【正文】 效益敏感性分析（略）十三、項目社會效益與環(huán)境分析（略）十四、結論　　綜合上述分析，該項目由于在銷售策略上采取了提前預售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟效益。因而該市商品房，尤其是高級別墅在港澳巾場有一定的競爭力。復習思考題1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析有哪些方法？2房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內(nèi)容是什么？3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。分析報表主要是現(xiàn)金流量表和預測報益表。得出項目的投資和市場風險較小，而盈利性好。項目占地面積 120 060平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 ％．綠化面積35％容積率2。2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特點、原則和運行機制。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進住后，搞了數(shù)以百計的違章建筑和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。其基本要求是要遵循價值規(guī)律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計劃推進房改。具有商品屬性，有價值和使用價值。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。1983年6月定名為華東實業(yè)公司，1988年改組為東華實業(yè)股份有限公司。 由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。容積率低高 朝向、采光、通風上有突破蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實現(xiàn)了在采光、通風性能上的突破。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。是Townhouse項目最為常見的建筑形式。價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。銷售對象面向本市戶口居民。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 　　居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 　　，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。例如你買了一間120平方米的房子。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按套或單元銷售的商品房面積應為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。 物業(yè)管理 建設部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。結構面積 住宅的結構面積是指構成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。　　上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。貨幣分房所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。 清產(chǎn)核資價為會計核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時，也要對該地產(chǎn)賦予一定的價格。 轉讓價指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉讓出去時所收取的貨幣總額。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 銷售面積 銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 開間 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 計租面積作為計算房租的面積。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。房產(chǎn)廣告中常表?quot。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 基價基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。對購房者而言，綠化率高為好。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設房地產(chǎn)項目并籌資建設的房地產(chǎn)公司。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應放在市場交易價里?！　∽》抗e金的本質屬性是工資性。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》規(guī)定，磚混結構住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù)：、。解困房 指在實施安居工程之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。所謂的占有權就是產(chǎn)權人對其房屋事實上的控制權。房改房 指國家機關、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算），已經(jīng)分配或將要分配、執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 　　環(huán)保小區(qū)　即注重環(huán)境保護的小區(qū)。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應性：167。采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：％的購房者選擇多層板樓，％的購房者選擇小高層板樓，％，％。1979年3月成立了引進外資住宅建設指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費，開始了籌備工作。東華公司的實踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學問，把這門學問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機會，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。13. 土地產(chǎn)權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權?；萑A公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區(qū)管理。為什么要堅持這些原則。86億元人民幣。2如何進行房地產(chǎn)投資決策。6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設項目有：A型別墅20棟，B型別墅80棟,高級公寓6棟，健身中心1棟、酒樓1棟。四、項目投資估算　　依據(jù)有關定額和幣場調(diào)查資料，其中基建部分為13745萬元。章后案例分析思考題詳細閱可行性報告，你認為報告結論是否正確？為什么？說明房地產(chǎn)投資可行性報告各項內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟放益和社會效益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問題。，專門為房地產(chǎn)業(yè)及相關部門籌集、融通資金，提供相應服務的所有金融行為。它是格以房地產(chǎn)為對象而發(fā)行的證券。，由承購入支付定金或房價款的行為、這是一種特殊胡期貨買賣形式。？。50年代后，香港經(jīng)濟迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。通過外資貸款，他上了很多有利可圖的項目。本手冊對房地產(chǎn)市場細分提出了具體策略，并設計了市場定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實戰(zhàn)指引工具。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只有富人才有可能享用。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。這一切都需要規(guī)劃、設計人員嚴格按照定位來執(zhí)行。后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。 （4）、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。以產(chǎn)品使用者定位　　另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更