【正文】 者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 套內(nèi)面積俗稱地磚面積。 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。 共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數(shù)。對購房者而言，綠化率高為好。層高層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。平臺 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 道路紅線 道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 出讓價指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產(chǎn)進行評估，為征稅提供依據(jù)。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應(yīng)放在市場交易價里。 標(biāo)定地價指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價格?！　∽》抗e金的本質(zhì)屬性是工資性。實施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù)：、?！　魞?nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。解困房 指在實施安居工程之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。房改房 指國家機關(guān)、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售、出租的住房。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。購房面積 商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積?！　《敖ㄖ娣e”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個“實得建筑面積”，就是我們平時所講的“套內(nèi)面積”。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 　　居住面積　是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 　　環(huán)保小區(qū)　即注重環(huán)境保護的小區(qū)。 　　花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。項目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。項目類型的新界定別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項目獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。北京的Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q 聯(lián)排別墅由三個以上的相同單位平行組合而成。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。167。 q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性：167。出入空間大小采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：％的購房者選擇多層板樓，％的購房者選擇小高層板樓，％，％。28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)，19％的調(diào)查者希望有升值潛力，％的人希望在目前的熱點區(qū)域購房。1979年3月成立了引進外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費，開始了籌備工作。以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強經(jīng)營管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴大。東華公司的實踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學(xué)問，把這門學(xué)問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)是國家的一筆寶貴財富。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機會，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。房產(chǎn)是商品。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運行機制是商品經(jīng)濟運行機制，要按商品經(jīng)濟原則進行經(jīng)營管理。13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。公司領(lǐng)導(dǎo)認識到公司是社會主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的關(guān)系?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認真抓好小區(qū)管理。復(fù)習(xí)思考題1. 說明房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位和作用。為什么要堅持這些原則。　項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。86億元人民幣。并對項目主要經(jīng)濟指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險分析。2如何進行房地產(chǎn)投資決策。進行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報表。6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設(shè)項目有：A型別墅20棟，B型別墅80棟,高級公寓6棟，健身中心1棟、酒樓1棟。2. 該市每年有大批華僑回國定居及為國內(nèi)親屬購置屋。四、項目投資估算　　依據(jù)有關(guān)定額和幣場調(diào)查資料，其中基建部分為13745萬元。平均銷售單價=銷售收入/開發(fā)工程量=（元/m2）平均變動成本=變動成本/開發(fā)工程量=（元/m2）故可求出盈虧平衡點Q0:Q0＝固定成本/平均銷售單價單位變動成本=*10000/（）=27610（m2）即本項目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為27610m2。章后案例分析思考題詳細閱可行性報告，你認為報告結(jié)論是否正確？為什么？說明房地產(chǎn)投資可行性報告各項內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。房地產(chǎn)資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二種主要籌集渠道和方法。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟放益和社會效益。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè)——深圳國材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000萬元，產(chǎn)品90％以上外銷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問題。2．房地產(chǎn)資金運用具有運用量大，運動量大、非自有資金比重大、運用效果呈增長趨勢等特點。，專門為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門籌集、融通資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。（2）房地產(chǎn)信托。它是格以房地產(chǎn)為對象而發(fā)行的證券。房地產(chǎn)保險可以提供一種房地產(chǎn)資金來源渠道，同時也是用地產(chǎn)信用的一種擔(dān)保形式。，由承購入支付定金或房價款的行為、這是一種特殊胡期貨買賣形式。它既是一種售樓活動,也是一種籌集方法。？。開始，他在香港作玩具推銷生意。50年代后，香港經(jīng)濟迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增?，F(xiàn)在，長江實業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地擁有者。通過外資貸款，他上了很多有利可圖的項目。章后案例分析思考題。本手冊對房地產(chǎn)市場細分提出了具體策略，并設(shè)計了市場定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實戰(zhàn)指引工具。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱為目標(biāo)客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅?cè)A城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只有富人才有可能享用。這一點也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標(biāo)市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標(biāo)市場是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。定位是發(fā)展商用來為樓盤設(shè)計個性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營銷導(dǎo)航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現(xiàn)。這一切都需要規(guī)劃、設(shè)計人員嚴(yán)格按照定位來執(zhí)行。誤區(qū)c：花樣翻新定位缺乏核心　　據(jù)悉，內(nèi)地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。從“成功人士的心水華庭”、“孩子們成長的地方”到說不出名堂的“智能豪宅”，使?jié)撛诳蛻舾械侥砸皇?。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。 （4）、不同細分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。 （7）、細分市場應(yīng)該不斷增長。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。（4）、房型和面積的定位　　從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設(shè)計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。以價格和質(zhì)量定位　　由于價格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。以產(chǎn)品使用者定位　　另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競爭者用于其品牌。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產(chǎn)品的一個或多個特性也要被比較房地產(chǎn)市場細分與定位(三)第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場細分定位的具體策略 策略A：很好入文因素細分定位年齡　　購房能力隨著年齡的增加在不斷的變