【正文】 者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 基價(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。 一次性買(mǎi)斷價(jià)一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 套內(nèi)面積俗稱(chēng)地磚面積。 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。層高層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱(chēng) 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 道路紅線(xiàn) 道路紅線(xiàn)是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線(xiàn)。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 出讓價(jià)指政府將國(guó)有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。在目前情況下，為了搞活國(guó)有企業(yè)，土地管理部門(mén)對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營(yíng)或合作開(kāi)發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。例如，土地增值稅，本來(lái)是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供依據(jù)。若今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。 標(biāo)定地價(jià)指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格?！　∽》抗e金的本質(zhì)屬性是工資性。實(shí)施國(guó)家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、?！　?hù)內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。解困房 指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專(zhuān)門(mén)修建用于解決住房困難戶(hù)和擁護(hù)戶(hù)而修建的住房。土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。智能化大廈又簡(jiǎn)稱(chēng)為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱(chēng)智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）。證書(shū)附圖證書(shū)附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。房改房 指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過(guò)程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱(chēng)打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。購(gòu)房面積 商品房與其他商品有一點(diǎn)是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨(dú)立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶(hù)買(mǎi)得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國(guó)家開(kāi)始實(shí)施安居工程，推動(dòng)住房制度改革。微利房 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類(lèi)商品房，面向社會(huì)銷(xiāo)售。宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地塊。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積?！　《敖ㄖ娣e”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個(gè)“實(shí)得建筑面積”，就是我們平時(shí)所講的“套內(nèi)面積”。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 　　居住面積　是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)休息生活使用的居室凈面積。 　　環(huán)保小區(qū)　即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。 　　花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。項(xiàng)目類(lèi)型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷(xiāo)售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。項(xiàng)目類(lèi)型的新界定別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶(hù)型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。概念延伸：城市別墅近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周?chē)鷦e墅項(xiàng)目的興起，“城市別墅”成為新名詞。北京的Townhouse緣起：別墅有開(kāi)闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q 聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。從戶(hù)型圖上清晰可見(jiàn)區(qū)別。傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。167。 q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性：167。出入空間大小采光戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶(hù)型單位，單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶(hù)型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。小戶(hù)型社區(qū)長(zhǎng)短處：從建筑形式而言，小戶(hù)型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓8戶(hù)甚至10戶(hù)以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。北京住宅建筑類(lèi)型受歡迎程度調(diào)查：％的購(gòu)房者選擇多層板樓，％的購(gòu)房者選擇小高層板樓，％，％。28％的購(gòu)房者希望所購(gòu)房產(chǎn)在成熟社區(qū)，19％的調(diào)查者希望有升值潛力，％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)房。1979年3月成立了引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費(fèi)，開(kāi)始了籌備工作。以后他們又通過(guò)“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大。東華公司的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是一門(mén)學(xué)問(wèn)，把這門(mén)學(xué)問(wèn)做好了，就可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)是國(guó)家的一筆寶貴財(cái)富。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機(jī)會(huì)，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進(jìn)我國(guó)對(duì)外開(kāi)放。房產(chǎn)是商品。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過(guò)程和售后管理。11. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行機(jī)制是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到公司是社會(huì)主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的關(guān)系?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認(rèn)真抓好小區(qū)管理。復(fù)習(xí)思考題1. 說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。為什么要堅(jiān)持這些原則?！№?xiàng)目定名“新景花園”，位于廣東南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。86億元人民幣。并對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。2如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策。進(jìn)行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報(bào)表。6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型有：生地投資、住宅投資、寫(xiě)字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目有：A型別墅20棟，B型別墅80棟,高級(jí)公寓6棟，健身中心1棟、酒樓1棟。2. 該市每年有大批華僑回國(guó)定居及為國(guó)內(nèi)親屬購(gòu)置屋。四、項(xiàng)目投資估算　　依據(jù)有關(guān)定額和幣場(chǎng)調(diào)查資料，其中基建部分為13745萬(wàn)元。平均銷(xiāo)售單價(jià)=銷(xiāo)售收入/開(kāi)發(fā)工程量=（元/m2）平均變動(dòng)成本=變動(dòng)成本/開(kāi)發(fā)工程量=（元/m2）故可求出盈虧平衡點(diǎn)Q0:Q0＝固定成本/平均銷(xiāo)售單價(jià)單位變動(dòng)成本=*10000/（）=27610（m2）即本項(xiàng)目不至虧損的最少商品房開(kāi)發(fā)面積為27610m2。章后案例分析思考題詳細(xì)閱可行性報(bào)告，你認(rèn)為報(bào)告結(jié)論是否正確？為什么？說(shuō)明房地產(chǎn)投資可行性報(bào)告各項(xiàng)內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。房地產(chǎn)資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷(xiāo)售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二種主要籌集渠道和方法。并在二年多的時(shí)間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)放益和社會(huì)效益。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè)——深圳國(guó)材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000萬(wàn)元，產(chǎn)品90％以上外銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問(wèn)題。2．房地產(chǎn)資金運(yùn)用具有運(yùn)用量大，運(yùn)動(dòng)量大、非自有資金比重大、運(yùn)用效果呈增長(zhǎng)趨勢(shì)等特點(diǎn)。，專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)籌集、融通資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。（2）房地產(chǎn)信托。它是格以房地產(chǎn)為對(duì)象而發(fā)行的證券。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可以提供一種房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道，同時(shí)也是用地產(chǎn)信用的一種擔(dān)保形式。，由承購(gòu)入支付定金或房?jī)r(jià)款的行為、這是一種特殊胡期貨買(mǎi)賣(mài)形式。它既是一種售樓活動(dòng),也是一種籌集方法。？。開(kāi)始，他在香港作玩具推銷(xiāo)生意。50年代后，香港經(jīng)濟(jì)迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增?，F(xiàn)在，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司僅次于香港政府的最大港埠土地?fù)碛姓?。通過(guò)外資貸款，他上了很多有利可圖的項(xiàng)目。章后案例分析思考題。本手冊(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分提出了具體策略，并設(shè)計(jì)了市場(chǎng)定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實(shí)戰(zhàn)指引工具。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱(chēng)為目標(biāo)客戶(hù)度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個(gè)單位，不到二個(gè)月銷(xiāo)售率為卯九樓賣(mài)得快價(jià)格也高，海悅?cè)A城的價(jià)格，比周邊樓盤(pán)價(jià)格每平方米高出一二千五。因?yàn)樵谙愀?，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽(yáng)臺(tái)只有富人才有可能享用。這一點(diǎn)也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷(xiāo)樓盤(pán)，即你的客戶(hù)不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。比如，廣東有兩個(gè)著名的樓盤(pán)，碧枝園的目標(biāo)市場(chǎng)是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場(chǎng)定位是度假、休閑（給你一個(gè)五星級(jí)的家）；麗江花園的目標(biāo)市場(chǎng)是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場(chǎng)定位是文化豐富的和諧居家場(chǎng)所。定位是發(fā)展商用來(lái)為樓盤(pán)設(shè)計(jì)個(gè)性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現(xiàn)。這一切都需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)人員嚴(yán)格按照定位來(lái)執(zhí)行。誤區(qū)c：花樣翻新定位缺乏核心　　據(jù)悉，內(nèi)地某城市一樓盤(pán)，推出一年嘗試了多種營(yíng)銷(xiāo)手段。后來(lái)，該按盤(pán)重新定位為“智能豪宅”。從“成功人士的心水華庭”、“孩子們成長(zhǎng)的地方”到說(shuō)不出名堂的“智能豪宅”，使?jié)撛诳蛻?hù)感到莫衷一是。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。 （4）、不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。 （7）、細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。（4）、房型和面積的定位　　從目前上海積壓的商品房來(lái)看，其原因不外乎是房型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，面積配比不合理，不是過(guò)大，就是偏小。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開(kāi)發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷(xiāo)售周期內(nèi)最高利潤(rùn)的一個(gè)重要條件。以?xún)r(jià)格和質(zhì)量定位　　由于價(jià)格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對(duì)之單獨(dú)加以考慮。以產(chǎn)品使用者定位　　另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類(lèi)使用者聯(lián)系起來(lái)。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對(duì)人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競(jìng)爭(zhēng)者用于其品牌。如果某個(gè)人想找一個(gè)地址在哪，告訴他靠近該地址的美國(guó)銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。在這種廣告中，競(jìng)爭(zhēng)者要被明確地指出來(lái)，共產(chǎn)品的一個(gè)或多個(gè)特性也要被比較房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位(三)第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略 策略A：很好入文因素細(xì)分定位年齡　　購(gòu)房能力隨著年齡的增加在不斷的變