【正文】 好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。所以，玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。? 技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專(zhuān)業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。（2）對(duì) 美術(shù)館房屋管理策略? 預(yù)防性保養(yǎng)策略重視 美術(shù)館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長(zhǎng)其使用壽命。定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方式”中制定的規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案管理體系。檔案管理實(shí)行原始資料與電腦管理資料綜合管理。在管理過(guò)程中，注重對(duì)原有資料的整理，找到過(guò)往管理中存在的缺陷和不足，并進(jìn)行重新的分類(lèi)和補(bǔ)充，使其符合對(duì)美術(shù)館細(xì)致管理的需求。針對(duì) 美術(shù)館的物業(yè)管理形式，做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)原始文件資料進(jìn)行管理，完善檔案管理工作，從物業(yè)管理的角度記錄每一個(gè)住宅單元的生活檔案，配備專(zhuān)職檔案管理人員，建章立制，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。通過(guò)公司質(zhì)量管理部等相關(guān)職能部門(mén)、管理處主任、的多種途徑、多種方式對(duì)管理處管理人員進(jìn)行日常工作的績(jī)效考核。其根本目的是營(yíng)造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。無(wú)特殊情況下，管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)員工遇到問(wèn)題也必須逐級(jí)向上匯報(bào)，不得越級(jí)請(qǐng)示。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則，并在管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正，避免管理失控。同時(shí)，通過(guò)授權(quán)，每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時(shí)間得到滿(mǎn)意的服務(wù)。管理處主任通過(guò)授權(quán)，將更多的精力和時(shí)間放在把握全局，正確決策上。倡導(dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個(gè)員工都是管理處主任。我們將采用管理處主任全權(quán)負(fù)責(zé)的直線(xiàn)職能管理方式，各項(xiàng)目組本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿(mǎn)，另一方面避免各崗位職責(zé)的交叉，做到“人人有事做，事事有人管” 。在管理人員的培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求，并通過(guò)在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。三個(gè)月試用期滿(mǎn)后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。（ 3 ）培訓(xùn)實(shí)施流程員工培訓(xùn)分為三個(gè)階段，即：崗前培訓(xùn)— — 崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn) — — 在崗培訓(xùn)。 培訓(xùn)計(jì)劃 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 培訓(xùn)組織26 / 632）主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。（3）通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作 修正 執(zhí)行 反饋 評(píng)價(jià)系統(tǒng)圖說(shuō)明：（1）針對(duì)管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施計(jì)劃。? 負(fù)責(zé)院內(nèi)綠化帶的所有植物及花草的日常養(yǎng)護(hù)及臨時(shí)增配花木的定購(gòu)、擺放。（9）保潔工? 對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；? 認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；? 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。對(duì)一般外來(lái)訪問(wèn)、辦事人員，建立詢(xún)問(wèn)登記制度。（6）展廳服務(wù)員? 負(fù)責(zé)窗口咨詢(xún)、服務(wù)、接待工作，處理觀眾投訴事件；? 負(fù)責(zé)觀眾及展品安全，維護(hù)展廳面貌、維持參觀秩序；? 接待重要來(lái)賓，做好貴賓室領(lǐng)導(dǎo)的接待、服務(wù)工作；? 做好導(dǎo)覽工作，兼顧貴賓室日常接待服務(wù)，協(xié)助布置展覽。? 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作? 具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。? 負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志及代購(gòu)純水、訂購(gòu)員工盒飯等事宜。? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理客戶(hù)投訴、報(bào)修事宜。? 擬制場(chǎng)館的客戶(hù)服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)客戶(hù)服務(wù)的質(zhì)量控制。（4）機(jī)電工程師：? 設(shè)備、設(shè)施安全運(yùn)行負(fù)責(zé)，制定設(shè)備定修、檢修、維修計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)；? 督促技術(shù)崗位人員加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練和學(xué)習(xí)，不斷提高技術(shù)業(yè)務(wù)水平；? 嚴(yán)格審核設(shè)備、設(shè)施維修方案；? 督促完成好設(shè)備、設(shè)施維修工作。? 完成公司交辦的其他任務(wù)。? 負(fù)責(zé)初審承包方、分供方，審批場(chǎng)館管理服務(wù)公開(kāi)文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。? 負(fù)責(zé)場(chǎng)館管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。崗位職責(zé)（1）管理處主任主任 1 人保 安 部隊(duì) 長(zhǎng) 1 人領(lǐng) 班 3 人保 安 員 19 人環(huán)境部主 管（兼）清潔工 8 人綠化工 3 人機(jī)電部主 管 1 人工程師 1 人電 工 7 人綜合管理部主任助理 1 人管 理 員 2 人財(cái) 務(wù)（兼） 展廳服務(wù) 7 人 20 / 63? 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、客戶(hù)服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。同時(shí)對(duì)積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會(huì)，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能客戶(hù)激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系 報(bào)酬體系溝通體系 培養(yǎng)提升體系 企業(yè)文化體系19 / 63創(chuàng)造條件滿(mǎn)足員工自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的愿望。2）通過(guò)合理的報(bào)酬體系設(shè)計(jì)，完善的績(jī)效管理與考評(píng)，嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲體系，真正做到獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長(zhǎng)期的工作熱情及動(dòng)力。激勵(lì)機(jī)制（1）激勵(lì)機(jī)制示意圖（2）激勵(lì)機(jī)制說(shuō)明1）公司激勵(lì)機(jī)制分為兩個(gè)層次，第一層次為員工直接感受的報(bào)酬及獎(jiǎng)懲體系。2）管理處內(nèi)部運(yùn)作公開(kāi)透明，便于大家監(jiān)督。3）要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專(zhuān)多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。管理處組織架構(gòu)圖如下：（3）管理處組織架構(gòu)說(shuō)明1）管理處內(nèi)部采取直線(xiàn)職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。管理的指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為客戶(hù)提供一流服務(wù)。根據(jù)我們對(duì)樓宇多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修） ；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能。致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)樓宇管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。 管理體系的全面整合和提升社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的要求的。倡導(dǎo)開(kāi)放式的管理服務(wù)物業(yè)管理公司與客戶(hù)之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種阻力。在實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。我們將把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該場(chǎng)館的管理實(shí)踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn)，以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品。實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)行機(jī)制我司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。隨著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2022 年 12 月頒布了 2022 版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時(shí)度勢(shì)，積極跟進(jìn)，及時(shí)對(duì)原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并成功獲得 IS09002∶2022 質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。 （三）管理目標(biāo)業(yè)主單位滿(mǎn)意率達(dá) 90%以上；有效投訴率低于 2 次；有效投訴處理率達(dá) 100%；責(zé)任展品受損率，資產(chǎn)流失率為 0；13 / 63房屋及公共配套設(shè)備、設(shè)施完好率 98%以上；場(chǎng)館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零，無(wú)任何重大管理責(zé)任事故發(fā)生；環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率為 100%；利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理；消防管理通過(guò)政府規(guī)定，年檢完好率 100%。 （2）軟件建設(shè) 創(chuàng)建高檔次的文化場(chǎng)館，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。 “三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類(lèi)交通標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)車(chē)輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時(shí)處理突發(fā)事件。 創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想 （1）硬件建設(shè) 可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為 美術(shù)館環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。對(duì)于 美術(shù)館這樣一個(gè)精英薈萃的項(xiàng)目而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒(méi)有止境的。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。在人才的管理上，我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)” ，引進(jìn)的人才要具有較高的專(zhuān)業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。在 美術(shù)館的物業(yè)管理工作中，從一開(kāi)始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。（二） 管理設(shè)想根據(jù)文化場(chǎng)館物業(yè)管理的自身運(yùn)作規(guī)律，針對(duì) 美術(shù)館目前的實(shí)際情況，我們經(jīng)過(guò)初步綜合分析，認(rèn)為在對(duì)該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項(xiàng)工作： 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施 （1）建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。 10 / 63六、物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)報(bào)價(jià)（單位：元/月）管理費(fèi)構(gòu)成測(cè)算序號(hào) 項(xiàng) 目 費(fèi)用1人工費(fèi)用（含管理人員、保安員、保潔員、綠化工、廚師等各類(lèi)人員費(fèi)用）2 行政費(fèi)用3 節(jié)日裝飾4 房屋維護(hù)5 公共設(shè)施維修6 公共設(shè)備維修7 治安保衛(wèi)費(fèi)8 清潔衛(wèi)生費(fèi)用9 綠化費(fèi)用10 折舊費(fèi)用11 管理酬金12 其他13 稅金每月合計(jì)全年合計(jì)11 / 63七、物業(yè)管理方式、運(yùn)作程序方案及實(shí)施文件第一章 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃（一） 項(xiàng)目概況美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓(xùn)教育等功能為一體的公共文化設(shè)施。有關(guān)資質(zhì)和獲獎(jiǎng)情況需提供證書(shū)掃描件。我方理解貴方將不受必須接受你們所收到的最低標(biāo)價(jià)或其它任何投標(biāo)文件的約束。如果在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回其投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將全部被沒(méi)收。如果我方中標(biāo)，我方將按照規(guī)定提交上述總價(jià) 10 ％由具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體企業(yè)出具的履約擔(dān)保書(shū)作為履約擔(dān)保，共同地和分別地承擔(dān)責(zé)任。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。 內(nèi)容必須填寫(xiě)真實(shí)、清楚，涂改無(wú)效，不得轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)。1 / 63深圳美術(shù)館物業(yè)管理投 標(biāo) 文 件標(biāo)書(shū)編號(hào)： 項(xiàng)目名稱(chēng)： 物業(yè)管理投 標(biāo) 人：深圳市 有限公司二○○八年十一月2 / 63目 錄一、法定代表人證明書(shū) ................................................4二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書(shū) ..........................................5三、投標(biāo)函 ..........................................................6四、投標(biāo)人情 況介紹 ..................................................7五、開(kāi)標(biāo)一覽 表 .....................................................20六、物業(yè)管理費(fèi)構(gòu) 成明細(xì)報(bào)價(jià) .........................................21七、物業(yè)管理方式、運(yùn)作程序方案及實(shí) 施文件 ...........................25第一章 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 ...................................25（一） 項(xiàng)目概況 ................................................25（二） 管理設(shè)想 ................................................25（三）管理目標(biāo) .................................................27（四）管理措施 .................................................27第二章 管理方式、工 作計(jì)劃 .......................................30（一）管理方式 .................................................30（二）工作計(jì)劃 .................................................33第三章 人員的 配備、 培訓(xùn)與管理 ...................................35（一）人員配備 ...................