【正文】 回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。元／平方米起售，以較低的起價來引起消費者的注意。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。計算住宅租金，都是按使用面積計算。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 出租價指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 補交價指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時所收取的價額款。 房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。住宅的進深住宅的長度或進深，在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度?！　≡诤芏啻蟪鞘校朔N住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。一次性付款 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》，磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 　　剪力墻結構　是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。商品房房價的構成 　大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。q 雙拼別墅兩個相同的單位平行組合而成。Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本解讀1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。167。通風好不暢小戶型社區(qū)的成功來源于細分市場定位，準確地抓住目標消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。二、房地產(chǎn)投資學房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述章前案例：廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領導急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。繼東湖新村之后，他們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)。4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中有重大作用，他是國民經(jīng)濟和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費、生產(chǎn)與流通的作用。房產(chǎn)商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產(chǎn)價值和價格的形成起著關鍵的作用。要創(chuàng)造實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的良好條件。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。3. 結合本案例談談你對加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認識。25，居住人口按占地面積20平方米/人計，共 6 000人。經(jīng)過反復論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項目有限公司，負責該項目的興建和經(jīng)營。、比較、選擇，最終作出判斷的過程。章后案例花園別墅可行性研究報告一、項目概況　　花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū)9公里處，占地100畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。3. 隨著改革開放的深入，各國駐該市辦事機構增加，需要大量高級住宅以安置其高級職員。同時，該項目規(guī)劃合理，注重基礎設施及公共設施配套建設，具有良好的社會效益。1982年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時，只有十幾個人，是單一性的小公司。物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有7萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到。籌集房地產(chǎn)資金必須考慮籌資規(guī)模、時機、企業(yè)的利益和投資者的權益、資金來源結構等方面的因素。這種關系為資金的投資者和使用者架起了一個橋梁，也是開辟房地產(chǎn)買賣的一種新形式。房地產(chǎn)抵押貸款是債務人以房地產(chǎn)權作為償還債務的擔保外債權入手中獲得資金融通的行為。利用外資的主要方式有：外國政府貸款，國際金融組織貸款，外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券，租賃開發(fā)。1950年，他創(chuàng)立了長江實業(yè)有限公司，專門生產(chǎn)玩具和家庭用品。他通過發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴充業(yè)務，并經(jīng)營酒店、金融等業(yè)務。房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)市場細分與定位(一)操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)價值分析 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位概念精要 第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場細分定位的具體策略 第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位要點分析 第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)流程設計 使用指南 　　進行準確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。從規(guī)劃、平面、立面、環(huán)境、綠化、雕塑小品到室內(nèi)外建筑和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統(tǒng)再到營銷策劃和物業(yè)管理，無處無時不體現(xiàn)樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿于整個房地產(chǎn)全程策劃的始終。兩個月后，定位為“孩子們成長的地方”，集中表現(xiàn)其配套齊全的特點。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。 （2）、細分市場必須是可以識別的。 精要B：房地產(chǎn)市場定位的任務 　　房地產(chǎn)開發(fā)營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經(jīng)驗引導定位。（5）、價格定位　　高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。以用途或應用定住　　另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應用聯(lián)系起來雖然多重定位戰(zhàn)略會明顯增加困難的風險，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。性別　　性別區(qū)分為男性與女性。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競爭者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質(zhì)量定位更是如此。以產(chǎn)品類別定位某些產(chǎn)品益要與產(chǎn)品等級聯(lián)系起來進行定位。精要C：日地產(chǎn)市場鋼分定位的變色設計通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位　　應用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。滬北地區(qū)的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發(fā)商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益。（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩(wěn)定的。第三，操作手法的連貫性。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。總之，全方位全過程地體規(guī)定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書，發(fā)展商的誠實和細致給購房者留下好印象。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。1981年初，李嘉誠成為“和記黃埔”董事長，主持此英資公司。他趁土地尚未漲價之際，大量購入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。自小就沒有讀過多少書。8. 樓宇按揭是由銀行、房地廠開發(fā)公司,購接者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務活動,是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋報押貸款的融資業(yè)務活動。（4）房地產(chǎn)保險。房地產(chǎn)金融主要有五個方面的內(nèi)容：（l）信貸。？如何靈活籌資？本章小結房地產(chǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)而于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財產(chǎn)、物資的貨幣表現(xiàn)。此外，物業(yè)集團還成功地建成了國貿(mào)大廈、紅嶺大廈高層建筑群。詳細分析目地產(chǎn)資金運用方面的特點，以此為基礎闡述多渠道籌土房地產(chǎn)資金的必要性和可能性。表5－7 項目投資費用估算匯總表五、項目開發(fā)進度及投資安排計劃　　本項目計劃自1994年刀月開，至1999年5月竣工，總工期5年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。三、市場需求預測1. 該市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀末達到人均住房10平方米的小康水平，幣區(qū)總人口由395萬增長到460萬。8. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究一般分為機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，其目的在于把投資決策建立在科學分析基礎上。2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時間價值；動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法屬動態(tài)投資回收期法，考慮了資金時間價值。47億元，項目總投資收在率為34。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業(yè)的迅速發(fā)展而增加?；萑A公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。由于經(jīng)營管理好，早在1987年就經(jīng)廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀企業(yè)之一。9. 房地產(chǎn)經(jīng)營具有風險性大、收益高，經(jīng)營對象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營中壟斷和競爭同時存在等特點。6. 我國城市土地的國家所有權在經(jīng)濟上要實現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給外商出售，1/3安置拆遷戶，1/3歸公司作商品房出售。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟適用房區(qū)域需求下的項目類型偏好別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機。使用率板樓戶型的使用率平均達到80%；最高可達90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部——戶型、銷售分攤不同塔樓板樓板樓基本形式小高層板樓：９至１２層左右的板樓高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：６層以下的q 供應量以小高層最重：從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要；q 滿意度以多層居首：在消費者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費者最中意的是多層板樓；q 平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：167。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。 Townhouse的四種形式通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因為Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 房地產(chǎn)項目類型基礎概念傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 　　建筑面積　指建筑物的水平面積，其計算公式為： 　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的公共建筑面積 　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 　　套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 　　公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 　　公用建筑面積