【正文】 的看房時間陪同客戶看房，非看房時間，售樓員有責任勸告客戶改日再訪。第四條 離崗辦公時間職員應堅守工作崗位，需暫時離開時應與同事交代：當需要離開銷售大廳（包括到樣板房和工地現(xiàn)場），職員需要在控臺后留言板上作“去向登記”（在回到案場時注銷），同時帶上通訊工具，并保證暢通。6）. 客戶回訪在回訪客戶之前，需要預先與客戶取得聯(lián)系，并確定回訪時間，避免對客戶造成打擾；回訪過程中，注意禮貌禮儀，維護公司形象，積極與客戶溝通，引導客戶提出建議和意見，以達到客戶回訪目的。部門聯(lián)系對接人由部門統(tǒng)一指定。3）. 接待禮儀：a. 使用電話應注意禮儀，語言簡明；使用文明用語，接電話時首句：“（公司項目名），您好!”，等客戶掛電話后，職員才可把電話放下；職員撥打或接聽電話一般不應超過3分鐘；b. 接待順序：依次輪流；c. 客戶進門，應主動上前接待；客戶離開，應送至門口；d. 接待來訪、售樓洽談應在洽談區(qū)內(nèi)進行；e. 客戶就座，應端茶送水（售樓員到位后由其承擔此項工作，但重要客戶與投訴客戶，仍由售樓員負責），微笑詢問；f. 嚴禁與客戶爭吵或使用侮辱性語言；g. 對所有來訪客戶一視同仁，熱情接待，嚴禁以貌取人，冷落客戶；h. 客人離開后立即填寫《到訪征詢單》。第三條 行為1）. 上班時間職員應佩戴胸牌。4）. 首飾與化妝：a 男、女職員不得佩戴不宜在辦公場所佩戴的裝飾品（如：男職員可佩帶手表、女職員可佩帶戒指）；b 女職員化妝以淡妝為宜。 j. 其他有關(guān)申報價格的資料。　　 h. 商品房項目中的基礎(chǔ)設施及公建配套建設的有關(guān)資料的復印件，如：水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設的合同、協(xié)議、預(決)算等?！　? f. 征地、拆遷補償安置協(xié)議的復印件，及拆遷安置情況匯總表。　　 d. 《住宅商品房價格申報表》一式二份（含附表），及申報價格的編表說明?！　? b. 企業(yè)概況（包括企業(yè)性質(zhì)、隸屬、主要股東方、合資方、外商投資方）。（五）、商品房價格備案辦法1. 商品房價格備案由公司財務部負責實施，銷售部及技術(shù)經(jīng)濟部協(xié)助配合。(四)按揭抵押收件的辦理1. 基本辦理程序準備第二項所列資料 房屋主體封頂 填報商品房按揭抵押申報相關(guān)表格 房產(chǎn)局抵押登記科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準 辦理銀行按揭貸款2. 所需提供的資料a. 國有土地使用權(quán)證；b. 規(guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖；c. 規(guī)劃部門批準的房屋建筑總平面圖；d. 商品房銷售許可證。 填報《商品房銷售申請書》 房產(chǎn)局市場管理科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準 取得《商品房銷售許可證》2. 辦理所需資料a) 商品房銷售申請書；b) 開發(fā)資質(zhì)證書；c) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；d) 授權(quán)委托書；e) 國有土地使用證；f) 建設項目批文及建設工程規(guī)劃許可證；g) 施工許可證及規(guī)劃核準圖；h) 人防批復；i) 預售房款監(jiān)管合同；j) 前期物業(yè)管理協(xié)議；k) 地名辦批復及公安門牌編號碼；l) 外銷批文；m) 預售商品房共用部位審核表；n) 窗口表；o) 其它材料。(二)房屋銷售預測量辦法及誤差處理辦法1. 房屋銷售預測量的內(nèi)容：a. 房屋建筑面積；b. 房屋套內(nèi)面積；c. 房屋公攤面積；2. 房屋銷售預測量辦法：a. 項目開發(fā)部根據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范計算預測量的各項面積及計算書(移交銷售副經(jīng)理)；b. 技術(shù)經(jīng)濟部及時出具供銷售用的套型圖(移交銷售副經(jīng)理)；c. 銷售副經(jīng)理對套型圖及面積計算書進行復核無誤后報公司備案并在銷售案場實施（簽約 用），若有疑問，簽署書面意見返回至技術(shù)經(jīng)濟部，重復第2步驟；3. 實際面積測量：在房屋通過竣工驗收后，由項目開發(fā)部聘請有測繪資質(zhì)的單位進行 現(xiàn)場測繪，出具測繪報告。 辦理所需材料：a. 小區(qū)總平面圖；b. 項目批文；c. 窗口表。2. 　根據(jù)市地名的要求辦理案名登記。，利用危機公關(guān)，爭取平息風波，挽回影響，并將壞事變?yōu)楹檬隆?. 緩和矛盾的原則。2. 及時處理的原則。 第五條 公關(guān)危機應對原則1. 預測的原則。2. 房屋交付標準確定的內(nèi)容：1）. 公共設施規(guī)劃內(nèi)容(含會所各種功能需求、健身設施、文化設施等。3）. 發(fā)布后顧客評價：由售樓員將此信息反饋至銷售主管。5. 廣告的設計(含樓書等宣傳材料)與評價 1）. 廣告設計的要求：a. 遵守國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；b. 與特殊事件或時機相吻合；c. 有創(chuàng)意，有較強的視覺沖擊力；d. 有能夠強烈吸引客戶興趣的賣點；e. 包含媒體廣告必不可少的要素：如地點，電話等內(nèi)容；f. 是否保持宣傳風格一致，是否符合公司品牌形象推廣要求。2）. 選擇媒體的原則：a. 費用最優(yōu)，效應最強，重點選擇最有針對性的媒體與通路；b. 不同媒體讀者群體與項目目標客戶是否吻合；c. 利用以前對“媒體的宣傳效率、政策”進行評價的資料供公司進一步選擇主流媒體；d. 與主流媒體保持良好的關(guān)系；3）. 評價媒體及通路的發(fā)布效果通過案場接待記錄及電話接聽記錄或其它專門的活動來監(jiān)測。3. 廣告商的選擇與合作辦法須報總副經(jīng)理批準。2. 廣告制作和媒體發(fā)布單位的選擇1）. 可采用招標和議標的方式選擇廣告商。2）. 銷售部要密切關(guān)注市場變化，及時擬出調(diào)整價格與策略并匯報公司。價格委員會由公司總副經(jīng)理親自領(lǐng)導，銷售部具體負責，財務部、技術(shù)經(jīng)濟部配合參加。第三條 價格策略及項目銷售定價辦法1. 項目銷售定價是公司開發(fā)經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，既要順應市場的變化，加快銷售速度，又要為公司創(chuàng)造利潤的最大化。參加房展的幾個要點：1. 選擇合適的展會以及合適的時間。它應具有以下特點：一、與樓盤和整個宣傳風格相一致；二、 印刷精美，圖文并茂，品位和品質(zhì)感強；三、 充分展現(xiàn)樓盤和套型的優(yōu)點；四、 詳實介紹產(chǎn)品位置、配置配套、周邊情況，信息豐富、準確；五、 售樓地址、電話、發(fā)展商、設計單位等內(nèi)容齊全；六、 電子樓書的制作與發(fā)布要與紙質(zhì)樓書風格、內(nèi)容等相統(tǒng)一，同時便于瀏覽及進行意見反饋。公司小區(qū)樣板房精裝修的作業(yè)流程：1. 銷售部根據(jù)實際需要安排樣板房地點、初步設想以及概算；2. 報請公司研究批準；3. 銷售部安排樣板房的裝修及裝飾方案設計、調(diào)整(或會同技術(shù)經(jīng)濟部直接進行方案、 施工捆綁式招標)；4. 技術(shù)經(jīng)濟部負責預算控制，銷售部技術(shù)經(jīng)濟部共同組織施工招標；5. 報公司批準；6. 以銷售部為主會同工程、材料、技術(shù)經(jīng)濟等部門組織裝修方案的實施和驗收。4. 樣板房的應針對目標客戶群進行設計，樣板房設計應充分展示套型特點，并通過裝修引導人們的生活方式，引起人們對產(chǎn)品的認同感。2. 樣板房套型的選擇要求是公司主打套型以及必須通過樣板房展示才能加深客戶的理解的套型。樣板房有幾種形式：①在已售或待售大樓內(nèi)做的精裝修樣板房；②在待售大樓內(nèi)按交付標準做的樣板間；③根據(jù)實際套型所做的臨時樣板房(如按1：1比例進行木制等)。四、 認購與開盤的準備①媒體廣告支持 ②包裝支持 ③資料、材料支持④銷售隊伍支持 ⑤相關(guān)部門配合支持五、 認購與開盤的程序：告知顧客 樓盤講解 活動規(guī)則 相關(guān)文件展示 (開盤儀式) 確定選購順序 導購簽署《預購書》或《認購書》　　　　簽訂正式契約六、 認購與開盤的效果評測、總結(jié)。一、 認購與開盤的依據(jù)：①公司資金狀況；②市場競爭狀況；③客戶資源狀況；④環(huán)境和政策因素；⑤整體推廣節(jié)奏的控制要求。八、 活動總結(jié)、效果評估。六、 活動組織：1. 主持人與程序；2. 迎賓與接待；3. 簽到與禮品；4. 維持會場秩序；5. 活動現(xiàn)場咨詢。四、 會場包裝安排。附件3：推介會操作辦法一、 推介會的形式：樓盤發(fā)布會、樓盤見面會、客戶見面會、電影執(zhí)行會、文藝演出、聯(lián)誼會、招待酒會、新聞發(fā)布會、資訊式推介活動等二、 根據(jù)樓盤的定位及客戶資源狀況確定規(guī)模、場地以及活動的具體形式。2）. 雜志廣告 3）. 報紙廣告4）. (企業(yè)形象與商品印象)5）. 電視廣告 6）. DM廣告 7. 參加展會計劃(詳見附件)8. 銷售人員作業(yè)計劃1）. 選擇代銷或自銷；2）. 銷售培訓計劃；3）. 銷售激勵辦法。 b. 利用特定事件引爆市場 d. 強銷期接待、促成購買 4）. 銷售持續(xù)期 、市場情況 ，制造小高潮 、口啤營銷5）. 銷售尾聲階段a. 利用工程進度(封頂、竣工、交付)制造氣氛、熱點；b. 利用已購房客戶的傳播效應；c. 利用價格策略和即將售磬謝幕的效應。1. 市場調(diào)查a. 內(nèi)容：1） 走勢分析2）對手詳細信息分析3）政策環(huán)境分析b. 辦法：1） 委托專業(yè)公司調(diào)查2） 與本公司合作的代理公司調(diào)查3） 本公司組織調(diào)查2. 本案分析1）. 產(chǎn)品定位(產(chǎn)品分析)2）. 確定目標市場(銷售對象)3）. 市場風險測度(機會點與困難點)4）. 交付標準建議5）. 確定訴求重點(最具特征的賣點)6）. 確定廣告目標(計劃達到的效果)7）. 確定廣告策略、樓盤標志3. 本案銷售時機的選擇和價格策略的制定依據(jù)：a. 市場狀況b. 公司資金情況c. 季節(jié)、氣候、政策環(huán)境等d. 現(xiàn)有關(guān)注本案的群體狀況e. 工程進度等4. 銷售策略提案1）. 告知階段 f．企業(yè)形象廣告 2）. 吸引顧客購買階段(拉式策略)本階段的目標是吸引、集聚顧客群體。第四章 營銷推廣管理制度第一條 銷售策劃及推廣程序和內(nèi)容 房地產(chǎn)銷售策劃推廣直接決定著項目銷售的成敗，但策劃推廣本身具有極大的創(chuàng)新性和靈活性。4. 銷售月度費用計劃需于當月三號前提交公司資金協(xié)調(diào)會批準通過后實施。 第三條 營銷費用計劃1. 營銷費用計劃按項目的不同時期可分為項目總營銷費用計劃、項目階段性營銷費用計劃，也可根據(jù)營銷活動不同時間跨度統(tǒng)計出公司總的年度營銷費用計劃及公司月度營銷費用計劃。第三章 計劃管理制度第一條 銷售年度計劃1. 在每年度初或上一年度末，公司由銷售部牽頭，其它部門配合編制年度銷售計劃。 及時向有關(guān)人員反饋突發(fā)情況。 負責夜間售樓部各項設施的檢查。7. 積極主動完成上級交辦的其他工作。5. 對重要部位和儲存大量錢物的場所要經(jīng)常進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時提出。3. 服從上司的指令和工作安排，熟悉本崗位的任務與要求，認真貫徹執(zhí)行安全崗位職責，做好本職工作，確保公司安全。保安員崗位職責1. 具備有強烈的責任心，工作認真負責，秉公辦事，大膽工作，不徇私情，保持高度的警覺性，敢于挺身而出制止犯罪活動及違法亂紀行為。13. 對客戶有禮有節(jié)，不準有超越權(quán)限的承諾。11. 協(xié)助主管整理銷售資料的統(tǒng)計和分類管理。售樓員崗位職責1. 在售樓部主管領(lǐng)導下工作，嚴格執(zhí)行售樓程序，規(guī)范銷售；2. 嚴格執(zhí)行行為規(guī)范，熱情服務；3. 對個人洽談的顧客，負責售后服務；4. 對個人發(fā)生的樓盤銷售，催收銷售款項；5. 對每天的來人來電量作出統(tǒng)計，及時反饋客戶關(guān)注問題；6. 接待客戶后將客戶資料填入《意向客戶登記表》，并及時填報客戶追蹤情況；7. 接受顧客異議和意見，及時上報，并協(xié)助銷售主管、銷售副經(jīng)理處理；8. 作好銷售統(tǒng)計工作，填報各項規(guī)定表格； 9. 聽從銷售主管、副經(jīng)理發(fā)