【正文】 、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；④不低于所購(gòu)買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。在提前還款時(shí)，如果你原來(lái)申請(qǐng)的是630年的，而最終在15年內(nèi)還清，利息還要按630年那一檔計(jì)算?！　≠J款利息分兩檔，即15年是一檔，630年是一檔。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。北京銀行現(xiàn)在也可以實(shí)現(xiàn)提前部分或全部還款。可以借入長(zhǎng)期資金，同時(shí)對(duì)外作出短期投資，回報(bào)足以償還長(zhǎng)期借貸并有贏余。只要貸款期限和年齡加起來(lái)不超過(guò)70年，即40歲以下的人士，一般都能申請(qǐng)到30年的貸款。 54 商業(yè)性個(gè)人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長(zhǎng)幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國(guó)人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)住房全部房款或評(píng)估價(jià)值的80%，但在實(shí)際操作過(guò)程中，具體到每個(gè)項(xiàng)目，還會(huì)因開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目的建設(shè)情況、個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況等不同而不同。　　總之，個(gè)人住房貸款還款期比較長(zhǎng)，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見(jiàn)會(huì)進(jìn)行必要的調(diào)查?！　∑浯问菍?duì)房產(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請(qǐng)人簽定的住房合同或協(xié)議，這也是非常重要的?！　?duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購(gòu)房合同或協(xié)議，并要有購(gòu)房交款證明。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，最重要的是申請(qǐng)人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。 53申請(qǐng)住房貸款銀行要調(diào)查什么？首先是對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查?！　、艿盅杭与A段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。　?、谫|(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式?！　∝?cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算：　　保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額(即所購(gòu)房款)%保險(xiǎn)期限 52申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式?！　∮捎谙铝性蛟斐傻谋ｋU(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任：①戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災(zāi)害；④被保險(xiǎn)人或其家庭成員的故意行為；⑤保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費(fèi)用?！　「鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)限于被保險(xiǎn)人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買的商品房)，包括被保險(xiǎn)人購(gòu)買的商品房中計(jì)入房屋銷售價(jià)格、在銷售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。51什么情況下借款人須購(gòu)買保險(xiǎn)？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款時(shí)必須購(gòu)買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。 50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書(shū)后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息?！　、诮杩钊怂劳?、宣告失蹤或喪失勞動(dòng)能力，其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)?！　∧壳埃本鞘猩腺?gòu)買商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國(guó)土資源和房屋管理局并沒(méi)有這方面的規(guī)定。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，預(yù)付款沒(méi)有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款。另外，按照我國(guó)《擔(dān)保法》，定金合同是實(shí)踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒(méi)有交付定金，不打算買該房時(shí)，賣方也不得按認(rèn)購(gòu)書(shū)向購(gòu)房者 追討。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！　?三)物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取?！　、诜课菟袡?quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元?！　、芄簿S修基金：購(gòu)房款的2%?！　、谫I賣手續(xù)費(fèi)：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為1000元；1205000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費(fèi)為10000元。 48購(gòu)買一套商品房到底需要花哪些錢？購(gòu)買一套商品房費(fèi)用由以下三部分組成：　　(一)房?jī)r(jià)款：每平方米(建筑面積)售價(jià)建筑面積。　　作為購(gòu)房貸款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥?！　‘?dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購(gòu)房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)還要求借款人投保貸款保證險(xiǎn)種，投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購(gòu)住房作借款抵押為條件。銀行要求購(gòu)房借款申請(qǐng)人投保此險(xiǎn)，是因?yàn)樵谫?gòu)房借款時(shí)住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)參加保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。該保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是其標(biāo)的專指用貸款購(gòu)買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)?！　〗杩钊擞馄趦斶€貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號(hào)文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬(wàn)分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收；借款人連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有償還貸款本息或貸款合同期滿沒(méi)有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。47個(gè)人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個(gè)人住宅抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。可見(jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。以借款一萬(wàn)元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。一般來(lái)說(shuō)，還款期限越長(zhǎng)，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些?！　∩暾?qǐng)個(gè)人住房貸款還需要在保險(xiǎn)公司、公證部門和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。 45我能申請(qǐng)按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)住房做抵押，并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。比如，征得銀行同意，將購(gòu)買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購(gòu)買者與銀行訂立抵押合同，由新的購(gòu)買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時(shí)接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。如果一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)利。　　作為貸款銀行來(lái)說(shuō)，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒(méi)有特殊情況，一般都能按期歸還。作為抵押人來(lái)說(shuō)，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。44用抵押貸款購(gòu)買房屋后，如確實(shí)無(wú)能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過(guò)房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后，就具有法律效力。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書(shū)面同意?！端?xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書(shū)發(fā)還抵押人保管。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國(guó)有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購(gòu))房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(6)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明?！　〉盅寒?dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。 42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記兩個(gè)環(huán)節(jié)?！　【唧w做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式《租賃合同》?！　倪@些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實(shí)是減輕貸款購(gòu)房者還貸壓力的一種有效途徑。　　與此同時(shí)，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個(gè)家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，共是670080元。那么，每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%?！　≡谶@里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購(gòu)買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價(jià)為52萬(wàn)元。這對(duì)于以自住為目的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不僅可以減輕單純勞動(dòng)收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來(lái)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負(fù)擔(dān)。由于商品住宅的總價(jià)格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對(duì)于購(gòu)房者而言還是有相當(dāng)大的壓力，因此許多人對(duì)貸款買房還是望而卻步?！　?3)按月補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)新職工，在住房補(bǔ)貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計(jì)發(fā)。　　(1)一次性補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)無(wú)房的老職工，在職工購(gòu)房時(shí)一次性發(fā)放?！　∽》垦a(bǔ)貼的資金來(lái)源主要有三大塊：一是國(guó)家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。每個(gè)職工的住房補(bǔ)貼由各職工單位自行負(fù)擔(dān)。無(wú)房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積的乘積。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實(shí)施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照?qǐng)?zhí)行。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。職工去世后，其名下的住房補(bǔ)貼本息余額可由其繼承人一次性提??；已辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息?！　?9)職工離退休前未使用過(guò)的住房補(bǔ)貼本息余額，離退休時(shí)可一次性提??；離退休時(shí)如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補(bǔ)貼，原工作單位應(yīng)繼續(xù)按月按本人離退休時(shí)的職務(wù)待遇發(fā)放住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止?！　?8)職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開(kāi)除的，原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)情況記入本人人事檔案。　　(6)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間在市內(nèi)調(diào)動(dòng)工作的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計(jì)發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位實(shí)際，根據(jù)已計(jì)發(fā)情況，繼續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼。　　(4)實(shí)行住房貸幣分配的人員承租住房時(shí)，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼用于交納房租。　　(2)各實(shí)施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲(chǔ)住房公積金的銀行，以職工本人名 義開(kāi)設(shè)住房補(bǔ)貼專用帳號(hào)，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補(bǔ)貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計(jì)算利息。貸款辦理手續(xù)，一般應(yīng)在一個(gè)月左右，但會(huì)因借款人情況的不同而有所不同。 39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。答：支取住房公積金一般需要通過(guò)單位到本人住房公積金交存機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)，個(gè)人需要提供本人購(gòu)房合同及首會(huì)款發(fā)票。利息以原貸款利率和實(shí)際貸款期限計(jì)算。但需出具出國(guó)一年以上的居留證明。是否需要出國(guó)簽證等材料。 36交納公積金1年，現(xiàn)計(jì)劃出國(guó)，能夠提取住房公積金和住房補(bǔ)貼？問(wèn)：我即將要出國(guó)留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過(guò)公積金。34還清住房公積金貸款后還可以再申請(qǐng)公積金貸款嗎？還清后可以再次申請(qǐng)。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費(fèi)已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費(fèi)6個(gè)月，問(wèn)用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒(méi)有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問(wèn)題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計(jì)字088號(hào)文件計(jì)算貸款額度。繳費(fèi)滿幾年才可公積金貸款？2。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過(guò)工、建兩行的自動(dòng)取款機(jī)查詢；(2)參照2000年京資中心計(jì)字088號(hào)文件；(3)一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表后發(fā)給個(gè)人也是可以的，但應(yīng)用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請(qǐng)，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購(gòu)房等情況不同而不同，可以申請(qǐng)貸款時(shí)問(wèn)分中心。 30請(qǐng)問(wèn)：是否能夠用A市的住房公積金購(gòu)買B市的住房？問(wèn)：我在一個(gè)城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛(ài)人想在她工作的城市B購(gòu)買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，：在購(gòu)買住房時(shí)，能否利用我的公積金進(jìn)行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請(qǐng)公積金貸款，其次北京申請(qǐng)公積金貸款不能 購(gòu)買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來(lái)，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市?！　?duì)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報(bào)。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。按2000年年底出臺(tái)的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程開(kāi)工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。只要看國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證二書(shū)就可以，但已竣工但尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房人購(gòu)買時(shí)仍需要看“五證”