【正文】 大戶型中配置，大小可視戶型總面積而定。 廚房：面積宜稍大，布局為方型，有自然采光。 客廳：為主要活動、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗兼顧 拓寬視野和保暖。 鑒于本項目目標客戶的定位，大部分購房者經(jīng)濟較為寬裕，但考慮到當?shù)鼐用竦男睦硇枨?，因此我們在設(shè)計觀念上必須以創(chuàng)造舒適型房子為前提，同時從大部分老百姓的心里需求出發(fā)。backgroundcolor:00aa0039。 面積比例建議為： 二房二廳一衛(wèi) ≤ 70 ㎡ 10% 二房二廳一衛(wèi) ≤ 90 ㎡ 15% 三房二廳二衛(wèi) ≤ 120 ㎡ 45% 四房二廳二衛(wèi) ≤ 140 ㎡ 20% 五房二廳二衛(wèi) ≤ 16/aB style=39。 關(guān)鍵點： 前瞻性、舒適性、多元性 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，確保不相互污染； 最大限度采用自然光照和自然通風，做到全明； 大開間，大落地玻璃設(shè)計，便于更大范圍的采景； 南北多陽臺設(shè)計，增加室內(nèi)通透感； 開放式休閑陽臺設(shè)計，陽臺比一般常規(guī)設(shè)計大，做成大進深 DECK 空間，形成花園式陽臺； 針對城市生活習慣的特殊要求，設(shè)計多功能用房（可以根據(jù)實際需要改成書房、棋牌房等），在宣傳上強調(diào)“第三間房”的概念，成為一個宣傳亮點； 頂層躍層處理，帶大露臺， 做成空中別墅。 （ 2）建筑戶型設(shè)計 戶型設(shè)計 在本組團戶型設(shè)計要滿足中產(chǎn)階層對生活的高品位要求，功能上強調(diào)豪華舒適享受型；面積上以中大型戶型為主力戶型，既滿足 高品位生活也不片面追求豪宅。處理好室外空調(diào)機位的位置及外觀，做到美觀實用，成為立面的美化點綴，盡量在外墻內(nèi)側(cè)或凹處設(shè)置（若必須在外側(cè)設(shè)置，可考慮用百葉窗式的欄桿裝飾），空調(diào)隔板的大小要盡可能滿足各種空調(diào)的尺寸要求，注意空調(diào)滴水管與雨水管的連接和掩藏。 色彩：沉穩(wěn)內(nèi)斂的暗暖色為主； 材質(zhì)：石材加面磚，采用生態(tài)科技環(huán)保建材； 結(jié)構(gòu)：平屋頂加露臺；轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，南北雙陽臺設(shè)計，南面景觀陽臺設(shè)計成大進深的 DECK形式； 隱藏式百葉空調(diào)機位設(shè)計； 布線：管線統(tǒng)一裝飾化處理?？傮w風格簡潔大方而耐人回味。簡約、尊貴、穩(wěn)重較沉穩(wěn)的暗色系，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡約、尊貴、大氣的，富有渾厚底蘊的尊榮生活氣息； 關(guān) 鍵點： 新古典現(xiàn)代主義建筑。運用新型隔震技術(shù)，在多層砌體結(jié)構(gòu)和大開間建筑物的基礎(chǔ)上，可以有效地將地震作用與建筑主體結(jié)構(gòu)隔絕，從而保護上部主體結(jié)構(gòu)免遭破壞。 建筑抗震 建筑抗震設(shè)防為 7 度。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置自然通風和機械通風系統(tǒng)，進行局部排風或全面換氣。在設(shè)計時考慮恰當?shù)倪M深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風，使室內(nèi)外空氣對流置換。建筑間距將按照最新的建筑法規(guī)和合肥當?shù)氐膶嶋H情況適當?shù)姆糯?。主要原因是：夏季的西曬太陽對住戶的酷熱危害?南方明顯要??；所以“朝陽”也百為一個賣點。本項目作為宿州的高檔樓盤，第一套住宅都應(yīng)盡量滿足這個需求。人們對朝南的住宅情有獨鐘。 建筑朝向 戶戶朝南或戶戶朝景。人性化的建筑充分滿足人的生理居住和心理情感要求。讓人們擺脫鋼筋水泥的束縛，擺脫緊張的都市生活節(jié)奏，在輕松、幽雅的環(huán)境中找到情感的歸宿，享受休閑、舒適的生活。在商業(yè)的經(jīng)營范圍上嚴格把關(guān)，禁止高污染、高噪音的行業(yè)進駐。 、娛樂公共空間和兒童活動空間的噪聲控制 活動場地設(shè)置在建筑物相對稀疏、人流較少的位置，采用不易發(fā)出聲音的器材或設(shè)備，設(shè)置保護裝置，對使用時間和使用規(guī)范有要求，與相臨建 筑之間設(shè)置綠化隔音帶。 、交通噪聲控制方式 臨近道路的樓房，可在外墻結(jié)構(gòu)上增加隔聲層，或在外部空間設(shè)置隔間屏障并安裝雙層玻璃，實行人車分流的交通體系，對于臨近車行道的建筑，在道路和建筑之間設(shè)置立體綠化帶加以隔離，車庫入口處設(shè)置隔音緩沖設(shè)施。 公共空間中的環(huán)保構(gòu)想 、垃圾收集處理方式 每幢樓設(shè)置相應(yīng)容量的分類收集容器，并有明顯標記；生活垃圾收集、處理設(shè)施應(yīng)當相對獨立，布局合理，相對封閉，四周設(shè)置綠化隔離帶。房間均采用雙層玻璃隔音。在外墻擬采用中高檔涂料，局部少量點綴面磚或石料進行組合。整體上渾然一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個園區(qū)豐富、變化的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以韻律的動感。 空間構(gòu)圖、比例、色彩 本項目的建筑風格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)著重考慮讓 所有看到的人都產(chǎn)生耳目一新并渴望歸屬的感覺。 中心廣場 北方居民喜歡彰顯大氣，為了優(yōu)化小區(qū)的人文環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的融合，在園區(qū)中心集中設(shè)置大面積廣場、綠地，形成業(yè)主活動和交流的中心。 泊車位 按照園區(qū)的檔次和開發(fā)趨勢及宿州人對車輛 代步的需求比較旺盛，本項目的地下車位配置率按 60%配足。 園區(qū)出入口 在園區(qū)的東面設(shè)一個主入口，與園區(qū)外的 206 國道相連接，既方便住戶進出，也能比較醒目地展示園區(qū)容貌。 、建筑組合形成的氛圍 空間圍合 根據(jù) 本項目所處的地理位置及其地形地貌，考慮其規(guī)模、檔次，園區(qū)中心位置以點式的點狀樓為主，周邊則以板式的多層為主，做到點板結(jié)合，注意道路的舒展，與綠地自然銜接。 美觀：建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配協(xié)調(diào)互補。 衛(wèi)生：居住環(huán)境保持空氣清新。 方便：居住區(qū)內(nèi)外交通方便；公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)方式、項目、時間方便。 （ 4）、公共空間系統(tǒng)構(gòu)想 公共空形態(tài)構(gòu)想 、環(huán)境總體氣氛 整體氛圍堅持和諧共生，尊重人與自然、人與建筑、建筑與環(huán)境的關(guān)系。 地下停車場： 考慮車輛流向、引導、交通、警示等標識的運用，體現(xiàn)安全、便捷、舒適性。 停（存）車方式 、小區(qū)外圍 地上臨時停車位：設(shè)置在道路邊緣 地上集中停車場：入口旁或步行區(qū)域周邊 、停（存）車位的數(shù)量配比 地下車位： 60% 地上車位：概據(jù)配套設(shè)施和休閑文體項目另行考慮。 、小區(qū)級道路（主路）：路寬 米，設(shè)置雙向車行道 、組團級道路（次路）：路寬 米。道路布局曲折、起伏、隱蔽、私密、注重與環(huán)境的融合，接近自然。 、宅間小路 宅間小路是進出住宅的最末一級道路，主要供居民出入，自行車及人行交通。 、組團級道路 組團級道路是從鬧到靜的過渡，主要人行道路，對道路的地下空間也要滿足大部分地下管線的埋設(shè)。形成“分”與“合”的良性組合，化整為零。整體布局精致大氣，能夠成為進入小區(qū)的第一道風景線。道路形態(tài)由環(huán)型、樹枝型、自由型等，整體給人舒緩平靜、富于變化的感受。小區(qū)的道路遵循小區(qū) 組團 院落整體規(guī)劃分級布局的原則，與空間層次相吻合，充分考慮道路的人流量，避免對景觀、整體布局的破壞。 道路系統(tǒng)布局形態(tài) 人車分流，地面基本實現(xiàn)無車狀態(tài)，地下形成交通網(wǎng)絡(luò)。接口處設(shè)置明顯交通標識，并設(shè)置緩沖、防滑、隔音、排水、照明設(shè)施。 園區(qū)地下停車場：在地塊的地下，用于停放業(yè)主車輛。 停車場的設(shè)置 外圍地上停車場：主入口外圍及步行區(qū)域外圍附近，用于集中停放訪客車輛及接送車輛。 小區(qū)出入口設(shè)置 小區(qū)將設(shè)一個主入口，一個輔助入口。采有么點代直的規(guī)劃方法，創(chuàng)造出“雖由人做，宛自天開”的自然環(huán)境來。設(shè)置時，不影響入口、道路的美觀，尺可能掩藏于景觀綠化帶之中。利用各組團中預留的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間自發(fā)形成或調(diào)整，以引發(fā)規(guī)劃無從設(shè)計的空間細節(jié)，從而在改善住宅組織結(jié)構(gòu)、重組各功能設(shè)施之間的關(guān)系的同時，逐小恢復傳統(tǒng)街區(qū)的多元化和多層次，在這些小街中提供需要的各種類型生活空間。并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空間的生活氣氛。 配套設(shè)施布點 強調(diào)各項設(shè)施的功能劃分，在布局上各成體系，做到功能的復合交叉。避免形成封閉的空間或形成與外部空間隔絕 的局面，能夠和擊圍形成統(tǒng)一的整體。 天際輪廓線 強調(diào)社區(qū)環(huán)境與空間的自然品質(zhì)，力求人與自然的和諧統(tǒng)一，將 高、中、低層不同建筑形成的住宅搭配布置精心營造。組團間采用圍而不合的規(guī)劃理念，各個組團既相互獨立又彼此圍合。本項目也是一塊平地，容易產(chǎn)生一覽無余的感覺，要在合肥的樓盤開發(fā)中創(chuàng)造出新穎的效果，并吸引客戶，推進市場銷售，結(jié)合建筑群落和環(huán)境的設(shè)計進行適當?shù)牡匦胃脑焓且粋€很好的突破口，通過改造，使整個小區(qū)掩映于景觀之間，進退起伏、 高低錯落，從而產(chǎn)生對自然的歸屬感。宿州市作為安徽省北方的一個重要城 市，是各種地方文化的交匯地，民眾對各種地域文化的接受能力較強，喜歡交友、喜歡熱鬧，為增進鄰里關(guān)系，體現(xiàn)社區(qū)文化內(nèi)涵，可設(shè)置相對集中的休閑、交流空間。 園區(qū)規(guī)劃除遵循上述原則外，應(yīng)著重考慮如下要求： 、大尺度效果 北方的民眾性格相對粗獷，房地產(chǎn)開發(fā)普遍比較強調(diào)大尺度效果及小區(qū)整體氛圍的營造，而對細部的審視能力相對較弱，也不太挑剔。 整體采用一次性完成總體規(guī)劃，充分考慮目標顧客當前需求與遠期需求的結(jié)合，力求制造出來的產(chǎn)品 1020 年之內(nèi)不落后。 關(guān)鍵點： 純多層建筑設(shè)計 5 米高全架空設(shè)計，形成無障礙式全景景觀園林 錯落建筑體：使天際線富有變化，使整個組團更具靈活性、藝術(shù)性、人本化，為居 者營造出更完美的理想居住空間； 景觀設(shè)計：廣場花園、組團景觀、樓間庭院、道路景觀、水景的規(guī)劃要更清晰、更合理、更有層次變化； 考慮集中式廣場花園，加強園區(qū)核心的、有凝聚力的中心景觀空間。我們在小區(qū)的環(huán)境建設(shè)時，應(yīng)重點提倡社區(qū)的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間 ，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活。 2．優(yōu)美的人文環(huán)境 在我們的調(diào)查中了解到，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。 我們的策略：由人文景觀引入、塑造天蘊 .康城高端品牌形象。 第三部分 產(chǎn)品設(shè)計建議 策劃思路 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前宿州市已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”?，F(xiàn)將著重分析他們對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為。 ⑸．具體房型的目標客戶： ①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等； ②．三居室：經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭； ③．四居室：經(jīng)濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。在這一過程中，對照宿州經(jīng)濟發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對大的比重。 ②．居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在宿州的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨立成家，原有 之家庭進入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在 110120 平方米區(qū)間。 子女未獨立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作 及收入 相對穩(wěn)定，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致該類家庭在對購買商品房面積及戶型需求上相對均勻分布。 新婚夫婦家庭：購買力較單 身人群稍勝一籌，該類家庭人 口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。 ③．未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積 90120平方米。政府逐步對老城區(qū)分塊實施改造。 ⑶．工薪階層 ①．收入狀況：工薪階層年收入 13 萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。2535 歲區(qū)間相對需求戶型以三房為主，面積 110 平方米左右； 3645 歲區(qū)間相對需求戶型以三房及以上為主，面積 110120 平方米及以上。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積 110120 平方米。 年齡 職務(wù) 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 3045 歲 企事業(yè)中層干部 34 萬 新婚夫婦或有未獨立子女家庭 46 歲以上 企事業(yè)領(lǐng)導 4 萬以上 有未獨立子女家庭或獨立子女家庭 2545 歲 私營主 3 萬以上 獨身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭 ③．未來居住需求： 企事業(yè)領(lǐng)導家庭