【正文】 有良好的公共交通，交通問(wèn)題已是被廣大購(gòu)房者普遍關(guān)注的問(wèn)題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。定價(jià)比較價(jià)格比較（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓平均單價(jià)最高次高單價(jià)比較：獨(dú)棟雙拼疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價(jià)比較：多層小高層高層最低蝶塔傳統(tǒng)塔樓平均總價(jià)最高以總建筑面積論價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好無(wú)論以單價(jià)或以總價(jià)論：別墅、Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步；無(wú)論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性價(jià)比較高。銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^(guò)道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高單價(jià)高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓小戶型——塔樓突圍塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。高度問(wèn)題較容易受遮擋高度問(wèn)題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。朝向戶戶朝陽(yáng)常有無(wú)采居室容積率低高建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢(shì)；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。 平衡成本與建筑形式板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒(méi)有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。 斜角存在成為新問(wèn)題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問(wèn)題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。 外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。國(guó)家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是：板樓——是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。q 獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。q 疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶的“一層”從二層開(kāi)始，將不擁有庭院。是Townhouse項(xiàng)目最為常見(jiàn)的建筑形式。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。價(jià)格：一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò)0．6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。位于市區(qū)中心單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感有天有地環(huán)境舒展總價(jià)高交通位置與市政條件公寓別墅單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢(shì)位置上盡量靠近市中心有天有地環(huán)境舒展Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物Townhouse的基本解讀2北京受到認(rèn)可的TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn)——位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過(guò)4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱?，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開(kāi)闊面貌。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——?jiǎng)e墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成： 　 一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。一般都帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。所以，對(duì)那些喜好走近大自然的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在玩弄“文字游戲”。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 　　居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 　　，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽(tīng)”的手法，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在促銷上的精明之處。 　　知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率　在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。例如你買了一間120平方米的房子。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。三通一平 指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。這類房屋不帶有政府行為，只是開(kāi)發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和困難戶。安居房指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按套或單元銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。躍層式住宅 這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。這類房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。在房地產(chǎn)交易中國(guó)家規(guī)定了基本的制度，即國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開(kāi)發(fā)抵押貸款、房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。宗地圖 宗地圖是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。智能化大廈 又稱智能型大廈是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶和住房困難戶。實(shí)施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。小康型住宅 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。　　上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：　　平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。復(fù)式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說(shuō)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。貨幣分房所謂貨幣分房，就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或租房。安居工程 國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。住房公積金 我國(guó)從1991年開(kāi)始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，