幢多層 ,10 幢小高層 價(jià)格 范圍： 多層均價(jià) 3200元 /㎡，樓層差價(jià) 100元 /㎡；小高層起價(jià) 2932元 /㎡， 水平差價(jià) 100元 /㎡，樓層差價(jià) 50元 /㎡ 主力戶型 ： 120㎡ 3/2/2； ㎡ 3/2/2 主要配套 ： 會(huì)所、車庫(kù) 400多個(gè)（地上 130，地下 270多）、網(wǎng)球場(chǎng) 、幼兒園、 家樂福超市（明年 5月開業(yè)）、防盜系統(tǒng) 小區(qū)優(yōu)點(diǎn) ： 地段好 ，地處東南上風(fēng)口，交通便利 運(yùn)用歐洲四大園林手段建造四條不同風(fēng)格園林線（賣點(diǎn)） 學(xué)習(xí)好，配套齊全，人車分流 小