【正文】 如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。 （4）、不同細分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。本手冊對房地產(chǎn)市場細分提出了具體策略，并設(shè)計了市場定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實戰(zhàn)指引工具。50年代后，香港經(jīng)濟迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。，由承購入支付定金或房價款的行為、這是一種特殊胡期貨買賣形式。，專門為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門籌集、融通資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟放益和社會效益。四、項目投資估算　　依據(jù)有關(guān)定額和幣場調(diào)查資料，其中基建部分為13745萬元。6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。86億元人民幣?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認真抓好小區(qū)管理。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。東華公司的實踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學(xué)問，把這門學(xué)問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：％的購房者選擇多層板樓，％的購房者選擇小高層板樓，％，％。 q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性：167。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù)：、。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應(yīng)放在市場交易價里。發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。對購房者而言，綠化率高為好。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 計租面積作為計算房租的面積。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 轉(zhuǎn)讓價指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時所收取的貨幣總額。　　上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按套或單元銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積兩部分之和。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 　　居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 　　，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。銷售對象面向本市戶口居民。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。容積率低高 由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。其基本要求是要遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進房改。2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特點、原則和運行機制。得出項目的投資和市場風(fēng)險較小，而盈利性好。復(fù)習(xí)思考題1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析有哪些方法？2房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內(nèi)容是什么？3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。十二、項目經(jīng)濟效益敏感性分析（略）十三、項目社會效益與環(huán)境分析（略）十四、結(jié)論　　綜合上述分析，該項目由于在銷售策略上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟效益。公司還經(jīng)營深圳最高食府——國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級市場——國貿(mào)商場并投資上千萬元擴展汽車營運業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。這是信托機構(gòu)接受委托，經(jīng)營、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財物的信托關(guān)系。李嘉誠并不滿足于現(xiàn)狀。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅?cè)A城的目標客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。當(dāng)發(fā)展商在經(jīng)過廣泛深入的市場調(diào)查而找準項目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統(tǒng)一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：第一，銷售手法的差異性。 （8）、細分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項目達到失敗。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。以文化象征定位　　許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。（2）、品質(zhì)定位 　　一哄而上的 INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質(zhì)適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業(yè)績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場的實際采求。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。房地產(chǎn)項目的市場定位不僅是功能特性的展現(xiàn)，更多時候還是個性的體現(xiàn)，只有定準位并且執(zhí)行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產(chǎn)品越來越趨向于同質(zhì)化的房地產(chǎn)市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內(nèi)銷，讓深圳人和香港人都滿意。李嘉誠因此成為“1980年香港風(fēng)云人物”。為生計所迫，13歲便輟學(xué)從商。這是以房地產(chǎn)為標的，以經(jīng)濟合同方式建立的經(jīng)濟法律關(guān)系對待定災(zāi)害事故造成的財產(chǎn)和責(zé)任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟形式。它可以資全的來源渠道、資金的權(quán)屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中的作用以及資金的地域情況等進行分類。探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。因此住宅需求是很大。3房地產(chǎn)經(jīng)濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)?；萑A房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓小戶型——塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。 外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。安居工程 國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。 征稅價如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價格。隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊一、地產(chǎn)基本術(shù)語產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 尾房 尾房又稱掃尾房。 起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設(shè)。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。銷售對象是單位在冊職工。要求精心設(shè)計，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。城市別墅的興起；Townhou