【正文】 600111602212．460074402319．18600115082。開盤節(jié)慶促銷：“買小高層，送停車位”，適度抬高售價進(jìn)行捆綁式銷售（限開盤一周、20戶）以期帶動人氣，從而達(dá)到順勢銷售之目的。項目所在片區(qū)，居民收入普遍有限，消費(fèi)力不旺，周邊看樓者望“高”興嘆，而宣傳力度不夠也使項目的擴(kuò)張力受到一定的限制。樓盤名稱東盟城中城開發(fā)商臺資東盟集團(tuán)位置沙子墩總建筑面積60000平方米占地面積10000平方米總戶數(shù)4棟，近200戶主力戶型5種不同戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷售比例售 價1758元/平方米起樓層價格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車庫面積沒有單獨(dú)車庫售 價——————停車場沒有地下大型停車場折 扣按 揭按揭不能打折配套設(shè)施：全封閉升降電梯，樓宇可視對講系統(tǒng)，前后花園綠化較好，近期優(yōu)惠政策：由于房屋比較暢銷，沒有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時物業(yè)管理，停車場另行收費(fèi)主要賣點：地方強(qiáng)勢品牌，延續(xù)城中城的輝煌； 社區(qū)規(guī)劃和綠化較好； 遠(yuǎn)眺兩湖，水景概念樓盤名稱湖濱花園開發(fā)商九江信華集團(tuán)位置九江市青年路、廬山路總建筑面積60000平方米占地面積10000平方米總戶數(shù)4棟，近200戶主力戶型5種不同戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷售比例基本售謦售 價1758元/平方米起樓層價格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車庫面積有單獨(dú)車庫售 價——————停車場東區(qū)設(shè)有地上停車場折 扣按 揭按揭不能打折配套設(shè)施：全封閉升降電梯，樓宇對講系統(tǒng)，周邊配套優(yōu)越，交通四通八達(dá)近期優(yōu)惠政策：尾盤，價格上揚(yáng)了近200元物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時物業(yè)管理，停車場另行收費(fèi)主要賣點：地方頂尖品牌，口碑信譽(yù)較好； 前湖后山（公園），自然環(huán)境極為優(yōu)越； 名校環(huán)繞，學(xué)府社區(qū) 交通便捷，出行便利二、廬峰小區(qū)高層房產(chǎn)分析與銷售策略:從以上同類項目的對比來看，本項目之高層產(chǎn)品在自然環(huán)境、交通便利等諸多方面缺乏優(yōu)勢，但同時也具有人工綠化、社區(qū)配套、銷售價格及開發(fā)商政府背景等一些賣點。樓盤名稱錦湖豪庭開發(fā)商九江乾坤房地產(chǎn)位置九江市環(huán)城東路218號總建筑面積60000平方米占地面積10000平方米總戶數(shù)近200戶主力戶型5種不同戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷售比例售 價1758元/平方米起樓層價格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車庫面積沒有單獨(dú)車庫售 價——————停車場設(shè)有地下大型停車場折 扣按 揭按揭不能打折配套設(shè)施：全封閉升降電梯，樓宇可視對講系統(tǒng)，進(jìn)出口密碼管理系統(tǒng)周邊配套優(yōu)越，交通四通八達(dá)近期優(yōu)惠政策：由于房屋比較暢銷，沒有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時物業(yè)管理，停車場另行收費(fèi)備注：錦湖豪庭商住樓分A、B兩座，正在開發(fā)的是A樓，地下設(shè)有大型停車場，地上30層，主樓及附樓一、二、三層為商場及文化娛樂場所，樓高近百米，目前臨湖賣得比較好，只有6樓和21樓沒賣完。近期優(yōu)惠政策：沒有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：由城昌物業(yè)公司提供酒店式管理服務(wù)，備注：濱江花園高素質(zhì)的銷售隊伍和良好的房屋質(zhì)量一直讓人們所看好,廣告宣傳力度比較大，每天看房者不斷。并配有一卡通系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)消防監(jiān)控報警系統(tǒng)等。 前期運(yùn)作的失誤的資金的缺乏使客戶對項目缺乏信心是其最大的銷售障礙。目前剩下10和16樓大部分沒有賣完。樓盤名稱濱江現(xiàn)代城開發(fā)商九江新華新房地產(chǎn)位置九江市濱江路總建筑面積34000平方米占地面積3400平方米總戶數(shù)不詳主力戶型精英三居，房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷售比例已售90%左右售價1500元/平方米起樓層價格差異每高一層加40元/平方米綠化率——————車庫面積已售完售價960元/平方米停車場沒有停車場，但有臨時停車位折 扣按揭5—配套設(shè)施：全封閉電梯，IC卡出入管理系統(tǒng)，樓宇對講系統(tǒng)，有線電視高頻寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，入戶防盜門近期優(yōu)惠政策：由于只剩下少許尾房，沒有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：江西華財物業(yè)管理公司擔(dān)綱，他們將為業(yè)主提供先進(jìn)的智能化樓宇管理與服務(wù)，備注：濱江現(xiàn)代城從開發(fā)到現(xiàn)在已經(jīng)有很長時間，到目前為止只剩下尾房15套，臨江比較好賣。由于前期滯銷，現(xiàn)已委托代理商，處在急于脫手階段，所以優(yōu)惠政策比較多。各樓盤高層住宅情況詳見下表：樓盤名稱怡景閣開發(fā)商九江振興房地產(chǎn)位置九江制藥廠對面總建面積40000平方米占地面積7000平方米總戶數(shù)80——100戶主力戶型房屋結(jié)構(gòu)全框架剪力結(jié)構(gòu)銷售比例已售近40%售價1300元/平方米起樓層價格差異八樓以上1400元/平方米綠化率——————車庫面積已售完售價——————停車場院內(nèi)有停車位折 扣按揭5—配套設(shè)施：采用先進(jìn)技術(shù)三菱牌全封閉升降電梯，入戶門選用高級防盜鋼門，車庫用鋁合金卷閘門，地面鋪設(shè)高級瓷質(zhì)防滑地磚近期優(yōu)惠政策：沒有特別優(yōu)惠政策物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：全天24小時物業(yè)管理，停車場另行收費(fèi)備注：由于位置不好，內(nèi)部管理混亂，房子一直很難賣動，據(jù)現(xiàn)場察看，空置率比較高。銷售起價一般在16001800元/㎡，樓層差價為4060元，但廬峰小區(qū)銷售均價為1250元/㎡，年豐大廈銷售均價為3000元/㎡。還有物業(yè)費(fèi)用的接受度有關(guān)，按每戶100平方米計，每戶每月所承受的物業(yè)管理費(fèi)的能力在2030元之間，按此類水平計算每戶高層住宅業(yè)主所承受的物業(yè)管理費(fèi)至少在60元以上，在九江市小高層僅有6家，分別為：年豐大廈、濱江現(xiàn)代城、廬峰小區(qū)（小高層）、東盟城中城、湖濱花園、濱江花園。 11月份活動主題a、 九江電信現(xiàn)場推廣（邀請九江電信在社區(qū)廣場開展小靈通、電話裝機(jī)、寬帶等的咨詢服務(wù)活動）b、 物管誠信服務(wù)節(jié)（請您幫助物管公司一起成長，在社區(qū)廣場聽取社區(qū)居民的意見反饋，整治社區(qū)環(huán)境、為社區(qū)居民義務(wù)修理、服務(wù)等活動）216。 9月份活動主題a、 教師節(jié)、中秋節(jié)促銷活動（教師購房優(yōu)惠、訂立小區(qū)公共契約等活動）；b、 家居裝飾文化節(jié)（邀請家裝公司、裝飾材料商、家裝主管部門等聯(lián)合在社區(qū)廣場開展免費(fèi)咨詢、洽談訂貨、送貨上門等活動）216。鑒于預(yù)定銷售時間的要求，所以將系列促銷活動安排在912月份，每半月在社區(qū)廣場開展一次活動，在小區(qū)南北入口顯目位置公告活動內(nèi)容，可邀請社區(qū)業(yè)主和小區(qū)周邊的居民參加，以擴(kuò)大北區(qū)的人氣和商業(yè)影響力，同時，將活動現(xiàn)場盛況以軟文、圖片的形式在報紙上刊發(fā)，給人以廬峰小區(qū)環(huán)境溫馨幽雅、生活豐富多彩、物管親切周到的形象?？梢岳梦飿I(yè)方面的優(yōu)勢，和業(yè)主、客戶進(jìn)行聯(lián)誼活動，以服務(wù)為基調(diào)，文娛搭臺，促銷唱戲，借以提高小區(qū)的商業(yè)氣氛并最終帶動小區(qū)物業(yè)的銷售。廣告投放計劃表類別項目規(guī)格數(shù)量費(fèi)用售樓現(xiàn)場售樓部展板,寫真噴繪,10塊1600墻面除新重新仿瓷粉刷500售樓部背景板高精度噴繪,3,木框飾面板,1個1000彩旗、吊旗1500工地現(xiàn)場主入口圍板2002,鍍鋅板飾面,角鋼支架,噴繪畫面40000燈柱式羅馬旗(永久性羅馬燈柱)噴繪畫面,8桿,1150工地現(xiàn)場條幅12米,約20條,紗卡綢布,絲網(wǎng)印字2000主入口雙塔廣告55米/塊,噴繪畫面,直接安裝墻面,2塊1800戶外廣告售樓部看板96㎡,換噴繪畫面3840跨街廣告牌請廣告公司免費(fèi)更換畫面/三里街入口廣告看板615米=90㎡,噴繪畫面直接安裝墻面5850條幅廣告10米,30條,懸掛三里街、廬峰東路、潯陽東路等地8400彩旗廣告2米，10幅，噴繪畫面，安裝在八角石轉(zhuǎn)盤周圍3000印刷廣告置業(yè)手冊大24K，24頁，進(jìn)口200g銅版，全彩印刷，3000冊13500海報正8K，進(jìn)口128g銅版，雙面彩印，200003期（含投遞）33000贈品廣告驗鈔筆來就送，1000只4000電子萬年歷等買就送，200個6000報紙廣告潯陽晚報彩版廣告、整版1次，半版三次40000軟文宣傳3000電視廣告九江一套黃金特段30秒/次，每晚2次，2個月，圖片、字幕組合78000電視專題報道反映本案拍賣、熱銷實況等。E、贈品廣告與促銷活動相結(jié)合制作多款價格低廉、精美實用的贈品，在開盤促銷期間廣為散發(fā)，有助于聚集人氣和吉慶氣氛，增強(qiáng)本項目的親和力，樹立良好的樓盤形象。特別是認(rèn)購和開盤時間選擇在國慶節(jié)前后，很多人多待閑在家，有更多的時間過把電視癮，所以其廣告效果會有大幅提升。（暫擬定為24K、12P、3000冊）一般為客戶上門拜訪時贈送。海報為8K雙面彩印（根據(jù)銷售進(jìn)展設(shè)三期，每期2萬份），為確保其傳播面積影響力落到實處，投遞采用隨報夾送和上門派送相結(jié)合的形式，一是直接與郵政投遞局聯(lián)系，選擇潯陽晚報或日報，與報紙一起夾投，傳播渠道一致，又正好彌補(bǔ)了報紙廣告版面有限、效果單調(diào)、印制粗躁的不足，可覆蓋九江城區(qū)絕大部分企事業(yè)單位。因此，印刷品廣告成為了客戶深入了解項目情況確定投資方向的最佳一手資料，因為不僅具有內(nèi)容詳實，色彩豐富，印刷制精美，表現(xiàn)力強(qiáng)等特點，而且傳播面廣，成本低廉。條幅內(nèi)容廣告詞暫擬如下：廬峰小區(qū)商鋪/零租金，搶占社區(qū)商業(yè)制高點廬峰小區(qū)商鋪/熱忱歡迎廣大商戶進(jìn)場經(jīng)營廬峰小區(qū)商鋪/，投入不大回報最穩(wěn)廬峰小區(qū)商鋪/廬峰小區(qū)商鋪/做零租生意,當(dāng)開心老板廬峰小區(qū)商鋪/黃金店面,從1元起拍賣廬峰小區(qū)商鋪/免您租金,幫您賺錢做長穩(wěn)生意做賺錢生意/就到廬峰小區(qū)做生意車身廣告以城市巴士為媒體，穿梭流動性強(qiáng)，受眾多，輻射面廣，正好能彌補(bǔ)戶外廣告靜止不動的特點，建議在28路（三里街沿線），17路（廬峰車路、黃梅、京九市場沿線）巴士車體上投放一定少量廣告，投放期為半年。（見附圖）短期戶外廣告則以條幅廣告、彩旗廣告為主。戶外看板設(shè)置期半年以上，一南一北，從兩個入口處鎖定人流，加深周邊居民和投資者的印象，同時也起到一定的引導(dǎo)作用。廣告媒體策略：A、戶外廣告與流動車體廣告相結(jié)合戶外廣告可采取長短期廣告結(jié)合的形式，針對北區(qū)售樓現(xiàn)場現(xiàn)有的戶外看板及跨街廣告，可更換廣告畫面，換之以全新的商鋪銷售招商主題的內(nèi)容。第三階段：強(qiáng)銷期時間：2003年11月1日——11月30日目標(biāo)：追蹤前期積累之客源，了解客戶心態(tài)，展示投資前景，進(jìn)一步提升銷售額，以期達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)。第二階段：開盤期時間：2000年9月28日——2000年10月31日目標(biāo)：產(chǎn)品特性強(qiáng)力宣傳，不斷提升產(chǎn)品價值與廬峰品牌，直接促進(jìn)銷售額的大幅增長。招商：免租免稅，做“零租”生意，開心又輕松。為開盤銷售招商積累更多客源。一方面因為本項目銷售之大部分金額來源于商鋪部分，其余車庫、儲藏間銷售金額較小，且商鋪也易成為經(jīng)商戶，投資者的關(guān)注熱心，二方面則是如若商鋪宣傳炒作成功，以商鋪熱銷之價位及勢頭極易帶動其它物業(yè)（小高層、車庫、儲藏間等）的順利進(jìn)展，具體廣告主題可配合銷售工作進(jìn)展分為三個階段。（2）為達(dá)到開發(fā)商“短平快”強(qiáng)銷運(yùn)作的目的，必須在短期內(nèi)密集投入廣告，結(jié)合現(xiàn)場促銷文化，從戶外廣告、報紙、電視印刷品等多渠道，形成立體而密集的宣傳攻勢最終達(dá)成一炮而紅的目的。（3）配合開發(fā)商“短平快”操作本項目非住宅產(chǎn)品的構(gòu)想，就必須在最短期限內(nèi)，營造最大的轟對效應(yīng)和強(qiáng)銷效果。不好通過一定的營銷策略和宣傳炒作，來刺激廣大商戶和投資者。（4）主入口東西側(cè)門面頂部可橫拉五彩小旗，密密麻麻，在主入口兩側(cè)門面所夾通道的上空串成一片旗海，營造節(jié)慶、熱鬧的商業(yè)氣氛。此燈桿式羅馬旗一次投入，長期使用，其內(nèi)容既可為樓盤促銷的宣傳內(nèi)容，亦可為社區(qū)文化的公益廣告。一方面，時間太緊，太多的工作量也來不及實施，另一方面也在費(fèi)用上投入也不太大，售樓部的調(diào)整主要從以下幾個方面：（1）原先售樓部接待大廳太擠，將周邊戶型模型全部撤出，僅保留中間全區(qū)模型；（2）將原先墻面展全部折除，墻面仿瓷刷新，換以十塊左右新展板，內(nèi)容為：小高層戶型圖、商鋪銷售、招商政策、非住宅部分銷控表；（3）正對大門的里墻兩窗之間重新制作形象墻；（4）接待大廳內(nèi)部懸掛彩色噴繪掛牌，以營造熱烈之氣氛；（5）接待大廳頂部懸掛彩色噴繪掛牌，以營造熱烈之氣氛；（6）售樓部門口彩旗更新，清理地面、除去雜草、花臺綠化修剪；（7）售樓部頂上的廣告看報，更換為商鋪銷售招商內(nèi)容。2） 舉行已購客戶的互動活動，運(yùn)用認(rèn)為耳語效果，達(dá)到促銷目的。2） 舉行與本案能夠銜接的促銷公關(guān)活動，吸引群眾關(guān)注制造話題，既有利于物業(yè)銷售的提高，更有利于建立良好的物業(yè)形象。2） 初步建立物業(yè)良好的形象3） 通過內(nèi)部認(rèn)購試銷方式實現(xiàn)部分物業(yè)銷售。2．入市時機(jī)的確定及安排這里的入市時機(jī)是指內(nèi)部認(rèn)購展開的時間，至于實際開始銷售、辦理買賣手續(xù)、簽定合同等實際性的工作，將在公開銷售階段進(jìn)行。從產(chǎn)品類型來看: 商住樓